Nekilnojamojo turto fondai (NTF) yra populiari investavimo priemonė, leidžianti investuotojams dalyvauti nekilnojamojo turto rinkoje be tiesioginio turto valdymo. Tačiau, investuojant į NTF, svarbu suprasti, kokie mokesčiai yra taikomi, įskaitant ir valdymo mokestį. Šis mokestis yra skirtas padengti fondo valdytojo išlaidas, susijusias su fondo administravimu ir turto valdymu.
Šiame straipsnyje panagrinėsime nekilnojamojo turto fondo valdymo mokesčius, jų įtaką investicijoms ir skirtumus tarp pasyvaus ir aktyvaus investavimo.
Valdymo mokestis - tai atlyginimas, mokamas fondo valdymo įmonei už suteiktas paslaugas. Einamasis mokestis - tai metinių išlaidų dydis, kuris apima pagrindinius investicinio fondo per praėjusius metus patirtus mokesčius ir išlaidas, dengiamas iš fondą sudarančio turto.
Investicinis fondas yra turto portfelis, sukurtas kolektyviniam investavimui. Fondų vienetų kainos įprastai yra skelbiamos kartą per dieną.
Šiame dokumente yra pateikta reklaminio pobūdžio informacija apie SEB teikiamas investavimo paslaugas. Išsamiau su SEB banko paslaugomis, finansinėmis priemonėmis ir su jomis susijusia rizika galima susipažinti banko interneto svetainėje.
Teisinis Reglamentavimas
Nekilnojamojo turto fondų veiklą ir mokesčius reglamentuoja Lietuvos Respublikos teisės aktai. Pavyzdžiui, Lietuvos Respublikos vertybinių popierių komisijos (iki 2012-12-31) priimti nutarimai, tokie kaip 2008 m. balandžio 10 d. nutarimas, kuris įsigaliojo 2008 m. balandžio 16 d. Šie teisės aktai nustato reikalavimus fondų valdymui, informacijos atskleidimui ir mokesčių apskaičiavimui.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad teisės aktai gali būti keičiami ir papildomi. Ankstesni nutarimai, tokie kaip 2009 m. gruodžio 23 d. nutarimas Nr. 1K-22, 2008 m. gruodžio 11 d. nutarimas Nr. 1K-26 ir 2008 m. balandžio 16 d. nutarimas Nr. 1K-24, buvo pakeisti vėlesniais teisės aktais. Todėl, norint gauti naujausią informaciją, būtina sekti teisės aktų pakeitimus.
Valdymo Mokesčio Apskaičiavimo Principai
Valdymo mokestis dažniausiai apskaičiuojamas kaip metinis procentas nuo fondo valdomo turto vertės. Procentas gali skirtis priklausomai nuo fondo dydžio, investavimo strategijos ir kitų veiksnių. Paprastai, kuo didesnis fondas, tuo mažesnis procentas gali būti taikomas.
Pavyzdžiui, jei fondo valdomas turtas yra 10 milijonų eurų, o metinis valdymo mokestis yra 1%, tai metinis valdymo mokestis sudarys 100 000 eurų. Šis mokestis yra reguliariai išskaičiuojamas iš fondo turto.
Valdymo mokestis gali būti skaičiuojamas kas mėnesį arba kas ketvirtį, priklausomai nuo fondo valdymo įmonės politikos. Svarbu atidžiai perskaityti fondo prospektą, kuriame turi būti aiškiai nurodyta valdymo mokesčio apskaičiavimo metodika ir dydis.
Veiksniai, Turintys Įtakos Valdymo Mokesčio Dydžiui
Keletas veiksnių gali turėti įtakos nekilnojamojo turto fondo valdymo mokesčio dydžiui:
- Fondo dydis: Dideli fondai dažnai gali pasiūlyti mažesnius valdymo mokesčius dėl masto ekonomijos.
- Investavimo strategija: Aktyviai valdomi fondai, kurie reikalauja daugiau pastangų ir analizės, gali turėti didesnius valdymo mokesčius nei pasyviai valdomi fondai.
- Fondo valdytojo reputacija ir patirtis: Patyrę ir gerai žinomi fondo valdytojai gali imti didesnius mokesčius už savo paslaugas.
