Viskas, ką reikia žinoti apie turto vertinimą pilnai apdailai

Turto vertinimas - neatsiejama kiekvieno nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo proceso dalis, tačiau vis dar dažnai kelianti daug klausimų ir neaiškumų. Vienas didžiausių klausimų beįsirengiant būstą - dalinę ar pilną apdailą rinktis. Lietuvoje didžiąją dalį NT rinkos sudaro pasiūlymai įsigyti būstą su daline apdaila. Šiame straipsnyje aptarsime dalinės ir pilnos apdailos privalumus bei trūkumus, taip pat pateiksime patarimų, į ką atkreipti dėmesį renkantis būstą.

Dalinė ar pilna apdaila: ką pasirinkti?

Teoriškai yra skiriami 3 apdailos tipai - dalinė, visa ir individuali (kai NT objekto vystytojas įrengia būstą pagal specialius užsakovo poreikius). Neretai žmonės nusprendžia rinktis dalinę apdailą, nes mano, kad tai padės sutaupyti, o kartu ir dėl baimės, kad pilnai įrengtas būstas atitiks vystytojo, o ne užsakovo poreikius. Visgi realybėje yra kiek kitaip - nusprendus įsigyti būstą su visa apdaila yra galimybė rinktis iš kelių įrengimo variantų, jų kombinacijų - apdailos medžiagų kainos, galimos spalvos, santechnikos poreikiai ir kiti aspektai būna derinami su klientu.

Norint priimti teisingą sprendimą, būtina atsižvelgti į pagrindinius skirtumus tarp pilnos ir dalinės apdailos:

Taigi, renkantis tarp buto su daline ar pilna apdaila, svarbu įvertinti savo poreikius, galimybes ir prioritetus. Jei norite sutaupyti, turite laiko ir noro įsirengti būstą pagal savo individualius poreikius, dalinė apdaila gali būti geras pasirinkimas. Tačiau jei norite greitai ir be rūpesčių įsikelti į naujus namus, pilna apdaila gali būti patogesnis variantas.

Dalinės apdailos privalumai ir trūkumai

• Privalumai:
  • Turint savo svajonių interjero viziją, yra įmanoma ją įgyvendinti įsirengiant būstą savo jėgomis.
  • Yra galimybė rinktis medžiagas bei įrangą pagal savo nuožiūrą.
  • Galimybė įsirengti patogumus pagal savo poreikius (pavyzdžiui, šildomos grindys vonios kambaryje, elektros instaliacijos ir t.t.).
• Trūkumai:
  • Sunku surasti patikimus meistrus neturint rekomendacijų.
  • Nusitęsia įsikraustymo laikas.
  • Beje, dažnai iki galo nesuplanuojamas ir asmeninis biudžetas.

Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą

• Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas. Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia.
• Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas. Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norima gyventi vietą.
• Nekilnojamojo turto vertinimas. Turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.
• Paskolos - kredito gavimas. Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui. Šiame etape, jūs lygiagrečiai galite pasirašyti ir preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
• Sandoris. Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.
• Jūsų naujo būsto įregistravimas. Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigyta turtą. Po jo jūs gausite nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą bei galėsite džiaugtis savo naujaisiais namais.

Klausimai apie būsto būklę

Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.

Renkantis tarp naujos statybos, dar neįrengtų objektų, svarbiausiais klausimais tampa statybos kokybė, galimybė esamą projektą koreguoti pagal savo poreikius bei galutinis darbų užbaigimo terminas.

Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga? Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas? Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Svarbūs aspektai įsigyjant būstą su daline apdaila

L.Liogė atkreipia dėmesį, kad turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu.

Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.

„Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti“, - aiškino ji.

Gyvenimas nebaigtame būste

Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. „Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne“, - tikino L.Liogė.

Teisininkės teigimu, lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.

Praktiniai patarimai planuojant apdailą

Išsiaiškinkite dalinės apdailos apimtį

Vienas iš pirmųjų dalykų, kuriuos reikėtų padaryti planuojant būsto apdailą - išsiaiškinti, kokia yra būsto plėtotojo paliekama dalinė apdaila. Taip žinosite, su kokiomis medžiagomis bus dirbama rengiant pilną apdailą. Be to, kartais pasitaiko atvejų, kai dalinė apdaila gali būti įtraukiama į galutinės apdailos sprendimus.

