Šiame straipsnyje apžvelgiama teismų praktika, susijusi su privaloma nekilnojamojo daikto sutarties registracija Lietuvoje. Straipsnyje remiamasi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) nutartimis ir kitų teismų sprendimais, analizuojant konkrečius atvejus ir jų teisinį pagrindimą.
Straipsnyje remiamasi šiomis LAT nutartimis:
- LAT 2023 m. liepos 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
- LAT 2023 m. liepos 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
- LAT 2023 m. gegužės 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
- LAT 2023 m. balandžio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
- LAT 2023 m. balandžio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
- LAT 2023 m. balandžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
- LAT 2023 m. balandžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
- 2023 m. vasario 9 d.
- 2023 m. vasario 2 d.
- 2023 m. sausio 19 d.
- 2021 m. teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų G. A. ir V. A. kasacinį skundą dėl Šiaulių apygardos teismo 2020 m. kovo 24 d. sprendimo ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2020 m. birželio 18 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų G. A. ir V. A.
Ginčas Dėl Savivaldybės Sprendimo
2021 m. teismo posėdyje buvo nagrinėjama civilinė byla pagal ieškovų G. A. ir V. A. kasacinį skundą. Ieškovai prašė panaikinti Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimą Nr. T-308, kuriuo buvo atsisakyta pirkti nekilnojamąjį turtą iš ieškovų už 248 494 Eur. Ieškovai taip pat siekė pripažinti galiojančia 2018 m. pirkimo-pardavimo sutartį tarp jų ir Šiaulių rajono savivaldybės.
Ieškovai G. A. ir V. A. 2.1. prašė panaikinti Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimą Nr. Nurodė, kad savivaldybės taryba 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimu Nr. T-308 „Dėl atsisakymo pirkti nekilnojamąjį turtą“ (toliau - 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimas) nusprendė nepirkti Šiaulių rajono savivaldybės nuosavybėn iš ieškovų G. A. ir V. A. nekilnojamojo turto už 248 494 Eur, nors savivaldybės taryba dar 2017 m. sausio 24 d. sprendimu Nr. T-19 „Dėl nekilnojamojo turto pirkimo“ (toliau - 2017 m. sausio 24 d. sprendimas) pavedė savivaldybės administracijos direktoriui organizuoti: nekilnojamojo turto pirkimo dokumentų parengimą, vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. birželio 25 d. nutarimu Nr. 841 patvirtintu Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimų arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimų tvarkos aprašu (toliau - ir Aprašas); pirkimo procedūras pagal parengtus pirkimo dokumentus; savivaldybės tarybos sprendimo projekto parengimą dėl pirkimo, atsižvelgiant į pirkimo dokumentus ir gautą pasiūlymą.
Argumentai ir Teismo Sprendimai
Ieškovai teigė, kad savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimas prieštarauja tarybos 2017 m. sausio 24 d. sprendimui. Tačiau teismai atmetė šį argumentą, nurodydami, kad 2017 m. sausio 24 d. sprendimu buvo nustatytos tik procedūros, reikalingos sprendimui dėl turto įsigijimo priimti, ir tai nereiškia, kad taryba išreiškė valią įsigyti turtą.
Šiaulių apygardos teismas 2020 m. kovo 24 d. Teismas, pasisakydamas dėl Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimo teisėtumo, atmetė ieškovų argumentus, kad šis sprendimas prieštarauja tarybos 2017 m. sausio 24 d. sprendimui. Teismas nurodė, kad savivaldybės tarybos 2017 m. sausio 24 d. sprendimu nustatytos procedūros, kurios yra reikalingos sprendimui dėl turto iš ieškovų įsigijimo priimti, todėl ieškovai 2017 m. sausio 24 d. sprendimą nepagrįstai vertina kaip tarybos išreikštą valią įsigyti ieškovų turtą.