- Fondo veiklos rezultatai: Jei fondas nuolat demonstruoja gerus rezultatus, fondo valdytojas gali būti linkęs imti didesnius valdymo mokesčius.
Investuotojams gali būti taikomas vienkartinis fondo investicinių vienetų platinimo mokestis, sudarantis ne daugiau negu 2 procentus nuo investuotojo į fondą investuojamos sumos, mokamas valdymo įmonei arba siūlymo tarpininkui, jeigu toks būtų paskirtas, kiek tai leidžia taikytini teisės aktai. Visais atvejais jis nurodomas investavimo sutartyse.
Kaupiantieji II pakopos pensijų fonduose moka turto valdymo mokestį, kuris priklauso nuo pensijų fonde valdomo lėšų dydžio. Šiuo metu SEB gyvenimo ciklo pensijų fondams taikomas 0,5 proc. metinis valdymo mokestis, kuris tikrai nedidės, nepriklausomai nuo to, kiek dalyvių pasitrauks iš pensijų kaupimo kitąmet.
Nuo šiol gyventojams, kaupiantiems „Swedbank“ II pakopos gyvenimo ciklo fonduose, bus taikomas 0,4 proc. metinis valdymo mokestis, kuris yra mažiausias rinkoje tarp šio tipo fondų. Mažesnis mokestis nuo š. m. vasario 15 d. įsigaliojo automatiškai.
Pasak T. Gudaičio, naujas turto valdymo mokestis bus taikomas visiems „Swedbank“ II pensijų pakopos gyvenimo ciklo fondams - jis sudarys 0,4 proc. per metus ir bus penktadaliu mažesnis už kitų rinkoje veikiančių to paties tipo pensijų fondų taikomą mokestį.
Atsižvelgiant į Pensijų kaupimo įstatymo nuostatas, kai valdomo II pakopos pensijų fondų turto vidutinė metinė lėšų vertė pasiekia 2,5 mlrd. eurų, pensijų kaupimo bendrovė turi taikyti 0,4 proc. metinį turto valdymo mokestį. Pensijų turto išsaugojimo fonde valdymo mokestis nekinta ir išlieka įstatymo nustatytose ribose - 0,2 proc.
„Swedbank“ II pakopos pensijų fonduose šalies gyventojai šiuo metu yra sukaupę daugiau kaip 2,87 mlrd. eurų turto, o naujas mažesnis turto valdymo mokestis vien šiemet jiems leis sutaupyti apie 2,5 mln. eurų.
Be to, jau ne vienus metus iš eilės „Swedbank“ II pensijų pakopos fondus pasirenka didesnis gyventojų skaičius nei savo turtą perkeliančių į kitą bendrovę - per 2023 m. jie pasipildė 7,3 tūkst. kaupiančiųjų. Šiuo metu „Swedbank“ II pakopos fonduose kaupia daugiau kaip 557 tūkst. gyventojų, o bendra užimama rinkos dalis pagal valdomą turtą siekia 38,3 proc.
Didžioji dalis „Swedbank“ II pakopos pensijų fondų lėšų yra investuojama į aukštą tvarumo reitingą turinčias finansų rinkos priemones.
Mokesčių Skaidrumas
Svarbu, kad nekilnojamojo turto fondai būtų skaidrūs dėl taikomų mokesčių. Investuotojai turi turėti galimybę lengvai rasti informaciją apie valdymo mokestį, jo apskaičiavimo metodiką ir kitus taikomus mokesčius. Ši informacija paprastai pateikiama fondo prospekte ir kituose informaciniuose dokumentuose.
Be valdymo mokesčio, investuotojai turėtų atkreipti dėmesį ir į kitus galimus mokesčius, tokius kaip įėjimo mokestis, išėjimo mokestis ir veiklos rezultato mokestis. Visus šiuos mokesčius reikia įvertinti prieš priimant sprendimą investuoti į NTF.
