Užbaigus statybos darbus, turto sukūrimas apima daugybę teisinių aspektų, kuriuos būtina tinkamai įvertinti. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius iš jų, įskaitant ustatymo teisę, žemės naudojimo paskirtį ir PVM reglamentavimą.
Ustatymo Teisė: Esminiai Aspektai
Ustatymo Teisės Samprata ir Istorinė Raida
Ustatymo teisė (UT) da~niausiai /vardijama kaip vieno asmens teis naudotis svetima ~eme statiniams valdyti nuosavybs teise. LR CK 4.160 straipsnio 1 dalyje pateikiama UT (lot. Remiantis aiuo UT apibr~imu, ~ems savininkui, UT suteikjui, leidus naudotis kitam asmeniui, UT /gijjui (turtojui), ~eme, t. y. suteikus UT, yra sukuriami civiliniai teisiniai santykiai. UT atsiranda suteikus asmeniui teis naudoti ~em, kuri nuosavybs teise priklauso kitam asmeniui. iau realiai ~ems nuosavybs teis sudaranti teis naudoti ~em tam tikra apimtimi yra atskiriama nuo aios nuosavybs teiss ir perleid~iama kitam asmeniui UT /gijjui (turtojui) tokiu bkdu sukuriant suvar~yt ~ems nuosavybs teis savininkui.
Norint tinkamai atskleisti UT suteikimo statiniams statyti ypatumus, bktina ap~velgti UT istorin raid, todl aptarsime UT iatakos. iausiai naudotis svetimu ~ems sklypu statybos reikalams, arba visai nenustatomas (am~inas). P. F. Girard pa~ymi, kad superficies buvo apibkdinama kaip paveldimos statybos teis. UT, kaip teis, pradjo vystytis, formuotis dl poreikio reglamentuoti asmens naudojimsi vieaja ~eme. Remiantis G. Long pateikiama informacija, valstyb ir miests bendruomens leisdavo asmenims statytis pastatus ant vieaosios ~ems, sudarydavo nuomos sutartis su asmenimis, kurie pagal UT pastatydavo pastatus, bei ianuomodavo u~ tam tikr mokest/.
UT Lietuvoje
Svarbiausiais viduram~is Lietuvos raaytiniais teiss aaltiniais laikytinuose 1529 m., 1566 m., 1588 m. LDK Statutuose, kuriuose buvo /tvirtinti ~ems bei kito nekilnojamojo turto nuosavybs, ~ems paveldjimo teisis, ~ems sandoris bei ~ems servituts, kiti nuosavybs teisis ribojimai, kaip teigia V. iama romns teiss /taka. 1840 m., panaikinus 1588 m. LDK Statut, /sigaliojo 1832 m. Svado X tomo I dalies Antrosios knygos II skirsnio II perskyrimo VIII skiltyje Statymo teis yra kaip atskiras privatins teiss institutas /tvirtintos teiss normos, reglamentavusios statymo teis ant svetimos ~ems.
Svade /tvirtinta nuostata, kad, norint statyti statinius svetimoje ~emje, pirmiausia turi bkti sudaroma tvirtybine (notarine) forma sutartis tarp asmens, kuriam nuosavybs teise priklauso ~ems sklypas, bei asmens, kuriam yra leid~iama statyti pastatus aiame sklype. Taip pat turdavo bkti nurodomas terminas, aptariamas atlyginimo klausimas nepa~eid~iant imperatyvis teiss norms reikalavims. UT suteikimo terminas galjo bkti ma~iausiai 36 metai, bet ne ilgesnis nei 99 metai. Statymo teiss suteikju galjo bkti asmuo, valdantis ~em nuosavybs teise, t. y. miestai, /vairis tikybs dvasins /staigos ir pan.
Ustatymo Teisės ir Kitų Daiktinių Teisių Skirtumai
UT yra daiktin teis, todl aptartini UT ypatumai lyginant su kitomis daiktinmis teismis. Daiktin teis tai teis, pasireiakianti teiss turtojo galimybe /gyvendinti valdymo, naudojimo ir disponavimo teises ar tik kai kurias ia ais teisis. Svarbu atskirti UT nuo servituto, uzufrukto ir ilgalaikės nuomos. Pagal UT suteikiama ~ems naudojimo teis ir suvar~oma ~ems nuosavybs teis, todl reikts aptarti UT santyk/ su keliomis iavestinmis daiktinmis teismis: servitutu, uzufruktu bei ilgalaike nuoma.
