Neįtikėtina Turto Įkainojimo Problematika Lietuvoje: Kas Slepiama Už Skaičių?

Turto realizavimas dažniausiai pasitaikančia forma - tai areštuoto turto pardavimas iš varžytynių per antstolius. Šiame straipsnyje nagrinėjami nesutarimai, kylantys dėl turto įkainojimo tvarkos, remiantis konkrečia civiline byla ir teisės aktais.

Areštuoto turto įkainojimo tvarką reglamentuoja CPK 681 straipsnis, kuriame nurodoma, kad areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones.

Kasacinio teismo praktikoje tvirtinama, kad teisingas, įstatymo reikalavimus atitinkantis skolininko turto įkainojimas - visų pirma, antstolio pareiga, kurią vykdyti jis privalo nepaisant to, kaip vykdymo proceso šalys naudojasi savo procesinėmis teisėmis. Įstatymas antstoliui nustato pareigą ir suteikia galimybių taip įkainoti areštuotą turtą, kad įkainojimas atitiktų galimas realias rinkos kainas ir optimaliai tenkintų tiek išieškotojo, tiek skolininko interesus (LAT 2007-05-28 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-211/2007; 2008-12-16 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-604/2008; 2010-11-02 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-430/2010).

Turto pardavimo iš varžytinių aktą galima pripažinti negaliojančiu, jei nustatoma, kad turtas parduotas mažesne nei rinkos kaina. Tuo metu antstolio veiksmų teisėtumas nustatant turto vertę galimas tiek turtą įvertinus mažesne, tiek nepagrįstai didesne nei rinkos verte. Todėl manome, kad CPK 681 straipsnio reikalavimas įvertinti turtą rinkos kainomis negali būti siaurinamas, tvirtinant, jog išieškotojo ir skolininko interesai nukenčia tik turtą įkainojus mažesne kaina.

Priešingai, skolininko turtą įkainojus nepagrįstai didesne kaina, atsiranda tikimybė, kad turtas nebus parduotas iš pirmųjų varžytinių, tokiu būdu sudarant sąlygas turtą parduoti iš antrųjų varžytinių mažesne kaina, patenkinant mažesne apimtimi išieškotojo reikalavimus ir sukeliant didesnių neigiamų padarinių skolininkui.

Ekspertizės Skyrimas ir Turto Pardavimo Kainos

Jeigu skolininkas ar išieškotojas prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba jei antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę. Jeigu turto vertei nustatyti skiriama ekspertizė, tokiu atveju areštuoto turto verte laikoma eksperto nustatyta vertė.

Antstolis turi teisę parduoti turtą už mažesnę kainą, tačiau pirmosiose varžytynėse parduodamo turto nustatoma pradinė kaina sudaro ne mažiau kaip aštuoniasdešimt procentų šio Kodekso 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos (CPK 718 str.), o antrosiose varžytinėse šešiasdešimt procentų šio Kodekso 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos.

Antrąsias varžytines antstolis skelbia ne vėliau kaip po vieno mėnesio nuo pirmųjų varžytinių paskelbimo neįvykusiomis. Antrosios varžytinės skelbiamos tada, kai išieškotojas atsisako paimti jam perduodamą turtą arba per antstolio nustatytą terminą nepraneša apie savo sutikimą paimti perduodamą turtą ar per nustatytą terminą neįmoka pradinės parduodamo turto kainos ir jo daliai tenkančių lėšų skirtumo.

Tais atvejais, kai ir antrosios varžytinės paskelbiamos neįvykusiomis, antstolis panaikina turto areštą ir grąžina turtą skolininkui. Pakartotinai į tą patį turtą pagal tuos pačius vykdomuosius dokumentus išieškojimas gali būti nukreipiamas praėjus ne mažiau kaip vieneriems metams nuo turto grąžinimo skolininkui. Neparduotą iš varžytynių turtą grąžinus skolininkui, išieškojimas gali būti nukreipiamas bendra tvarka į kitą skolininkui priklausantį turtą.

Taigi, atsakant į Jūsų klausimąsvarbiausias aspektas yra buto tikrosios rinkos vertės klausimas. Jei manysime, kad Jūsų nurodyta buto vertė 35 000 Lt ir yra tikroji buto rinkos vertė, tai pirmosiose varžytinėse antstolis turi teisę parduoti 35 000 Lt vertės butą už kainą, ne mažesnę nei 28 000 Lt (aštuoniasdešimt procentų nuo vertės), o pirmosioms varžytinėms neįvykus ir paskelbus antrąsias varžytines, - ne mažesnę nei 21 000 Lt (šešiasdešimt procentų nuo vertės) sumą.

Pardavus įkeistą turtą iš varžytinių antstolis, atskaitęs skolos dydį, vykdymo išlaidas bei atlyginimą antstoliui, likusią pinigų sumą grąžina turto savininkui.

