Perkant sklypą su gyvenamuoju namu, svarbu atkreipti dėmesį į daugybę aspektų, pradedant nuo žemės paskirties ir baigiant statybos leidimais. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius dalykus, kuriuos turėtumėte žinoti, kad išvengtumėte nemalonių staigmenų ateityje.
Žemės paskirtis ir galimybės
Pirmiausia, svarbu išsiaiškinti žemės paskirtį. Nuo to priklauso, kokius statinius galėsite statyti sklype ir kokia veikla jame galėsite užsiimti.
Pagal dabar galiojančius teisės aktus, žemės sklypuose, kurių pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio paskirties žemė, naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai, galimi ūkininkų sodybų ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai reikalingi statiniai.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) informuoja, kad pagal Ūkininko ūkio įstatymą ūkininko sodyba - tai nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatytas vienas gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatais, reikalingais ūkininko veiklai vykdyti.
Svarbu vadovautis teritorijų planavimo dokumentų ar kaimo plėtros žemėtvarkos projektų sprendiniais, konkrečiu atveju taikytinais teisės aktų reikalavimais.
Kai priklausomai nuo statinio paskirties ir kategorijos pagal teisės aktus statinio statybai privalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD), tokio statinio statybą galima pradėti tik gavus SLD. Pvz., gyvenamojo namo ir neypatingųjų ar ypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Statinio statyba neturint SLD, kai jis privalomas, arba jį turint, bet pažeidžiant esminius statinio projekto sprendinius, laikytina savavališka. Kai SLD neprivalomas, teisės aktų pažeidimu būtų laikoma ir kitos, nei galima žemės ūkio paskirties žemėje, paskirties statinių statyba, taip pat statyba pažeidžiant teritorijų planavimo dokumentų sprendinius, nustatytas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, reikalavimus dėl atstumų iki sklypo ribų, kitus teisės aktų reikalavimus.
Už savavališką statybą taikoma administracinė atsakomybė priklauso nuo statinio kategorijos ir teritorijos.
Pagal įstatymą žmonės, kurie turi ūkininko pažymėjimą ir ne mažesnį nei 0,5 ha žemės ūkio paskirties sklypą, tame sklype galėjo statyti vadinamąją ūkininko sodybą. Reikėdavo parengti žemėtvarkos projektą, kuriame suplanuojama teritorijos riba, žyminti ūkininko sodybos ribą, ir sklype statyti pastatą.
Iš esmės šis teisės aktas leisdavo žmonėms, kurie neužsiima jokia ūkine veikla, o tik yra išklausę kursus, reikalingus ūkininko pažymėjimui gauti, turėti normalaus dydžio nuosavą namą žemės ūkio paskirties sklype.
Neretai žemo našumo (nederlinga) žemės ūkio paskirties žemė, sklypai (ypač nedidelio ploto) parduodami daug pigiau nei vienbučių, dvibučių statybos paskirties sklypai, todėl lietuviai, norėdami sutaupyti, mokėdavo už ūkininkų kursus ir, gavę pažymėjimus, planuodavo nuosavo namo statybas žemės ūkio paskirties sklypuose.
Praktika ilgą laiką nusistovėjusi buvo tokia, kad žmonės, kurie atrasdavo sau tinkamą sklypą, tinkamas vietas gyventi, sodybai, nuolatiniam gyvenimui ar laikinam, bet tos žemės paskirtis būdavo žemės ūkio, jie ieškodavo, kaip galima teisėtai pasistatyti statinį.
Pasak teisininko, problematika, kurią įžvelgė Seimas - chaotiškas užstatymas, urbanizuojamos neurbanizuojamos teritorijos, todėl praėjusiais metais buvo pateiktas Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimas.
