Besidomintiems nekilnojamuoju turtu sodų bendrijose, svarbu žinoti teisinius aspektus ir galimus iššūkius. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip parduoti sodo sklypą be sodininkų bendrijos, kokie dokumentai reikalingi, kokie mokesčiai taikomi ir į ką atkreipti dėmesį.
Sodininkų Bendrijų Veikla Ir Įstatyminė Bazė
Sodininkų bendrijų veiklą reglamentuoja Lietuvos Respublikos sodininkų bendrijų įstatymas. Šis įstatymas nustato bendrijų reorganizavimą, valdymą, veiklą, pertvarkymą ir pabaigą, taip pat sodininkų bendrojo naudojimo turto valdymą, sodininkų bendrijos nario teises ir pareigas, mėgėjų sodo teritorijos ir mėgėjų sodų sklypų tvarkymo bei naudojimo reikalavimus.
Sodininkų bendrija (toliau - bendrija) yra atitinkamo administracinio vieneto bendruomenės dalis, visapusiškai plėtojanti mėgėjų sodininkystę, puoselėjanti ir tausojanti gamtą ir kraštovaizdį.
Bendrija yra ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis viešasis juridinis asmuo, kurio tikslas - įgyvendinti sodininkų bendrąsias teises ir pareigas, susijusias su mėgėjų sodo teritorijos ir joje esančių bendrojo naudojimo objektų valdymu, priežiūra ir naudojimu.
Pagrindinės Sąvokos
- Bendrijos nario mokestis: Sodininkų bendrijos narių susirinkimo nustatyto dydžio įmoka, skirta sodininkų bendrijai administruoti ir kitai bendrijos veiklai užtikrinti.
- Kitas asmuo: Fizinis asmuo, kuris mėgėjų sodo teritorijoje įsigijo mėgėjų sodo sklypą ir nepageidauja tapti sodininkų bendrijos nariu, išstojęs iš sodininkų bendrijos arba iš jos pašalintas, taip pat juridinis asmuo, kuris nuosavybės ar kitomis teisėmis valdo sodo sklypą mėgėjų sodo teritorijoje.
- Mėgėjų sodo sklypas: Mėgėjų sodo teritorijoje pagal žemės valdos projektą ar teritorijų planavimo dokumentą suformuotas ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotas žemės sklypas.
- Mėgėjų sodo teritorija: Savivaldybės ar jos dalies bendrojo plano sprendiniuose pažymėta, išskyrus atvejus, kol savivaldybės ar jos dalies bendrasis planas nėra parengtas, teisės aktu mėgėjų sodininkystei skirta teritorija, suformuota pagal žemės valdos projektą ar teritorijų planavimo dokumentą ir suskirstyta į sodininkų ir kitų asmenų nuosavybės ar kitomis teisėmis valdomus sodo sklypus ir bendrojo naudojimo žemę (rekreacijai ir kitoms reikmėms).
Sodo Sklypo Pirkimas-Pardavimas: Reikalingi Dokumentai
Norint sudaryti sodo sklypo pirkimo-pardavimo sandorį, reikalingi šie dokumentai:
- Pažyma iš VĮ Registrų centro sodo pastatų pardavimui (galioja tik 30 kalendorinių dienų).
- Nuosavybės teises į turtą įrodančius dokumentus (pirkimo-pardavimo, mainų, dovanojimo sutartys, paveldėjimo teisės liudijimas, pardavimo varžytinėse aktas, statinio priėmimo naudotis aktas ir t. t.).
- Pažyma iš VĮ Registrų centro sodo sklypo pardavimui (galioja tik 30 kalendorinių dienų).
- Žemės sklypo nuosavybės dokumentus.
- Žemės sklypo planą.
- Pažyma iš sodininkų bendrijos, kad parduodamo turto savininkas neturi skolų bendrijai.