Ginčas Dėl Turto Vertinimo: Konkrečios Civilinės Bylos Analizė

Ginčo Esmė: Ieškovė D. K. kreipėsi į teismą prašydama įpareigoti atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti su ja buto pirkimo-pardavimo sutartį už 64 000 Eur. Ieškovė nesutiko su atsakovių nustatyta buto verte, teigdama, kad įvertinimas neatitinka Paramos būstui įsigyti ir išsinuomoti įstatymo (PBĮIĮ) 25 straipsnio 2 dalies nuostatų, nes neatsižvelgta į nuomininko investicijas į butą.

Atsakovės Vilniaus miesto savivaldybė ir SĮ „Vilniaus miesto būstas“ su ieškiniu nesutiko, prašydamos jį atmesti. Atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė civiliniuose teisiniuose santykiuose dalyvauja lygiais pagrindais ir lygiomis teisėmis su kitais asmenimis (šiuo atveju - su ieškove) ir jai galioja sutarties laisvės principas.

Ieškovės Argumentai

Ieškovės šeimai 1995 m. buvo išnuomotas tarnybinis butas, kuris buvo apleistas ir neremontuotas. Ieškovė atliko buto remontą savo lėšomis, įskaitant pertvaros pašalinimą, langų ir durų pakeitimą, grindų dangos atnaujinimą ir kitus darbus. 2001 m. su Vilniaus miesto savivaldybe sudaryta Nuomos sutartis, kuria ieškovei buvo nustatyta pareiga periodiškai atlikinėti buto remontą.

2020 m. ieškovė kreipėsi į SĮ „Vilniaus miesto būstas“ su prašymu parduoti nuomojamą butą, atsižvelgiant į buto vertę pakeitusias nuomininkės investicijas. UAB „Apus turtas“ 2022 m. gegužės 27 d. atliktas vertinimas pažeidžia PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies nuostatas, nes turtas įvertintas neatsižvelgiant į nuomininko investicijas į butą. Ieškovė užsakė individualų turto vertinimą, kuris parodė, kad buto rinkos vertė su nuomininko investicijomis yra didesnė.

Atsakovės Argumentai

Atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė civiliniuose teisiniuose santykiuose dalyvauja lygiais pagrindais ir lygiomis teisėmis su kitais asmenimis (šiuo atveju - su ieškove) ir jai galioja sutarties laisvės principas. Atsakovė neabejotinai turėjo įstatymo suteiktą teisę, bet ne pareigą parduoti ieškovei išnuomotą butą.

PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies normos taikymas susijęs tik su nuomininko gyvenimo nuomojamame būste trukme, būtent todėl savivaldybei palikta diskrecijos teisė nuspręsti dėl nuomojamo būsto (ne)pardavimo. Atsakovė teismo sprendimu apskritai negali būti įpareigota parduoti jai nuosavybės teise priklausantį turtą ieškovei.

Teismų Praktika ir Teisinis Reglamentavimas

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. liepos 29 d. nutartyje išaiškinta, jog už savivaldybei priklausančio būsto pagerinimo darbus, kuriuos atliko nuomininkas iki 2002 m. birželio 19 d., turi būti kompensuojama savivaldybės lėšomis, tačiau tik tuo atveju, jeigu nuomos sutartimi šalys nebuvo susitarusios dėl tokių išlaidų neatlygintinamumo (nekompensavimo). Už savivaldybės būsto pagerinimo darbus, kurie buvo atlikti po 2002 m. birželio 19 d., nuomininkas neturi teisės į išlaidų atlyginimą.

CK 1 knygos 138 straipsnyje yra pateiktas nebaigtinis civilinių teisių gynimo būdų, kuriuos taiko teismas, sąrašas. Dažniausiai civilinių teisių gynimo būdus nustato teisės normos, reguliuojančios konkretų teisinį santykį.

Turto Vertinimo Aspektų Apibendrinimas

Šioje byloje susiduriama su turto vertinimo ginču, kuriame svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus:

Nuomininko investicijos: Ar turto vertinimo metu buvo tinkamai įvertintos nuomininko investicijos į turto pagerinimą?
Turto būklė: Kokia buvo turto būklė nuomos pradžioje ir ar tai turėjo įtakos vertinimui?
Teisės aktai: Ar turto vertinimas atitinka galiojančius teisės aktus, įskaitant PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalį?
Sutarties laisvė: Ar savivaldybė turi teisę atsisakyti parduoti turtą, net jei nuomininkas nesutinka su nustatyta kaina?