Šiemet, kovo 16 dieną, Seime buvo priimtas Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimas, kuriuo, pasak A. Stačiokaičio, numatoma, kad norint žemės ūkio paskirties sklype statyti statinį, minimalus žemės sklypo plotas galės būti 2 ha. Taip pat būsimo pastato statytojas turės deklaruoti pajamas, gautas iš ūkininko veiklos per 3 paskutinius metus. Šis įstatymo pakeitimas įsigaliotų nuo šių metų liepos 1 dienos.
Apie teisės akto pakeitimus informuoja ir Nacionalinė žemės tarnyba. Ji visuomenę informuoja, kad žemėtvarkos projektų rengėjai ir ūkininkai turėtų atkreipti dėmesį į LR Seime priimtas Ūkininko ūkio įstatymo pataisas ir suskubti užbaigti jau pradėtus kaimo plėtros žemėtvarkos projektų (ūkio sodybos vietai nustatyti) procesus iki šių metų liepos 1 d. Tačiau šis reikalavimas nebus keliamas statant kitos paskirties ūkinius pastatus, reikalingus ūkininko veiklai vykdyti.
Taip pat numatyta, kad gyvenamasis namas su pagalbiniais pastatais galės būti statomas tik 2 ha ir didesniame nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus tuos atvejus, kai kituose įstatymuose, teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip.
Kitos paskirties pastatai, reikalingi ūkininko veiklai vykdyti, galės būti statomi ir nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 0,5 hektaro.
Saugomose teritorijose ūkininko sodybos pastatų statyba turi būti numatyta saugomų teritorijų specialiojo teritorijų planavimo dokumentais nustatytose vietose. Kai žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis yra Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje, nepatenkančioje į nacionalinę saugomą teritoriją, ūkininko sodybos pastatų statyba galima ne mažesnėje kaip 2 ha jo dalyje, esančioje už šios Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijos ribų.
Statybos užbaigimo deklaracija
Statybos artėja prie pabaigos - liko tik keletas smulkmenų, o dokumentai jau ruošiasi keliauti į Registrų centrą? Šis dokumentas patvirtina, kad statinys yra užbaigtas pagal projektą ir teisės aktus, ir leidžia įteisinti jį kaip nekilnojamąjį turtą.
Be šios deklaracijos net ir pilnai pastatytas namas teisiškai laikomas nebaigtu. Tai privalomas dokumentas tiek priduodant 100 % baigtą pastatą, tiek dalinio baigtumo atveju (pvz., 85-99 %).
Svarbu nepainioti - pirmiausia pildoma statybos užbaigimo deklaracija, ir tik po to, ją patvirtinus per Infostatyba, galima pereiti prie Registrų centro procedūrų.
Statybos užbaigimo deklaracija yra privaloma, kai norite oficialiai užbaigti statybos procesą ir įteisinti statinį. Deklaracijoje nurodomas faktinis baigtumo procentas, kuris bus registruojamas NT registre.
Tokiu atveju deklaracijoje būtina pridėti pažymą apie statybą be esminių nukrypimų, kurią parengia projekto autorius. Norint sėkmingai pateikti statybos užbaigimo deklaraciją, būtina turėti visus reikalingus dokumentus, kurie įrodo, kad statybos atliktos teisėtai ir pastatas atitinka projektą ar teisės aktus.
Parengiama matininko pagal faktinius statinio išmatavimus. Būtina tiek 100 %, tiek daliniam pridavimui. Privalomas visiems gyvenamiesiems namams, statytiems po 2021 m., jei viršija nustatytą plotą.
Jei per statybas keitėte projekto sprendinius, reikės pažymos, kad pakeitimai nelaikomi esminiais. Priklausomai nuo projekto - gali būti reikalingi elektros instaliacijos, vandentiekio, nuotekų ar šildymo sistemų bandymų aktai. Jei leidimas buvo būtinas - jo numeris nurodomas deklaracijoje.
Visi dokumentai pridedami prie deklaracijos elektroniniu būdu per Infostatyba.lt sistemą.
Statybos užbaigimo deklaracija pildoma ir teikiama per Infostatyba.lt - tai Aplinkos ministerijos administruojama sistema, kurioje vykdomi visi pagrindiniai statybų derinimo, leidimų ir pridavimo veiksmai.
