Šiame straipsnyje nagrinėjama civilinė byla, kurioje ieškovė G. J. kreipėsi į teismą prašydama nutraukti 2020-06-23 tarp jos ir likviduojamos dėl bankroto uždarosios akcinės bendrovės „Maji“ sudarytą nekilnojamojo turto pardavimo sutartį ir taikyti restituciją. Ieškovė savo reikalavimą grindžia esminiu sutarties pažeidimu, teigdama, kad atsakovė neperdavė jai turto ir neatskleidė svarbios informacijos apie jo apribojimus.
Bylos aplinkybės
2020-06-08 šalys sudarė preliminarią sutartį, pagal kurią įsipareigojo ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Pagrindinė sutartis buvo sudaryta 2020-06-23. Pagal ją atsakovė ieškovei už 230 000 Eur pardavė 86885/199405 dalis pastato - paslaugų pastato, esančio Alytuje, bei 1/1 dalį kitų inžinerinių tinklų.
Ieškovė teigia, kad pagrindinė sutartis nutrauktina dėl to, kad atsakovė pažeidė preliminarią ir pagrindinę sutartis, o pažeidimai yra esminiai. Pagrindinė pardavėjo pareiga pagal pirkimo pardavimo sutartį yra perduoti pirkėjui daiktą, kurio kokybė ir kiti kriterijai atitinka pardavimo sutarties sąlygas, o jei sutartyje nėra nurodymų - įprastus reikalavimus (CK 6.327, 6.333 straipsniai).
Ieškovė sumokėjo atsakovei 230 000 Eur, tačiau nei pagrindinės sutarties pasirašymo metu, nei po jos sudarymo atsakovė perkamo daikto ieškovei neperdavė. Daiktas buvo įsigyjamas ne asmeniniams ieškovės poreikiams tenkinti, todėl sumokėjusi pinigus ieškovė tikėjosi, kad daiktas jai bus perduotas, ji įgys nuosavybės teisę į tą daiktą ir galės gauti iš jo ekonominę naudą. Jo neperdavus, ieškovė neįgijo į nupirktą daiktą nuosavybės teisių.
Esminiai sutarties pažeidimai
Po pagrindinės sutarties sudarymo paaiškėjo, jog atsakovė negali perduoti ieškovei preliminarios ir pagrindinės sutarties sąlygas atitinkančio daikto. Pagal preliminarios sutarties 4.3 punktą, atsakovė įsipareigojo perduoti ieškovei turtą pagrindinės sutarties pasirašymo momentu, tačiau tai nebuvo padaryta. Pagal preliminariosios sutarties 4.2 punktą, atsakovė įsipareigojo iki pagrindinės sutarties sudarymo neperleisti, neįkeisti, neišnuomoti, neperduoti neatlygintinai naudotis ar kitaip neapsunkinti šios sutarties 1 punkte nurodytų daiktų, juos saugoti bei neleisti jiems pablogėti.
Sudarius pagrindinę sutartį paaiškėjo, kad parduodamas turtas iki preliminarios sutarties pasirašymo buvo perduotas panaudos pagrindais naudotis asociacijai „Dzūkų krašto menų inkubatorius“, o pagrindinės sutarties pasirašymo metu panaudos sutartis nebuvo pasibaigusi. Atsakovė ne tik neužtikrino, kad pagrindinės sutarties pasirašymo metu nebus jokių daiktinių teisių į parduodamą turtą apribojimų, bet ir neatskleidė šios informacijos ieškovei.
Atsakovės bankroto administratorė turėjo pareigą pranešti panaudos turėtojai, kad nevykdys panaudos sutarties (pagal Įmonių bankroto įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punktą). Pranešimas būtų atitikęs atsakovės ir jos kreditorių teises, nes turto valdymo ir naudojimo teisė būtų grąžinta atsakovei ir nebūtų teisinių kliūčių tuo turtu naudotis ieškovei.
