Profesionalus turto vertės nustatymas yra viena iš esminių sklandaus priverstinio skolos išieškojimo proceso sąlygų. Laiku investavus į turto vertinimo ekspertizę reikšmingai sumažinama vėlesnių teisminių ginčų ir bylinėjimosi išlaidų rizika. Todėl šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su turto pardavimu iš varžytynių Lietuvoje, įskaitant skolininko teises, turto įkainojimą ir pačią varžytynių tvarką.
Turto realizavimas vykdymo procese
Turto realizavimas dažniausiai pasitaikančia forma - tai areštuoto turto pardavimas iš varžytynių per antstolius. Nors parduodant turtą iš varžytynių padengiama vos 0,6-0,7 proc. visų priverstinai išieškomų skolų, varžytynės iš esmės keičia skolingų asmenų ir kreditorių turtinę padėtį. Natūralu, kad antstolio procesiniai veiksmai organizuojant varžytynes vertinami išskirtinai reikliai. O turto vertintojų darbo kokybė turi tiesioginę įtaką antstolio darbo kokybei ir galutiniams sprendimų vykdymo procesų rezultatams. Jei turto vertintojas netinkamai atliks savo darbą, tai ir antstolio procesiniai veiksmai gali būti pripažinti neteisėtais.
Varžytynės - dominuojantis turto realizavimo būdas. Turto realizavimas yra ne tik procesas, už jo stovi suinteresuoti žmonės: skolininkas, išieškotojas, antstolis, tretysis asmuo. Jų poreikiai, siekiai ir viltys, siejami su turto realizavimu, kardinaliai skiriasi. Kurio iš šių asmenų interesai šiandieninė teisėtvarka iškelia į pirmą vietą ir kurio žmogiškieji poreikiai ginami ir tenkinami Lietuvos Respublikos įstatymuose?
Svarbu suvokti, kad nagrinėjant bylas, priimti teisėtą ir pagrįstą sprendimą nėra vieninteliu tikslu, ne mažiau svarbu yra įgyvendinti rezoliucinėje teismo sprendimo dalyje suformuluotą įpareigojimą. Pažeistojo subjektyvinės teisės atkuriamos tik tada, kai atsakovas ieškovo naudai atlieka teismo sprendime nurodytus veiksmus: perduoda priteistą turtą, atlygina žalą, grąžina pinigus ir t.t. Tad galime daryti išvadą, kad civilinis procesas nesibaigia teismo sprendimo priėmimu ar kasacinės bylos išnagrinėjimu.
Turto įkainojimas ir ekspertizės skyrimas
Areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones. Kasacinio teismo praktikoje tvirtinama, kad teisingas, įstatymo reikalavimus atitinkantis skolininko turto įkainojimas - visų pirma, antstolio pareiga, kurią vykdyti jis privalo nepaisant to, kaip vykdymo proceso šalys naudojasi savo procesinėmis teisėmis. Įstatymas antstoliui nustato pareigą ir suteikia galimybių taip įkainoti areštuotą turtą, kad įkainojimas atitiktų galimas realias rinkos kainas ir optimaliai tenkintų tiek išieškotojo, tiek skolininko interesus.
Jeigu skolininkas ar išieškotojas prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba jei antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę. Jeigu turto vertei nustatyti skiriama ekspertizė, tokiu atveju areštuoto turto verte laikoma eksperto nustatyta vertė.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija balandžio 2 d. išnagrinėjo civilinę bylą. Apeliacinės instancijos teismas sprendė, jog antstolis, įkainodamas areštuojamas skolininko turtines teises į Žemės sklypą ir Gyvenamąjį namą, remdamasis Nekilnojamojo turto registro duomenimis, neturėjo abejonių dėl šių turtinių teisių rinkos vertės. Priešingai, antstolis, nustatęs, kad skolininkas prieštaravo atliktam įkainojimui vykdymo procese, sudarė sąlygas, kad turtinių teisių vertei nustatyti būtų paskirta ekspertizė, jei skolininkas būtų sumokėjęs būtiną sumą už ekspertizės atlikimą.
Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į CPK 681 straipsnio 1 dalyje ir 682 straipsnio 3 dalyje įtvirtintą reglamentavimą, padarė išvadą, kad pagrindas skirti ekspertizę turto vertei nustatyti, kai skolininkas ar išieškotojas nėra pareiškę prieštaravimų dėl antstolio atlikto įkainojimo, arba, nors yra pareiškę prieštaravimus, tačiau nėra sumokėję būtinų sumų už ekspertizės atlikimą ir nėra pagrindo atleisti jų nuo šių sumų sumokėjimo, yra tada, kai pačiam antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės.
Skolininko teisės ir pareigos
Proporcingumo ir interesų derinimo principų laikymąsi turto vertės nustatymo stadijoje užtikrina ir galimybė skolininkui išsakyti savo nuomonę dėl įkainojamo turto vertės bei antstolio pareiga į ją atsižvelgti. Be to, skolininkui suteikta teisė prieštarauti antstolio atliktam įkainojimui, todėl skolininkas turėtų pasinaudoti tokia teise, kad galėtų motyvuotai pagrįsti savo nuomonę, jog turtas įvertintas per pigiai. Vistik teisingas, įstatymo reikalavimus atitinkantis skolininko turto įkainojimas - visų pirma antstolio pareiga, kurią vykdyti jis privalo nepaisant to, kaip vykdymo proceso šalys naudojasi savo procesinėmis teisėmis.