Jei dokumentai paruošti teisingai, visas procesas gali užtrukti vos kelias dienas.
Proceso etapai:
- Kai viskas užpildyta ir pridėta, pateikite deklaraciją.
- Sistema patvirtins, kad dokumentai priimti ir informuos jus el.
- Jeigu viskas tvarkinga, deklaracija patvirtinama per 5-10 darbo dienų.
Patvirtinus statybos užbaigimo deklaraciją per Infostatyba, statybos procesas teisiškai laikomas užbaigtu, tačiau tai dar nereiškia, kad statinys automatiškai tampa įregistruotu nekilnojamuoju turtu.
Registracijos procedūra dažniausiai trunka nuo 3 iki 10 darbo dienų.
Stav.lt komanda padeda kiekviename žingsnyje - nuo dokumentų tikrinimo iki deklaracijos pateikimo Infostatyboje ir registracijos Registrų centre.
Kiti svarbūs aspektai
Kaimynų sutikimas
Norint rekonstruoti namą, pristatyti priestatą ir perdaryti stogą, gali prireikti kaimynų sutikimo. Ypač, jei namas „priartėtų“ prie kaimynų arčiau nei 3 m.
Toks kaimynų sutikimas dėl statybų prie sklypo ribos turėtų būti laisvos formos ir pasirašytas. Priduodant prašymą dėl statybos leidimo, kaimynų sutikimo reikės.
Viena namo siena gali priartėti prie bendro naudojimo keliuko, tokiu atveju reikia sodo bendrijos pirminko sutikimo.
Sklypo dokumentų patikrinimas
Prieš perkant sklypą, svarbu patikrinti jo dokumentus, ar jie nesuklastoti, ar sklypas neužstatytas ir t.t. Tokią info suteikia registrų centras.
Atstumas nuo tvoros ir kitų statinių
Jei sklypo riba ribojasi su servitutiniu keliu, kuris yra kaimynų žemėje, svarbu žinoti, kokiu atstumu galima tverti segmentinę arba vielos tinklinę tvorą nuo servetutinio kelio.
Taip pat svarbu žinoti minimalų atstumą nuo vandens telkinio statant namą/ūkininko sodybą/pirtį.
Žemės paskirties keitimas
Jei norite statyti namą žemės ūkio paskirties žemėje, turėsite įteisinti namų valdą. Taip pat svarbu išsiaiškinti, kuo skiriasi sodo sklypas ir namų valda.
Karavanas kaip nekilnojamasis turtas
Jei norite kaime nuosavam sklype, kurio paskirtis namų valda, pastatyti karavaną (anglišką vagonėlį), svarbu žinoti, kaip jį paversti nekilnojamuoju turtu, kad galėtumėte dasivesti komunikacijas ir deklaruoti gyvenamąją vietą.
Minimalus sklypo plotas
Norite sužinoti, koks yra minimalus namų valdos sklypo plotas Vilniaus mieste? Vilniaus miesto savivaldybė pranešė, kad skiriasi įvairiose miesto dalyse. Kur galima būtų sužinoti, pasitikslinti šią informaciją? Vilniaus savivaldybės...
Kaimyno statybos
Nuosavų namų rajone kaimyno teritorija nuo musu skiria tvora. Kaimynas stato 4,5 m aukščio garažą 1,5 m atstumu nuo tvoros. Dėl atstumo mes sutikome raštiškai, bet nemanėme, kad bus tokio aukščio garažas. Garažas jau užstoja saulę iš rytų pusės. Kokie yra reikalavimai dėl atstumo ir auščio, ir ką mums tokiu atveju daryti.
