Į ką atkreipia dėmesį nekilnojamojo turto vertintojai Lietuvoje?

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, o pirkėjai tampa vis išrankesni. Todėl svarbu žinoti, į ką atkreipia dėmesį NT vertintojai, norint sėkmingai parduoti ar įsigyti būstą. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, kurie turi įtakos turto vertei.

Pagrindiniai kriterijai, į kuriuos atsižvelgia NT vertintojai

Nekilnojamojo turto ekspertai sutaria - prieš ieškant gyvenamosios vietos, reikia susidaryti sąrašą kriterijų ir pagal tai vertinti projektus. Vienas svarbiausių - vieta. Nekilnojamojo turto įmonių vadovai sutinka - pirkėjai pirmiausiai vertina naujo būsto vietą, o tik po to kainą ir vystytojo reputaciją. Todėl plėtotojams tenka nertis iš kailio, kad galėtų išsiskirti iš kitų. Sprendimą, kur pirkti būstą, vis dėlto lemia jo vieta.

Pirmiausiai renkasi vietą, po to, jei yra keli vystytojai šalia - kainos ir kokybės santykį. O galiausiai - ir patį vystytoją tikrina. Laimi tie, kurie turi patirtį, kokybę, tokiems plėtotojams lengviau. Šiuo metu didžiausia naujų projektų pasiūla yra Šnipiškėse - čia nekilnojamojo turto vystytojai portale Aruodas.lt reklamuoja net 6 projektus. Pirmiausiai, gyvenant čia ranka pasiekiami Gedimino prospektas, Neries krantinė, miesto parkai - visa tai, ko reikia maloniam poilsiui po darbų: teatrai, kavinės, parduotuvės, erdvė bėgioti, važinėti dviračiu ar pasivaikščioti.

Vieta ir aplinka

• Rajonas: Ar tai miesto centras, miegamasis rajonas, ar priemiestis?
• Infrastruktūra: Ar netoliese yra mokyklos, darželiai, parduotuvės, viešojo transporto stotelės?
• Aplinka: Ar aplinkui yra parkų, žaliųjų zonų, ar triukšmingų gatvių?

Būsto kokybė ir būklė

• Statybos metai: Naujos statybos būstai dažnai vertinami brangiau dėl modernių technologijų ir energetinio efektyvumo.
• Išplanavimas: Efektyvus ir patogus būsto išplanavimas.
• Apdaila: Ar būstas suremontuotas, ar reikalingas remontas?
• Energetinė klasė: Aukštesnė energetinė klasė (A, A+) rodo, kad būstas yra taupus ir efektyvus.

Kiti svarbūs aspektai

• Vystytojo reputacija: Patikimas ir žinomas vystytojas gali padidinti būsto vertę.
• Socialinė infrastruktūra: Nusikaltimų skaičius rajone, bendruomenės aktyvumas.
• Perspektyvos: Ar planuojamos naujos statybos ar infrastruktūros projektai, kurie gali paveikti būsto vertę?

Kaip skirtingi rajonai vertinami Vilniuje?

Kiekvienas Vilniaus rajonas turi savo privalumų ir trūkumų, kurie atsispindi ir būsto kainose. Štai keletas pavyzdžių:

• Šnipiškės: Sparčiai besivystantis rajonas su gera infrastruktūra ir patogiu susisiekimu.
• Pilaitė: Išsiskiria patogiu susisiekimu ir erdviais butais.
• Užupis ir Markučiai: Gamtos apsupti rajonai netoli miesto centro.
• Žvėrynas: Prestižinis rajonas su gerai išvystyta infrastruktūra.

Nors Šnipiškės, Pilaitė, Užupis ir Markučiai - šiuo metu bene sparčiausiai besiplečiantys rajonai, tačiau NT plėtotojai neužmiršta ir senųjų Vilniaus miegamųjų vietovių. Be to, joms suteikia ir žavesio, kurį dažnai galima pamatyti miesto centre. Pavyzdžiui, Šeškinėje vystomo projekto gyventojai galės naudotis bendra terasa ant stogo, iš kurios atsivers 360° miesto vaizdas. Viršuliškėse įsikūrę vilniečiai greta esančiu Vilniaus aplinkkeliu, Pilaitės ir Laisvės prospektais greitai aplenks spūstis, o kelionė iki miesto centro automobiliu truks apie 15 minučių. Pašilaičiuose Aruodas.lt rubrikoje plėtotojai siūlo du naujus projektus. Tai ramios vietos atokiau nuo judrių miesto gatvių. O Baltupiuose, Bajoruose ir Santariškėse - net 4 nauji projektai. O jei visuomet svajojote gyventi tarsi kurorte, plėtotojai siūlo rinktis Lazdynėlius. Kasdien būsite apsukti miškų ir upės, tačiau - pačiame mieste. Ramybę rasite nesibaigiančiuose miško takuose, o pramogas - miško parko sporto aikštyne. Krepšinis, tinklinis, mažasis futbolas.

