Turto pagerinimo vertės nustatymo metodai: lyginamosios vertės metodo taikymas

Turto vertinimas - tai profesionalių vertintojų atliekamas objektyvus ir nešališkas tam tikro turto piniginės vertės nustatymas tam tikru momentu. Gali būti vertinamas nekilnojamasis turtas, verslas, transporto priemonės, pramonės įranga, bendrovių akcijos, prekių ženklai, turtinės teisės ir kitas turtas. Turto vertinimas dažniausiai atliekamas perkant, parduodant, nuomojant, keičiant, dovanojant, paveldint, apdraudžiant, deklaruojant turtą, įkeičiant jį bankams ir kitoms finansų institucijoms, nustatant jo apmokestinamąją vertę, parduodant iš varžytynių, įnešant kaip turtinį įnašą į bendrovių kapitalą, finansinės apskaitos tikslais, bylinėjantis teismuose.

Turto vertinimas gali būti individualus (pagal individualias vertinamo turto savybes) arba masinis (daugelio vienarūšių objektų vertinimas vienu metu, dažniausiai apmokestinimo tikslais). Turto vertintojas turi surinkti duomenis apie turto teisinį statusą, jo buvimo vietos ekonominius ir socialinius rodiklius, atitinkamo turto rinkos konjunktūrą.

Lietuvoje turto vertinimo procedūras ir tvarką reglamentuoja Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1999, nauja redakcija 2012) ir Turto ir verslo vertinimo metodika. Turtą vertinančios įmonės turi apsidrausti civilinės atsakomybės draudimu. Turto vertinimo didžiausia bendrovė - Ober‑Haus (Vilniuje, įkurta 1998).

Pagrindiniai turto vertinimo metodai

Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertinimo metodai yra šie:

1. Lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų)metodas, kurio esmė yra lyginimas.
2. Atkuriamosios vertės (sąnaudų) metodas.
3. Pajamų metodas.
4. Kiti Lietuvos Respublikos Vyriausybės aprobuoti ir tarptautinėje praktikoje pripažinti metodai.

Turto vertinimo 3 svarbiausi metodai - lyginamasis, išlaidų ir pajamų (visada taikomi bent 2 iš jų).

Turto vertinimo metodikoje rekomenduojama taikyti lyginamosios vertės metodą, kai reikia vertinti gyvenamuosius namus ir jų priklausinius (išskyrus šių objektų vertinimą siekiant apdrausti). Lyginamosios vertės metodo esmė yra palyginimas. Nustatant turto vertę rinkoje, lyginamos panašių turto objektų sandorių kainos, atsižvelgiant į vertinamojo objekto ir analogų skirtumus.

Vertinant turtą šiuo metodu, tiesiogiai taikoma pakeitimo kitu turtu principas. Taikydamas lyginamosios vertės metodą, turto vertintojas turi surinkti ir analizuoti kuo daugiau duomenų apie toje vietovėje įvykusius panašių objektų pirkimo pardavimo sandorius, taip pat apie siūlomus parduoti panašius objektus.

Lyginamosios vertės metodas vertinimo literatūroje vadinamas įvairiai. Ankstyvuosiuose šaltiniuose jis įvardijamas kaip tikrosios rinkos vertės nustatymo metodas, kitur vadinamas pardavimo kainos analogų metodu. Neskaitant skirtingų pavadinimų, lyginamosios vertės metodo esmė suprantama vienodai- tai analogiškų nekilnojamojo turto objektų faktinių pardavimo kainų taikymas konkrečiam vertinimo objektui.

