Investuojant į bet kurią turto klasę - nekilnojamąjį turtą, akcijas, fondus ar verslo projektus - vienas svarbiausių klausimų yra tai, kokią realią grąžą investicija iš tiesų generuoja. Iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti, kad investicijos pelningumas yra paprastas skaičius, apskaičiuojamas iš pajamų atėmus išlaidas. Tačiau tikroji investicijos grąža susideda iš daug platesnių ir sudėtingesnių veiksnių nei vien tik pagrindinė pelno suma.
Turto grąža (turto pelningumas) parodo kiek įmonė uždirba pelno lyginant su jos turtu. Angliškai šis terminas yra Return on Assets (ROA), kas ir reiškia grąžą nuo turto.
Žinoma, jei kalbame apie įmonių finansus, vien turtas pelno neuždirba. Pelnas yra užbirdamas įmonės turto kartu su darbuotojų darbu, „know-how“ bei įdirbiu. Tačiau dauguma verslų reikalauja nemažų investicijų į kapitalą, ir kuo daugiau jo investuojama, tuo didesnio pelno ir tikimasi sulaukti ateityje.
Stabiliu ekonominiu laikotarpiu normali turto grąža sudaro 8%-14%, tačiau tokios ribos galioja tik didelės kapitalo bazės reikalaujantiems verslams. Yra verslų, kuriems ilgalaikio turto reikia labai mažai, ir jų ROA gali būti daug didesnis. Bet žvelgiant plačiau, tai ganėtinai grubus ir mėgėjiškas rodiklis.
Kaip Apskaičiuoti Tikrąją Investicijos Grąžą?
Norint tiksliai įsivertinti investicijos efektyvumą, reikia atsižvelgti į laiko vertę, alternatyvias sąnaudas, infliaciją, mokesčius, riziką ir pinigų srautus, kurie gali keistis laike. Pagrindinė problema, su kuria susiduria investuotojai, yra paviršutiniškas pelningumo vertinimas. Dažnai investicijos grąža suprantama kaip paprastas santykis tarp gauto pelno ir investuotos sumos.
Toks skaičiavimas gali būti tinkamas tik pačiose elementariausiose situacijose, tačiau realiame investavimo pasaulyje toks metodas dažnai nuveda klaidingu keliu. Pavyzdžiui, dvi investicijos gali sugeneruoti vienodą 20 procentų grąžą, tačiau jei viena jų tai padaro per metus, o kita - per penkerius metus, realus jų pelningumas skiriasi kardinaliai.
Laiko vertė yra kertinis tikrosios investicijos grąžos apskaičiavimo elementas. Investuotojai, norintys realiai įvertinti investicijos pelningumą, turi atsižvelgti į pinigų srautų pasiskirstymą laike ir bendrą investicijos trukmę. Šiuo atveju svarbiausias rodiklis yra vidinė grąžos norma (IRR - internal rate of return), leidžianti nustatyti, kokio dydžio yra metinė investicijos grąža, įvertinant visus įeinančius ir išeinančius pinigų srautus.
IRR leidžia objektyviai palyginti skirtingas investicijas net ir tuomet, kai jos generuoja skirtingo dydžio pajamų srautus skirtingu laikotarpiu. Kartu su IRR būtina analizuoti ir grynąją dabartinę vertę (NPV - net present value), kuri parodo, kiek investicija yra verta šiandien, įvertinus būsimus pinigų srautus ir diskonto normą.
Diskonto norma - tai rodiklis, atspindintis investicijos riziką, rinkos sąlygas ir alternatyvią pelningumo galimybę. Kuo investicija rizikingesnė, tuo diskonto norma didesnė, o NPV mažesnė. Šis rodiklis padeda nustatyti, ar investicija generuoja pridėtinę vertę.
Infliacija yra dar vienas veiksnys, kuris turi didelės įtakos tikrajai investicijų grąžai. Nominali grąža - tai skaičius, kurį dažniausiai mato investuotojai: pavyzdžiui, 8 ar 10 procentų metinė grąža. Tačiau jeigu tuo pačiu metu infliacija siekia 6 procentus, realus investuotojo pelnas tesiekia vos 2-4 procentus. Tai reiškia, kad tikroji perkamoji galia didėja gerokai mažiau nei gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio.
Tikrosios investicijos grąžos apskaičiavime taip pat svarbu įvertinti mokesčius. Investicijos gali generuoti kelias pajamų rūšis - kapitalo prieaugį, dividendus, nuomos pajamas ar palūkanas. Kiekviena pajamų rūšis gali būti apmokestinama skirtingais tarifais, o tai gali turėti didelę įtaką investuotojo galutinei grąžai. Be to, kai kuriose investavimo formose yra papildomų išlaidų: administravimo mokesčiai, platformos paslaugų kainos, turto priežiūros mokesčiai ar sandorių sudarymo kaštai.
