Gyvendami visuomenėje, turime paklusti taisyklėms, kurios reguliuoja visuomeninius santykius ir nustato elgesio normas. Civilinė teisė reguliuoja turtinius ir su jais susijusius asmeninius neturtinius santykius tarp fizinių, juridinių asmenų ar organizacijų, neturinčių juridinio asmens statuso.
Pastaruoju metu Lietuvoje, pagerėjus ekonominei situacijai, populiarėja paskolų sutartys, užtikrinamos turto įkeitimu. Paskolos sutartys gali būti užtikrinamos ne tik įkeitimu, hipoteka, bet ir garantija bei laidavimu. Hipotekos ir įkeitimo registrą tvarko Centrinė hipotekos įstaiga bei apylinkių teismų hipotekos skyriai.
Hipoteka: esmė ir teisiniai aspektai
Hipoteka - graikų kilmės žodis, reiškiantis „pakisti“, „padėti“, „įkeisti“. Senovės Graikijoje už skolas įkeistas žemės sklypas buvo ženklinamas akmeniu su kreditoriaus vardu, pavarde ir metais. Hipoteka, kaip nekilnojamojo turto įkeitimas, Lietuvoje žinoma nuo Žygimanto Augusto laikų.
Atkūrus Lietuvos nepriklausomybę, 1992 m. spalio 6 d. buvo priimtas Hipotekos įstatymas, reguliuojantis nekilnojamojo turto, laivų ir orlaivių įkeitimą. Kilnojamojo daikto įkeitimą reguliuoja 1997 m. priimtas Kilnojamojo turto įkeitimo įstatymas. 2001 m. liepos 1 d. įsigaliojo Civilinis kodeksas, pakeitęs dalį Hipotekos ir Kilnojamojo turto įkeitimo įstatymų normų.
Civiliniame kodekse hipoteka apibūdinama kaip esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui. Susitarti perduoti įkeičiamą ar įkeistą daiktą negalima. Pagal turinį hipoteka, kaip daiktinė teisė, yra viena iš siauriausiai aiškinamų daiktinių teisių.
Taigi, hipoteka gali būti priskiriama prie daiktinių teisių, nes jai būdingi visi absoliučios teises požymiai, konkrečiai - daiktinės teisės požymiai. Be to, pagal vakarietišką teisės tradiciją naujajame CK hipoteka jau priskirta prie daiktinių teisių ir reguliuojama pagal ketvirtosios knygos („Daiktinė teisė“) nuostatas, nors senajame 1964 m. CK (194 str.) hipoteka buvo priskirta ne prie daiktinių teisių, o prie prievolių įvykdymo užtikrinimo būdų.
Hipotekos prigimtis teisiniu požiūriu dvilypė: hipoteka, kaip daiktinė teisė, yra ir vienas iš patikimiausių bei labiausiai paplitusių prievolių įvykdymo užtikrinimo būdų.
Pagal civilinį kodeksą hipotekos objektu gali būti atskiri viešame registre registruojami, iš civilinės apyvartos neišimti nekilnojamieji daiktai, kurie gali būti pateikti parduoti viešose varžytynėse. Kai įkeičiamas pagrindinis daiktas, laikoma, kad yra įkeičiami ir esantys bei būsimi daikto savininko valia prijungti ar dėl gamtinių įvykių prie pagrindinio daikto prisijungę priklausiniai. Įkeičiami daiktai turi būti apdrausti, išskyrus žemę. Daiktas, priklausantis bendrosios nuosavybės teise, gali būti įkeistas tik visų bendraturčių sutikimu.
Kadangi pagal įstatymą hipoteka seka paskui daiktą, tai įkeistas daiktas gali būti perleistas kito asmens nuosavybėn. Įkeisto daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daiktą ar kitaip sumažinti jo vertę, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą ar vertės sumažėjimą naudojant jį būtinojo reikalingumo atveju. Įkeičiant žemę, kaip priklausiniai įkeičiami ir ant jos esantys statiniai, jei hipotekos sutartyje nenustatyta kitaip. Jeigu įkeičiant žemę statiniai neįkeičiami, pardavus įkeistą žemę varžytynėse, statinių savininkas įgyja teisę į žemės servitutą.
Tačiau netinkamai parinkta ir CK šioje vietoje pavartota „statinių“ sąvoka sukėlė nemažai hipotekos reguliavimo problemų. Iš pateikto apibrėžimo matyti, kad statinių sąvoka daug platesnė nei pastatų. Akivaizdu, kad neįmanoma įkeisti žemės sklypo ar šio žemės sklypo nuomos (panaudos) teisės, kai įkeičiami tokie statiniai kaip antai: inžineriniai tinklai (dažniausiai net esantys po žeme), tvenkinių hidroįrenginiai. Visi šie statiniai pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą yra registruotinas nekilnojamojo turto registre turtas, t. y. įkeičiant tokį turtą taikytinos hipoteką reglamentuojančios CK nuostatos. Tačiau šiuo atveju neįgyvendinama CK 4.171 straipsnio septintoji dalis, nes tokiems statiniams žemės sklypai apskritai negali būti formuojami. Jiems pagal paskirtį naudoti nustatomi servitutai ar taikomos specialios žemės naudojimo sąlygos. Taigi CK aptariamoje teisės normoje vartotina „statinių“ sąvoka keistina į „pastatų“.