Stiliaus vizija ir išplanavimas

Kitas svarbus žingsnis - nuspręsti, kokio stiliaus ir suplanavimo bus jūsų būstas, ir nusistovėti ties viena jo vizija. Anot K. Ribačausko, nenusimačius vizijos ar nežinant, kokia linkme einama, sunku dirbti ne tik patiems, bet ir potencialiems pagalbininkams - dizaineriams, apdailos darbus atliekantiems darbuotojams.

Identifikavus, kokio stiliaus namų siekiama, reikėtų išsiryškinti ir koks bus būsto išplanavimas. Jį rengiant pagelbėti gali ir būsto plėtotojas.

Biudžeto planavimas ir ekspertų konsultacijos

Nusprendus dėl bendros stiliaus krypties ir svarbiausių išplanavimo momentų, metas imtis detalios sąmatos skaičiavimo. Klientas privalo žinoti bent preliminarią apdailos darbų kainą, kaip ji kinta keičiant medžiagas ir darbus. Todėl šiame etape gali būti ypač svarbu kreiptis pagalbos į ekspertus - interjero dizainerius ir apdailos darbų paslaugas teikiančias įmones.

Darbų eiliškumas

Kitas žingsnis po biudžeto apskaičiavimo - darbų eiliškumo planavimas. Anot ekspertų, jis turėtų būti atliekamas ypač kruopščiai, nes galimybė atlikti didžiąją dalį darbų tiesiogiai priklauso nuo to, ar anksčiau suplanuoti darbai - kokybiški.

Būsto remonto darbų eiliškumas:

1. Instaliaciniai darbai (elektra, santechnika, rekuperacijos sistema)
2. Pertvarų ir lubų montavimas
3. Sienų ir lubų dažymas
4. Plytelių klijavimas
5. Grindų ir durų montavimas
6. Šviestuvų montavimas
7. Santechnikos prietaisų jungimas
8. Postatybinis valymas

Medžiagų pasirinkimas

Prieš akis turint viziją, kaip atrodys erdvės po visų darbų, ir teisingai suplanavus jų eiliškumą, reikėtų imti rūpintis kitu svarbiu klausimu - kokias ir kaip pasirinkti statybines medžiagas šiems darbams atlikti. Ir santechnikos ir elektros instaliacijos gaminius, ir statybines medžiagas patartina rinktis iš patikimų gamintojų, teikiančių garantijas.

Turto vertinimo ypatumai

Kreipiantis į bankus dėl būsto paskolos vienas iš dalykų, kuris bus privalomas, yra turto vertinimas. Paprastas pavyzdys - jūs perkate turtą, už kurį pardavėjas nori 130 000 €. Tuo tarpu turto vertinimas yra 100 000 €. Tokiu atveju, bankas paskolos dydį skaičiuos nuo 100 000 € ir likusią sumą pardavėjui turėsite dengti už nuosavas nepasiskolintas lėšas.

Pats pagrindinis dalykas, kuris lemia turto vertę, yra aplink esantys statiniai (pagal verčių zonas www.regia.lt žemėlapyje ieškoma panašaus turto su panašia kvadratūra). Jei neužtenka duomenų toje pačioje zonoje, žiūrimos gretimos.

Būsto baigtumo lygiai

• 80-85% būsto baigtumas: Kitaip tokį baigtumą esame įpratę vadiname „daline apdaila“; 80% vertins turto vertintojas, 85% - matininkas.
  • Jei turto baigtumas 80% - tinkuotos sienos, išvedžiotas grindinis šildymas, šildymo katilo dažniausiai nebūna. Jei numatytas ne grindinis šildymas, o radiatoriai, tai turi būti išvedžioti jie.
  • Jei 85% - turi būti ir šildymo katilas, ir atlikta lubų apdaila. Fasadas gali būti dar be apdailos, tik tinkuotas.
• 100% būsto baigtumas: Privalo būti padaryta visa vidaus apdaila - grindų danga, sienos, lubos, grindjuostės, vidaus durys, vonioje - klozetas ir maišytuvai.