- Nutartis iš teismo, jei parduodamas sodo namas yra vienintelė pardavėjo turima gyvenamoji patalpa, ir pardavėjas turi nepilnamečių vaikų.
- Pardavėjo sąskaitą, į kurią pirkėjas perves pinigus (jei atsiskaitoma ne grynais).
- Jei yra bendraturčių, reikalingas notariškai patvirtintas bendraturčių atsisakymas pirkti parduodamą turto dalį ar pardavėjo pranešimas per notarą bendraturčiui su pasiūlymu pirkti parduodamą turto dalį už atitinkamą kainą (LR CK 4.79 str.).
- Savininko ir jo sutuoktinio(-ės) pasus, santuokos liudijimą. Jei vienas iš sutuoktinių yra miręs, notarui turi būti pateikiamas mirties liudijimas. Jei pardavėjas išsituokęs - ištuokos liudijimas.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad dabar nebėra būtina dėl nekilnojamojo turto sandoriui atlikti reikalingos pažymos vykti į VĮ Registrų centro filialus. Šį dokumentą elektroniniu būdu gali užsakyti bei išspausdinti ir notarai.
Prievolės Sodininkų Bendrijai
Prieš perleisdami savo sodo sklypą ar jo dalį trečiajam asmeniui, savininkai privalo pranešti bendrijai jos įstatuose nustatyta tvarka bei terminais ir gauti pažymą apie atsiskaitymą už prievoles bendrijai. Pažyma pateikiama notarui sudarant sodo sklypo pirkimo-pardavimo, dovanojimo ar kitą sodo sklypo perleidimo sutartį.
Tačiau pažyma apie atsiskaitymą už prievoles bendrijai už žemės sklypus iš sodininkų bendrijų paprastai nėra gaunama, nes antstolių kontoros apie tai net nesusidomi.
Teismų Praktika Sodininkų Bendrijų Klausimais
Dėl teisės normų, reglamentuojančių sodininkų bendrijų teisę ne aukciono tvarka (lengvatinėmis sąlygomis) pirkti bendrojo naudojimo valstybinės žemės sklypus, aiškinimo ir taikymo
Teismas sprendė, kad, pardavus žemę fiziniams asmenims, buvo pasinaudota lengvatinėmis sąlygomis, nukrypta nuo reikalavimo naudoti žemę pagal pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą, leidžiant jiems ją įsigyti ir taip pažeidžiant imperatyviąsias teisės normas.
Dėl ne bendrijos narių mokamų mokesčių Bendrijai
Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, tokia įstatymo nuostata reiškia, jog tiek sodininkai, esantys Bendrijos nariais, tiek sodininkai, nesantys Bendrijos nariais turi vienodos apimties pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomų bendrojo naudojimo objektų naudojimu ir priežiūra, kadangi įsteigus Bendriją, bendrojo naudojimo objektų naudojimą ir priežiūrą užtikrina Bendrija.
Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs lingvistinę SBĮ 7 straipsnio 5 dalies nuostatos formuluotę, taip pat joje esant terminą „už visas paslaugas“ sprendžia, jog aptariama nuostata numato pareigą ne bendrijos nariui apmokėti ir Bendrijos mokamą atlyginimą samdomiems darbuotojams.
Bendrojo naudojimo objektų administravimas ir priežiūra sudaro pagrindinę bendrijos veiklą, bendrijos veikla susijusi su visų bendraturčių interesais, todėl negalima nustatyti, kokia dalis bendrijos pirmininko paslaugų yra teikiama visiems sodininkams (ne bendrijos nariams, kitiems asmenims), o kokia - išimtinai bendrijos nariams.
Dėl statybų mokesčio
Šis mokestis yra neteisėtas. Civilinės atsakomybės taikymui (civilinė deliktinė atsakomybė žemės sklypo savininkams, jeigu bus padarytas kelio sugadinimas ar kitokia žala) būtina nustatyti visas civilinės atsakomybės sąlygas - neteisėtus veiksmus, padarytą žalą, priežastinį neteisėtų veiksmų ir žalos ryšį, taip pat kaltę. Nenustačius bent vienos iš nurodytų sąlygų, deliktinė civilinė atsakomybė negalima.