Ieškovė teigia, kad pagrįstai tikėjosi, jog atsakovės bankroto administratorė tinkamai vykdys jai pavestas pareigas, o sudarant preliminarią bei pagrindinę sutartis nekilo abejonių, kad daiktinės teisės į parduodamą turtą nėra apribotos, kad administratorė turtą pagrindinės sutarties pagrindu galės perduoti pirkėjai. Tačiau atsakovė nepranešė panaudos turėtojai apie tai, jog nevykdys panaudos sutarties ir turto iš panaudos turėtojos neperėmė, o jo neperėmusi negali perduoti ir ieškovei. Tai yra ypatingas atsakovės aplaidumas ir esminis sutarties pažeidimas, dėl kurio ieškovė negavo to, ką privalėjo gauti pagal pagrindinę sutartį - turto, neapsunkinto apribojimais, perdavimo. Tai sudaro pagrindą sutartį nutraukti.
Ieškovės argumentai teismo posėdžiuose
Teismo posėdžiuose ieškovė paaiškino, kad apie parduodamą atsakovės turtą sužinojo iš skelbimo. Patalpas įsigijo bendram šeimos verslui - nuomai. Jos išsilavinimas yra ekonomikos mokslų bakalauro, siekia teisės magistro diplomo. Jos tėvas G. J., nuėjęs atsakovės parduodamų patalpų apžiūrėti, matė, kad jos neatskirtos, jomis naudojosi kiti asmenys. Jis buvo nuvykęs pas J. B. ir žinojo, kad dalis pastato priklauso jam. Žinojo, kad parduodamose patalpose yra svetimo turto, bet tą problemą bankroto administratorė turėjo sutvarkyti iki pirkimo pardavimo sutarties sudarymo.
Anot ieškovės, atsakovė pažeidė sutartį neišryškindama, koks turtas priklauso ieškovei; ji turėjo parduoti konkrečias patalpas, o dabar ieškovė turės padaryti patalpų atskyrimą ir nusistatyti, kurios patalpos jai priklauso, spręsti naudojimosi bendromis patalpomis problemą. Atsakovė pardavė tik idealinę dalį. Ji galėjo parduoti tik atlaisvintą turtą, o šio atveju buvo naudojimosi juo apribojimai dėl panaudos, dėl ko ieškovė savo turtu negalėtų naudotis iki 2033 metų. Nekilnojamojo turto registro duomenimis ji nesidomėjo, nes nekilo tokio klausimo - atsakovė panaudos sutartį turėjo nutraukti turtą perimdama iš panaudos turėtojos.
Ieškovė teigia, kad nežinojo, kad egzistuoja parduodamo turto panaudos sutartis, šia prasme yra apgauta. Jei būtų žinojusi, būtų derėjusis dėl sutarties sąlygų ir ją sudariusi kitomis sąlygomis, gal būtų ir nepirkę, dabar gi visi pinigai buvo pervesti 2020-06-25, o Registrų centro duomenis pamatė tik 2020-06-29. Šiuo metu jos teises pažeidžia tai, kad galimus ginčus su bendraturte asociacija „Dzūkų krašto menų inkubatoriumi“ turės ji, o ne atsakovė.
Atsakovės pozicija
Atsakovė su ieškiniu nesutiko. Jos atstovas paaiškino, kad pareigos atidalinti iš bendrosios dalinės nuosavybės prieš parduodant savo dalį nėra. Bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos yra užregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Ieškovė nepagrįstai teigia nežinojusi apie panaudos sutartį. Ši sutartis buvo išviešinta. Ieškovė nebuvo apgauta - ji žinojo ir faktinę, ir teisinę turto būklę. Ji nepateikė įrodymų, kad negali naudotis įsigyta turto dalimi.
Atsakovė teigia, jog išsyk po bankroto bylos iškėlimo panaudos sutarties su asociacija „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ nenutraukė tam, kad nereikėtų samdyti patalpų apsaugos. Žinojo, jog panaudos sutartį galima nutraukti bet kada; bendraujant su G. J. šis sakė, jog žino Joną Balčių ir pats išsispręs. Panaudos sutartį nutraukė tada, kai prasidėjo ieškovės pretenzijos dėl neva nuslėptos aplinkybės dėl panaudos sutarties.
