Turto vertinimas yra procesas, kai siekiama nustatyti objekto rinkos vertę įvairiais tikslais: pardavimui, nuomai, paskolos gavimui, mokestinių įsipareigojimų vykdymui ir kt. Nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas yra pagrindinės materialaus turto rūšys, formuojančios žmogaus turtinį pagrindą, vaidinantį svarbų vaidmenį 21 amžiaus ekonomikoje. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta turto vertinimas, koks yra jo procesas, ir kokias turto rūšis vertiname mes, įmonė - Uždaroji akcinė bendrovė „MARLEKSA“.
Turto Vertinimo Procesas
Taigi, kaip vyksta turto vertinimas?
1. Užsakymas ir Sutartis
Turto vertinimas pradedamas gavus užsakovo prašymą įvertinti turtą. Suformuojama užduotis, identifikuojamas vertinamas objektas ir užregistruojamas užsakymas. Su užsakovu / klientu pasirašoma sutartis.
2. Dokumentų Rinkimas ir Analizė
Turto vertintojas pradeda darbą nuo dokumentų rinkimo ir analizės. Vertintojas privalo surinkti informaciją apie turtą, įskaitant teisinius, techninius ir ekonominius duomenis. Pavyzdžiui, jei kalbame apie nekilnojamojo turto vertinimą, reikia pateikti nekilnojamojo turto Registrų Centro išrašą, ir, priklausomai nuo vertinamo turto tipo, kitus dokumentus - žemės sklypo planą, pastatų kadastrinių matavimų bylą, esant poreikiui - statybos leidimą, statybos projektą, nuomos sutartis ir kt.
3. Turto Būklės Vertinimas
Sekantis žingsnis - įsitikinimas apie turto egzistavimą ir jo būklės įvertinimas. Vertintojas apžiūri objektą gyvai, įvertina fizinę būklę, vietos privalumus ir trūkumus, atlieka fotofiksaciją. Svarbu paminėti, kad vertinimo procese atsižvelgiama į objekto buvimo vietą, dydį, naudojimo paskirtį, technines charakteristikas, pvz., statybos metus, konstrukcijas ir kitus parametrus.
Nekilnojamojo turto būklė - prižiūrėtas ir išlaikytas būsto vidus ar išorė tikrai padidins nekilnojamojo turto vertę. O jeigu būstui įmanoma atlikti korekcijų - išplėsti, pastatyti priestatą ar pan.
4. Rinkos Analizė ir Skaičiavimai
Kitas svarbus turto vertinimo etapas - rinkos analizė. Vertintojas lygina vertinamą turtą su kuo panašesniais į jį objektais rinkoje. Analizuojama pasiūla ir Registrų Centre registruoti paskutinio laikotarpio pardavimo sandoriai, jei reikia - nuomos kainos ir kiti svarbūs rinkos veiksniai. Rinkos analizė padeda nustatyti realią turto vertę pagal dabartinę rinkos situaciją. Galiausiai atliekami turto rinkos vertės skaičiavimai, pagrįsti LR Turto ir Verslo vertinimo pagrindų įstatymu ir Turto ir Verslo vertinimo metodika. Suformuojama išvada apie turto rinkos vertę.
5. Ataskaitos Parengimas
Vertinimo procesas baigiasi ataskaitos parengimu ir jos pateikimu klientui.
UAB „MARLEKSA“ Siūlomos Paslaugos
MARLEKSA yra patikima turto vertinimo paslaugų tiekėja, galinti profesionaliai įvertinti įvairiausius objektus. Įmonė siūlo šias paslaugas:
- Nekilnojamojo turto vertinimas: butai, individualūs gyvenamieji namai, komercinės patalpos, pastatai, žemės sklypai, inžineriniai tinklai ir statiniai, lėktuvai, laivai.
- Žemės sklypų vertinimas: visų paskirčių žemės sklypai: gyvenamosios, komercinės, žemės ūkio ir kt.
- Miško vertinimas: miško vertinimas atliekamas atsižvelgiant į medieną: medžių rūšis, amžių, tūrį.
- Specifinio turto vertinimas: įvairiausi objektai, pvz., vandens telkiniai, bažnyčios, saulės jėgainės, biologinis turtas ir kt.
- Kilnojamojo turto vertinimas: transporto priemonės (lengvieji automobiliai, komercinis transportas, statybinė, miško, žemės ūkio technika), įrengimai, staklės ir kt.
- Verslo vertinimas: įmonės, akcijos, prekės ženklai ir kt.
- Nekilnojamojo turto nuomos rinkos vertės nustatymas: tai naudinga paslauga tiems, kurie siekia nustatyti realią savo turto nuomos rinkos kainą arba turi ją pagrįsti teisminiame ginče.
- Mokestinės vertės tikslinimas: paslauga, skirta tikslinti mokestinę turto vertę apskaičiuojant mokesčius.