STR namų valdos sklype numato minimalų statinio atstumą 3 metrai iki kaimynų sklypo ribos. Pastebėjau, kad nemažai architektų siūlomų namų projektų minimalūs reikalavimai statyti pastatą sklype apibrėžti kaip 3,5m ar 4m. Apart 8.5m aukštingumo +0.5 nuo ko dar tai gali priklausyti minimalus atstumas? Kokios blogiausios pasekmės būtų minimaliai viršijant šį reikalavimą (0.5m) ir kaimynams atsisakius pasirašyti?
Tvoros statyba
Ar turi teisę statytojas neatsiklausęs savininko nuimti kiemo tvorą ir padaręs savo statomam namui atraminę sienelę uždėti mano tvorą ant savo sienelės?
Gyvename rajone. Koks leistinas tvoros aukštis? Tvora pastatyti tiek ant mano, tiek ant jo žemės (t.y. - bendra riba). Ar galima kaimynui pasidaryti tvorą akliną, kurios aukštis 2,20m?
Nusipirkome dvibutį namą. Ir dabar norime apsitverti savo teritoriją tvora. Noriu statyti be kaimyno leidimo ir kiek skaitinėjau, tai kai kur siūlo apie metrą į savo sklypo pusę patraukti tvorą ir tada būtų galima statytis tvorą be sutikimo, bet tas metras labai jau daugokai skamba. Koks minimalus atstumas būtų, kad nereiktų kaimyno sutikimo? Tvoros aukštis 1.8m. Gyvename Kauno rajone.
Sklypo padalinimas
Planuojame pirkti sklypą. Šiuo metu jis yra žemės ūkio paskirties. Sklypas perkamas kartu su kitais žmonėmis ir planuojamas jo padalinimas. Kaip tai galima padaryti pigiau? Kokie variantai? Ar nebus problemų pakeisti sklypo paskirtį, taipogi kada tai geriau daryti, po padalinimo ar iki?
Atstumas nuo kelio
Koks turi būti atstumas nuo tiesiamo kelio iki gyvenamo namo? Kaimynai prie mūsų namo sienos (atstumas nuo namo iki kaimynų tvoros - 5 metrai) nori pasidaryti įvažiavimą į savo žemės sklypą.
Garažo statyba
Kokio atstumo reikalauja įstatymas dėl garažo statybos nuo kaimyno namo ir nuo sklypo ribos?
Komercinis pastatas sklype
Turime 60 arų namų valdos sklypą, kuriame ketiname statyti gyvenamąjį namą. Planuojame kurti verslą ir norime sužinoti, ar galime tame pačiame sklype statyti ir komercinį pastatą.
Valstybinės žemės įsigijimas
Turime žemės sklypą, kuris ribojasi su valstybės žemės sklypu. Valstybinė žemė nėra suformuota, bet norime ją įsigyti arba išsinuomoti. Vieta - Vilniaus rajonas. Pastatų jokių ant jos nestatysime, norime padaryti "žalią zoną". Ar įmanoma taip padaryti be aukciono? O kur kreiptis dėl to? Nes NTŽ sakė rašyti prašymą laisva forma.
Kaimynų trukdymas
2005 m. nusipirkome rąstinį namą prie Žaliųjų ežerų Vilniaus m., tačiau negalim gyventi, nes kaimynui padarėm gerą darbą davę sutikimą neišlaikyti 3 m atstumo. Žadėjo prisistatyti prie savo sodo namelio tik nedidelę vieno aukšto virtuvėlę, o pasistatė didelį beveik dviejų aukštų priestatą, prie jo dar vieną priestatą, pastatė net tris kaminus į mūsų pusę. Visa tai bando paslėpti pastatęs šalia mano tvoros (iš šiaurinės pusės) vieną akliną tvorą. Bandžiau šnekėtis, tačiau pareiškė "nepatinka, išvažiuok"....
Šuns voljeras
Kelių metrų atstumu nuo kaimynų tvoros galima statyti 2x2 m ploto šuns voljerą iš metalo plokščių, nepralaidžių šviesai be stacionarių pamatų? Ar tai neprieštarauja sanitarinės higienos normoms, jei kaimyninieme sklype šalia auga daržovės ir uogos bei yra mažamečių vaikų? Kur kreiptis pagalbos, jei tai neteisėta.