Jei yra svarbu kuo greičiau "priduoti" baigtumą, nereikėtų pradėti nuo kiemo tvarkymo - trinkelių, pievos. Įsigijus ne 100% baigtumo būstą su paskola, jūs privalėsite jį per tam tikrą laikotarpį (dažniausiai 12 mėn., kartais 6 mėn.) pabaigti.

Vienareikšmiškai - vizualūs dalykai: sienų dažymas, grindų danga, lubų apdaila. Užtenka susidėti plyteles vonioje ir jau pakyla turto vertė, kai, tuo tarpu, šildymo katilas kainuoja žymiai brangiau.

Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (NTMĮ)

Pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis NT apmokestinimą, yra Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (NTMĮ). Mokesčio mokėtojai: Lietuvos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys. Mokesčio objektas: Nekilnojamasis turtas, esantis Lietuvos Respublikoje, su tam tikromis išimtimis.

Mokesčio tarifai fiziniams asmenims

Fiziniams asmenims taikomi skirtingi mokesčio tarifai, priklausomai nuo bendros mokestinės vertės dalies, viršijančios neapmokestinamąjį dydį:

• Nuo 150 000 iki 300 000 EUR - 0,5%
• Nuo 300 000 iki 500 000 EUR - 1%
• Virš 500 000 EUR - 2%

Asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų arba neįgalų vaiką, taikomi didesni neapmokestinamieji dydžiai.

Turto vertinimo etapai

• Pokalbis su užsakovu: Išsiaiškinami vertinimo tikslai ir užsakovo poreikiai.
• Dokumentų rinkimas ir tikrinimas: Renkami reikalingi dokumentai, tokie kaip nuosavybės dokumentai, kadastriniai matavimai ir kt.
• Sutarties sudarymas: Pasirašoma sutartis dėl turto vertinimo paslaugų.
• Turto apžiūra: Apžiūrimas turtas, fiksuojami jo privalumai ir trūkumai.
• Ataskaitos paruošimas: Rengiama turto vertinimo ataskaita, kurioje nurodoma turto vertė.
• Ataskaitos pateikimas užsakovui: Pateikiama ataskaita užsakovui.

Ką svarbu žinoti apie nekilnojamojo turto vertinimą?

Kas įeina į buto vertinimą?

• Vieta: Esminis veiksnys, lemiantis buto vertę.
• Statybos metai: Naujesnės statybos butai dažniausiai vertinami brangiau.
• Baigtumas: Visiškai įrengtas butas vertinamas brangiau nei su daline apdaila.
• Pastato konstrukcija: Mūriniai pastatai dažniausiai vertinami brangiau nei blokinių.
• Buto suplanavimas: Patogus ir funkcionalus suplanavimas didina vertę.
• Statybinės ir apdailos medžiagos: Kokybiškos medžiagos didina vertę.
• Komunikacijos ir technologinė įranga: Šiuolaikiškos komunikacijos ir įranga didina vertę.
• Buto aukštas: Aukštesni aukštai dažnai vertinami brangiau dėl vaizdo ir mažesnio triukšmo.
• Butų skaičius name ir laiptinėje: Mažesnis butų skaičius dažnai vertinamas kaip privalumas.
• Langų orientacija ir vaizdas pro juos: Geras vaizdas ir saulėta orientacija didina vertę.
• Automobilio laikymo galimybė: Garažas arba parkavimo vieta didina vertę.
• Sandėliukas, terasa, balkonai: Papildomi patogumai didina vertę.
• Patogus susisiekimas ir kaimynystė: Gera infrastruktūra ir saugi kaimynystė didina vertę.
• Statytojas/investuotojas ir generalinis rangovas: Patikimi statytojai ir rangovai didina pasitikėjimą ir vertę.
• Ekonominė šalies ir pasaulio situacija: Bendros ekonominės sąlygos daro įtaką NT rinkai ir vertei.

Kas mažina turto vertę?

• Bloga buto būklė: Aplietas, po gaisro ar su kitais defektais butas vertinamas pigiau.
• Nepatogus suplanavimas: Nefunkcionalus suplanavimas mažina vertę.
• Sena statyba: Senos statybos butai dažnai reikalauja remonto ir modernizavimo.
• Bloga vieta: Triukšminga, nesaugi ar nutolusi nuo miesto centro vieta mažina vertę.

tags: #turto #vertinimas #pilna #apdaila