Turto vertinimo metodų taikymas Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptariami nekilnojamojo turto vertinimo klausimai, remiantis teisės aktais ir metodikomis, galiojančiomis Lietuvoje. Nekilnojamojo turto vertinimas yra sudėtingas procesas, kuriam reikia ne tik rinkos išmanymo, bet ir gebėjimo taikyti įvairius matematinius ir statistinius metodus.

Šie metodai padeda objektyviai įvertinti turto vertę, atsižvelgiant į daugelį faktorių, tokių kaip lokacija, dydis, būklė ir rinkos sąlygos.

Nekilnojamojo turto vertinimo procesas

Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertinimo metodai

Nekilnojamojo turto vertinimas apima keletą pagrindinių metodų, kurie gali būti naudojami atskirai arba kartu, siekiant gauti patikimą turto vertės įvertinimą:

• Palyginamasis metodas
• Pajamų metodas
• Kaštų metodas

Kiekvienas iš šių metodų turi savo privalumų ir trūkumų, todėl svarbu pasirinkti tinkamą metodą, atsižvelgiant į konkretaus turto ypatumus ir rinkos sąlygas.

Teisinis reglamentavimas

Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (toliau - Metodika) IV dalyje „Turto vertinimo metodai ir jų taikymas“.

Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (2020) (toliau - TVS) ir Europos vertinimo standartuose 2016 (toliau - EVS) (TVVPĮ 6 straipsnio 1 dalis).

105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ (toliau - 105-asis TVS) 10.3 punkte nustatyta, kad „Renkantis turto vertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms.

Be to, 105-ojo TVS 10.5 punkte nustatyta, kad „Vertintojo pareiga yra pasirinkti tinkamą (- us) metodą (-us) kiekvienam vertinimui.”.

105-ojo TVS 10.4 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojui nebūtina taikyti daugiau nei vieną turto vertinimo metodą, ypač kai vertintojas yra itin užtikrintas pasirinkto metodo tinkamumu ir patikimumu atsižvelgiant į vertinimo duomenis ir užduoties aplinkybes.

Vis dėlto vertintojai turėtų apsvarstyti ir kelių požiūrių ar metodų taikymo galimybę vertei nustatyti, ypač tuomet, kai nėra pakankamai faktinių ar prieinamų pradinių duomenų, kurių pakaktų pateikti patikimą išvadą apie <...> vienu metodu nustatytą vertę.

Kai taikoma daugiau nei vienas požiūris ir metodas, arba net vieno požiūrio keli metodai, išvada apie pagal šiuos kelis požiūrius ir (arba) metodus nustatytą vertę turėtų būti pagrįsta, o skirtingų verčių analizė ir skirtingų verčių suderinimas netaikant vertės vidurkio skaičiavimo turėtų būti pateikta ataskaitoje.“ Tą patvirtina ir EVS 5-ojo EVID „Vertinimo metodika“ 7.2 punktas, pagal kurį „Nėra jokios bendros taisyklės, kuri parodytų, ar vienas, ar keli metodai nulems tikslesnius ir patikimesnius vertinimo rezultatus.”.

Atkreiptinas dėmesys, kad vertintojas, pasirinkdamas vertinimo metodus, atlieka tam tikrus veiksmus, dėl kurių daro pagrįstą ir argumentuotą išvadą apie tinkamiausio (-ių) metodo (-ų) ar jų derinių pasirinkimą.

Taigi, kiekvienu individualiu atveju vertintojas, išanalizavęs visumą aplinkybių, turi priimti motyvuotą ir pagrįstą sprendimą dėl vertinimo metodo (-ų) pasirinkimo.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, pažymėtina, kad vertintojai, pasirinkdami turto vertinimo metodus ar jų derinius bei skaičiavimo būdus, privalo vadovautis minėtų teisės aktų nuostatomis, veikti atsakingai bei ataskaitose pagrįsti šiuos pasirinkimus.

Tokiems sprendimams priimti reikalinga išmanyti turto vertinimą reglamentuojančius nacionalinius bei tarptautinius teisės aktus, taip pat turėti specialiųjų žinių bei patirties turto vertinimo srityje.

Lyginamasis metodas

Palyginamasis metodas yra vienas iš dažniausiai naudojamų nekilnojamojo turto vertinimo metodų. Juo remiantis, vertinamas turtas lyginamas su panašiais neseniai parduotais objektais toje pačioje vietovėje. Šis metodas ypač naudingas, kai rinkoje yra pakankamai duomenų apie panašius pardavimus.

Metodikos 57 punkte nustatyta, kad „Lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.“.

Štai pagrindiniai palyginamojo metodo etapai:

1. Panašių objektų paieška
2. Duomenų apie panašius pardavimus rinkimas
3. Pardavimo kainų koregavimas, atsižvelgiant į skirtumus tarp vertinamo turto ir panašių objektų
4. Vertės nustatymas, remiantis pakoreguotomis kainomis

Koregavimai gali būti atliekami dėl įvairių faktorių, tokių kaip dydis, būklė, lokacija ir kitos savybės.

Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“ (Metodikos 61 p.).

Be to, vadovaujantis Metodikos 63 punktu, tais atvejais, „Kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.

Taigi, vadovaujantis išdėstytomis nuostatomis, vertintojai turi aiškius nurodymus, kaip turi būti pasirinkti lyginamieji objektai, jei jų yra, o taip pat, kad nesant tinkamų lyginamųjų objektų privalu rinktis kitą vertinimo metodą (-us) ar jų derinį.

Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus kalbant apie jo vietą, fizinę formą, teisinius interesus, leidžiamą naudojimą ir pan.

Vadinasi, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vienetų vertes (EVS 5-ojo EVID 6.2.3 p.).

Vadovaujantis Metodikos 58.2 punktu, taikant lyginamąjį metodą, „įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu“.

Tai reiškia, kad vertintojas, rinkdamasis lyginamuosius objektus, nėra ribojamas rinktis juos tik konkrečioje vietovėje.

Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį.

105-ojo TVS 30.4 punkte pateikiamas nebaigtinis sąrašas palyginamųjų duomenų pavyzdžių: „kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą), nuomos kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą) ir kapitalizacijos normos.

Keletas iš daugelio bendrų palyginimo vienetų, naudojamų vertinant verslą, yra EBITDA (pelnas prieš palūkanas, mokesčius, nusidėvėjimą ir amortizaciją) daugilkliai, pajamų daugilkliai, mokesčių daugilkliai ir buhalterinės vertės daugilkliai.

Keletas iš daugelio dažniausiai finansinėms priemonėms vertinti taikomų palyginimo vienetų yra tokie rodikliai kaip pelningumas ir palūkanų normos sklaida.

105-ojo TVS 30.8 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojas turėtų išanalizuoti ir koreguoti bet kokius lyginamųjų sandorių ir vertinamo turto reikšmingus skirtumus.

Įvertinus išdėstytą informaciją, matyti, kad lyginamojo metodo skaičiavimo būdas priklauso nuo įvairių veiksnių, kurie atskleidžiami vertintojui atliekant vertinimo procedūras.

Šie veiksniai paaiškėja analizuojant gautus individualius duomenis ir informaciją kiekvienu konkrečiu vertinimo atveju.

Taigi, minėti duomenys vertintojo nustatomi vertinimo metu, o ne kai pasirašoma vertinimo paslaugų pirkimo sutartis.

Atsižvelgiant į tai, kyla klausimų, kaip savivaldybėms sudarant turto vertinimo paslaugų pirkimo sutartis jose nustatyti aiškius lyginamųjų objektų pasirinkimo būdus ar kriterijus, kai jie yra labai įvairūs, pasirenkami pagal individualią situaciją skirtingai, bei kurie paaiškėja tik atliekamo vertinimo eigoje.

Be to, vertintojai, atlikdami vertinimą yra saistomi TVVPĮ 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintais turto vertės nustatymo principais, t. y. vadovautis:

1. rinkos ekonomikos logika ir kriterijais, rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų ir stebėjimų rezultatais;
2. teisingumo, protingumo, sąžiningumo, nuosavybės neliečiamumo, sutarčių laisvės, vertinimo objektyvumo ir nepriklausomumo, teisinio apibrėžtumo ir neleistinumo piktnaudžiauti teise principų;
3. teisėtų, pagrįstų lūkesčių ir interesų, apdairumo ir atsargumo, pakeitimo kitu turtu arba verslu ir alternatyvaus turto arba verslo panaudojimo kriterijais.

Taigi, vertintojai, atlikdami turto vertinimą yra įpareigoti laikytis minėtų principų, taip pat nepažeisti Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso, patvirtinto Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012-04-27 įsakymu „Dėl turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso patvirtinimo“ Nr.

Pajamų metodas

Pajamų metodas yra naudojamas vertinant nekilnojamąjį turtą, kuris generuoja pajamas, pavyzdžiui, nuomojamus butus, komercines patalpas ar biurus. Šis metodas grindžiamas prielaida, kad turto vertė yra tiesiogiai susijusi su jo generuojamomis pajamomis.

Pajamų metodo formulė:

Vertė = Grynosios pajamos / Kapitalizacijos norma

Grynosios pajamos apskaičiuojamos iš bendrų pajamų atėmus visas išlaidas, susijusias su turto eksploatavimu. Kapitalizacijos norma yra rodiklis, kuris parodo, kokią grąžą investuotojas tikisi gauti iš nekilnojamojo turto.

Kaštų metodas

Kaštų metodas remiasi prielaida, kad turto vertė negali būti didesnė už kainą, kurią reikėtų sumokėti už naujo tokio paties turto sukūrimą. Šis metodas dažniausiai naudojamas vertinant unikalius objektus arba naujos statybos turtą.

Kaštų metodo etapai:

1. Naujo turto sukūrimo kaštų nustatymas
2. Atėmimas nusidėvėjimo sumos (fizinio, funkcinio ir ekonominio)
3. Žemės vertės pridėjimas

Galutinė vertė gaunama atėmus nusidėvėjimą iš naujo turto sukūrimo kaštų ir pridėjus žemės vertę.