Dėl mokesčių skaičiavimo (nariams ir ne nariams)
Teisėjų kolegija pažymi, kad SBĮ 22 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad bendrijos nario teises ir pareigas nustato šis ir kiti įstatymai, taip pat bendrijos įstatai ir bendrijos vidaus tvarkos taisyklės; asmenys, kurie mėgėjų sodo teritorijoje įsigyja žemės sklypą ir nepageidauja tapti bendrijos nariais, išstoję iš bendrijos arba iš jos pašalinti, taip pat juridiniai asmenys, kurie įsigyja žemės sklypą, turi vienodas pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomų bendrojo naudojimo objektų naudojimu ir priežiūra, kaip ir bendrijos nariai.
Gyvenimas Sodininkų Bendrijoje: Privalumai Ir Trūkumai
Sodininkų bendrija gali būti patraukli vieta gyventi, tačiau svarbu įvertinti tiek privalumus, tiek trūkumus:
| Trūkumai | Privalumai |
|---|---|
|
|
Sodų bendrijos NT kaina labai priklauso nuo SB dydžio ir išvystytos infrastruktūros, aktyvios bendruomenės. Jei sodų bendrija apleista, kainos labai žemos. Jei tvarkoma aplinka - kainos didėja ir artėja prie miesto individualių namų kvartalų kainų.
Gyventojų Pajamų Mokestis Pardavus Sodo Sklypą
Parduodant sodo sklypą, gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį. Štai keletas situacijų:
- Jei nuo sodo įsigijimo dienos yra praėję daugiau nei 10 metų, gyventojų pajamų mokesčio mokėti nereikės.
- Jei nuo sodo įgijimo dienos nepraėję 10 metų, 15 proc. gyventojų pajamų mokestį reikės sumokėti nuo turto pardavimo kainos ir įgijimo kainos (vertės) skirtumo.
Pavyzdžiai:
- Sodo sklypas įgytas 2010 m. pirkimo būdu, už sodo sklypą buvo mokėta 2896 Eur. 2018 m. sodo sklypą parduodate už 10000 Eur. Nuo skirtumo, susidariusio iš pardavimo kainos atėmus pirkimo kainą, valstybei reikės sumokėti 15 proc. mokestį.
- Sodo sklypą paveldėjote po giminaičio mirties 2015 m. Paveldėjimo teisės liudijime sodo sklypo vertė nurodyta 5000 Eur. 2018 m. parduodate sodo sklypą už 10000 Eur. Nuo skirtumo, susidariusio iš padavimo kainos atėmus sklypo vertę paveldėjimo metu, valstybei mokėsite 15 proc.
Jei sodo sklype yra pastatas (sodo namas, ūkinis pastatas, gyvenamasis namas), ir jo įgijimo nuosavybėn laikas nesutampa su žemės sklypo įgijimo laiku, gyventojų pajamų mokestis skaičiuojamas kiekvienam objektui atskirai.
Pavyzdys:
2000 m. sodo sklypą gavote dovanų pagal dovanojimo sutartį. Sodo sklype pasistatėte namą ir jį užregistravote Registrų centre 2016 m. 2018 m. sodo sklypą su namu parduodate už 50000 Eur. Šiuo atveju parduodant reikia išskirti kainas, už kiek parduodate žemės sklypą ir už kiek namą. Nuo žemės sklypo pardavimo kainos mokesčio mokėti nereikės, nes yra praėję daugiau nei 10 metų nuo sklypo įgijimo dienos. Pajamos, gautos už namo pardavimą, gali būti apmokestintos 15 proc. mokesčiu, jei namo pardavimo kaina viršija Jūsų turimais dokumentais galimą pagrįsti namo statybos kainą.