Likvidumas - dar vienas svarbus aspektas, kuris gali pakeisti investicijos pelningumo vertinimą. Investicija gali atrodyti pelninga popieriuje, tačiau jeigu jos realizavimas kainuoja daug laiko arba pinigų, tai mažina realų pelną. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto pardavimo procesas gali užtrukti kelis mėnesius ir pareikalauti papildomų išlaidų, tokių kaip brokerio komisiniai, teisinės paslaugos ar remontas prieš pardavimą.
Naudojami rodikliai taip pat turi būti vertinami kompleksiškai. Pavyzdžiui, paprasta metinė grąža (ROI - return on investment) yra lengvai skaičiuojama ir dažnai naudojama, tačiau ji neįvertina laiko, infliacijos, rizikos ir pinigų srautų pokyčių. Todėl ROI gali suteikti tik pirminį investicijos patrauklumo vaizdą, tačiau tikroji analizė turi remtis kompleksiniais rodikliais - IRR, NPV, diskonto norma ir realiąja grąža.
Vertinant tikrąją grąžą būtina suprasti ir investicijos rizikos profilį. Kuo didesnė rizika, tuo didesnės yra reikalaujamos grąžos lūkesčiai. Rizikingesnės investicijos turi potencialiai didesnę grąžą, tačiau jos gali generuoti ir didesnius svyravimus bei nesėkmių tikimybę.
Nereikėtų pamiršti ir pinigų srautų struktūros, kuri yra vienas svarbiausių paramos taškų analizuojant investicijų grąžą. Reguliarūs pinigų srautai - pavyzdžiui, nuomos pajamos ar periodinės palūkanos - gali reikšmingai pagerinti grąžos stabilumą.
Investicijų grąžos apskaičiavimas. Šaltinis: profitus.com
Modernios finansavimo platformos, tokios kaip Profitus.lt, suteikia galimybę investuotojams aiškiai matyti numatomus pinigų srautus, grąžos terminus ir rizikos lygius, todėl investuotojai gali tiksliau apskaičiuoti realią grąžą.
Galiausiai tikrosios investicijos grąžos apskaičiavimas yra ne vien skaičių matematika, bet ir strateginis procesas. Svarbu ne tik apskaičiuoti rodiklius, bet ir suprasti jų kontekstą: kokios yra ekonominės sąlygos, kokia yra investicijos prigimtis, kokie yra numatomi pokyčiai rinkoje ir kaip šie veiksniai gali paveikti grąžą ateityje.
Nekilnojamojo Turto Grąža
Investavimas į nekilnojamą turtą - tai viena populiariausių ilgalaikių kapitalo auginimo strategijų tiek Lietuvoje, tiek visame pasaulyje. Ne vienas NT investuotojas daro klaidą vertindamas grąžą vien pagal gaunamas nuomos pajamas ar NT vertės augimą. Toks paviršutiniškas požiūris gali iškreipti tikrąjį investicijos vaizdą.
Nekilnojamas turtas gali būti skirstomas į dvi dideles kategorijas: gyvenamąjį ir komercinį. Be to, gyvenamasis ir komercinis nekilnojamas turtas gali būti skirstomas, į ekonominę, vidutinę ir prestižinę klases.
Gyvenamasis Nekilnojamas Turtas
Gyvenamasis nekilnojamas turtas gali būti:
- Butai
- Individualūs gyvenamieji namai
- Sodybos
- Kotedžai
- Vasarnamiai ir taip toliau
Komercinis Nekilnojamas Turtas
Komercinis turtas savo ruožtu yra dviejų rūšių - tai turtas, duodantis pelną ir turtas, sudarantis sąlygas gamybinei veiklai: tai gali būti sklypai, patalpos ir panašiai.
Pagrindiniai Rodikliai Vertinant NT Grąžą
- Bendroji nuomos grąža (Gross Rental Yield): Tai paprasčiausias rodiklis, parodantis, kiek procentų nuo turto vertės sudaro metinės nuomos pajamos. Skaičiuojama taip: (Metinės nuomos pajamos / Turto pirkimo kaina) x 100 %.
- Grynoji nuomos grąža (Net Rental Yield): Tai tikslesnis rodiklis, nes atsižvelgiama ir į visas su NT išlaikymu susijusias išlaidas: mokesčius, remontą, administravimą, draudimą ir pan.