Turto vertinimo standartai

Statistinių metodų taikymas nekilnojamojo turto vertinime

Statistiniai metodai yra labai svarbūs nekilnojamojo turto vertinime, nes jie leidžia analizuoti didelius duomenų kiekius ir nustatyti rinkos tendencijas.

Štai keletas statistinių metodų, naudojamų nekilnojamojo turto vertinime:

• Regresinė analizė
• Koreliacinė analizė
• Duomenų vizualizacija

Regresinė analizė

Regresinė analizė yra statistinis metodas, naudojamas nustatyti ryšį tarp priklausomo kintamojo (pvz., turto kainos) ir nepriklausomų kintamųjų (pvz., dydžio, lokacijos, būklės).

Šis metodas leidžia sukurti matematinį modelį, kuris prognozuoja turto vertę, atsižvelgiant į įvairius faktorius.

Pavyzdžiui, regresinė analizė gali padėti nustatyti, kaip turto kaina priklauso nuo jo ploto, kambarių skaičiaus ir atstumo iki miesto centro.

Koreliacinė analizė

Koreliacinė analizė naudojama nustatyti, ar yra ryšys tarp dviejų ar daugiau kintamųjų. Šis metodas leidžia įvertinti, kaip stipriai kinta vienas kintamasis, kai kinta kitas.

Pavyzdžiui, koreliacinė analizė gali padėti nustatyti, ar yra ryšys tarp palūkanų normų ir nekilnojamojo turto kainų.

Duomenų vizualizacija

Duomenų vizualizacija yra procesas, kurio metu duomenys pateikiami grafiniu formatu, pavyzdžiui, diagramų, grafikų ar žemėlapių pavidalu. Tai padeda lengviau suprasti duomenis ir nustatyti rinkos tendencijas.

Vizualizacija gali apimti kainų pasiskirstymo grafikus, rinkos aktyvumo žemėlapius ir kitus vizualinius elementus.

Pavyzdžiui, duomenų vizualizacija gali padėti pamatyti, kaip keitėsi nekilnojamojo turto kainos skirtinguose miesto rajonuose per pastaruosius metus.

Masinis ir individualus turto vertinimas

Korupcijos rizikos analizės 16 psl. pasakyta, kad „turto vertintojas <..> prie kai kurių vertinimo ataskaitų nors ir pridėjo Nekilnojamojo turto registro bazių išrašus, tačiau juose nebuvo informacijos apie vertinamų objektų nustatytą vidutinę rinkos vertę, kuri neginčijamai turėjo būti analizuota ir lyginta turto vertinimo metu“, o 17 psl. AVNT atkreipia dėmesį, kad Korupcijos rizikos analizėje nurodyta VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše rašoma masinio vertinimo metu nustatyta vidutinė objekto rinkos vertė, o ne individuali turto vertinimo metu nustatoma vertė.

Skiriasi tikslai, metodai ir būdai, taikomi masiniam ir individualiam turto vertinimui.

Masinis vertinimas, skirtingai nei individualus, yra toks nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamųjų turto objektų grupė.

Atlikus masinį vertinimą yra parengiama bendra tam tikroje teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, o kiekvieno nekilnojamojo turto vieneto ataskaita nerengiama.

Skiriasi masinį ir individualų turto vertinimus reglamentuojantys teisės aktai.

Masiniam vertinimui taikomi papildomi nei individualiam turto vertinimui skirti teisės aktai: Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės, patvirtintomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1049 „Dėl Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 „Dėl Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“, Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, neabejotina, kad masinio ir individualaus turto vertinimo metu nustatytos turto vertės atspindi skirtingus vertinimų rezultatus, todėl šios vertės paprastai nesutampa.

Matematiniai modeliai nekilnojamojo turto vertinime

Matematiniai modeliai yra svarbūs nekilnojamojo turto vertinime, nes jie leidžia objektyviai įvertinti turto vertę, atsižvelgiant į daugelį faktorių.

Štai keletas matematinių modelių, naudojamų nekilnojamojo turto vertinime:

• Hedonistinis kainų modelis
• Diskonto srautų modelis

Hedonistinis kainų modelis

Hedonistinis kainų modelis yra regresinės analizės pagrindu sukurtas modelis, kuris leidžia įvertinti, kaip skirtingos turto savybės (pvz., dydis, lokacija, būklė) veikia jo kainą. Šis modelis leidžia nustatyti, kiek vertės prideda kiekviena turto savybė.

Diskonto srautų modelis

Diskonto srautų modelis yra naudojamas vertinant nekilnojamąjį turtą, kuris generuoja pajamas. Šis modelis grindžiamas prielaida, kad turto vertė yra lygi būsimų pajamų srautų dabartinei vertei.

Diskonto srautų modelio formulė:

Vertė = ∑ (Būsimos pajamos / (1 + Diskonto norma) ^ Metų skaičius)

Diskonto norma atspindi investuotojo reikalaujamą grąžos normą, atsižvelgiant į riziką.

tags: #turto #vertinimo #metodu #taikymas