Išimtis taikoma, jei namą parduodantis asmuo ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą tame name, arba buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą mažiau nei 2 metus, tačiau per 1 metus nuo pardavimo įsigyja kitą būstą (butą, namą), kuriame deklaruoja savo gyvenamąją vietą.
Gyventojų pajamų mokestį reikia sumokėti pasibaigus mokestiniams metams, iki kitų metų gegužės 1 d., pateikiant Valstybinei mokesčių inspekcijai metinę gyventojų pajamų mokesčio deklaraciją.
Mėgėjų sodo teritorijos ir jos tvarkymo bendrieji reikalavimai
Mėgėjų sodo teritoriją sudaro sodininkų ir kitų asmenų, įsigijusių mėgėjų sodo teritorijoje sodo sklypą, naudojama nuosavybės ar kitomis teisėmis valdomų sklypų ir bendrojo naudojimo žemė, kuri teisės aktais buvo skirta mėgėjų sodininkystei plėtoti (kolektyviniams sodams steigti) arba priskirta pagal vėliau patikslintą žemės valdos projektą ar teritorijų planavimo dokumentą.
Mėgėjų sodo teritorijoje esanti bendrojo naudojimo žemė žemės nuomos mokesčiu ir žemės mokesčiu neapmokestinama. Bendrojo naudojimo žemę bendrijos gali nuomoti ar išsipirkti iš valstybės.
Vadovaujantis Žemės įstatymu, mėgėjų sodo teritorija yra priskiriama žemės ūkio paskirties žemei.
Sodo sklype statiniai statomi laikantis šių reikalavimų:
- Pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau visais atvejais - kad jie nedarytų žalos kaimyninio sklypo naudotojui.
- Tvoros tarp sklypų turi atitikti statybos techninių reglamentų nustatytus tvorų reikalavimus dėl kaimyninių sklypų insoliacijos. Statyti tvorą ant sklypo ribos (kai tvoros konstrukcijos peržengia sklypo ribą) galima turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko ar sodininkų bendrijos (kai sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija) valdybos ar pirmininko sutikimą.
Sodo sklype medžiai ir krūmai sodinami ir auginami laikantis šių reikalavimų:
- Aukštaūgiai medžiai, aukštesni kaip 3 m, sodinami ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sodo sklypo ribos.
- Žemaūgiai medžiai, užaugantys iki 3 m aukščio, sodinami ne mažesniu kaip 2 m atstumu nuo sodo sklypo ribos.
- Krūmai sodinami ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo sodo sklypo ribos.
Sodo sklype Statybos įstatymo nustatyta tvarka galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą ir jo priklausinius arba vieną sodo namą ir jo priklausinius nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų, nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir nepažeidžiant trečiųjų asmenų teisėtų interesų.
Ar verta "priduoti" sodo namą?
Klausimas, kurį karts nuo karto tenka išgirsti. Nors mums tokių klausimų nekyla - pastatytas namas turi būti tvarkingai užbaigtas ir įteisintas. Šiame poste pabandysiu sukaupti visus girdėtus argumentus UŽ ir PRIEŠ namo pridavimą. Atsiradus naujiems argumentams / nuomonėms - post’ą papildysiu. Jei turite ir savo nuomonę tuo klausimu - palikite komentarą. Būsiu dėkingas.
Taigi.. Vienas iš gąsdinančių žmones argumentų. Žinoma, daugeliui klausimų reguliuoti visuomenėje - pasitelkiamas baudų ir sankcijų mechanizmas. Ne išimtis ir NT sektorius. Nors šiuo metu išduoti statybą leidžiantys dokumentai galioja neterminuotai, nebaigtas statyti ar rekonstruoti ypatingas ar neypatingas statinys, taip pat nebaigtas rekonstruoti į ypatingą ar neypatingą statinį nesudėtingas statinys turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR) ne vėliau kaip per 3 metus nuo statybos leidimo išdavimo dienos. Atlikus statinio statybos užbaigimo procedūras (gavus statybos užbaigimo aktą ar surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą), statinį ir daiktines teises į jį Nekilnojamojo turto registre (NTR) privaloma įregistruoti ne vėliau kaip per 3 mėnesius nuo akto gavimo dienos.