Asmenines lėšas patikint investiciniam fondai visų pirma teks susimokėti platinimo mokestį. Nuo tos dienos, kai pinigai pateks į fondo sąskaitą ir bus prižiūrimi profesionalų, bus skaičiuojamas vadinamasis valdymo mokestis. Taip pat svarbu paminėti, kad investicinis fondas gali patirti papildomų išlaidų, kurios tiesiog sumažina galutinę investicijų grąžą. Prie tokių išlaidų galima būtų priskirti mokesčius depozitoriumui, audito bendrovei, komisinius, sumokamus bankui už atliekamus vertybinių popierių pirkimo ar pardavimo sandorius, valiutų konvertavimo išlaidas ir pan. Visi šie mokesčiai plius valdymo mokestis kartu dažniausiai įvardijami kaip bendras išlaidų koeficientas arba trumpiau BIK.
Tačiau reikia suprasti, kad visų šių mokesčių investuotojui papildomai mokėti nereikia, jie yra įskaičiuojami į fondo vieneto kainą arba kitaip tariant jų dydžiu mažinama turimų investicijų vienetų vertė.
Kadangi rinkoje yra daug veikiančių investicinių fondų, labai svarbu atkreipti dėmesį į tai, su kokia suma galima pradėti pirkti fondo vienetus. Kaip jau buvo minėta, pradedant investuoti į lietuviškus fondus, dažniausiai teks susimokėti platinimo mokestį (išskyrus DNB likvidumo fondas). Lietuvoje vidutinis platinimo mokestis siekia 1.2%.
Jau įsigijus investicinių fondų vienetų, fondų valdytojui yra mokami mokesčiai už lėšų investavimą, kurių bendrą sumą perteikia minėtas bendras išlaidų koeficientas (BIK). Lietuvos fondų svertinis 2012 metų bendras išlaidų koeficientas - 2%. Mažiausias išlaidas patiria DNB likvidumo fondo (0.6%), o didžiausias (6.9%) Novus Dynamic portfelio investicinių vienetų turėtojai.
Kaip jau dauguma pastebėjo, didžiausią dalį bendrojo išlaidų koeficiento sudaro valdymo mokestis. Lietuvoje šio koeficiento svertinis vidurkis - 1.1%, tuo tarpu JAV rinkos investicinių fondų valdymo kaštai sudaro tik 0.8%.
Lieka paskutinis klausimas, kiek gali tekti sumokėti, norint iškeisti investicinio fondo vienetus į grynuosius pinigus. Šis mokestis Lietuvoje yra gana retas, tačiau gali būti tokių atvejų, kad teks sumokėti 1.0% išpirkimo mokestį. Taip pat gali pasitaikyti tokių situacijų, kai tenka mokėti keitimo mokestį.
Investiciniai fondai. Šaltinis: ifinance.lt
Pasyvus ir Aktyvus Investavimas
Kaip ir daugelyje gyvenimo sričių, yra amžina investavimo tema, kelianti daug aistrų tarp investavimo profesionalų ir akademikų: kas geriau - aktyvus ar pasyvus investicijų valdymas?
Kad geriau suprastume priešpriešą, turime apsibrėžti sąvokas.
Pasyvus investavimas arba indeksavimas
Pasyvus investavimas dažniausiai prilyginamas investavimui į rinkos vidurkį, dar vadinamą rinkos indeksu, kuris apima visų rinkoje dalyvaujančių bendrovių vertybinius popierius (pvz., akcijas) ir sudaromas pagal išleistų vertybinių popierių rinkos vertę (kapitalizaciją). Kiekviena pasaulio birža turi savo indeksą, atspindintį pagrindinių akcijų, prekiaujamų toje biržoje, sąrašą.
Taigi pasyvus investuotojas tiesiog perka investicinio fondo vienetų, o fondas savo ruožtu nuperka ir laiko įmonių akcijas, įtrauktas į indeksą. Taip siekiama maksimaliai sumažinti investavimo kaštus, nes portfelio sudėtis keičiama ne dažniau kaip kartą per ketvirtį (ar net pusmetį) ir tik tuomet, jeigu įvyksta pasikeitimų indekso sąraše. Taip pasiekiamas minimalus fondo valdymo mokestis - 0,1-0,6 % per metus.
