Augant nekilnojamojo turto kainoms, daugėja atvejų, kai pardavėjai nutraukia preliminariąsias pirkimo ir pardavimo sutartis. Ką daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir planavo persikraustyti į naujus namus?
Žlugęs sandoris dažnai sukelia neplanuotų išlaidų, o rasti alternatyvą gali būti sudėtinga ir brangu. Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis, tačiau svarbu yra jo turinys. Preliminariosios sutarties sudarymas negarantuoja, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Gynybos būdai, kuriais galės pasinaudoti pirkėjas, priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis.
Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Tačiau pirkėjas gali reikalauti ir daugiau.
Pirkėjo Gynybos Būdai Nutraukus Preliminariąją Sutartį
Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz., jei jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar turi jas nutraukti, sumokant netesybas). Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko.
Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos nekompensuojamos. Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (prarastą galimybę), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį.
Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra.
Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Ką Daryti, Jei Vystytojas ar Pardavėjas Nutraukia Preliminariąją Sutartį?
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus.
Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Teismų Praktika Dėl Turto Pagerinimo Išlaidų
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) ir Lietuvos apeliacinis teismas yra priėmę nutarčių, kuriose analizuojami turto pagerinimo išlaidų atlyginimo klausimai. Štai keletas svarbių aspektų, išryškintų teismų praktikoje:
- Realumas, būtinumas ir protingumas: Nuomininkas turi įrodyti, kad patirtos išlaidos buvo realios, būtinos ir protingos. Realumo požymis reiškia, kad išlaidomis pripažįstamos iš tikrųjų išleistos lėšos.
- Būtinų išlaidų atlyginimas: Pagal LAT išaiškinimą, CK 6.501 straipsnyje nustatytu teisiniu reglamentavimu išlaidų atlyginimas nesiejamas su pagerinimų atlikimo būtinumu. Jame įtvirtinta nuostata, kad atlyginamos būtinos išlaidos, reiškia atlygintinų išlaidų dydžio ribojimą (atlyginamos tos išlaidos, kurios buvo būtinos sutartam pagerinimui atlikti).
- Pagerinimas turi padidinti vertę: Daikto pagerinimu gali būti pripažįstami tokie darbai, dėl kurių pagerėja to daikto techninės savybės, konkretus daiktas tampa vertingesnis, naudingesnis.
Nuomininko Teisės ir Pareigos
Jei nuomininkas atliko turto pagerinimus, svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus:
- Sutarties sąlygos: Jei nuomos sutartyje numatyta, kad pagerinimo išlaidos neatlyginamos, nuomininkas neturi teisės į kompensaciją.
- Savininko sutikimas: Jei savininkas sutiko su pagerinimais, tai gali būti pagrindas reikalauti kompensacijos.
- Terminai: Išlaidos, patirtos iki 2002 m. birželio 19 d., gali būti kompensuojamos, jei sutartyje nenumatyta kitaip. Po šios datos atlikti pagerinimai paprastai nekompensuojami.
Statybos Įstatymo Pataisos (2017 m.)
Nuo 2017 m. sausio 1 d. įsigaliojo Statybos įstatymo pataisos, kuriomis siekiama užtikrinti defektų, nustatytų per pirmuosius trejus statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų atlyginimą rangovui tapus nemokiam ar bankrutavus ne mažesne nei 5 proc.
Pavyzdys Iš Teismų Praktikos
Vilniaus apygardos teismas 2024 m. birželio 4 d. nagrinėjo civilinę bylą, kurioje ieškovė prašė įpareigoti Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį už 64 000 Eur, atsižvelgiant į jos investicijas į buto pagerinimą. Ieškovė teigė, kad jai buvo išnuomotas apleistas butas, kurį ji remontavo savo lėšomis. Teismas turėjo įvertinti, ar savivaldybė privalo parduoti butą už ieškovės nurodytą kainą, atsižvelgiant į jos investicijas.
Ši byla iliustruoja, kaip svarbu pagrįsti savo reikalavimus įrodymais ir teisiniais argumentais, siekiant apginti savo teises teisme.
Svarbu: Ši informacija yra tik bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Konkrečiu atveju rekomenduojama kreiptis į kvalifikuotą teisininką.
tags: #turto #pagerinimo #islaidos #bylos