MARLEKSA yra pasirengusi padėti įvertinti visų rūšių turtą nepriklausomai nuo jo tipo - nuo butų iki miškų, transporto priemonių, įrengimų ar verslo.
Praktiniai Pavyzdžiai ir Svarbūs Aspektai
Kreipiantis į bankus dėl būsto paskolos vienas iš dalykų, kuris bus privalomas, yra turto vertinimas. Paprastas pavyzdys - jūs perkate turtą, už kurį pardavėjas nori 130 000 €. Tuo tarpu turto vertinimas yra 100 000 €. Tokiu atveju, bankas paskolos dydį skaičiuos nuo 100 000 € ir likusią sumą pardavėjui turėsite dengti už nuosavas nepasiskolintas lėšas.
Pats pagrindinis dalykas, kuris lemia turto vertę, yra aplink esantys statiniai (pagal verčių zonas www.regia.lt žemėlapyje ieškoma panašaus turto su panašia kvadratūra). Jei neužtenka duomenų toje pačioje zonoje, žiūrimos gretimos.
Būsto Baigtumo Lygiai
- 80-85% būsto baigtumas. Kitaip tokį baigtumą esame įpratę vadiname „daline apdaila“;
- Jei turto baigtumas 80% - tinkuotos sienos, išvedžiotas grindinis šildymas, šildymo katilo dažniausiai nebūna. Jei numatytas ne grindinis šildymas, o radiatoriai, tai turi būti išvedžioti jie;
- Jei 85% - turi būti ir šildymo katilas, ir atlikta lubų apdaila;
- Fasadas gali būti dar be apdailos, tik tinkuotas.
100% būsto baigtumas. Privalo būti padaryta visa vidaus apdaila - grindų danga, sienos, lubos, grindjuostės, vidaus durys, vonioje - klozetas ir maišytuvai. Anksčiau, norint registruoti 100% baigtumą, būdavo būtina viryklė. Šiuo metu jos poreikis yra išbrauktas iš Nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų (statybinės vertės) kainyno. Tai yra dokumentas, naudojamas statinių bei jų dalių kainos apskaičiavimams. Esminė vieta - būsto vidus.
Jei yra svarbu kuo greičiau „priduoti“ baigtumą, nereikėtų pradėti nuo kiemo tvarkymo - trinkelių, pievos.
Įsigijus ne 100% baigtumo būstą su paskola, jūs privalėsite jį per tam tikrą laikotarpį (dažniausiai 12 mėn., kartais 6 mėn.) pabaigti.
Vienareikšmiškai - vizualūs dalykai: sienų dažymas, grindų danga, lubų apdaila. Užtenka susidėti plyteles vonioje ir jau pakyla turto vertė, kai, tuo tarpu, šildymo katilas kainuoja žymiai brangiau.
Jeigu kalbame apie didesnį būsto įvertinimą, kad turtas galėtų būti įsigytas be pradinio įnašo - rinkoje yra vertintojų, kurie tą padarys. Aš manau, kad rizika yra per didelė - bankas turi sąrašus, kurie vertintojai jiems netinka (net pavardėmis). Taip pat pridėčiau tai, kad bankas, valdydamas rizikas, taip pat imasi tam tikrų prevencinių veiksmų - stebi NT skelbimus (už kiek koks objektas buvo parduodamas), juos archyvuojasi.
Statistinių duomenų nėra, bet praktika sako, kad tarp skirtingų įmonių skirtumas gali būti iki 10 000 €. Skirtumas atsiranda nuo to, kiek įmonė turi duomenų.
Visada kreipkitės į tuos turto vertintojus, kurie tiks visiems bankams ir prašykite, kad pirmame lape būtų nurodytas ne konkretus bankas, o minėta formuluotė.
Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.
Kaip Nustatyti Preliminarią Turto Vertę?
Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai. Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo.
Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, teks atlikti savo turto vertės analizę.
Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone. Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą.
Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m. Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų.
Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą. Gautą sumą suapvalinkite, bet tik įvertinę kitus kriterijus.
Jei jūs namas yra ekonomiškas, šildomas šiuolaikiškomis sistemomis, galima drąsiai pridėti tūkstantį kitą. Jei namas yra šalia parduotuvės, darželio, mokyklos ar kitų socialinės traukos objektų - taip pat kaina gali didėti.
Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.
Pavyzdys: Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2,reikalingas remontas, kaina 55 000eur. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000eur., tai prašyti galima apie 85 000-95 000eur.
Kai analizuosite skelbimus ir sandorius atkreipkite dėmesį į laiką. Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.
Turto Vertinimas Bankui
Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam. Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.
Pirmiausiai, atsižvelgiant į vertinamo turto tipą yra nustatoma, kokių dokumentų reikės turto vertinimui. Sekantis žingsnis - turto apžiūra. Šiame etape yra apžiūrimas ir nufotografuojamas vertinamas turtas.
Reikalingi Dokumentai ir Ataskaitos Paruošimas
Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą.
Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d.
Kada Reikalingas Turto Vertinimas?
Tam, kad turto pardavimas arba įkeitimas vyktų kuo sklandžiau, turi būti atliktas profesionalus Jūsų nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertinimas. Ši procedūra reikalinga tada, kai:
- keičiasi turto savininkas;
- turtas išnuomojamas ar perduodamas kitiems asmenims;
- turtas yra apdraudžiamas;
- turtas paimamas visuomenės poreikiams;
- turtas yra apmokestinamas ar deklaruojamas;
- turtas jungiamas su kitu turtu arba dalijamas;
- turtas įkeičiamas;
- turtą norima įrašyti į finansinės apskaitos dokumentus;
- vykdomi įvairūs teismų sprendimai ar nutarimai civilinėse bylose, nuosprendžiai baudžiamosiose bylose, taip pat turtą parduodant iš varžytynių;
- pripažįstama, kad turtas yra be savininko;
- įmonėms vykdomos bankroto procedūros;
- tai yra reikalinga užsakovui.
Turto Vertinimo Etapai
Turto vertinimas vyksta keliais etapais:
- visų pirma bendraujame su klientu, išsiaiškiname vertinimo tikslą, susitariame dėl turto apžiūros užsakovui patogiu laiku;
- apžiūrime turtą, jį fotografuojame, surenkame visus reikalingus dokumentus ir kitą informaciją. Apžiūra ir fotografavimas gali užtrukti 15-60 minučių, atsižvelgiant į objekto dydį bei sudėtingumą;
- ruošiame vertinimo ataskaitą ir įteikiame ją užsakovui.
Nekilnojamojo Turto Vertinimui Reikalingi Dokumentai
Jei vertinamos patalpos ar pastatai:
- VĮ „Registrų centro“ išrašas, turto kadastrinių matavimų byla, vidaus ir išorės nuotraukos;
Jei vertinamas žemės sklypas:
- žemės sklypo planas, žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas (jei yra nustatyta žemės sklypui naudojimosi tvarka);
Papildomi dokumentai, kurie galėtų padėti tiksliau nusakyti turto pagerinimą/ pabloginimą: projektai, leidimai ir pan.
Visus šiuos dokumentus turėtų pateikti užsakovas. Jei jie tvarkingi, tai šių dokumentų surinkimas užtruks vos kelias minutes. Būna atvejų, kai dokumentai netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tada jų suradimas ar sudarymas trunka 1-20 dienų.
Laikas, per kurį atliekamas turto vertinimas, priklauso nuo vertinamo turto sudėtingumo, vertintojų ir paties užsakovo užimtumo tam tikru laikotarpiu, reikalingų dokumentų pateikimo trukmės. Užsakovas, norėdamas sutaupyti laiko, visus vertintojui reikalingus dokumentus ir kitą informaciją gali pasiruošti iš anksto.
Turto Vertinimo Tipai
Turto vertinimas gali būti:
- Individualus. Šiuo atveju turto vertė nustatoma atsižvelgiant į jo individualias savybes.
- Taikant šias metodikas, nustatoma ne turto vertė, o jos ribos. Šitaip vertinami daug panašumų turintys objektai.
Masinio vertinimo skaičiavimai yra paprastesni, o taikant individualų turto vertinimą atliekama išsamesnė analizė.
Verslo Vertinimas
Verslas yra turtas ir jis taip pat vertinamas. Verslo vertinimas būtinas verslo pardavimo, įsigijimo, restruktūrizavimo, reorganizavimo, susijungimo atvejais, prekinio ženklo ar kelių ženklų vertei ar vertėms nustatyti.
Retrospektyvinis Turto Vertinimas
Retrospektyvinis turto vertinimas - tai toks pat nekilnojamo turto, kilnojamo turto ar verslo vertinimas, kai nustatoma praeityje buvusi turto vertė. Retrospektyvinis turto vertinimas labai rekomenduotinas, jei planuojate parduoti turtą, kurį gavote dovanų arba paveldėjote ir nuo įvykio datos dar nepraėjo 10 metų, o tai reiškia, kad privalėsite susimokėti GPM.
Turto Vertinimo Agentūros
UAB Turto vertinimo agentūra vertina visų rūšių nekilnojamąjį turtą (butai, gyvenamieji namai, žemės sklypai, komercinės ir gamybinės paskirties pastatai, ir pan.), kilnojamąjį turtą (gamybos mašinos, įvairios paskirties įrengimai, autotransportas ir t.t.) bei verslą (akcijos, investicinis turtas, kiti verslo objektai).
Vertinimo veikla vykdoma nuo 1994 m. Įmonė turi leidimo verstis vertinimo veikla pažymėjimą Nr. 000106, išduotą Turto vertinimo priežiūros tarnybos 2012-08-01.
“ Mūsų vertinimo ataskaitos akceptuojamos didžiausiuose Lietuvos bankuose bei kredito unijose.