Per amžius nekilnojamas turtas buvo viena saugiausių ir geriausių investicijų. Sakoma, kad investavimas į NT yra amžina investicija, apsauganti nuo infliacijos. Investicijos į NT yra vienos iš pelningiausių, tačiau tame slypi nemažai subtilybių ir strategijų, apie kurias NT investuotojai linkę nutylėti. Sakoma, kad investavimas į NT vidutiniškai generuoja 5% grąžą.
Investavimas į nekilnojamąjį turtą
Nusipirkti butą ir jį išnuomoti už rinkos kainą daug sugebėjimų nereikia. Mes pateiksime konkrečias strategijas ir būdus, kaip Jūs galite iš NT gauti daug didesnę nei įprasta grąžą. Dažnai žmonės galvoja, kad norint pradėti investuoti į NT reikia labai daug pinigų. Iš dalies jie yra teisūs, bet tik iš dalies. Dažnai turintys paskolą net nesvarsto galimybės investuoti į NT.
Taigi, kas yra investavimas ir kaip pradėti investuoti? Sandorių paieška. Investicinė grąža. Ilgalaikė ir trumpalaikė NT nuoma. Tobula sutartis.
Kaip padidinti grąžą iš NT investicijų?
- Ką būtina padaryti ruošiantis dalinimui?
- Kokių projektų reikės dalinant?
- Kokie reikalavimai turi būti išpildyti, kad padalinti teisėtai?
- Kaip susitarti su kaimynais ar bendrija dėl dalinimo?
- Kaip dar padidint grąžą padalinus į kelis butus?
Finansavimo paieška
- Kaip pasiruošti finansavimo paieškai?
- Kaip įsivertinti maksimalias finansavimo galimybes?
- Kaip pasiskaičiuoti pinigų kainą?
- Kur kreiptis norint gauti finansavimą?
Nekilnojamojo turto franšizė: ar tai tinkamas pasirinkimas?
Neretai kyla klausimas, ar verta pirkti franšizę ir mokėti solidžią sumą franšizės davėjui, kai galima savarankiškai plėtoti verslą, remiantis vien savo žiniomis ir patirtimi. Nors franšizė, kaip ir bet kuris kitas verslas, turi savo pranašumų, trūkumų ir potencialią riziką, šis verslo modelis, ekspertų teigimu, yra saugiausias būdas įgyvendinti savo ambicijas.
Priešingai nei visame pasaulyje, Lietuvoje ir kitose Baltijos šalyse franšizės modelis dar tik įgyja pagreitį. Lietuvos franšizės centro duomenimis, šiuo metu Lietuvoje yra apie 150 franšizės prekių ženklų, kurių didžiąją dalį sudaro užsienio franšizės ir tik nedidelė dalis - užsienio investuotojams parduodamos lietuviškos franšizės. Be to, net trečdalis jų priklauso prekybos sričiai, o paslaugų sfera sulaukia mažiausiai investuotojų dėmesio.
Lietuvos franšizės centro direktoriaus Severino Žilinskio teigimu, Lietuvoje yra vietos bent penkiems šimtams franšizės prekių ženklų, o nedidelę šalies rinką būtina vertinti ne kaip trūkumą, o kaip galimybę.
Jau šešerius metus pagal franšizės verslo modelį dirbančios nekilnojamojo turto agentūros „RE/MAX Lietuva“ regiono direktorius Žiuljenas Galeckas įsitikinęs, jog pagrindinė naujo verslo žlugimo priežastis yra klaidos, o darbas pagal patikrintą sistemą padeda išvengti dažniausių suklydimų.
Kalbant apie franšizę, yra labai mažai klausimų, į kuriuos galima atsakyti „taip“ arba „ne“. Tai yra modelis, kuris padeda įmonei plėstis, tačiau jokių kanonų čia nėra - bet koks verslas yra unikalus, todėl sutarties sąlygas kiekviena įmonė pateikia individualiai.
Sėkmę lemia sinergija. Projekto „Franchise Shop“ projektų vadovės Bertos Baziukaitės nuomone, franšizės modelis - tai balansas tarp atsakomybės paskirstymo.
Franšizę gali įsigyti asmuo, tačiau, S. Žilinskio teigimu, dažniausiai reikalaujama, jog gavėjas būtų įmonė, nes tokiu būdu franšizės davėjui daug lengviau bendradarbiauti, be to, lengviau prieinama informacija apie įmonę.
Strateginės plėtros ir projektų vadybos konsultacijų įmonės „Advanced Advice“ projektų vadovės Viktorijos Michailovskos teigimu, franšizių atsiperkamumas yra labai skirtingas. Yra franšizių, kurios atsiperka per metus, tačiau yra ir tokių, kurių atsiperkamumas numatomas tik per trejus metus.