Nustatant nekilnojamojo turto rinkos vertę lyginamosios vertės metodu, lyginami analogiški tam tikroje vietovėje parduodami objektai ir įvertinami skirtumai tarp vertinamų ir lyginamų objektų elementų (nekilnojamojo turto charakteristikų). Veiksniams, turintiems įtakos rinkos vertei, priskirtina skirtingos nuosavybės teisės, pardavėjų ir pirkėjų motyvacija, rinkos sаlygos tam tikru pardavimo laikotarpiu, objekto dydis, vieta, fizinės, kartais ir ekonominės charakteristikos. Galutinė vertinamo objekto rinkos vertė apskaičiuojama naudojant minėtų veiksnių poveikį eliminuojančias pataisas.

Bendra vertinamojo objekto rinkos vertė apskaičiuojama pagal formulę:

RV = PK + PV

čia:

• RV- vertinamojo objekto rinkos vertė,
• PK lyginamojo objekto (analogo) pardavimo kaina,
• PV patikslinimų vertė (ji gali būti ir neigiama).

Jeigu turto vertintojas turi nepakankamai informacijos apie panašius objektus (analogus nagrinėjamoje vietovėje, jis turi išanalizuoti lyginamuosius objektus kitose vietovėse ir patikslinti vertes. Norint apskaičiuoti patikslintus dydžius, palyginami turimi duomenys ir nustatomi šie pataisos koeficientai:

• laiko pataisos koeficientas, parodantis rinkos vertės kitimo dydį. Jo reikia tada, kai lyginti imamas gerokai anksčiau įvykusio sandorio pavyzdys (analogas) ir yra žinoma, kad per tą laiką rinkos konjunktūra pakito;
• vietovės pataisos koeficientas, kai lyginamieji vertinamojo objekto analogai yra kitoje vietovėje, kurios rinkos konjunktūros sаlygos kitokios negu vertinamojo objekto vietovėje. Šis koeficientas parodo vietovių rinkos skirtumus;
• finansavimo sаlygų pataisos koeficientas, kai lyginamieji objektai buvo pirkti ir parduoti šiek tiek skirtingomis sаlygomis (išsimokėtinai, lizingo būdu ar panašiai);
• kiti pataisos koeficientai, išreiškiantys vertinamojo objekto ir lyginamojo analogo fizinių savybių ir naudojimo sąlygų skirtumus.

Šias pataisas galima apskaičiuoti santykiniu (procentiniu) pavidalu. Nedidelės fizinių požymių pataisos gali būti skaičiuojamos absoliučiu dydžiu. Kai kuriais atvejais nustatant patikslinimų sumą galima remtis atkuriamosios vertės metodu.

Kiti pataisos koeficientai priklauso nuo konkrečios vertinamo turto rūšies. Nustatant turto vertę, gali būti skaičiuojamos ploto, tūrio vieneto, komercinių pastatų pagrindinių fasadų ilgio vieneto, objekto našumo, pajėgumo ir kitų vienetų arba absoliučiai vertinamo objekto pataisos.

Vertinamojo objekto ir lyginamųjų objektų charakteristikos bei skirtumai turi būti aiškiai ir suprantamai apibūdinti. Taikomų koeficientų reikšmės ir kiti skaičiavimai pateikiami turto vertinimo ataskaitoje.

Lietuvos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto parengtuose vertintojo asistento kvalifikacijos egzamino testuose pateikti individualaus gyvenamojo namo įvertinimo lyginamosios vertės metodu pavyzdžiai (žr. 1, 2 lenteles).

Pagrindiniai turto vertinimo metodai

1 lentelė. Vertinamojo namo ir lyginamųjų objektų duomenys

2 lentelė. Patikslinimų skaičiavimas

Skaičiuojami šie patikslinimai:

1. Laiko pataisa (2p- 1p):255- 240 = 15 (per mėnesį 7,5)
2. Vietovės pataisa (2p- 3p):255- 220 = 35
3. Namo būklės pataisa (6p- 5p):260- 245 = 15
4. Garažo pataisa (2p- 5p):255- 245 = 10

Reikia atkreipti dėmesį į tai, kad Lietuvos turto vertinimo metodikoje vertintojai patikslinimų dydžiams apskaičiuoti paprastai taiko porinio lyginimo būdą.