Teismų Praktika Dėl Turto Vertintojų Atsakomybės

Šioje byloje nemokumo administratorė bankrutavusios kredito unijos vardu pareiškė ieškinį, kuriuo, be kita ko, prašė pripažinti neteisinga žemės sklypo rinkos vertės nustatymo ataskaitą turint tikslą gauti paskolą bei priteisti daugiau kaip pusės milijono žalą solidariai iš draudiko, turto vertintojo bei kredito unijos paskolų komiteto bei valdybos narių. Paaiškėjo, kad turtas pervertintas daugiau kaip 49 kartus, taip netinkamai įvertinus skolininko patikimumą, finansines galimybes grąžinti paskolą ir kt.

Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino iš dalies: priteisė kelis šimtus tūkstančių žalos atlyginimo iš turto vertintojo nustatęs, kad jis atsakingas už 30 proc. Teismas konstatavo, kad turto vertinimo ataskaita parengta akivaizdžiai netinkamai. Teismo vertinimu, turto vertintojas žinojo, kad ataskaita bus panaudota turtui įkeisti, todėl jo veiksmai prisidėjo prie žalos unijai kilimo sąlygų sudarymo.

Lietuvos apeliacinis teismas ieškinį atmetė, nors ir pritarė pirmosios instancijos teismo išvadoms, kad parengta turto vertinimo ataskaita buvo su esminiais trūkumais. Teisėjų kolegija pripažino, kad pirmosios instancijos teismo išvada, jog ataskaita atlikta turint tikslą įkeisti turtą, yra teisinga, tačiau nagrinėjamu atveju nėra nustatyta, kad vertintojas ir paskolų komiteto bei valdybos nariai veikė bendrai, turėdami ketinimą padaryti žalą.

Vertintojo parengta ataskaita nebuvo būtinas dokumentas paskolai suteikti ir nesant šio klaidingo turto įvertinimo paskola vis tiek būtų buvusi suteikta, nes kredito unija nusprendė suteikti paskolą pažeisdama daugelį imperatyvų, kurių kiekvienas buvo pakankamas pagrindas atsisakyti suteikti paskolą.

Pirma, LAT pabrėžė, kad šioje byloje esant atsakovų daugetui sprendžiamas solidariosios turto vertintojo civilinės atsakomybės objektyviojo bendrininkavimo pagrindu klausimas. Objektyviojo bendrininkavimo atveju pažeidėjų veiksmų bendrumas nėra akivaizdžiai išreikštas. Jokio susitarimo sukelti žalą ar dalyvauti atliekant neteisėtus veiksmus nėra.

Antra, pasisakydamas dėl priežastinio ryšio, LAT pažymėjo, kad objektyviojo bendrininkavimo atveju turi būti nustatytas kiekvieno bendrininko veiksmų ryšys su ta pačia kilusia žala. Objektyviojo bendrininkavimo atveju solidarioji atsakomybė taikoma ne dėl to, kad preziumuojamas kiekvieno asmens veiksmų ir kilusių padarinių priežastinis ryšys, o dėl to, jog nustatoma, kad kiekvieno asmens veiksmai yra būtini visai žalai atsirasti.

Kita vertus, dauginio priežastingumo atveju faktinio (lot. Nustatant faktinį priežastinį ryšį, gali būti taikomas ne būtinos, o pakankamos priežasties testas, t. y.

Teisėjų kolegijos vertinimu, pagal teisinį reglamentavimą, turto vertinimas buvo būtina sprendimo dėl paskolos suteikimo priėmimo sąlyga. Kredito unijos paskolos komiteto narių ir valdybos narių netinkamas pareigų vykdymas neeliminuoja profesionalaus turto vertintojo atlikto vertinimo reikšmės paskolos suteikimo procese, t. y.

Taigi, žalą lėmė ne tik tai, jog skolininkas dėl savo prastos finansinės padėties, kurios tinkamai neįvertino atsakingi unijos asmenys, negalėjo grąžinti paskolos, bet ir tai, kad grąžintinos sumos unija negalėjo išsiieškoti iš įkeisto turto, nes jo vertė neatitiko vertintojo parengtoje ataskaitoje nurodyto dydžio.

Atsakovas, būdamas turto vertinimo srities profesionalas, turėjo suprasti, kad jo parengta neteisinga turto vertinimo ataskaita sukels teisines pasekmes, t. y. Dar daugiau, nėra svarbu, kokiu tikslu ataskaita buvo rengiama, nes turto vertintojas turi pareigą pateikti teisingą išvadą dėl vertinamo turto vertės, nepriklausomai nuo turto vertinimo atlikimo pagrindo. Turto vertė nustatoma objektyviai vadovaujantis rinkos ekonomikos logika.

Taigi, LAT vertinimu, ginčo atveju konstatuotinas ir pakankamas teisinis priežastinis ryšys vertintojo atsakomybei kilti.