Aktyvus investavimas
Pagrindinis aktyvaus investavimo bruožas yra siekis aplenkti rinką, t. y. indeksą. Aktyvaus investavimo atstovais save laiko daugiau nei 90 % investicinių fondų, tai galima suprasti iš mokesčio, imamo nuo valdomo turto vertės: jeigu jis didesnis negu 0,5-0,6% per metus, vadinasi, fondas turėtų būti aktyviai valdomas. Kitaip jus bando apgauti ir žodį „aktyvus“ vartoja daugiau rinkodaros tikslais.
Aktyvų investicinį fondą galima apibūdinti kaip fondą, kurio valdytojai įvairiais prieinamais būdais stengiasi pagerinti fondo pelningumą, parinkdami investicijų sudėtį, ją keisdami ir tobulindami.
Ko gero, aktyviausi iš aktyvių fondų yra privataus kapitalo (angl. private equity) fondai, kurie ne tik aktyviai pasirenka, į kurias bendroves investuoti, bet ir aktyviai dalyvauja tobulindami šių bendrovių veiklą: samdo vadovus, optimizuoja išlaidas, padeda plėsti pardavimą į naujas rinkas ir aktyviai derasi parduodami įmonę naujiems savininkams. Tai aktyvus investavimas tikrąja to žodžio prasme.
Aktyvus vs pasyvus investavimas. Šaltinis: Investopedia
Slapti indeksuotojai
Tačiau didžiausia aktyvių fondų grupė yra slapti indeksuotojai (angl. closet indexers); remiantis skirtingų tyrėjų duomenimis, skirtingose šalyse jų yra nuo 25 % iki 50 % (nenustebčiau, jeigu ir dar daugiau) tarp visų aktyviais besiskelbiančių fondų. Šie fondai paprastai investuoja remdamiesi kokiu nors indeksu, bet prisistato kaip aktyviai valdomi, nes jie siekia aplenkti indekso grąžą 0,1-0,2 % per metus (!?), dažniausiai prieš valdymo mokesčius, lengvai nukrypdami nuo indekso sudėties, nes didesni nukrypimai kelia riziką atsilikti nuo indekso.
Tačiau šių fondų imami mokesčiai skiriasi keleriopai, pvz., pasyvus indeksinis fondas paprastai taiko 0,1-0,2 % mokestį nuo valdomo turto per metus, o besivadinantis aktyviu fondas taiko 1-2 % metinį mokestį, tai yra 10 kartų daugiau.
Tokių fondų daug tarp didelių gerai žinomų bankų, kurie investuoja ne į produktų kūrimą, bet į reklamą ir jos kiekį. Taip jiems pavyksta parduoti obuolius už apelsinų kainą. Praėjusiais metais keletas JAV pensijų fondų ir Švedijos investuotojų teismams pateikė ieškinius tokiems fondams dėl apgaulingos reklamos ir apgaulingos mokesčių struktūros. Kaip rašė dienraštis „Financial Times“, vien Jungtinėje Karalystėje, ekspertų vertinimu, potenciali žala klientams skaičiuojama apie 3 mlrd. svarų sterlingų permokėtų valdymo mokesčių. Regis, bręsta naujas skandalas.
Kiti investavimo būdai
Kita didelė grupė, kitaip nei pirmoji, siekianti daugiau aplenkti rinką, yra vertės investuotojai (angl. value investors). Tai investuotojai, kurie nuolatos ieško nuvertintų arba neįvertintų akcijų, t. y. kurių kaina yra žemesnė negu investuotojo apskaičiuota įmonės vertė. Žymiausias šios šakos atstovas yra Warrenas Buffettas ir jo mokytojas Benjaminas Grahamas.
Kitas gan populiarus aktyvaus investavimo stilius yra augimo akcijos (angl. growth stocks), t. y. kai investuojama remiantis akcijos kainos augimu (angl. momentum). Tai stilius, pagrįstas lūkesčiais dėl puikios kompanijos ateities. Kompanijai net nebūtina dirbti pelningai esamuoju metu, bet labai svarbu, kad kompanijos pajamos sparčiai augtų, potenciali rinka atrodytų bekraštė, o konkurencija beveik nulinė.
Dar viena aktyvaus investavimo specializacija, kuri, tyrėjų duomenimis, pasiekė apčiuopiamus ilgalaikius rezultatus, yra mažų įmonių akcijos (angl. small-cap). Tai iš tiesų daug laiko reikalaujanti sritis, nes informacija apie mažas įmones sunkiau prieinama, jų bankroto tikimybė gerokai didesnė negu didelių įmonių, todėl būtina kruopšti atranka ir didelė diversifikacija.