- Servitutas: io daikto), tinkam naudojim. iu nekilnojamuoju daiktu, bei suvar~oma daikto savininko teis /gyvendinti teises / t daikt. UT gali bkti nustatyta tik ~emei.
- Uzufruktas: is sodinis ir neatliekant kits darbs, kurie ia esms padidints naudojamos ~ems ar kito nekilnojamojo daikto vert, iaskyrus atvejus, kai yra nuomotojo sutikimas. Uzufruktu yra suteikiama teis naudotis svetimu daiktu, t. y. neterminuotai.
- Ilgalaikė nuoma: iau mintomis teismis.
Žemės Naudojimo Paskirtis
Vadovaujantis teiss akts (Teritorijs planavimo /statymo 2 straipsnio 56 dalis, }ems sklyps pagrindins ~ems naudojimo paskirties, bkds, pobkd~is specifikacija, patvirtinta Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. kovo 17 d. /sakymu Nr. is ~ems naudojimo paskirties nustatym, nuostatomis, ~em turi bkti naudojama tik pagal nustatyt ~ems naudojimo paskirt/. iai, gali bkti statinis statyba.
Lietuvoje svarbu, kad žemės sklypas būtų naudojamas tik pagal nustatytą paskirtį. Tai reiškia, kad statybos darbai turi atitikti žemės naudojimo reglamentus, nustatytus Teritorijų planavimo įstatyme ir kituose teisės aktuose.
PVM Reglamentavimas
Praktikoje dažnai kyla klausimų, ar rekonstruotą pastatą laikyti nauju PVM tikslais ir jo pardavimą apmokestinti PVM, ar jam taikyti „senam“ pastatui taikomą PVM režimą. PVMĮ 2 straipsnio 20 dalis nustato, kad pastato (statinio) esminis pagerinimas - statybos darbai, kurie pailgina pastato ar statinio naudingo tarnavimo laiką arba pagerina jo naudingąsias savybes.
Siekiant detalizuoti statybos darbus, kurie iš esmės pagerina pastato vertę bei jo naudingąsias savybes, taikytinas Statybos įstatymo 2 straipsnio 18 dalyje. Teismas pažymėjo, kad Statybos įstatymo 2 straipsnio 18 dalis apibrėžia, kad esminis statinio pertvarkymas, jo naujos kokybės sukūrimas (statinio rekonstravimas) - tai statybos rūšis, kurios tikslas pastatyti naujus aukštus (antstatus) ar nugriauti dalį esamų (nedidinant statinio užimto žemės ploto matmenų, išskyrus šioje dalyje nurodytą priestato atvejį); pristatyti prie statinio (ar pastatyti tarp gretimų statinių) priestatą - pagalbinį statinį (pagal naudojimo paskirtį susijusį su statiniu, prie kurio jis pristatomas), kurio visų aukštų, taip pat rūsio (pusrūsio), antstatų, pastogės patalpų plotų suma nebūtų didesnė kaip 10 proc.
LVAT padarė išvadą, jog savo esme pastato esminiu pagerinimu laikytini pastato rekonstravimo statybos darbai. Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (ESTT) yra pažymėjęs, kad būtent pridėtinė vertė lemia pastato tiekimo apmokestinimą PVM. ESTT teigimu, sąvoka „pertvarkymas“, be kita ko, apima atvejį, kai buvo atlikti visapusiški ar pakankamai toli pasistūmėję darbai, kuriuos baigus atitinkamas pastatas bus skirtas naudoti kitiems tikslams.
Kiek tai susiję su naujais pastatais, šią pridėtinę vertę sukuria statybos darbai, kuriais iš esmės pakeičiama materiali realybė dėl to, kad pereinama nuo nepastatyto nekilnojamojo turto ar net neįrengto sklypo prie gyvenamojo pastato.
Statybos darbų rūšys
Be jau minėtų statinio rekonstravimo darbų, kuriais siekiama iš esmės pertvarkyti statinį, Statybos įstatymo 2 straipsnyje taip pat įtvirtinti statinio remonto, statinio kapitalinio bei paprastojo (einamojo) remonto apibrėžimai.
Byloje teismas konstatavo, buvo atliktas esminis pastato pagerinimas, t. y. pastato rekonstravimas.
| Statybos darbų rūšis | Apibrėžimas | Poveikis PVM |
|---|---|---|
| Statinio rekonstravimas | Esminis statinio pertvarkymas, naujų aukštų statyba | Laikomas esminiu pagerinimu, gali būti apmokestinamas PVM kaip naujas pastatas |
| Statinio remontas | Kapitalinis arba paprastasis (einamasis) remontas | Priklauso nuo darbų apimties ir poveikio pastato vertei |