Žemės išsipirkimas
Paveldėjau kaime namą iš mamos. Namas stovi ant valstybinės žemės, norėtume išsipirkti žemę, nuo ko pradėti ir kiek priklauso žemės (jei priklauso) kaime?
Dokumentai perkant nebaigtą statyti namą
Kokie dokumentai reikalingi perkant nebaigtą statyti namą? Namas sodų bendrijoje, nebaigtas statyti, 160 m2, atliekama rekonstrukcija be leidimo. Savininkas tvarko dokumentus, norėdamas gauti projektavimo są...
Patarimai perkant žemės sklypą
Perkant žemės sklypą, būtina atlikti nuodugnią analizę, nes tai nėra lengva užduotis. Kad išsvajoto būsto statybų eigoje nekiltų rimtų nesklandumų ir netektų atsimušti į sieną, kuri sustabdytų statybų procesą, reikėtų žinoti pagrindinius, svarbiausius niuansus jau prieš įsigyjant sklypą.
Sklypo paskirtis ir dokumentai
Nusprendus investuoti į sklypą, svarbu atkreipti dėmesį ne tik į kainą, bet ir į jo paskirtį. Pigūs variantai gali atrodyti viliojančiai, tačiau jie dažnai slepia sudėtingus teisinius ar infrastruktūrinius niuansus. Netinkamai pasirinkus, gali kilti problemų keičiant paskirtį, atliekant statybas ar net naudojant sklypą pagal numatytą planą.
Prieš perkant sklypą, būtina pasitikrinti informaciją Registrų centre, savivaldybėje ir kitose atsakingose institucijose. Perkant sklypą būtina atkreipti dėmesį į sklypo paskirtį - jeigu norite statyti gyvenamą namą paskirtis turi būti "gyvenamų namų statybos arba namų valdos". Kitaip turėsite daug vargo ir išlaidų paskirtį keisdami.
Be sutarties pardavėjas Jums turi pateikti du pagrindinius dokumentus:
- Žemės sklypo planą
- Pažymėjimą apie nekilnojamo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre.
Jeigu sklype yra pastatų dar turi pridėti tų pastatų kadastrinių apmatavimų bylą ir jų įregistravimo nekilnojamo turto registre pažymėjimą.
Visų pirma paprašykite, kad parodytų naują Registrų centro išrašą. Ten surašyti visi apribojimai. Antra reikia atidžiai išstudijuoti sklypo kadastro/registro pažymėjimą: ar tame sklype nėra kitų sklypų servitutų (pravažiavimų) ir t.t., ar tame sklype nėra elektros, dujotiekio, vandens telkinių apsaugos zonų ir t.t., ar sklypas turi tiesioginį privažiavimą iš valstybinio kelio?
Sklypo vieta ir aplinka
Vienas pirmųjų aspektų, pagal kuriuos žmonės renkasi žemės sklypą - jo vieta. Tai apima ne tik geografinę padėtį, bet ir aplinką: gamtovaizdį, kaimynystę, atstumą iki svarbių miesto objektų (pvz., parduotuvės, ligoninės, mokyklos, autostrados ir pan.). Labai gerai reikėtų įsivertinti, ko iš tiesų norite: gyventi miesto šurmulyje ir mėgautis visais jo teikiamais privalumais ar kaip tik atvirkščiai - gyventi nuošaliau, ramiau.
Sklypo VIETA yra vienas esminių dalykų, nustatančių sklypo vertę. Perkant sklypą reikia įvertinti: koks susisiekimas su miestu?, kokia privažiavimo kelių būklė statybiniai tecnikai, statybos laikotarpiu, kokios kelio perspektyvos gyvenant žiemą ar rudenį?, kur yra artimiausia darželis, mokykla, ar kursuoja viešasis transportas, kur artimiausia parduotuvė?
