Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip apmokestinamos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos Lietuvoje, kokie mokesčiai taikomi ir kaip galima sumažinti apmokestinamąją sumą.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) už nekilnojamojo turto pardavimą
Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Šiuo metu, apskaičiuojant gyventojų pajamų mokestį (GPM) už nekilnojamojo turto (NT) pardavimą, GPM tarifas siekia 15 procentų nuo gautų pajamų. Apskaičiuojant apmokestinamąją sumą, leidžiama iš pardavimo pajamų atimti tam tikras privalomas išlaidas.
Kaip apskaičiuojamas GPM?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:
GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
Kur:
- pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles;
- privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 100 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2025 metais už 120 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote deklaravę gyv. vietos, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). 19 200 x 15 proc. = 2 880 Eur.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 12 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. ir didesnį pajamų mokesčio tarifą.
Į 12 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Nekilnojamojo turto pardavimo pelno apmokestinimo santrauka (iki 2026 m.)
Šioje lentelėje apibendrinami pagrindiniai nekilnojamojo turto pardavimo pelno apmokestinimo kriterijai iki 2026 m.
| Kriterijus | Senoji tvarka (iki 2026 m.) |
|---|---|
| Išlaikymo terminas | 10 metų |
| GPM tarifas | 15 proc. |
| Deklaruota gyv. vieta (>2 m.) | Neapmokestinama |
| Turtas: sklypai, miškai | 10 m. išlaikymas |
Svarbūs pakeitimai nuo 2026 m.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalios reikšmingi Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) ir Pridėtinės vertės mokesčio (PVM) įstatymų pakeitimai. Šie pokyčiai yra dalis platesnės mokesčių reformos, kurios tikslas - suvienodinti gyventojų pajamų apmokestinimo sistemą, kad būtų labiau atsižvelgiama į visų rūšių pajamas.
Nuo 2026 m. GPM tarifas kardinaliai keičiasi, ir bus taikomas atsižvelgiant į gaunamas pajamas. Kitaip tariant, gyventojo pajamos, įskaitant ir pelną iš NT pardavimo, nuo 2026 m. bus apmokestinamos pagal progresinę sistemą. Taip pat įskaičiuojamos kitos pajamos, kurios nepriskiriamos darbo ar jiems prilygintiems santykiams.
Progresinis GPM tarifas nuo 2026 m.:
- 15 proc., kai metinė pajamų suma neviršija 12 VDU (2026 m. - 27 745,80 Eur);
- 20 proc., kai metinė pajamų dalis viršija 12 VDU, bet neviršija 36 VDU (2026 m. - 83 237,40 Eur);
- 25 proc., kai metinė pajamų dalis nuo 36 VDU iki 60 VDU (2026 m. - nuo 83 237,40 Eur iki 138 729 Eur);
- 32 proc., kai metinė pajamų dalis viršija 60 VDU (2026 m. - 138 729 Eur).
Svarbu: apskaičiuojant metinių pajamų, kurioms taikomas 20, 25, 32 proc. tarifas sumą, į metines pajamas įskaičiuojama visa gautų apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų ir kitų (su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos) pajamų (jei gautos) suma, t. y. įskaičiuojama ir 12 VDU neviršijanti pajamų suma.
GPM lengvatos (išimtys, kada nereikia mokėti šio mokesčio) išlieka tos pačios, išskyrus galimybę parduoti NT neišlaikius jo 10 metų, t. y. užtenka NT išlaikyti tik 5 metus.
Nekilnojamojo turto pardavimo pelno apmokestinimo santrauka (nuo 2026 m.)
Šioje lentelėje apibendrinami pagrindiniai nekilnojamojo turto pardavimo pelno apmokestinimo kriterijai nuo 2026 m.
| Kriterijus | Naujoji tvarka (nuo 2026 m.) |
|---|---|
| Išlaikymo terminas | 5 metai |
| GPM tarifas | 15 proc., kai gautas pelnas iki 12 VDU 20 proc., kai gautas pelnas iki 36 VDU 25 proc., kai gautas pelnas nuo 36 iki 60 VDU 30 proc., kai gautas pelnas daugiau nei 60 VDU |
| Deklaruota gyv. vieta (>2 m.) | Neapmokestinama |
| Turtas: sklypai, miškai | 5 m. išlaikymas |
Kaip užpildyti ir pateikti Gyventojo nekilnojamojo turto mokesčio deklaraciją KIT715?