Pagrindinės sutarties 6 punkte nurodyta, jog pirkėjas susipažino su turto stoviu ir pretenzijų neturi. Tai, kad šios nuorodos nėra preliminarioje sutartyje, rodo, jog susipažinimo su turto būkle faktas nėra šabloniškai perkeltas iš preliminarios sutarties į pagrindinę ir kad ieškovė žino, kokį turtą perka bei kad dėl jo pretenzijų pardavėjui neturi. Apžiūrint perkamą turtą ieškovė negalėjo nematyti, kad jo dalimi galimai naudojasi kiti asmenys, ką patvirtina ir pagrindinės sutarties 7 punktas, kuriame nurodyta, jog pirkėjui yra žinoma, kad paslaugų pastato viduje esantys kilnojamieji daiktai, išskyrus nekilnojamojo daikto priklausinius, kartu su šiuo pastatu nėra parduodami.
Visi esminiai su parduodamu turtu susiję kausimai buvo derinami su ieškovės tėvu Alytaus verslininku G. J., su kuriuo nuolat ryšį palaikė bankroto administratorė. Su juo 2020-07-20 Alytuje buvo susitikęs ir atsakovės įgaliotas atstovas, kuriam G. J. nurodė, jog jam žinoma visa situacija, susijusi su turtu, kad jis žino turto bendrasavininko ir panaudos turėtojo vadovą, nes anksčiau yra įsigijęs turto, dėl kurio jam teko su pastaruoju asmeniu bendrauti, ir patikino, kad jis su turto bendrasavininku ir panaudos turėtoju išsispręs visus klausimus.
Atsakovė teigia, kad būtų neįtikima, kad ieškovė, padedant tėvui verslininkui, sudariusiam daugybę tokio pobūdžio sutarčių, pirktų nekilnojamąjį turtą net už 230 000 Eur, visiškai nepasidomėjusi turto statusu. Be nurodytų faktų apie parduotą turtą, 2008-12-01 tarp atsakovės ir asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ sudaryta turto panaudos sutartis buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre, viešai prieinama visiems asmenims, todėl pirkėja negali remtis aplinkybe, kad pardavėjas pažeidė savo pareigas (CK 6.321 straipsnio 5 dalis). Ieškovė neprašė iš atsakovės jokių papildomų dokumentų.
Atsakovė nepažeidė preliminarios sutarties 4.2 punkto, nes iki pagrindinės sutarties sudarymo turto niekaip neapsunkino, o panaudos sutartis buvo sudaryta dar 2008 m. Atsakovė nepažeidė ir pagrindinės sutarties 5 punkto, nes turto pardavimui kliūčių nėra ir niekada nebuvo, taip pat nėra viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų.
Dėl turto perdavimo atsakovė nurodė, jog pagrindinės sutarties sudarymo metu ieškovė dar nebuvo visiškai atsiskaičiusi su atsakove už turtą, kas buvo viena iš priežasčių, dėl kurios pagrindinės sutarties sudarymo metu nebuvo įformintas turto perdavimas. Pagrindinės sutarties šalių atstovai žodžiu susitarė, kad turtas bus perduotas ieškovei po to, kai bus nutraukta panaudos sutartis ir kaip juridinis faktas ji bus išregistruota iš Nekilnojamojo turto registro.
Atsakovės manymu, ji prievolės perduoti daiktą nepažeidė ir neatliko neteisėtų veiksmų, susijusių su turto neperdavimu (CK 6.393 straipsnio 4 dalis, 6.398 straipsnio 3 dalis). Civilinis kodeksas nenustato konkretaus termino, per kurį pirkimo pardavimo sutarties pagrindu parduotas turtas turėtų būti perduotas pirkėjui.