Vertintojas visada turi kelti klausimą, kokius ypatingus veiksnius reikia išryškinti būtent šiame vertinime? Vertintojas turi vengti nereikalingų pataisų. Tai reiškia, kad vertintojas turi atlikti tik tas pataisas, kurios svarbios pirkėjams, pardavėjams ir nuomotojams, susijusiems su šios rūšies turtu. Sunkiausias etapas yra nustatyti kiekvieną patikslinimą.

Vertinimo tikslumas, taikant šį būdą, priklauso nuo naudojamų kainų patikimumo. Tačiau to paties veiksnio įtaka gali skirtis dėl skirtingų tipų, dydžių ir visos turto vertės. Kuo daugiau objektų vertintojas įtraukia į patikslinimų lentelę, tuo rinkos padėtis gali pasidaryti aiškesnė, individualių skirtumų vertė gali būti nustatyta tiksliau.

Pagal porinio lyginimo būdą vertintojas privalo rasti individualius gyvenamuosius namus, kurie būtų visiškai vienodi, išskyrus vieną veiksnį. Tuomet to veiksnio pataisa būtų dviejų namų pardavimo kainos skirtumas.

Pastebėjus daugelio namų individualius skirtumus, iškart turėtų būti pateikti bent du tokie lyginamieji objektai kiekvienam patikslinimui. Paprastai vertintojui reikėtų dviejų ar daugiau kiekvieno veiksnio pavyzdžių, kad patikrintų patikslintos vertės tikslumą.

Patikslinimas turės "+" ženklą, jei tą savybę turės ne lyginamasis, bet vertinamas objektas, ar kitaip suteiks aukštesnę vertę vertinamajam objektui. Nors daugiametė patirtis gali leisti vertintojui intuityviai nuspėti turto vertę, tačiau vertės reikšmė, pateikta vertinimo ataskaitoje, turi būti kuo tikroviškesnė.

Svarbu atminti, kad turto savybės vertės pataisa nėra paprasčiausios sąnaudos, reikalingi tai savybei sukurti ar papildyti, bet ji atspindi tai, kiek pirkėjas už ją sumokės. Apskaičiuota rinkos vertė turi visada atitikti rinkos paklausą.

Vertintojas turi vengti pataisas parinkti taip, kad jos atitiktų vertę, kurią jis jau nuspėjo esant tinkamą vertinamam turtui. Vertę, kurią vertintojas iš pradžių nujautė esant teisingą nagrinėjamam turtui, galima iš tikrųjų pasiekti atlikus tolimesnę analizę. Net jei tai pasiteisina kiekvienąkart vertinant, vis tiek nereiškia, kad vertintojas neturi papunkčiui išvardyti būdingų kainos pataisų.

Į klientui pateiktą vertinimo ataskaitą turi būti įtraukti faktai, kuriais remiantis buvo nustatyta vertė, o ne iš anksto susidaryta nuomonė apie vertę. Tačiau vertintojo intuicija yra naudinga tada, jeigu galutinė pataisyta turto vertė labai nutolsta nuo tokios, kokia iš tikrųjų turėtų būti. Jei apskaičiuota vertė atrodo per aukšta ar per žema, gali būti, kad vertintojas suklydo, neatsižvelgdamas į kai kuriuos pataisos veiksnius, ir tada reikia surinkti daugiau informacijos.

Praktikoje mūsų vertintojai vertina individualius gyvenamuosius namus pagal anksčiau minėtą veiksnių sistemą. Specialius duomenis, analogiškus parinktiesiems vertinamam turtui, reikalaujama parinkti iš mažiausiai trijų įvykusių lyginamųjų objektų pardavimų. Dažniausiai reikia išnagrinėti daugiau nei trijų lyginamųjų objektų pardavimo duomenis, kadangi jie gali neatitikti anksčiau išvardytų reikalavimų tiek, kad juos galima būtų naudoti vertinimui.