Kada nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos?
Nekilnojamojo turto (pvz., buto, namo, žemės sklypo) pardavimo pajamos neapmokestinamos jeigu:
- nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 5 metus (iki 2025-12-31 ne mažiau kaip 10 metų);
- ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name;
- deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.
Dovanoto ir paveldėto turto pardavimas - ar reikės mokėti GPM?
Parduodant nekilnojamąjį turtą, taip pat ir paveldėtą ar dovanotą, reikia nepamiršti, kad pajamos, gautos už nekilnojamojo turto pardavimą įprastai yra gyventojų pajamų mokesčio objektas. Tai reiškia, kad pajamos gali būti apmokestintos 15 proc.
Kalbant apie išimtis, kada GPM pardavus nekilnojamąjį turtą mokėti nereikia, Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas nedaro skirtumo tarp dovanoto, paveldėto ar nusipirkto nekilnojamojo turto pardavimo, tad galioja tos pačios išimtys. Kitaip tariant, nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos, kai: bet kokį nekilnojamąjį turtą nuosavybėje išlaikėte bent 10 metų (nuo dovanojimo sandorio ar paveldėjimo praėjo 10 metų).
Kuomet parduodamas pirktas nekilnojamasis turtas, GPM apskaičiuojamas nuo šio turto įsigijimo ir pardavimo kainos skirtumo (pelno). Kiek kitaip GPM mokesčio bazė apskaičiuojama parduodant dovanotą ar paveldėtą nekilnojamąjį turtą.
Nors už tokį nekilnojamąjį turtą tarsi nieko nemokėjote, visgi gyventojų pajamų mokestis už parduotą dovanotą ar paveldėtą nekilnojamąjį turtą mokamas ne nuo visų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, o nuo nekilnojamojo turto vertės prieaugio, lyginant turto kainą jo įgijimo metu (dovanojimo ar paveldėjimo metu) su ta kaina, už kurią jis buvo parduotas.
Dovanojimo būdu gauto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma dovanoto turto tikroji rinkos kaina, nustatyta tos dovanos gavimo dieną. Tikroji rinkos kaina gali būti nustatoma atsižvelgiant į Valstybės įmonės Registrų centro nustatytą nekilnojamojo turto vidutinę rinkos vertę, buvusią dovanojimo sandorio sudarymo dieną, bet kadangi neretai reali nekilnojamojo turto vertė būna didesnė, negu apskaičiuota masiniu būdu, tikslinga atlikti individualų turto rinkos vertės nustatymą, kadangi tai gali padėti sumažinti apmokestinamąsias pajamas (jeigu NT įsigijimo vertė didesnė, mažėja skirtumas tarp pardavimo kainos ir įsigijimo vertės).
Pavyzdžiui, dovanotas nekilnojamasis turtas parduotas už 100 000 Eur, o šio turto masiniu būdu Valstybės įmonės Registrų centras nustatyta vertė dovanojimo metu buvo 60 000 Eur. GPM bus skaičiuojamas taip: 100 000 - 60 000 = 40 000. Nuo šios sumos 15 proc. sudarys 6 000 Eur. Tai ir bus nuo nekilnojamojo turto pardavimo pajamų mokėtinas GPM.
Jeigu individualiu turto vertės nustatymu nekilnojamasis turtas jo įsigijimo metu (dovanojimo metu) būtų buvęs įvertintas 80 000 Eur suma, apmokestinamąsias pajamas sudarytų jau ne 40 000 Eur, o 20 000 Eur, tad GPM siektų jau tik 3 000 Eur.
Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai turtą paveldintis gyventojas pateikė VMI prašymą nustatyti to turto apmokestinamąją vertę, reikalingą paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti.
Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina gali būti nustatoma remiantis Valstybės įmonės Registrų centras nustatyta jo vidutine rinkos verte arba atlikus individualų nekilnojamojo turto vertinimą, laikotarpiu nuo palikimo atsiradimo dienos iki paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo dienos.