Energetinis efektyvumas ir tvarumas

Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto rinka patiria reikšmingus pokyčius, kuriuos lemia energijos taupymo ir tvarumo tendencijos. Pirkėjai tampa vis išrankesni, vertindami ne tik būsto lokaciją ar dizainą, bet ir jo efektyvumą, kuris ilgainiui daro įtaką išlaidoms bei gyvenimo kokybei. Pirkėjų prioritetai keičiasi, ir viena iš pagrindinių priežasčių - nuolat augančios komunalinių paslaugų kainos. Šildymo, elektros ir vandens sąnaudos tapo svarbiu veiksniu renkantis naują būstą. Be to, vis daugiau būsto pirkėjų kreipia dėmesį į aplinkosaugą. Ekologiškesnis gyvenimo būdas tampa norma, o būstas, kuris naudoja mažiau energijos ir mažina CO₂ emisiją, yra patrauklesnis.

Ateities visuomenei bus itin svarbu gyventi tvariame ir taupiame būste. „Europos Sąjungos politika yra stipriai nukreipta į tvarų naudojimą: gyventojai skatinami taupyti gamtos išteklius, įsigyti taupesnius automobilius, taip pat ir būstus. Tikėtina, kad energiją taupantys arba net ją gaminantys būstai nepraras vertės net ir po 10 metų“, - pastebi M. Statulevičius.

Štai kaip energijos taupymo sprendimai veikia būsto vertę:

• Aukštesnė energinė klasė: Būstai su A ar A+ energine klase parduodami greičiau ir už didesnę kainą.
• Pasyvaus namo technologijos: Šie pastatai yra suprojektuoti taip, kad išlaikytų šilumą ir naudotų minimalų energijos kiekį šildymui.
• Kokybiškos statybinės medžiagos: Naudojant ilgaamžes ir ekologiškas medžiagas, galima padidinti būsto vertę.

Dažniausios pardavėjų klaidos

Nekilnojamojo turto pardavėjų klaidos:

• Yra nustatoma neteisinga kaina;
• Parduodamas nekilnojamasis turtas yra nekokybiškai pateiktas;
• Blogai organizuojamos apžiūros;
• Klaidos derantis su potencialiu pirkėju;
• Neteisingas kainos nustatymas - tai yra viena iš dažniausiai pasitaikančių pardavėjų klaidų. Ši klaida yra labai natūrali ir suprantama, nes savininkas dažniausiai neturi pakankamai žinių ir informacijos, kad teisingai įvertintų realią parduodamo turto kainą. Taip pat jį sieja emocinis ryšys su parduodamu turtu, todėl dažniausiai ne visi kriterijai yra objektyviai įvertinami, kas nulemia, kad pradinė parduodamo turto kaina būna didesnė negu turėtų būti.

Nekokybiškas parduodamo turto pateikimas - kita klaida yra ta, kad dalis pardavėjų vis dar labai mažai kreipia dėmesio į objekto pateikimą ir reklamą. Vis dar gajus yra mitas, kad jeigu pirkėjas nori pirkti, tai jis ir taip paskambins ir ateis pažiūrėti, nepaisant skelbimo kokybės. Tačiau tiesa yra kita, tik kokybiškas ir išsamiai aprašytas skelbimas gali pritraukti didžiausią potencialių pirkėjų skaičių. Pagrindinis tikslas yra sudominti pirkėją ir padaryti taip, kad žiūrėdamas skelbimą jis užsinorėtų mums paskambinti. Prastas skelbimas to nepadarys. Kitas tikslas yra parduoti už didžiausią kainą, tik pritraukus maksimalų potencialių pirkėjų skaičių galima tai padaryti.

Blogai organizuojamos apžiūros - tai yra viena iš pagrindinių pardavėjų klaidų kur yra prarandama labai daug pinigų. Pardavėjai dažniausiai apskritai nepadaro tinkamos apžiūros. Jie tik įleidžia pirkėją į parduodamą turtą, pirkėjas pažiūri, sako ačiū, pagalvosiu ir išeina. Tuo viskas ir pasibaigia. O juk norint parduodi maksimaliai brangiai reikia pažinti žmogų, kuriam parduodi. Dar prieš apžiūrą reikia išsiaiškinti pirkėjo ieškomo turto kriterijus, kiek ilgai jis ieško, kokios jo finansinės galimybės, kaip greitai jis nori nusipirkti turtą, kokius panašius objektus jis žiūrėjo ir su kuo lygina šį parduodamą turtą ir dar daug kitų klausimų. Apžiūros metu reikia atskleisti visus parduodamo turto privalumus ir kalbėti apie tuos privalumus, kurie svarbūs yra būtent konkrečiam pirkėjui. Kitam pirkėjui gali būti svarbūs kiti kriterijai.