Vienas aktyvesnių investavimo būdų yra šiuo metu pasaulyje sparčiai populiarėjantis aktyvistų investavimas (angl. activist investing). Tai hibridinis stilius, kai fondas nusiperka dažniausiai iki 10 % biržoje kotiruojamos įmonės akcijų ir siekia aktyviai dalyvauti įmonės valdyme, kaip daro privataus kapitalo atstovai, siūlydamas savo atstovus į įmonės valdybą, teikdamas viešus siūlymus įmonės vadovybei koreguoti įmonės veiklą akcininkams naudinga linkme.
Toliau prieiname prie stilių, kuriems reikia vis daugiau žinių ir patirties. Tarp tokių yra arbitražas, kai ieškoma kainos neatitikimų tarp panašių priemonių; „long/short“, kai vienos akcijos perkamos, o kitos pasiskolinus parduodamos, nes tikima sugrįžimo prie vidurkio (angl. mean-reversal) teorija, pagal kurią, jeigu turto kaina yra gerokai nukrypusi nuo ilgalaikio vidurkio, anksčiau ar vėliau prie jo sugrįš. Toliau galime paminėti blogų skolų (angl. distressed debt) fondus, kurie perka skolas su nuolaidomis; fondus, kurie seka kompanijų įsigijimus ir susijungimus (angl. merger arbitrage); fondus, kurie gelbėja bankrutuojančias įmones (angl. turnaround), ir taip toliau.
Šios išvardytos strategijos priskiriamos vadinamajam akcijų rankiojimo stiliui (angl. share picking) arba stiliui, vadinamam „iš apačios į viršų“ (bottom-up), kai knaisiojamasi tarsi šieno kupetoje, kurioje yra per 40 000 įmonių akcijų, jeigu imsime viso pasaulio akcijų rinkas, ir bandoma surasti tuos dar nepastebėtus deimantus. Priešingybė „iš apačios į viršų“ individualiam akcijų parinkimui yra top-down, t. y. fondai „iš viršaus į apačią“, kurie investuoja pradėdami nuo globalaus paveikslo makroekonominiu (angl. global macro) lygmeniu ir bando nuspėti, kur judės valiutų kursai, palūkanų normos ar žaliavų, akcijų kainos arba atskiri pramonės sektoriai. Taip jie ieško investavimo galimybių po visą pasaulį ir juda nuo vieno regiono prie kito.
Strateginis turto paskirstymas
Dar vienas stilius, kuris negali būti priskirtas nei vienai, nei kitai stovyklai, yra strateginis turto paskirstymas, nes jį galima pavadinti pasyviai aktyviu. Skirtingų tyrėjų duomenimis, jis paaiškina apie 90 % gaunamos investicijų grąžos, t. y. jūsų portfelio pelningumas priklauso nuo jo sudėtinių turto klasių ir paskirstymo pagal jas.
Kaip rodo moksliniai tyrimai, ilguoju laikotarpiu svarbiausia teisingai pasirinkti turto klases ir jų proporcijas, jas ne dažniau kaip kartą per ketvirtį perbalansuoti - pabrangusias turto klases pamažinti parduodant, o atpigusias padidinti perkant daugiau tam, kad nuolat būtų išlaikomos pasirinktos turto proporcijos pagal siektiną ilgalaikę grąžą ir priimtiną investicijų rizikingumą. Taip pasiekiamas balansas tarp rizikos ir grąžos.
Pavyzdinė lentelė
Šioje lentelėje pateikiami pavyzdiniai duomenys apie NTF valdymo mokesčius:
| Fondo Dydis (mln. eurų) | Valdymo Mokestis (% per metus) |
|---|---|
| 10 | 1.0% |
| 50 | 0.75% |
| 100 | 0.5% |
Taip pat galima paminėti, kad Lietuvos fondų rinkoje galioja ta pati priklausomybė kaip ir likusiame pasaulyje, t.y. mažesni mokesčiai taikomi obligacijų fondams, o didesni - akcijų fondams.