Kaip sumažinti apmokestinamąsias pajamas?
Gyventojų pajamų mokestį galima sumažinti nepamiršus į mokesčio skaičiavimus įtraukti su nekilnojamojo turto įsigijimu ar pardavimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz., sumokėtą komisinį atlyginimą notarui, mokesčius už nuosavybės registravimą Registrų centre, išlaidas geodeziniams matavimams ir kt.). Nuo šios sumos 15 proc. sudarys 5 880 Eur.
Jeigu įsigytas nekilnojamasis turtas buvo kapitaliai remontuotas ar rekonstruotas (turint visus leidimus ir išlaidas pagrindžiančius dokumentus), tokias išlaidas galima pridėti prie turto įsigijimo vertės ir tokiu būdu sumažinti apmokestinamasias pajamas.
Deja, paprastojo remonto išlaidų, gerinant dovanoto ar paveldėto nekilnojamojo turto būklę, įtraukti į turto įsigijimo išlaidas nepavyks. Įstatymas tokios galimybės nenumato net turint išlaidas pagrindžiančius dokumentus.
Pastato atnaujinimo (modernizavimo) metu rekonstravimo ar kapitalinio remonto darbai taip pat neatliekami, todėl namo atnaujinimo (modernizavimo) išlaidų dalis, tenkanti buto savininkui, negali būti priskiriama jo įsigijimo kainai.
Tačiau tais atvejais, kai įsigyjami neįrengti butai daugiabučiuose namuose, neužbaigti namai ar kitos patalpos ir tokių įsigytų patalpų užbaigimui, t. y. Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Pavyzdžiui, naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)
- Kaip tiksliai apskaičiuojamas GPM pardavus nekilnojamąjį turtą? Gyventojų pajamų mokestis (GPM) skaičiuojamas nuo gauto pelno: iš pardavimo kainos atimama turto įsigijimo kaina ir leidžiami atskaitymai (notaro mokesčiai, VĮ Registrų centro rinkliavos, vertinimo išlaidos). Gautas skirtumas apmokestinamas 15 proc. arba didesniu GPM tarifu.
- Kokios išlaidos padidina turto įsigijimo kainą (mažina mokesčius)? Prie įsigijimo kainos galite pridėti dokumentais pagrįstas išlaidas: kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos kaštus, statybines medžiagas (jei statėte patys), energetinio sertifikavimo bei geodezinių matavimų išlaidas. Svarbu turėti vardines sąskaitas faktūras.
- Ar reikia mokėti GPM, jei parduodu dovanotą ar paveldėtą turtą? Jei turtas išlaikytas trumpiau nei 5 metus, GPM gali tekti mokėti. Tačiau jei turtas gautas iš pirmos eilės giminaičių, galima atlikti retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo/dovanojimo datai. Jei pardavimo kaina neviršija šios vertės, mokesčio mokėti nereikės.
- Kada taikoma „2 metų deklaravimo“ lengvata? Mokesčio mokėti nereikia, jei parduodamame būste deklaravote gyvenamąją vietą bent 2 paskutinius metus iki pardavimo. Jei deklaravote trumpiau, lengvata galioja tik tuo atveju, jei per 1 metus po pardavimo įsigyjate kitą būstą ES šalyse ir jame deklaruojate gyvenamąją vietą.
- Kada įsigalios naujasis 5 metų išlaikymo terminas? Pagal naujus įstatymo pakeitimus, 5 metų terminas įsigalios nuo 2026 m. sausio 1 d. Tai reiškia, kad parduodant turtą po šios datos, užteks jį būti išlaikius 5 metus, kad GPM nebūtų taikomas.
- Iki kada privaloma deklaruoti pajamas ir sumokėti mokestį? Lietuvos gyventojai deklaraciją turi pateikti ir GPM sumokėti iki kitų metų gegužės 2 dienos. Jei esate oficialiai deklaravę išvykimą iš Lietuvos, pajamas privalote deklaruoti ir mokestį sumokėti per 30 dienų nuo sandorio sudarymo.