- Kapitalo prieaugio grąža (Capital Appreciation Yield): Tai NT vertės pokytis per tam tikrą laikotarpį.
- Bendroji investicinė grąža (Total Return on Investment, ROI): Norint matyti bendrą vaizdą - reikia sudėti tiek nuomos grąžą, tiek kapitalo prieaugį, atsižvelgiant į laikotarpį.
Investavimas į nekilnojamą turtą reikalauja ne tik rinkos pažinimo, bet ir tikslių skaičiavimų. Todėl prieš priimdami bet kokį sprendimą - skaičiuokite.
Investavimas: Lošimas ar Pridėtinės Vertės Kūrimas?
Visų pirma investavimą lygindami su bet kokios formos lošimu, pasižiūrėkime kokios dalyvių grupės dalyvauja. Abiem atvejais galima būtų išskirti dvi grupes, t.y. organizatorius arba tuos, kurie teikia paslaugą, bei klientus, kurie naudojasi teikiama paslauga. Organizatoriai, sudarydami sąlygas tokiai veiklai, už tai, be abejo, ima tam tikrą mokestį ir turbūt nereikia minėti, kas tą mokestį sumoka.
Finansų rinkoje prie organizatorių galima būtų priskirti įvairius bankus, finansų maklerių įmones, akcijų bei kitas biržas, valdytojus ir pan. Kadangi organizatoriams tai yra verslas, natūralu, kad jų pagrindinis tikslas yra pelno siekimas ir jie tam yra labai gerai pasiruošę. Tuo tarpu kalbant apie žaidėjus, vienu atveju būtų priskiriami investuotojai, tuo tarpu kitu atveju - įvairaus plauko lošėjai.
Kaip matome, analizuojant abi veiklas tik pagal dalyvius galima rasti labai stiprų panašumą. Nepaisant to, tarp dviejų analizuojamų veiklų yra vienas esminis skirtumas - dalyvaujant azartiniuose lošimuose, teoriškai maksimalus uždarbis yra visų lošėjų sunešta pinigų suma. Tuo tarpu investuojant finansų rinkoje ilguoju periodu yra sukuriama pridėtinė vertė, t.y. Jau žinome, kad kalbant apie pinigų įdarbinimą, investavimo jokiu būdu negalima lyginti su azartiniais lošimais, nes investuojant yra kuriama pridėtinė vertė.
Bendros Investicijų Grąžos Komponentai
Kaip matome iš aukščiau pateiktos formulės, pirma bendros investicijų grąžos sudedamoji dalis yra nerizikinga grąža, t.y. Prie mažiausios rizikos investicijų dažniausiai priskiriami indėliai arba saugiausių valstybių trumpalaikės obligacijos. Investuojant į tokias priemones per ilgą laikotarpį galima tikėtis infliacijai prilygstančios grąžos (maždaug 2 - 4% kasmet).
Tuo tarpu norint pasiekti didesnį investicijų pelningumą, tarkime daugiau nei 3% ilgalaikis infliacijos tempas, reikia ieškoti kitų alternatyvų, t.y. Prie tokių investicijų galima būtų priskirti vidutinio bei ilgo termino obligacijas, akcijas, nekilnojamą turtą ir pan. Tarkime investuojant į vidutinio termino obligacijas per ilgą laikotarpį galima tikėtis uždirbti 1 - 2% rizikos premiją, o pavyzdžiui investuojant į akcijas 4 - 6% rizikos premiją.
Šioje vietoje galima būtų pateikti paprastą pavyzdį. Įsivaizduokite, kad turite 3 pasirinkimus: padėti pinigus į banko indėlį vieneriems metams, penkeriems metams paskolinti pinigus valstybei arba taip pat penkeriems metams paskolinti pinigus naujai susikūrusiai mažai įmonei.
Na ir galiausiai trečiasis bendros grąžos šaltinis yra vadinama Alpha grąža - tai yra grąža, kurią galima sugeneruoti pergudraujant kitus rinkos žaidėjus, sistemiškai išnaudojant jų iracionalumą bei daromas klaidas. Kalbant apie Alpha grąžą reikia suprasti vieną labai svarbų dalyką - vienam rinkos žaidėjui norint uždirbti teigiamą Alpha grąžą, kitas žaidėjas turi patirti nuostolį, o tai reiškia, kad bendrai susumavus visų rinkos žaidėjų „strategavimą“ galutinis rezultatas yra lygus 0.
Nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijos KIT711 užpildymo ir pateikimo tvarka juridiniams asmenims
Pavyzdžiui, jau žinome, kad sėkmingiausias visų laikų investuotojas Warren Buffett per pastaruosius 35 metus sugebėjo sugeneruoti 21% bendrą investicijų grąžą. Per analizuojamą laikotarpį nerizikinga investicijų grąža arba infliacija buvo lygi 2.7%, tuo tarpu JAV akcijų grąža siekė 11%. Tai reiškia, kad akcijų rizikos premija (Beta grąža) buvo lygi 8.3%. Tuo tarpu Warren Buffett sugeneravo 10% Alpha grąžą (21% - 11% = 10%).
Čia yra gražioji medalio pusė, apie kurią dauguma ir nori girdėti. Tačiau yra ir kita medalio pusė - jei yra kas sugebėjo sugeneruoti teigiamą Alphą, reiškia turėjo būti ir tokių investuotojų, kurie panašiu dydžiu nuo rinkos atsiliko. Kaip jau žinome, vidutinis JAV investuotojas per pastaruosius 20 metų sugeneravo maždaug 4.7% neigiamą Alpha grąžą.
Kaip Generuoti Alpha Grąžą?
Kur galima surasti tą Alpha grąžą? Iš tiesų, kaip yra daug skirtingų turto klasių, taip galime surasti ir ne vieną aktyvią strategiją, kuri per ilgą laikotarpį „turėtų“ padėti tą padaryti. Kaip Alpha grąžos generavimo pavyzdį galima būtų paminėti kelias strategijas.
Moksliniais tyrimais yra įrodyta, kad didesnės investicijų grąžos galima tikėtis sistemingai investuojant į didesnio dividendinio pajamingumo akcijas ar į pastaruoju metu daugiausiai brangusias turto klases. Tačiau net ir šios ar panašios strategijos nepadės Jums uždirbti 100% per metus, taip pat nepadės išvengti nuostolingų periodų.
Kaip ir investuojant į bet kokią turto klasę, po ypač pelningo periodo ateis šiek tiek prastesnis, nuostolingas periodas, kuris ne vieną investuotoją privers nuleisti rankas bei pradėti ieškoti kitos, tuo metu pelningai veikiančios strategijos.
Realiame gyvenime yra taip, kad dauguma pradedančiųjų (bet nebūtinai) investuotojų, ypač tų, kurie investavimą suvokia kaip lošimą, dažniausiai to nesuvokdami, iš karto siekia Alpha grąžos, t.y. Kaip žinome, neturint aiškios strategijos arba nesugebant jos laikytis disciplinuotai pasiekti teigiamą Alphą praktiškai neįmanoma. Dauguma nori iš karto pradėti skraidyti dar nemokėdami vaikščioti. Kokie tokios strategijos rezultatai?
Ką Daryti? Investavimo Strategijos
Taigi, jau galime grįžti prie esminio klausimo „Ką daryti?“. Pirmas būtų pats paprasčiausias ir, be abejo, saugiausias variantas - investuoti į pačias saugiausias finansines priemones ir „pasiimti“ tik nerizikingos grąžos dalį. Nors šis variantas daugumai atrodo labai nuobodus, tačiau net ir toks sprendimas būtų daug geresnis lyginant su pinigų laikymu „kojinėje“, kur jie nuvertėja dėl infliacijos.
Antras variantas vis dar yra pakankamai paprastas ir rekomenduojamas daugumai pradedančiųjų investuotojų - susiformuoti plačiai išskaidytą investicijų portfelį bei siekti teigiamos Beta grąžos arba kitaip tariant investuoti pasyviai. Kaip jau buvo minėta, šis variantas yra prieinamas visiems, tiesiog reikia susiformuoti kuo plačiau išskaidytą investicijų portfelį, pasirinkti pačius efektyviausius bei pigiausius indeksinius investicinius fondus bei disciplinuotai laikytis pasirinktos strategijos. Šis variantas turėtų ypač tikti tiems, kurie netiki, kad ilgalaikėje perspektyvoje aplenkti rinką yra įmanoma.
Na ir trečias variantas būtų pats rizikingiausias bei reikalaujantis daugiausiai „įsitraukimo“ - investuoti aktyviai tikintis sugeneruoti teigiamą Alpha grąžą. Šiuo atveju reikėtų susirasti investavimo strategiją, kurią būtų galima ištestuoti su istoriniais duomenimis, kuri būtų patikrinta laiko, turėtų paprastą loginį paaiškinimą, o ją įgyvendinti realybėje būtų galima lengvai ir efektyviai.
Investavimo strategijos. Šaltinis: youtube.com