Apibendrinant šį teisminės praktikos precedentą, taip pat įvertinus ir kitą pastarųjų metų teismų praktiką profesionalių konsultantų atžvilgiu, matyti, kad atsakomybės kartelė įvairias paslaugas teikiantiems asmenims didėja ir už žalą atsakingų asmenų ratas plečiasi.

[1] LAT 2021 m. lapkričio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr.

Antstolio Veiksmų Vertinimas Teismų Praktikoje

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija spalio 11 d. Nutartyje teigiama, kad įstatymas nedetalizuoja, kada antstoliui turėtų ar galėtų kilti abejonių dėl atlikto turto vertinimo, kas sudarytų pagrindą jam skirti pakartotinę turto vertinimo ekspertizę, tačiau teisėjų kolegija pažymėjo, kad antstolis, vykdydamas išieškojimą, turi laikytis bendrųjų civilinio proceso principų ir siekti teisingo, operatyvaus, efektyvaus ir visoms šalims naudingo teismo sprendimo įvykdymo.

Išieškotojo ir skolininko interesų derinimo ir interesų pusiausvyros paieška vykdymo procese imperatyvai suponuoja, kad priverstinis turto realizavimo procesas būtų organizuojamas taip, kad kreditorius gautų savo reikalavimų patenkinimą, kartu užtikrinant skolininko interesus tuo aspektu, jog turtas nebūtų parduotas už per mažą kainą. Išieškojimo ir išieškotojo tikslas nėra ekonomiškai sužlugdyti skolininką, tačiau skolininko teisių apsauga nėra absoliuti ir ji neturi pažeisti išieškotojo interesų.

Skolininko ar išieškotojo pateikiami motyvuoti prieštaravimai dėl areštuoto turto vertės netinkamo nustatymo turėtų remtis ne tik prieštaravimus teikiančio asmens subjektyvia nuomone apie skolininko turto vertę, bet realiais skaičiavimais, kurie leistų antstoliui daryti pagrįstą išvadą apie turto vertinimo procedūros pažeidimą ir (ar) jos metu atliktus netikslius skaičiavimus, kas sudarytų pagrindą skirti pakartotinę turto vertinimo ekspertizę.

Nagrinėjamu atveju pareiškėja rėmėsi tik skolininkės pateiktais specialistų preliminariais turto vertinimais, o antstolis, reaguodamas į skolininkės prieštaravimus, buvo nurodęs jai terminą, per kurį ji turėjo pateikti papildomus įrodymus, tačiau nei pati skolininkė, nei vėliau antstolio veiksmus skundusi pareiškėja nepateikė jokių pagrįstų įrodymų, leidžiančių abejoti turto vertinimo metu eksperto nustatyta areštuoto turto kaina.

Antstolis savo iniciatyva turėtų skirti ekspertizę to prašiusiam asmeniui nesumokėjus ekspertizės išlaidų - jei to asmens pateikti prieštaravimai kelia antstoliui abejonių dėl atlikto turto įvertinimo.

Teisėjų kolegija taip pat nurodė, kad antstolio veiksmus skundžiantys asmenys turi pateikti pagrįstus įrodymus savo suinteresuotumu vykdymo proceso rezultatu, paprastai tai būna įsigaliojęs teismo spendimas dėl priteisimo ar kitas panašius teisinius padarinius sukeliantis dokumentas.

Nagrinėjamu atveju pareiškėja nurodė, kad skolininkė jai yra skolinga pagal jų sudarytą nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo ir bendradarbiavimo sutartis.

Teisėjų kolegija sutiko su pareiškėjos argumentais, kad kreditorius visada yra suinteresuotas savo skolininko turtine padėtimi ir nors vykdymo procese turėtų dalyvauti tik vykdymo veiksmus pradėję asmenys, vykdymo proceso dispozityvumo principas leidžia išieškotojui (ar kaip nagrinėjamu atveju skolininkės kreditoriui) neperžengiant įstatymo nustatytų ribų pasirinkti priemones, reikalingas savo reikalavimo vykdymui užtikrinti ar reikalavimo teisei išsaugoti. Vis dėlto suinteresuotas asmuo, rinkdamasis savo teisių gynimo priemones, neturi piknaudžiauti teise ir vilkinti proceso.

Be to, nutartyje konstatuota, kad CPK 279 straipsnio straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad sprendimui, nutarčiai ar įsakymui įsiteisėjus šalys ir kiti dalyvavę byloje asmenys, taip pat jų teisių perėmėjai nebegali iš naujo pareikšti teisme tų pačių ieškinio reikalavimų tuo pačiu pagrindu, taip pat kitoje byloje ginčyti teismo nustatytus faktus ir teisinius santykius.

Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija sprendė, kad teismo nutartimi, kuria išsprendžiamas tam tikras klausimas iš esmės, pavyzdžiui, patvirtinami antstolio veiksmai dėl turto vertės nustatymo, gali būti nustatyti prejudiciniai faktai.