Hipoteka gali būti priverstinė ir sutartinė. Paprastoji hipoteka - tai vieno konkretaus nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas, siekiant apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą. Jungtinė hipoteka - tai kelių nuosavybės teise priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu, siekiant apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą. Pvz.: žemę ir statinius.
Hipotekos schema
Įkeitimas: kilnojamojo turto apsauga
Pagal Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.198 str. - Įkeitimas - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis kilnojamojo daikto ar turtinių teisių įkeitimas, kai įkeitimo objektas perduodamas kreditoriui, trečiajam asmeniui ar paliekamas įkaito davėjui. Įkaito davėjui paliktas įkeitimo objektas gali būti užrakinamas, užantspauduojamas ar pažymimas ženklais, rodančiais jo įkeitimą.
Pagal įkeitimą kreditorius (įkaito turėtojas) turi teisę, skolininkui neįvykdžius įkeitimu užtikrintos prievolės, patenkinti savo reikalavimą iš įkeisto daikto vertės pirmiau už kitus kreditorius. Įstatymas įkeitimu siekia apsaugoti kreditoriaus interesus, nes:
- įkeistasis turtas, esantis natūroje, turi būti saugomas iki to laiko, kol nebus patenkinti kreditoriaus reikalavimai, t. y. kol kreditorius (įkaito turėtojas) nukreips savo reikalavimą į šį turtą;
- turto įkeitimas suteikia kreditoriui teisę patenkinti savo reikalavimus iš įkeistojo turto vertės, jei skolininkas neįvykdo prievolės, pirmiau už kitus kreditorius;
- pagal įstatymą įkaito davėju gali būti tik to turto savininkas, t.y. skolininkas arba trečiasis asmuo.
HELOC ir būsto paskolos: galutinis palyginimas
Hipotekos registras: viešumas ir patikimumas
Hipotekos registrą tvarko hipotekos skyriai prie apylinkės teismų ir Centrinė hipotekos įstaiga. Šiuo metu Lietuvoje veikia 15 hipotekos skyrių - Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Panevėžio, Šiaulių, Alytaus, Marijampolės, Tauragės, Telšių, Utenos, Ignalinos, Kelmės, Mažeikių, Rokiškio, Ukmergės. Centrinė hipotekos įstaiga įsteigta 1997 m. rugsėjo 12 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 991 (Žin., 1997, Nr. 85-2144).
Centrinė hipotekos įstaiga yra biudžetinė įstaiga, finansuojama iš Lietuvos Respublikos valstybės biudžeto lėšų. Biudžeto lėšos naudojamos Centrinei hipotekos įstaigai išlaikyti, registrams tvarkyti ir kitoms biudžeto išlaidų sąmatose numatytoms programoms finansuoti. Centrinė hipotekos įstaiga įstatymų nustatyta tvarka gali turėti ir nebiudžetinių lėšų, gaunamų už suteiktas paslaugas. Centrinės hipotekos įstaigos veiklos tikslas - užtikrinti teisės aktų nustatytų duomenų rinkimą, kaupimą, apdorojimą, sisteminimą, saugojimą ir teikimą, taikant apsaugos priemones nuo neteisėto duomenų rinkimo, užrašymo, kaupimo, saugojimo, klasifikavimo, grupavimo, jungimo, atstatymo, keitimo (pildymo ar taisymo), teikimo, paskelbimo, naudojimo ar naikinimo.
Hipotekos registro reikšmė
Lietuvos Respublikos hipotekos įstatymas buvo priimtas 1992 m. spalio 6 d., o Hipotekos registras savo paslaugas visuomenei pradėjo teikti tik 1998 m. balandžio 1 d. Per tą laiką visuomenė patyrė nemažai turtinių praradimų, nes informacija apie kreditoriaus ir savininko sudaromus turto įkeitimo sandorius nebuvo prieinama kitiems suinteresuotiems asmenims.
Registras užtikrina informacijos viešumą. Kreditorius ar turtą įsigyjantis juridinis bei fizinis asmuo gali sužinoti, kiek kartų turtas įkeistas, kokios sandorio sąlygos, ar įkeistas turtas neareštuotas hipotekos teisėjo sprendimu. Kuriant Hipotekos registrą, konsultantu buvo pasirinkta bene didžiausią patirtį šioje srityje sukaupusi Norvegija.
