Šiame straipsnyje aptarsime, kokie reikalavimai taikomi įrengiant palėpes vienbučiuose pastatuose Lietuvoje, ir kokie teisės aktai tai reglamentuoja.
Statybos leidimai ir projektai
Remontuojant seną mūrinį namą, kur antrajame aukšte yra mansarda, kyla klausimų dėl leidimų ir reikalavimų pakeliant mansardos lubų aukštį. Jei stogas bus keičiamas, tačiau konstrukcija liks ta pati, svarbu žinoti, ar tai bus remontas, ar rekonstrukcija.
Mansarda yra pastato aukštas, kurio žemiausia dalis turi būti ne aukščiau kaip 1,6 m. Norint keisti stogo nuolydį, tai bus laikoma rekonstravimu, todėl reikalinga rengti rekonstrukcijos projektą ir gauti statybos leidimą, nes tai būtų pastato išorės matmenų didinimas.
Jei planuojate pirkti seną namą, jį nugriauti, pasitvarkyti pamatus ir jo vietoje pakelti sienas bei stogą, o langų bei durų angų vietos bus kitos, reikalingas rekonstrukcijos projektas, jei nesikeis namo plotas.
Jei jūs pakeisite bet kuriuos statinio išorės matmenis (ilgį, plotį, aukštį, stogo nuolydį ir pan.), tai tokie darbai yra laikomi statinio rekonstravimu ir privaloma rengti projektą, bei gauti statybos leidimą. Be to, jei pastatas yra 50 metų ar senesnis, reikalinga savivaldybės įvertinti, ar pastatas neturi saugomų savybių.
Teisės aktai ir reglamentavimas
Ekspertė Kristina Sabaliauskienė priduria, kad pastaruoju metu gana dažnai pasitaiko ginčų dėl vienbučių, sublokuotų vienbučių ir daugiabučių statybos. Dėl pasikeitusio reglamentavimo, kaimyninių sklypų savininkų supratimas, kas gali būti statoma, pasikeitė ir dėl to institucijos gauna nemažai skundų.
Tuo tarpu, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodoma, kad siekdami nustatyti detaliajame plane įtvirtintų teritorijos naudojimo būdo ir veiklos joje plėtojimo reikalavimų ir apribojimų visumą, pirmiausiai bylą nagrinėjantys teismai turi nustatyti ir vertinti teisinį reglamentavimą, galiojusį būtent detaliojo plano rengimo metu.
Na, o detaliajame plane nustatytas sąvokas aiškinti pagal tuo metu galiojusius teisės aktus. Pavyzdžiui, Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ buvo įtvirtinta, kad šis reglamentas taikomas vienbučio (vieno buto) ir dvibučio (dviejų butų) gyvenamojo pastato ar sublokuotų namų statybai.
Taigi, kai žemės sklypui nustatytas naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos - prieš daugiau, nei 5 metus, reiškė, jog tokiame sklype buvo galima statyti vienbučius, kurie būtų sublokuoti, ir esantys viename sklype, šiai dienai tokia statyba bendruoju atveju būtų jau negalima.
Pasak K.Sabaliauskienės, panašu, kad dar prieš dešimtmetį nebuvo suprantama užstatymo tipo, numatyto Teritorijų planavimo normose, reikšmė, o detaliajame plane numačius užstatymo tipą (sodybinis, vienbutis sublokuotas užstatymas, laisvo planavimo užstatymas), tiek projektuojant, tiek išduodant statybos leidimą, į tai nebuvo atsižvelgiama.
Dėl to dabar kyla ginčų, kai pavyzdžiui, sodybinio užstatymo tipo teritorijoje suprojektuoti, galiojančio statybos leidimo pagrindu pastatyti sublokuoti vienbučiai. Nors pats užstatymo tipas (sodybinis) reiškia ekstensyvų gyvenamųjų teritorijų užstatymą. T.y., kai 1-3 aukštų vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties pastatai su pagalbinio ūkio paskirties pastatais statomi atskirame žemės sklype.
Advokatė atkreipia dėmesį, kad kiti dažnai pasitaikantys, statybų leidimo naikinimo atvejai yra netinkamai nustatyta statybos rūšis: rekonstrukcija ar kapitalinis remontas ir pan. Esminis šios statybos rūšies skirtumas, t.y. kad rekonstruojant yra keičiami statinio išorės matmenys, todėl ir čia kildavo nemažai nesusipratimų ypač įrengiant palėpes.