Teismas taip pat nesutiko su ieškovų argumentu, kad taryba negalėjo nuspręsti nepirkti jų turto dėl per didelės kainos, nes tokia kaina buvo suderėta 2017 m. spalio 25 d. derybų protokole. Teismas nurodė, kad ieškovai klaidingai Pirkimo komisijos posėdyje priimtą nutarimą laiko susitarimu su Šiaulių rajono savivaldybe objektus parduoti už bendrą 248 494 Eur kainą. Iš posėdžio protokolo matyti, kad komisijos nariai siūlė ieškovams mažinti parduodamo turto kainą, tačiau jie nėra įgalioti susitarti su ieškovais dėl galutinės kainos, nes tai išeina iš jų kompetencijos ribų.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovų apeliacinį skundą, 2020 m. birželio 18 d. nutartimi Šiaulių apygardos teismo 2020 m. kovo 24 d. Teisėjų kolegija nustatė, kad savivaldybės administracijai parengus ieškovams priklausančio nekilnojamojo turto pirkimo dokumentus ir pagal juos atlikus pirkimo procedūras, buvo parengtas Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 7 d. sprendimo projektas Nr. TSP-343 „Dėl nekilnojamojo turto pirkimo“.
CK 1.93 Straipsnio 4 Dalis ir 6.309 Straipsnio 3 Dalis
Teismas nurodė, kad kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, jog tiek CK 1.93 straipsnio 4 dalyje, tiek CK 6.309 straipsnyje įtvirtinta teisės norma reglamentuoja pagrindinės sutarties šalių santykius. Daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie yra jau pirkimo-pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 straipsnis).
Tokiu atveju teismo pripažinimas šalis sudarius pirkimo-pardavimo sutartį iš esmės reiškia ir reikalaujamos sutarties formos, kaip būtinosios nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties elemento, pripažinimą (CK 6.159 straipsnis, 6.309 straipsnio 3 dalis, 6.393 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. vasario 20 d. nutartis Nr. 3K-3-61/2012).
Teismo vertinimu, nagrinėjamu atveju nė viena iš šalių neatliko jokių veiksmų, kurie leistų daryti išvadą, jog šalys sudarė ieškovams priklausančio turto įsigijimo sandorį. Ieškovai iki šiol nėra perdavę valdyti jiems priklausančio turto savivaldybės tarybai, o savivaldybės taryba nėra šio turto iki šiol perėmusi.
Todėl, esant tik ieškovų valios išraiškai parduoti turtą, jų reikalavimas pripažinti galiojančia 2018 m. Ieškovų alternatyvų reikalavimą įpareigoti atsakoves atlikti veiksmus, susijusius su jiems priklausančio turto pirkimo-pardavimo sandorio su Šiaulių rajono savivaldybe sudarymu, teismas atmetė, atsižvelgdamas į tai, kad Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. priimtas sprendimas yra teisėtas, atsakovė turi teisę nesutikti įsigyti ieškovų turto už per aukštą kainą, tokio sprendimo priėmimas yra priskirtinas savivaldybės tarybos kompetencijai.
Preliminariosios Sutarties Nutraukimas
Nagrinėjant nekilnojamojo turto sandorius, svarbu atkreipti dėmesį į preliminariąsias sutartis.
Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimas | Teisinėkonsultacija.lt
Jei vystytojas (pardavėjas) nepagrįstai nutraukia preliminariąją sutartį su pirkėju, viskas gali ir neapsiriboti vien tik baudos sumokėjimu, jei sutartyje nebuvo numatyta pakankamai aiškių sąlygų ir saugiklių. Atkreiptinas dėmesys, kad dar 2006 m. lapkričio 06 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija priėmė nutarimą, kuriame aiškiai išplėtojo preliminariosios sutarties neįvykdymo teisinius padarinius.
Viena iš teisinių pasekmių - prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas. Nutarime teismas akcentavo, jog prarastos galimybės piniginė vertė gali būti nustatoma taikant CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodytą kainų skirtumo principą, kuris numato, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo.
Pavyzdžiui, jei pirkėjui dėl to, kad pardavėjas nutraukė preliminariąją sutartį per protingą terminą nuo sutarties nutraukimo, teks įsigyti kitą panašų, bet dėl pasikeitusių rinkos sąlygų brangesnį turtą, sutartį neteisėtai nutraukusiam pardavėjui gali tekti pirkėjui atlyginti kainų skirtumą tarp nutrauktos preliminariosios sutarties kainos ir naujai įsigyto turto kainos.