Jei teismas pripažintų, kad atsakovė pagrindinę sutartį pažeidė, prašo jos nenutraukti remiantis sutarties išsaugojimo principu ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojama praktika, pagal kurią sutarties nutraukimas būtų pateisinamas tik tuo atveju, jei jos tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai nenumatytus didelius praradimus. Ieškovė neįrodė, jog sutarties neįmanoma išsaugoti ar kad jos tolesnis galiojimas sukeltų jai nenumatytus didelius praradimus. Nėra jokių kliūčių ieškovei perimti nuosavybės teises į įsigytą turtą.
Atsižvelgtina ir į šiuo atveju negalimą restituciją (ieškovei buvo žinoma, jog turtas buvo įkeistas trečiajam asmeniui, gauta 200 000 Eur suma buvo pervesta jam kaip įkaito turėtojui, likusi suma paskirstyta įstatymų nustatyta tvarka). Atsakovės manymu, įsigyto turto ieškovė nusprendė atsisakyti dėl to, kad galimai nesugebėjo susitarti su pastato bendraturte asociacija „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ dėl įsigytų patalpų nuomos kainos.
Tretysis asmuo
Trečiasis asmuo į teismo posėdį neatvyko, bylą prašo nagrinėti jo atstovui nedalyvaujant, palaiko savo pateiktame procesiniame dokumente, kuriame prašo ieškinį atmesti, išdėstytus argumentus. Atsiliepime į ieškinį nurodo, kad atsakovas sutarties nepažeidė, priešingai - ieškovė, būdama verslininkė, sudariusi sutartį elgiasi nesąžiningai bei nepagrįstai vengia perimti nupirktą turtą. Ieškovė neįrodė esminio sutarties pažeidimo fakto. Nepagrįsta jos argumentacija, jog turtas iki šiol jai neperduotas, nes atsakovas negali jo perduoti dėl panaudos apribojimo.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija nutartyje dėl neturtinės žalos atlyginimo dėl kriminalinės žvalgybos subjektų neteisėtų veiksmų konstatuota, kad ieškovui pateikus pakankamai pagrįstą reikalavimą dėl teisės į privataus gyvenimo gerbimą pažeidimo, įrodinėjimo našta tenka valstybei - ji turi paneigti galimą asmens teisių pažeidimą.
Pabrėžta, kad faktiniu pagrindu atlikti kriminalinės žvalgybos veiksmus turi būti nurodoma aiški ir konkreti informacija apie galimą nusikalstamą veiką. Kriminalinės žvalgybos tyrimas atliekamas, kai turima informacijos apie tam tikrus nusikaltimus ar juos darančius asmenis, tačiau jos nepakanka, kad būtų galima priimti sprendimą pradėti ikiteisminį tyrimą.
Teisėjų kolegija pripažino, kad informacija apie 2019 m. gegužės 28 d. ieškovo - tuomečio Generalinės prokuratūros prokuroro - susitikimą jo namuose su advokatu Š. M., taip pat duomenys apie galimą pastarojo prekybą poveikiu laikytini pakankamu pagrindu taikyti kriminalinės žvalgybos veiksmus ieškovui.
LAT Baudžiamųjų bylų skyriaus teisėjų kolegija nutartyje konstatavo, kad nepasinaudojimas savo teise pareikalauti tinkamų darbo sąlygų nėra tas neveikimas, kuris baudžiamas pagal BK 137 straipsnio 1 dalį. Baudžiamoji atsakomybė pagal BK 137 straipsnio 1 dalį kyla tam, kas dėl neatsargumo sužalojo ar susargdino žmogų.
R. P. teisė reikalauti tinkamų darbo sąlygų buvo siejama su pareiginiais nuostatais, kurie nelaikytini visuotinai žinomais reikalavimais elgtis arba nesielgti tam tikru būdu. R. P. turėjo teisę reikalauti tinkamų darbo sąlygų, tačiau jis šia teise nepasinaudojo, nes manė, jog jo darbo sąlygos yra tinkamos jam pavestoms funkcijoms atlikti.