Statinio ir daiktinių teisių į jį registravimo ir nebaigtų statyti ar rekonstruoti statinių kadastro duomenų tikslinimo NTR tvarkos pažeidimas užtraukia baudą nuo 145 eurų iki 290 eurų, juridiniam asmeniui - nuo 290 iki 580 eurų. Savivaldybių administracijos turi teisę administracinę atsakomybę taikyti ir už registruotinų negyvenamosios paskirties statinių naudojimą, neatlikus jų statybos užbaigimo procedūrų ir neįregistravus NTR. Taigi rimtai nežiūrint į klausimą - pasirodo galima ir rimtai pasiploninti piniginę. O patekti į tikrinančių institucijų akiratį galima tiek atsitiktinai - reguliariai organizuojami reidai, tiek tikslingai - pvz.
Su gyvenamosios vietos deklaravimu susiję daug gyvenimui svarbių bei reikalingų dalykų. GPM lengvata (detaliau žiūrėti kitame punkte) ir pan. Norint tai turėti - reikia turėti deklaruotą gyvenamą vietą. Tam, kad ją turėtum kur deklaruoti - reikalingas registruotas NT. Atsakymas - Šiam klausimui atsakyti neužtenka vien skaityti įstatymus. Gyvenamosios vietos deklaravimą nusako šis įstatymas - Dėl Gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklių patvirtinimo. Tačiau jame nėra detalizuotas toks niuansas kaip namo baigtumas procentais. Teko skambinti atsakingoms institucijoms ir aiškintis. Pasirodo, kad čia turėtų galioti protingumo kriterijus. Kaip ir aišku, kad namo baigtumui esant tarkim 20proc (pamatai ir sienos) - jame gyventi dar nėra įmanoma. Tą patį sakyčiau ir apie 85proc. Dar neteko sutikti šeimos, kuri gyventų „ant betono” - dalinės apdailos. Tačiau praktikoje atsakingi seniūnijų / savivaldybių darbuotojai „priima” deklaruojamą vietą ir nebaigtos statybos name. Kadangi įstatymu konkretus baigtumo procentas nenustatytas - daro kaip kas nori.
Tai ar privalau „priduoti” pilnai baigtą namą norėdamas registruoti savo gyvenamą vietą? Atsakymas - Dažniausiai užtenka ir nebaigtos statybos. ~70proc ir daugiau. Tačiau žiūrint visumą argumentų - priduoti 100proc vis tiek reikia.
Pastačius namą ir turint minčių jį ateityje parduoti - tai labai rimtas argumentas. Jau daug metų GPM įstatyme numatyta GPM mokesčio lengvata parduodamam turtui, kuris buvo išlaikytas 10 metų. T.y. įsigytas prieš 10metų, arba užregistruotas prieš 10metų. Arba buvo deklaruota gyvenamoji vieta ne trumpiau nei 2 metus. Šioje vietoje viskas labai paprasta. Jeigu tik reikalingas banko finansavimas - būsit priversti registruoti ir įkeisti turtą net kelis kartus. Užbaigus namo statybas - bus terminas per kiek laiko privalo namas būti teisiškai užbaigtas - priduotas. Iš praktikos galim pasakyti, kad apie pusė visų mūsų darbų yra daroma tam, kad būtų galima gauti finansavimą ir įkeisti turtą bankui.