Franšizės pranašumai:
- Įrodytas verslo modelis
- Kapitalas
- Lengvesnis įėjimas į rinką
- Prekės ženklo populiarumas
- Mokymas ir palaikymas
- Mažesnė rizika
Jei norite per trumpą laiką rasti verslo pelno, franšizė yra geriausias pasirinkimas nei pradėti verslą nuo nulio. Su franšize lengviau užsitikrinti finansavimą, palyginti su savarankiško verslo pradžia nuo nulio.
Laisvosios ekonominės zonos (LEZ) Lietuvoje
Pirmosios LEZ apraiškos Lietuvoje atsirado dar 2002 m., kuomet pirmoji LEZ buvo įkurta Klaipėdos regione.
Laisvoji ekonominė zona („LEZ“) mokesčių teisės kontekste suprantama kaip ūkinei-komercinei ir finansinei veiklai skirta teritorija, kurioje yra taikomos specialios ekonominės ir teisinės funkcionavimo sąlygos.
LEZ yra prilyginama mokestinei lengvatai, kadangi LEZ esmė - palankių sąlygų sudarymas LEZ veikiantiems subjektams.
Lietuvoje yra priimtas atskiras LEZ organizavimo tvarką numatantis Laisvųjų ekonominių zonų pagrindų įstatymas („LEZPĮ“), kuris teigia, kad LEZ gali veikti išskirtinai tik juridiniai asmenys.
Taigi iš šio apibrėžimo išplaukia tai, kad LEZ teikiamos garantijos gali būti aktualios visiems verslo subjektams.
LEZ privalumai:
- Mokestinės naštos sumažinimas
- Veiklos vykdymas aplinkoje, kurioje tinkamai išvystyta infrastruktūra
- Galimybė per kuo trumpesnį laiką pradėti verslą „nuo nulio“
- Galimybė užmegzti bendradarbiavimo ryšius su kitomis LEZ įmonėmis
LEZ iššūkiai:
- Negalėjimas kurti filialų ar atstovybių už LEZ ribų
- Didelės investicijos
- Papildomi kaštai veiklos vykdymo vietos įrengimui
Apibendrinus galima teigti, kad smulkiajam verslui gali būti ne mažas iššūkis pradėti ir (ar) vykdyti ekonominę veiklą LEZ. LEZ yra orientuota į palankesnių sąlygų sudarymą steigti veiklą, kurti naujas darbo vietas šalies ir užsienio verslo subjektams ir kuo inovatyvesnių technologinių sprendimų diegimą.
Tačiau LEZ įmonei yra keliami gana aukšti investicijų reikalavimai, kuriuos įgyvendinti, ypatingai smulkiam verslui, gali būti dažnai neįmanoma.
Norint sėkmingai veikti LEZ, būtina kruopščiai planuoti investicijas, atitikti keliamus reikalavimus ir parengti konkurencingą verslo modelį.
Nekilnojamojo turto brokeris: profesija Lietuvoje
Kadangi vienas sudėtingiausių gyvenimo žingsnių yra nuosavo būsto pirkimas, tam reikėtų turėti profesionalų patarėją. Tai - nekilnojamo turto brokeriai. Vis labiau pasirenkama profesija Lietuvoje sparčiai išpopuliarėjo ir dabar savo profesionalumo lygiu ne ką mažiau atsilieka nuo kitų vakarietiškų valstybių. Pavyzdžiui Amerikoje, NT brokeriai yra vertinami kaip vienos prestižiškiausių specialybių atstovai.
Lietuvoje tendencija jaunam žmogui tapti būsto pardavimo ar pirkimo tarpininku irgi didėja.
Prieš pradedant kalbėti apie reikalavimus, keliamus būsimiems NT brokeriams-kandidatams, vertėtų apžvelgti esamą situaciją. Didelėje dalyje valstybių, darbas su nekilnojamu turtu yra licencijuota veikla, tačiau Lietuvoje šios profesijos atstovai dažniausiai dirba pagal individualios veiklos liudijimus.
Nors didelis noras tapti NT brokeriu daugeliu atvejų nesunkiai pasiteisina, visgi naujokai šioje rinkoje paprastai patiria nemažą konkurenciją. Kaip ir visame pasaulyje, taip ir Lietuvoje dirba daug patyrusių, profesionalių nekilnojamojo turto, kurie jau turi sukaupę nemažai savų klientų.