Klaidos derybose - viena iš didžiausių pardavėjų klaidų yra apskritai jokios derybinės strategijos neturėjimas. Pardavėjai derasi dėl visko iš karto, nors derybas galima išskaidyti dalimis ir derėtis atskirai dėl: kainos, baldų ir įrangos, išsikraustymo termino, mokėjimo būdo ir termino, notarinių mokesčių ir kitų svarbių dalykų. Taip pat labai svarbu yra derybų žingsniai ir greitis. Labai dažnai derybos įvyksta parduodamame turte, per apžiūrą. Yra skelbimo kaina, pirkėjas duoda pasiūlymą ir savininkas jį priima arba ne, tuo viskas ir pasibaigia. Tokiu būdu kaina yra nuleidžiama per daug ir per greitai arba jeigu pasiūlymas nepriimamas, tai su tuo pirkėju apskritai nebebendraujama ir nevyksta dialogas, nes pasiūlymas yra tiesiog atmetamas.

Patikrinkite, ar būstas tinkamai apšiltintas

Renkantis būstą su daline apdaila, svarbu atsižvelgti ar būstas tinkamai apšiltintas. Ar yra garso izoliacija? Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius? Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)? Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Būsto įsigijimas: ką svarbu žinoti?

Nusprendus pirkti butą, svarbu žinoti esminius dalykus, kurie padės priimti teisingą sprendimą. Labai svarbu atsakyti sau į klausimą, kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Žinoma, kad nusprendus pirkti butą miesto centre, jo kaina bus ženkliai didesnė nei perkant tokio pat tipo objektą gyvenamajame rajone. Nusprendus, kokio NT objekto jums reikia - buto, namo ar kotedžo, svarbu pasitikrinti savo finansines galimybes su bankais.

Svarbu realistiškai įvertinti savo galimybes. Objektyvus finansinių galimybių vertinimas yra būtina būsto pirkimo su paskola dalis, atliekama pačių gyventojų labui, siekiant apsaugoti juos nuo per didelės finansinės naštos.„Viena pagrindinių taisyklių, kurią reikėtų žinoti prieš imant banko paskolą, yra reikalavimas, kad visų asmens finansinių įsipareigojimų mėnesinių įmokų suma negali sudaryti daugiau nei 40 proc. jo pajamų. Taip pat vertinama, ar likusios pinigų sumos pakaks visiems šeimos nariams gyventi patogiai. Dėl to kiekvienu atveju yra atsižvelgiama ir į tai, kiek šeimoje yra narių. Prieš imant paskolą pravartu patiems pasitreniruoti ir keletą mėnesių pagyventi atsidedant paskolos įmokos dydžio sumą“, - pataria A. Kvakšys.

Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas, ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norimą gyventi vietą. Tokiu atveju paieškos spektras yra smarkiai apribotas. Neretais atvejais, žmonės kreipiasi į taip vadinamus - paieškų brokerius. Jų darbas dar prieš atvedant jus į būsto apžiūrą, nuvykti į parduodamą objektą bei įvertinti jo tinkamumą jums.

Kitas, nemažiau sudėtingas procesas yra jūsų turto pardavimas. Gajus stereotipas tas, jog parduoti turtą yra labai paprasta ir nesudėtinga ir tam samdyti nekilnojamo turto brokerio nereikia. Tačiau, reiktų įvertinti, tai jog savo srities profesionalas su daugybę metų patirties bei išmanantis derybų meną, galės gauti pačią didžiausią naudą jums ir parduoti jūsų turtą už kur kas didesnę kainą.

Finansinių galimybių ir poreikių įvertinimas

Prieš pradedant būsto paiešką, svarbu įvertinti savo finansines galimybes. Tai apima:

• Paskolos galimybes: Pasidomėkite, kokią paskolos sumą galite gauti iš banko.
• Pradinį įnašą: Apskaičiuokite, kiek pinigų galite skirti pradiniam įnašui.
• Mėnesines įmokas: Įsitikinkite, kad galėsite mokėti mėnesines paskolos įmokas.
• Papildomas išlaidas: Planuokite išlaidas, susijusias su notaro mokesčiais, turto vertinimu ir draudimu.

Išvados

Nekilnojamojo turto vertinimas yra kompleksinis procesas, kuris priklauso nuo daugelio veiksnių. Žinant, į ką atkreipia dėmesį vertintojai, galima geriau pasirengti būsto pirkimui ar pardavimui, ir priimti teisingus sprendimus.

tags: #turto #vertintojai #ka #kreipia #demesi