Argumentas, kurį dažnu atveju tenka išgirsti iš vyresnio amžiaus žmonių. Namai pastatyti, bet ne iki galo „sutvarkyti”. Susimąstoma apie testamentą, ką paliksi vaikams, kaip reikės pasidalinti. Dažnu atveju tėvai nenori palikti „nesutvarkytų galų” su NT vaikams ir pasirūpina tuo patys. Būna, ir taip, kad pasikeitus gyvenimo aplinkybėms senatvėje tenka keisti būstą. Bet kuriuo atveju - rimtas argumentas UŽ namo pridavimą.
Šiemet bent keli klientai atskubėjo su prašymu kuo skubiau padėti priduoti namą, nes norėjo patekti į paramos saulės jėgainėms įsirengti programas. Labai nesigilinau į tų programų aprašus. Bet kiek supratau vienas iš reikalavimų yra - pilnai priduotas namas. Ir tas taikoma saulės jėgainėms, norintiems gauti paramą pasikeisti šildymo katilą. Kas žino kokių programų dar turėsime ateityje. Tačiau praktika rodo - norit pretenduoti į oficialią paramą - reikia turėti oficialiai registruotą turtą.
Kam reikalingas turto draudimas? Turto draudimo paskirtis - padėti apsisaugoti nuo finansinių nuostolių, kurie gali atsirasti, jei turtas bus apgadintas dėl gamtos stichijų, nelaimių ar kitų asmenų veiksmų. Draudžiant nekilnojamąjį turtą (butą, namą, kotedžą, sodo namelį ar kitą statinį), kartu galima apdrausti ir jame esantį kilnojamąjį turtą (baldus, buitinę techniką ir kt.). Taip pat galima apdrausti turto savininko (valdytojo) civilinę atsakomybę. Taigi norint pastatytą namą apdrausti - reikia jį pirmiausiai įregistruoti.
Būna atvejų, kai namai statomi iš „nešvarių” pinigų. Prisibijoma jį registruoti. Na…. Kažkada vis tiek tą klausimą reikės spręsti. Kodėl ne dabar?
Esu girdėjęs ir tokį kontrargumentą. Turto jau tiek daug, kad dar vienas namas ir jau reikės mokėti „milijonierių mokestį”. Tiesa, šiandien jau nereikia būti „milijonieriumi litais”. Bet, jei jau esi turtingas. Gal nieko baisaus ir to mokesčio kažkiek sumokėti?
Taip. Priduoti namą kainuoja. Bet žiūrint istoriškai - dauguma paslaugų Lietuvoje tik brango. Ne išimtis ir visos paslaugos „namų popierizmo” srityje. Nesu tikras ar palaukus kurį laiką bus galima sutaupyti.
Jeigu dėl tam tikrų priežasčių namas pastatytas nelegaliai - pvz neturint projekto, statybos leidimo, statant neleistinoje teritorijoje ar pan. - namą įteisinti tikrai gali būti komplikuota. Ir čia jau ne tiek, kad to nenorėtų savininkas. Tai iš to, kad įteisinimas gali būti ir apskritai neįmanomas. Bet kuriuo atveju kiekvienu atveju reikia gilintis ir rasti optimalų sprendimą. Praktika rodo, kad dažniausiai kelias nėra pigus ir trumpas.
Šitas argumentas jau neatremiamas. Pastačiau namą, bet neregistruosiu jo, nes reikės mokėti už šiukšlių išvežimą…. 🙂 O savo šiukšles sumesiu kur kaimynui ar pavešiu iki miesto konteinerių. Nėra sunku…. Šiaip argumentas tikras. Tiesa girdėtas per 10 metų gal du kartus. Tačiau mano nuomone, tai nėra tikroji priežastis tvarkyti namo dokumentus. Bet tegul jis užbaigia šią anti-pridavimų argumentų puokštę.
Kiekvienas yra laisvas apsispręsti. Gyvename laisvoje šalyje. Tačiau anksčiau ar vėliau, namo įteisinimo klausimas turės būti išspęstas.