Priešingai nei jie, naujokas brokeris objektų paiešką pradeda realiai nuo nulio. Tad norint susikurti sėkmingą pradžią šioje rinkoje, vertėtų turėti kantrybės ir nepaliauti ieškoti potencialių klientų. Tik energingiems, iniciatyviems ir tobulėti norintiems žmonėms pasiseka.
Lietuvoje konkretaus mokslo, po kurio būtų galima įgauti nekilnojamojo turto brokerio diplomą, - kol kas dar nėra. Tačiau daugybę disciplinų apimantis darbas, dažnai būna dirbamas teisininkų ar vadybininkų. Jų studijų programos dažnai apima labai panašius dalykus.
Nusprendus dirbti brokerio darbą, reikės žinių iš tokių mokslo sričių: derybų ir pardavimų srities, komunikacijos įgūdžių bei bendravimo, psichologijos pagrindų, specifinės žiniasklaidos aktualijų (pranešimai spaudoje apie nekilnojamojo turto rinką, finansinius nuosmukio ar pakilimo periodus ir pan.). Ekonomika ir teisė čia irgi praverčia, kadangi nekilnojamojo turto brokeris privalo mokėti objektyviai apskaičiuoti NT vertę, sutvarkyti patalpų pirkimo arba pardavimo dokumentus.
Žinoma, vienas lengvesnių būdų tobulėti NT pardavimo ir pirkimo rinkoje, tai iš pradžių kandidatuoti į tokio tipo agentūrų siūlomas darbo pozicijas. Šios įmonės paprastai sutinka mokėti fiksuotą atlyginimą ir papildomą uždarbį nuo pasisekusių objektų.
Nedidelę darbo patirtį sukaupusiam žmogui svarbu bent minimalus stabilumas, tad dažnai tokios sąlygos tampa pamatu jauniems brokeriams įsitvirtinti šioje srityje ir pradėti savo karjerą.
Tad vieno būdo, kaip tapti NT brokeriu, tikrai nėra.
Alternatyvūs verslo modeliai nekilnojamojo turto srityje
Pradėti verslą gali būti sunku. Tai yra ilgas ir sunkus procesas, kuris ne visuomet atsiperka finansiškai. Todėl sėkmingo verslo pradžia priklauso nuo geros verslo idėjos.
Štai keletas alternatyvių verslo modelių nekilnojamojo turto srityje:
- Tinklaraščio kūrimas ir rašymas
- Pirkimas ir pardavimas „eBay“
- Laisvai samdomas darbuotojas
- „YouTube“ kanalo kūrimas
- Dropshippingas
- Programėlių kūrimas
- Nuotraukų pardavimas internetu
- El. knygų rašymas ir pardavimas
- Rankų darbo verslo kūrimas
- Bilietų perpardavimas
- Internetiniai seminarai
- Domenų perpardavimas
- Virtualus asistentas
- Partnerystės rinkodara (Affiliate marketing)
Nekilnojamojo turto nuoma: agentūrų veiklos modelis
Jau bene 20 metų veikiančios bendrovės „Nuomos biuras“ direktorius Martynas Šulnius sako, jog pastaraisiais metais į agentūrą kreipiasi vis daugiau būsto ieškančių žmonių. Jie teigia nenorintys gaišti laiko kartais nemažai laiko sąnaudų pareikalaujančioms būsto paieškoms. Dažnas iš jų prisipažįsta bandęs ieškotis būsto per skelbimus laikraščiuose ar internete, tačiau butai arba jau būdavo išnuomoti, arba neįtikdavo klientui.
Visų būsto nuoma besiverčiančių nekilnojamojo turto agentūrų veiklos modelis - labai panašus: laisvus būstus turintys savininkai kreipiasi į jas prašydami tuos būstus išnuomoti, o būsto ieškantys potencialūs nuomininkai kreipiasi su prašymu surasti jiems pageidaujamą butą ar namą. Pasak M. Šulnio, du trečdalius jų klientų sudaro norintieji nuomotis būstą, trečdalį - siūlantieji gyvenamąjį plotą.
Būsto paieškos procedūra - labai paprasta. Ieškantis būsto asmuo nekilnojamojo turto agentūrai pateikia užsakymą, išsakydamas savo pageidavimus, taip pat gali prisijungti prie bendrovės nuomojamų būstų informacinės bazės. Jeigu tuo metu yra užsakovo pageidavimus atitinkančių būstų, procedūra užtrunka vos kelias dienas - būsimasis nuomininkas kartu su agentūros darbuotoju apžiūri siūlomą būstą ir, jeigu šis atitinka jo poreikius, pasirašo nuomos sutartį. Tačiau jei būsimasis nuomininkas kelia labai specifinius reikalavimus, būsto paieškos gali užtrukti ir mėnesį.