Tuo tarpu, naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika (2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) kalba ir apie „restitucinius nuostolius“. Minėtoje byloje, teismas pasisakė, kad nesąžiningos šalies - pardavėjo gauta nauda, kaip pirkėjo prarasta galimybės piniginė vertė, perkeltina pastarajam.
Tai yra, teismas pažymėjo, kad pardavėjas, nutraukęs preliminariąją sutartį su pirkėju ir nekilnojamąjį daiktą pardavęs naujam pirkėjui už didesnę kainą, privalo atlyginti pardavėjui kainų skirtumą tarp buvusios nutrauktosios preliminariojoje sutartyje nustatytos kainos ir naujajam pirkėjui parduoto daikto kainos.
Taigi, nors preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis yra laikoma organizacinio pobūdžio, priskiriama ikisutartiniams santykiams, tačiau neteisėtas jos nutraukimas ar nesilaikymas joje numatytų sąlygų, gali sukelti rimtas teisines pasekmes.
Iki sudarant pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį notarų biure, šalys dažnai pasirašo preliminariąją sutartį. Jeigu yra tam tikrų su planuojamu įsigyti turtu susijusių problemų, reikėtų dar preliminariojoje sutartyje numatyti pardavėjo įsipareigojimą, kad problema bus pašalinta iki turto perleidimo notarine tvarka.
Esant poreikiui, preliminariojoje sutartyje galima numatyti, kad pardavėjas įsipareigoja užbaigti neužbaigtus statytos darbus, patikslinti turto kadastro duomenis, sumokėti įsiskolinimus ir pan. Pirkėjas gali reikalauti į turto pirkimo-pardavimo sutartį įtraukti ir kitus pardavėjo patvirtinimus ir garantijas, kurie nėra privalomi pagal įstatymą.
Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką, pardavėjas neatsako už parduodamo daikto kokybę, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo[1].
[1] 2014 m. spalio 29 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr.
Mainų Sutarties Pripažinimas Negaliojančia
Kitas svarbus aspektas - mainų sutarčių teisėtumas. Vilniaus apygardos teismas 2018 m. balandžio 9 d. sprendimu pripažino UAB „Trastas“ ir UAB „Trakų autobusai“ 2016 m. balandžio 12 d. sudarytą mainų sutartį negaliojančia nuo sudarymo momento (ab initio). Teismas taikė dvišalę restituciją, grąžindamas šalis į pirminę padėtį.
Teismo Argumentai
Teismas nustatė, kad Mainų sutartimi UAB „Trakų autobusai“ perdavė investuotojai UAB „Trastas“ nuosavybėn 47/100 dalis pastato - auto stoties, esančios valstybinės žemės sklype Trakuose, Vytauto g. 90, mainais į UAB „Trastas“ nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą Trakuose, Vytauto g.
Ieškinyje taip pat nurodoma, kad sudarydama Mainų sutartį, UAB „Trakų autobusai“ sudarė palankias sąlygas UAB „Trastas“ ne tik įgyti dalį Pastato nuosavybės, bet ir išimtinę teisę be aukciono valdyti valstybinę žemę bei ja naudotis, taip pat nevaržomą galimybę pasinaudoti Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punkte nustatyta išimtimi ir įsigyti nuosavybės teises į UAB „Trastas“ pastato daliai priklausantį valstybinės žemės sklypą be aukciono. Ši ilgalaikė valstybinės žemės nuomos ne aukciono tvarka teisė nebuvo įvertinta finansinės naudos prasme, todėl ieškovui kilo abejonė dėl mainų lygiavertiškumo.
Teismas nurodė, kad, sudarydama Mainų sutartį, UAB „Trakų autobusai“ atsisakė turtinės teisės - ilgalaikės valstybinės žemės nuomos teisės į dalį žemės sklypo, t. y. ne tik išmainė 47/100 dalis Pastato į žemės sklypą, kurio paskirtis - gyvenamosios paskirties teritorija, bet kartu su Pastato dalimi perleido nuomos teisę į dalį valstybinės žemės sklypo, kurio tiesioginė paskirtis buvo Pastato tinkamas eksploatavimas.