Labai svarbios yra pardavimo sąlygos, ypač tada, kai pirkėjas perėmė esamą skolą arba pardavėjas padėjo finansuoti pirkimą. Lyginamųjų pardavimų lentelėje (žr. 3 lentelę) išvardijami reikšmingiausi veiksniai, turintys didžiausią įtaką vertei. Reikia nurodyti vertinamojo ir kiekvieno iš lyginamųjų objektų adresus (gatves). Taip pat reiktų pažymėti kiekvieno lyginamojo objekto artumą iki vertinamojo objekto, kadangi tai gali būti svarbu sprendžiant, ar reikia įtraukti vertės pataisą dėl vietovės. Užregistruojama kiekvieno lyginamojo objekto pardavimo kaina ir panaudotas rinkos duomenų šaltinis. Analizuojami toliau aptariami veiksniai.

Pardavimų arba finansavimo nuolaidos. Svarbu įvertinti, ar parduodant figūruoja nestandartinės finansavimo sąlygos, ar tai būtų paskolos rūšis, ar paskolos sąlygos.

Pardavimo data. Dažniausiai prireiks pataisų pardavimams, kurie įvyko daugiau nei prieš šešis mėnesius iki vertinimo datos.

Vietovė. Lyginamasis objektas turi būti vertinamojo turto kaimynystėje (išeities gali nebūti tik tais atvejais, jeigu buvo per mažai pardavimų, jeigu vertinamasis turtas yra kaimo vietovėje arba jei jis yra netipinis, pavyzdžiui, vienintelis trijų butų pastatas individualių namų teritorijoje. Tokiais atvejais lyginamuosius pastatus reikia parinkti bent jau iš lygintinų gretimų teritorijų).

Padėtis/vaizdas. Nurodomas objekto dydis ir padėtis įvertinama kaip gera, vidutinė, patenkinama ar prasta, remiantis fizinėmis savybėmis ir vaizdu.

Dizainas ir patrauklumas. Namo stilius turi tenkinti atitikimo taisyklę. Tai reiškia, kad dizainas turėtų derintis su kaimynystėje esančiais namais.

Statybos kokybė. Jeigu statybos kokybė nėra tokia pati arba lygiavertė vertinamam turtui, tai ji taps pagrindine pataisa. Lyginamieji objektai, statyti to paties rangovo, paprastai bus tokios pačios statybos kokybės. Pastato statybos kokybė gali būti įvertinta kaip prasta, vidutinė, gera, labai gera ir puiki.

Amžius. Kadangi dauguma rajonų pastatyti per palyginti trumpą laiko tarpą, tai tarp lyginamųjų objektų turbūt nebus didelių skirtumų. Visiškai naują namą įvertina rangovas pagal tikrąsias sąnaudas, valdymo išlaidas ir pelną. Senesnių geros būklės namų 5-erių metų amžiaus skirtumas paprastai yra nereikšmingas. Labai svarbi yra bendroji priežiūra, nors pagal namo amžių vertintojas gali nuspręsti, kad dizainas, įrenginiai gali būti pasenę ar namą jau reikia remontuoti.

Būklė. Bendroji kiekvieno objekto būklė bus pažymėti kaip gera, vidutinė, patenkinama ar prasta. Pataisymų reikės, jeigu lyginamasis objektas bus geresnės ar blogesnės būklės nei vertinamas.

Kambarių skaičius. Išvardijami visi name esantys kambariai, neskaitant vonios kambarių ir rūsiuose esančių kambarių. Taip pat nurodomas miegamųjų kambarių ir vonių skaičius ir bendrasis plotas. Didesnių pataisymų reikės, jeigu vertinamasis objektas turi mažiau arba daugiau miegamųjų kambarių nei lyginamieji.

3 lentelė. Lyginamųjų pardavimų lentelė

Rūsys ir jame įrengti kambariai. Vertintojas turi nurodyti visus apatinio aukšto patobulinimus, pvz., įrengtas jame patalpas.