Nekilnojamojo turto nuoma užsiimančių bendrovių darbuotojai tvirtina, kad per pastaruosius metus butų nuomos kainos nedidėjo. Dėl gana brangaus šildymo nuomojamų butų savininkai nuomos kainos nedrįsta kelti, kai kuriais atvejais, pavyzdžiui, jei brangus butas yra prestižinėje miesto vietoje, žiemos mėnesiais nuomos kainą net šiek tiek sumažina. Geležinė nuomos taisyklė - nuomininkas sumoka būsto nuomos kainą ir visus komunalinius mokesčius.
Gana svarbus studentų būsto paieškos kriterijus - atstumas iki studijų vietos. Todėl sostinėje pirmiausia ieškomasi butų Antakalnio ar Žirmūnų rajone, iš kur nesunku pasiekti Saulėtekio alėjoje įsikūrusias aukštąsias mokymo įstaigas, centrinėje miesto dalyje, Naujamiestyje, iš kur netoli iki Vilniaus universiteto fakultetų, ar Žvėryne, kur įsikūręs Lietuvos edukologijos universitetas. Šių kriterijų nekeičia net ir tai, ar studentas turi nuosavą transporto priemonę, ar naudojasi viešuoju transportu - visiems šiuo atveju norisi taupyti.
Butų nuomos kainos - labai nevienodos: to paties dydžio butas vienoje miesto dalyje gali kainuoti vienokią kainą, kitoje - kelis kartus brangiau. Tarkim, vidutinis dviejų kambarių butas Šeškinėje gali „nuskilti“ ir už 300 Lt. Tačiau tokia kaina - retenybė, ir gyventi gali tekti tame pačiame bute kartu su šeimininkais. Paprastai miegamuosiuose sostinės rajonuose tokio dydžio buto nuoma gali kainuoti 500-800 Lt, arčiau centro įsikūrusiuose rajonuose - 1 200-1 500 Lt, o jei butas dar ir įrengtas prabangiai - ir 2 000 Lt. Išsirinkus pageidaujamą būstą, beveik visi savininkai reikalauja už nuomą sumokėti iš karto už du mėnesius.
Kartais būsto ieškotojai argumentuoja, kad butai, nuomojami per agentūras, - brangesni nei nuomojami tiesiogiai iš savininko. Tačiau pašnekovas tokią nuostatą neigia: „Tarpininkavimo paslaugą dažniausiai apmoka butų savininkai, o ne nuomotojai. Na, nebent nuomotojams tenka sumokėti už mažą dalį tos paslaugos, jeigu taip buvo sutarta su būsto savininku. Kalbant apie garantijas dera pasakyti, kad jų suteikia sutartis, kurioje išdėstyti ir patvirtinti nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai, kas paprastai nedaroma tiesioginės nuomos atveju.“
Bene vienintelis patarimas ieškantiesiems laikino būsto - ne pasikliauti vien internete skelbiamomis nuomojamo būsto nuotraukomis, o kartu su agentu apsilankyti bute ir tik tuomet priimti sprendimą.
Mokesčių nemokėjimas NT rinkoje
LNTAA vadovas pripažįsta, jog kol kas visiems gyvenimą juodina tai, kad pati nekilnojamojo turto rinka laukinė. Tik liepą įstatymu apibrėžta brokerio sąvoka ir jie įpareigoti sudaryti sutartis su klientais, patikrinti jo dokumentus, įvertinti, ar tai nėra politikas. Teisės aktas priimtas kovojant su pinigų plovimu. Brokeriai praktiškai prilyginti bankininkams.
„Dalis agentūrų ir brokerių veikia legaliai, tačiau nemoka mokesčių. Norint dirbti šiandien užtenka individualios veiklos pažymėjimo, tačiau žmogus nebūtinai privalo parodyti pajamas. Apie tai kalbame su Valstybine mokesčių inspekcija, kuri aktyviau stebi butų nuomos segmentą. Tikimės, kad jie imsis stebėti ir kitus NT tarpininkus. Tam galima panaudoti netgi tuos robotukus, kurie naudojami stebėti nuomojamą būstą“, - aiškina A. Gudanavičius.
Asociacijos vadovas sako, jog dalis agentūrų veikia laikydamosios įstatymų ir pagal jas galima įvertinti, kiek realiai sandorių sudaro viename ar kitame mieste dirbantis brokeris.
R.Pleteras siūlo, kad dalį problemų galėtų išspręsti, tai, kad, pavyzdžiui, skelbimus galėtų talpinti tik pardavimo sutartį dėl konkretaus objekto sutartį pasirašęs brokeris.