Iš bylos aplinkybių visumos teismas padarė išvadą, kad atsakovių atlikti mainai nebuvo lygiaverčiai, nes sudarant ginčo sandorį nebuvo įvertinta ilgalaikė žemės nuomos teisė, kuria disponavo atsakovė UAB „Trakų autobusai“, sąlygos dėl bendro projekto vykdymo, jo naudingumo šiai įmonei sutartyje nėra atskleistos.
Teismas pažymėjo, kad, šalims ne tik išmainius nekilnojamuosius daiktus, bet ir nustačius bendro projekto įgyvendinimo sąlygas, Mainų sutarties teisėtumas turi būti vertinamas bendro projekto kontekste, atsižvelgiant į sutarties tikslus ir sudarymo aplinkybes, sutarties sąlygas. Įvertinęs Mainų sutarties tikslus (šios nutarties 8.2, 8.3 punktai), sutarties turinį, teismas padarė išvadą, kad ginčijama sutartis nėra vien mainų sutartis, ji apima ir kitas šalių teises ir pareigas.
Kreditorių Komiteto Nutarimų Ginčijimas
Kauno apygardos teismas nagrinėjo AB DNB banko skundą dėl B UAB „Gertauta“ kreditorių komiteto nutarimų pripažinimo negaliojančiais ir ieškinį dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais bei turto registratoriaus sprendimo panaikinimo.
Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimas | Teisinėkonsultacija.lt
Banko Argumentai
Bankas teigė, kad administratoriaus atlyginimas turėtų būti nustatomas fiksuota suma, o ne mėnesinis atlyginimas, susietas su bankroto proceso trukme. Taip pat, bankas nesutiko su patvirtinta 2 000 Lt plius PVM administravimo išlaidų suma, teigdamas, kad ji nebuvo pagrįsta jokiais faktiniais duomenimis.
Dėl turto pardavimo kainos ir tvarkos nustatymo bankas teigė, kad kreditorių komiteto nutarimai neatitinka teismų išaiškinimų, priimtų šioje bankroto byloje dėl to paties turto. Bankas nesuprato, kodėl kreditorių komitetas nurodė, kad visi sklypai parduodami tik visi kartu už bendrą nustatytą kainą, teigdamas, kad toks pardavimo būdas mažina paklausą ir kainą.
Atsakovės Argumentai
B UAB „Gertauta“ prašė skundą atmesti, teigdama, kad bankas nenurodo jokių objektyvių įrodymų dėl nutarimo dėl administratoriaus atlyginimo ir administravimo išlaidų neteisėtumo ar ydingumo. Taip pat, atsakovė teigė, kad kreditorių susirinkimo nutarimai dėl pradinių ginčo turto pardavimo kainų nėra nuginčyti, todėl nėra pagrindo teigti, kad turto pardavimas pažeidžia kreditorių teises ar ĮBĮ.
Išvados
Teismų praktika dėl nekilnojamojo turto sutarčių registracijos yra nuolat besikeičianti ir reikalauja atidaus įvertinimo kiekvienu konkrečiu atveju. Svarbu atsižvelgti į LAT nutartis, CK nuostatas ir kitus teisės aktus, siekiant užtikrinti sandorių teisėtumą ir išvengti ginčų ateityje.
Šiame straipsnyje apžvelgti atvejai parodo, kaip svarbu tinkamai įforminti nekilnojamojo turto sandorius, atsižvelgti į teismų praktiką ir užtikrinti, kad visos šalys supranta savo teises ir pareigas.
| Sritis | Svarbūs Aspektai |
|---|---|
| Savivaldybės Sprendimai | Teisėtumas, procedūros, valios išraiška |
| Preliminariosios Sutartys | Nutraukimo pasekmės, sąlygos, saugikliai |
| Mainų Sutartys | Lygiavertiškumas, nuomos teisės, bendro projekto sąlygos |
| Kreditorių Komiteto Nutarimai | Administratoriaus atlyginimas, administravimo išlaidos, turto pardavimo tvarka |
tags: #teismas #privaloma #nekilnojamojo #daikto #sutarties #registracija