Sklypo dydis. Neskaitant trūkumų, kurie paverčia žemės sklypą nenaudotinu, privatumo apribojimų, automobilių laikymo keblumų, svarbiausia aptarti sklypo pločio ir ploto skirtumus.

Landšaftas. Medžiai ir kiti augalai turi būti panašiai užaugę kaip ir priklausantys vertinamam turtui; turi atitikti jų kiekybė ir kokybė.

Funkciniai komunaliniai patarnavimai. Turi būti nustatyta, ar pastatas visapusiškai atitinka numatytą naudojimą pagal rinkos reikalavimus. Šiai kategorijai priskiriamos tokios dizaino savybės, kaip šiuo metu pageidaujamas patalpų suplanavimas ir kambarių dydis.

Šildymas/vėdinimas. Vertintojas žymi vertinamojo ir lyginamųjų objektų šildymo įrenginių rūšis ir oro kondicionavimo sistemą, jei tokia yra.

Garažas. Jei vertinamame pastate nėra garažo, tai bet kuriame lyginamajame pastate, kuriame yra garažas, reikės įvesti pataisą. Vertinamam turtui priklausantis garažas bus lyginamas pagal jo statybos rūšį ir dydį.

Kiti išoriniai patobulinimai. Čia įtraukiama veranda, baseinas ar kitas gyvenamasis arba poilsio plotas, nepriklausantis pagrindiniam namo pastatui.

Specialūs energijos efektyvumo elementai. Įvertinama namo šilumos izoliacija, saulės šilumos panaudojimo įrenginiai, kitos energijos taupymo priemonės.

Židinys (-iai). Reikia įvertinti židinių skaičių ir jų rūšį.

Kiti vidaus patobulinimai. Nurodomas vertinamo arba lyginamojo objekto pataisos veiksnys, jeigu kuris nors iš jų turi kitų turto vidaus patobulinimų, kurie padidina arba sumažina vertę.

Lyginamosios vertės metodas ypatingas tuo, kad jis yra lengvai taikomas, todėl dažniausiai naudojamas vertintojų ir daugeliu atvejų pateikia patikimiausią nekilnojamojo turto vertę, ypač tais atvejais, kai rinkoje buvo parduota nemažai analogiškų objektų. Vis dėlto vertintojai, atlikdami vertinimus, paprastai naudojasi tik nedideliu lyginamųjų objektų pardavimo kainų duomenų skaičiumi, jų trūkumą kompensuodami savo žiniomis ir patirtimi.

Dėl šios priežasties vertintojai rizikuoja priimti subjektyvius sprendimus. Tokius tyrimus galima rasti Lentz ir Wang atliktoje 141 mokslinės knygos ir straipsnių, kuriuose yra nagrinėjamas lyginamosios vertės metodas, apžvalgoje. Autoriai pabrėžia, jog, taikant lyginamosios vertės metodą, būtina atsižvelgti į visus vertę lemiančius veiksnius, tarp jų ir į kaimynystės veiksnio poveikį.

Colwell, Cannaday ir Wu savo tyrime pritaiko mažiausiųjų kvadratų metodą vertei turintiems įtakos veiksniams nustatyti. Pritaikius šį metodą, tokių veiksnių poveikis gali būti eliminuojamas atlikus elementarią daugianarę koreliacinę-regresinę analizę. Kiti mokslininkai, nagrinėdami lyginamosios vertės metodo taikymo galimybes, daugiau dėmesio atkreipia į vertintojo patirties įtaką.

Nekilnojamojo turto vertinimas

Pavyzdžiui, Diaz nagrinėjo, kaip atlikdami vertinimus lyginamuosius objektus pasirenka studentai ir ekspertai. Jis nustatė, kad ekspert...

tags: #turto #pagerinimo #vertei #nustatyti