Skolininkas, gindamas savo interesus dėl parduoto turto, teisme gali ginčyti turto pardavimo iš varžytynių aktą. Galioja 1 metų senaties terminas. Pagrindas pripažinti varžytynių aktą negaliojančiu yra tada, kai turto pardavimo iš varžytynių kaina yra esmingai mažesnė už kainą, kuri turėjo būti nustatyta pagal įstatymą, gauta už turtą suma neproporcinga to turto rinkos vertei ir tokiu būdu yra neproporcingai apribotos skolininko nuosavybės teisės. Koks konkrečiai kainų skirtumo dydis laikomas pagrindu pripažinti varžytynių aktą negaliojančiu vienareikšmiškai reglamentuota nėra, tai yra vertinamasis kriterijus.
Iki varžytynių paskelbimo specialiame interneto tinklalapyje skolininkas gali pats arba pavesti kitiems asmenims surasti areštuoto turto pirkėją (CPK 704 straipsnis). Iki varžytynių paskelbimo skolininkas turi teisę susirasti areštuoto turto pirkėją ir tokiu būdu turtą parduoti jam palankesnėmis sąlygomis. Skolininko pasiūlytas pirkėjas visą kainą už perkamą turtą privalo sumokėti per šio Kodekso 716 straipsnio 2 dalyje nustatytą terminą, kuris pradedamas skaičiuoti nuo skolininko pasiūlyto pirkėjo sutikimo pirkti areštuotą turtą pateikimo antstoliui dienos.
Skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas ir kitas įstatymų nustatyta tvarka registruojamas turtas, kurio vertė viršija du tūkstančius eurų, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija trisdešimt tūkstančių eurų, realizuojamas parduodant iš varžytynių. Kitos rūšies turtas taip pat gali būti parduodamas iš varžytynių arba per prekybos įmones. Skolininkui nepasiūlius pirkėjo, antstolis skelbia viešas skolininkui priklausančio turto varžytynes.
Kaip rasti ir nusipirkti areštuotą namą
Varžytynių tvarka ir kainos nustatymas
Civilinio proceso kodekse nustatyta, kad skolininko turto varžytynės vyksta elektroniniu būdu specialiame interneto tinklalapyje. Varžytynes organizuoja ir visus su jų vykdymu susijusius sprendimus priima antstolis. Varžytynės prasideda nuo jų paskelbimo momento ir baigiasi po 30 dienų, kai parduodamas nekilnojamasis turtas ir kitas įstatymų nustatyta tvarka registruotas turtas, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija trisdešimt tūkstančių eurų.
Pradinė iš varžytynių parduodamo turto kaina sudaro 80 procentų nuo nustatytos turto vertės. Asmenys, pageidaujantys dalyvauti varžytynėse, privalo užsiregistruoti interneto tinklalapyje, kuriame vyksta varžytynės ir sumokėti varžytynių dalyvio mokestį, kurio dydis 10 procentų pradinės parduodamo turto kainos. Turtas parduodamas varžytynių dalyviui, kuris iki varžytynių pabaigos pasiūlo didžiausią kainą. Varžytynių laimėtojui sumokėjus visą kainą už nupirktą turtą antstolis surašo turto pardavimo iš varžytynių aktą, kuris yra nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas.
Antstolis turi teisę parduoti turtą už mažesnę kainą, tačiau pirmosiose varžytynėse parduodamo turto nustatoma pradinė kaina sudaro ne mažiau kaip aštuoniasdešimt procentų CPK 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos (CPK 718 straipsnis), o per antrąsias varžytines šešiasdešimt procentų CPK 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos.
Pavyzdys:
| Varžytynių etapas | Pradinė kaina (procentais nuo rinkos vertės) |
|---|---|
| Pirmosios varžytynės | 80% |
| Antrosios varžytynės | 60% |
Antrąsias varžytines antstolis skelbia ne vėliau kaip po vieno mėnesio nuo pirmųjų varžytinių paskelbimo neįvykusiomis. Tais atvejais, kai ir antrosios varžytinės paskelbiamos neįvykusiomis, antstolis panaikina turto areštą ir grąžina turtą skolininkui. Pakartotinai į tą patį turtą pagal tuos pačius vykdomuosius dokumentus išieškojimas gali būti nukreipiamas praėjus ne mažiau kaip vieneriems metams nuo turto grąžinimo skolininkui.
Jei manysime, kad Jūsų nurodyta buto vertė 35 000 Lt ir yra tikroji buto rinkos vertė, tai pirmosiose varžytinėse antstolis turi teisę parduoti 35 000 Lt vertės butą už kainą, ne mažesnę nei 28 000 Lt (aštuoniasdešimt procentų nuo vertės), o pirmosioms varžytinėms neįvykus ir paskelbus antrąsias varžytines, - ne mažesnę nei 21 000 Lt (šešiasdešimt procentų nuo vertės) sumą.
tags: #teismas #skyre #ekspertize #parduoto #is #varzytiniu