Nekilnojamojo daikto (žemės, pastato, statinio, patalpos, buto, jūrų laivo ir orlaivio) įkeitimo sandoris įforminamas hipotekos lakštu. Kilnojamojo daikto ar turtinės teisės įkeitimo sandoris įforminamas įkeitimo lakštu. Įkeitimo sandorį patvirtina notaras. Lakštas atlieka dvi funkcijas: jis yra daikto (turtinės teisės) įkeitimo sandoris ir prašymas įregistruoti hipoteką (įkeitimą) Hipotekos registre. Prašymas įregistruoti nekilnojamojo daikto įkeitimą (hipotekos lakštas) pateikiamas daikto buvimo vietos hipotekos skyriui. Prašymas įregistruoti laivo hipoteką (hipotekos lakštas) pateikiamas Klaipėdos miesto apylinkės teismo hipotekos skyriui.
Dokumentai, reikalingi registruojant hipoteką:
- įstatymų nustatyta tvarka patvirtintas įgaliojimas, - jei lakštą ir dokumentus pateikia įkeičiamo daikto (turtinės teisės) savininko ar kreditoriaus įgaliotas asmuo;
- Turto registravimo įstaigos išduoto dokumento, patvirtinančio įkeičiamo daikto savininko nuosavybės teisę į įkeičiamą daiktą (jei daiktas registruojamas turto registre). Įkeičiant žemę, statinį, pastatą, patalpą ar butą pateikiamas Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės pažyma sandoriui sudaryti.
- Turto draudimo liudijimo. Įkeičiamas nekilnojamasis daiktas apdraudžiamas kreditoriaus naudai kreditoriui priimtinoje turto draudimo bendrovėje. Įkeičiant žemę šio dokumento nereikia. Draudimo sutartis turi galioti surašant hipotekos lakštą.
- Daiktas (turtinė teisė), priklausantis bendrosios nuosavybės teise, įkeičiamas tik visų bendraturčių sutikimu (bendraturčiai pasirašo hipotekos (įkeitimo) lakštą). Jei įkeičiama nekilnojamojo daikto bendrosios dalinės nuosavybės dalis, kitų bendraturčių sutikimas nereikalingas, tačiau įkeičiamoji dalis turi būti tiksliai nustatyta bendraturčių sudaryta ir notaro patvirtinta naudojimosi daiktu tvarkos nustatymo sutartimi.
Prašymas įregistruoti hipoteką (įkeitimą) turi būti išnagrinėtas ne vėliau kaip kitą darbo dieną nuo jo gavimo. Hipoteka (įkeitimas) turi būti įregistruotas Hipotekos registre ne vėliau kaip per tris darbo dienas nuo prašymo gavimo. Jeigu prašymas įregistruoti hipoteką (įkeitimą) įstatymų reikalavimų, hipotekos teisėjas gali motyvuota nutartimi atmesti prašymą įregistruoti hipoteką (įkeitimą) arba paskirti terminą trūkumams pašalinti. Hipotekos skyriuje užregistravus prašymą įregistruoti hipoteką (įkeitimą), per 24 val. Hipotekos registro centrinėje duomenų bazėje įregistruojamas pranešimas, kad pradėtas įkeitimo procesas („išankstinis įspėjimas“). atlieka teisinį pateiktų dokumentų tyrimą. Jei pateikti dokumentai atitinka įstatymų reikalavimus, hipotekos teisėjas įregistruoja hipoteką (įkeitimą). Hipoteką (įkeitimą) įregistravus Hipotekos registro centrinėje duomenų bazėje, atspausdinamas pažymėjimas apie hipotekos (įkeitimo) įregistravimą. Pažymėjimą pasirašo hipotekos teisėjas ir patvirtina hipotekos skyriaus atspaudu.
Testamentų registras
Įsigaliojus naujam Civiliniam kodeksui, iš karto pradėjo veikti visiškai naujas Testamentu registras. Registrą tvarko Centrinė hipotekos įstaiga. Testamentu registre registruojami duomenys apie visus po 2001m. liepos 1d. sudarytus testamentus, jų panaikinimą, atsiėmimą bei pripažinimą negaliojančiais bei palikimo priėmimo faktus. Duomenis registrui teikia notarai, konsuliniai pareigūnai ir teismai, atsiųsdami Teisingumo ministro nustatytos formos pranešimą.
Testamentų registre neregistruojamas testamento turinys, o fiksuojamas tik testamento sudarymo faktas bei jo saugojimo vieta. Registruojant duomenis apie palikimo priėmimą taip pat fiksuojamas tik pats palikimo priėmimo faktas, t.y. neregistruojami nei duomenys apie paveldėtą turtą, nei duomenys apie asmenis, priėmusius palikimą. Testamentų registras nėra viešas.