Pasidomėkite miesto plėtros planais - ar jūsų nusižiūrėtas rajonas bus vystomas, ar pamirštas. Įvertinkite sklypo poziciją jums svarbių vietų, pavyzdžiui darbovietės, darželių, mokyklų, prekybos centrų, atžvilgiu.
Sklypo forma ir išmatavimai
Renkantis sklypą būtinai atkreipkite dėmesį į sklypo formą ir jo išmatavimus. Tai turės didelę įtaką ne tik Jūsų namo išdėstymui, bet ir kitų pastatų, laisvalaikio zonų ar sodo planavimui. Galbūt neįprastos formos sklypai gali suteikti unikalią ir išskirtinę aplinką, tačiau dažniausiai tai sukels papildomų iššūkių architektams ir statybininkams. O kartais sklypo forma ir jo išmatavimai gali netgi neleisti išpildyti Jūsų svajonių vizijos.
Komunikacijos ir infrastruktūra
Ne paskutinėje vietoje turėtų būti ir Jūsų norimo įsigyti žemės sklypo infrastruktūra. Dairydamiesi žemės sklypo atsižvelkite ir į tai, ar iki jo nutiestos būtinos komunikacijos, tokios kaip elektra, vandentiekis, kanalizacija ir pan. Žinoma, komunikacijas galima ir įsivesti, jei jų nėra, bet tuomet įvertinkite išaugusias pinigų ir laiko sąnaudas.
Atkreipkite dėmesį, koks privažiavimas prie sklypo, nes ateityje tai gali sukelti papildomų išlaidų. Atsižvelkite ir į būsimos plėtros planus, kurie gali turėti įtakos Jūsų sklypo vertei ir patogumui. Įvertinkite, ar Jūsų sklype yra nustatyti servitutai, kurie leidžia kitiems naudotis tam tikromis sklypo dalimis - tokiu atveju negalėsite užtverti ar kitaip uždrausti naudotis šiomis sklypo dalimis.
Pasidomėkite, ar arti yra elektra. Jei yra stulpai, dar nereiškia, kad bus pigi elektra. Kartais tenka rekonstruoti transformatorių, nes neužtenka galingumų.
Grunto savybės ir reljefas
Grunto tipas ir gruntinio vandens lygis yra labai svarbūs statybos ir pamatų įrengimui. Aukštas gruntinio vandens lygis ir molingas arba supiltas gruntas gali reikalauti brangesnių techninių sprendimų, tokių kaip kur kas gilesni gręžtinių polių pamatai arba specialūs hidroizoliaciniai darbai ir pan.
Perkant sklypą svabu įverinti, ar sklype neauga pelkiniai augalai, ar nėra šlapia, ar aplinkinių sklypų atžvilgiu nėra žemiausia sklypo vieta. Labai svarbu išsiaiškinti, koks yra gruntas: pasiklausiti aplinkinių kaimynų (jei yra), numatomoje namo vietoje su kastuvu iškasti 1,2m duobę ir jei gruntas kelia įtarimų, o rimtai galvojate pirkti sklypą, verta pasidaryti geologinį tyrimą, kuris preliminariai kainuoja apie 290 eur. Nuo to priklauso, kokie pamatai bus projektuojami. Jei gruntas prastas, t.y. nėra "kieto pagrindo", pamatai kainuos dvigubai brangiau (gali būti ir brangiau), nei įprasti pamatai. Tokio pobūdžio informaciją būtų geriau žinoti prieš nusiperkant sklypą, nei netikėtai sužinoti pradedant statybas.
Jei jums reikia greito ir pigaus sprendimo - lygus, plynas sklypas - idealus pasirinkimas. Iš kitos pusės, sklypas su ypatingu reljefu, medžiais gali pasirodyti sudėtingas, tačiau būtent tokie sklypai įkvepia išskirtinius architektūrinius sprendimus, ir rezultatas gali maloniai nustebinti.