Jei planuojate statyti gyv. namą 80m2 sodų bendrijoje ir turite 3 sklypus (vienas išilgai 12a ir greta 2 po 6a), žemės paskirtis žemės ūkio, mėgėjų sodų žemės sklypai, svarbu žinoti, ar verta keisti žemės sklypo paskirtį į vienbučių gyvenamųjų pastatų.
Sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnis kalba apie tai, kad norint sodo sklype statyti gyvenamąjį namą, nebūtina keisti žemės paskirties. Pažymiu: visiems gyvenamiesiems namams, nepriklausomai nuo dydžio ir vietovės, privaloma rengti projektą ir gauti statybos leidimą. Ši nuostata įtvirtinta Statybos įstatyme nuo 2017-01-01.
Problemų prevencija ir sprendimai
Kaip ir kiekvienoje situacijoje, problemų pirmiausia padeda išvengti tinkama prevencija ir pasiruošimas. K.Sabaliauskienės teigimu, jeigu NT projektas yra įsigyjamas, visais atvejais prieš įsigyjant pirmiausia reikėtų atlikti išsamų techninį ir teisinį patikrinimą, kad mažinti riziką, jog pradėjus statyti paaiškės, jog tokia statyba negalima.
Tai ypatingai aktualu įsigyjant senesnius NT projektus. Antra, visada rekomenduotina pasirinkti kvalifikuotus projektuotojus ir techninį prižiūrėtoją, kurie parengtų teisės aktų reikalavimus atitinkantį projektą, o techninis prižiūrėtojas statybų metu prižiūrėtų, jog statybos būtų vykdomos pagal projektą.
Galiausiai, nors teisės aktai, ypač statybų srityje, keičiasi sparčiai ir yra nemažai neaiškumų, kylant rizikai dėl statybų leidimo panaikinimo reikėtų objektyviai vertinti situaciją. Bendradarbiauti su konroliuojančiomis institucijomis ir kartais, net jaučiantis teisiam, tartis dėl priemonių, kadangi statybų leidimą ginčijant teisme kyla labai nemažai problemų - pavyzdžiui, Nekilnojamojo turto registre pateikiama informacija apie situaciją, kas gali stabdyti pardavimus. Tad visais atvejais reikėtų įsivertinti situacija objektyviai.
„Ne veltui sakoma, kad sėkmė, atidžiau pasižiūrėjus, tėra didelio darbo ir kruopštaus pasiruošimo rezultatas. Taigi, jei būsite tinkamai pasiruošę, problemų galima išvengti arba sumažinti jų riziką“, - pabrėžia advokatė.
Statybos leidimo naikinimo pasekmės
Panaikinus statybos leidimą gali tekti ne tik perprojektuoti ar perstatyti jau pastatytą statinį, tačiau iš naujo atlikti visas statybos leidimo gavimo procedūras pagal šiuo metu galiojantį reglamentavimą. Kai kuriais atvejais tai reikštų, jog tokia statyba negalima iš vis.
Pavyzdžiui, dėl pasikeitusio teisinio reglamentavimo suprojektuotas pastatas neatitiktų užstatymo intenstyvumo rodiklio, pastato aukštingumo rodiklių ir pan. Visais atvejais, statybų leidimo naikinimas sukuria didelius nuostolius. Jeigu statybos stoja, o lėšos skolintos, atitinkamai ne tik skaičiuojamos palūkanos, tačiau kyla klausimų ir dėl paskolų grąžinimo termino.
Jeigu sudaromi preliminarūs sandoriai, klientai gali juos nutraukti, reikalauti grąžinti avansus ar numatytos netesybos už vėlavimą. NT vystytojui negavus laiku lėšų iš pardavimų, gali strigti atsiskaitymai su rangovais, skaičiuojami delspinigiai ir pan.
Apibendrinant, prieš pradedant palėpės įrengimo ar kitus statybos darbus vienbučiame name, būtina išsamiai išanalizuoti galiojančius teisės aktus, pasikonsultuoti su specialistais ir įsitikinti, kad visi planuojami darbai atitinka reikalavimus. Tai padės išvengti nemalonių staigmenų ir finansinių nuostolių ateityje.