Nenuostabu, kad pasaulio modernėjimas apima daug sričių, statybų sektorių - taip pat. Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai.
Bet kuris NT objektas turi savo paskirtį, kuri yra apibrėžta ir reglamentuota Statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003. Paskirtis - tai oficialus leidimas vystyti tam tikros rūšies veiklą arba tiesiog gyventi. Dažniausiai pastato paskirtis gali būti keičiama (tačiau yra ir pastatų, kurių paskirtis nekeičiama). Tai daroma įgyvendinus visus keliamus reikalavimus norimos paskirties statiniui.
Pastatų Klasifikavimas Pagal Paskirtį
Pagal Statybos techninį reglamentą STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“, pastatai pagal paskirtį gali būti klasifikuojami į dvi grupes, t. y. gyvenamuosius pastatus ir negyvenamuosius pastatus. Tokia pastatų klasifikavimo sistema pasirenkama tada, jeigu pastato visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Gyvenamieji Pastatai
Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui. Svarbu atkreipti dėmesį į gyvenamųjų pastatų ilgaamžiškumą ir patalpų struktūrą, užtikrinančią komfortą ir funkcionalumą.
Negyvenamieji Pastatai
Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė. Negyvenamieji pastatai apima įvairius pogrupius, tokius kaip komerciniai, administraciniai, transporto, gamybos, kultūros, mokslo, gydymo, sporto, religiniai ir kiti pastatai. Jiems taikomi bendrieji reikalavimai, užtikrinantys saugumą ir tinkamą naudojimą.
Žemės Ūkio Paskirties Žemė
Lietuvoje žemės ūkio paskirties žemė paprastai skirta ūkininkavimo ir žemės ūkio veiklai. Tačiau tam tikrais atvejais gali būti reikalinga statyti gyvenamąjį namą, kuris būtų susijęs su ūkininkavimu, arba keisti žemės paskirtį, kad būtų leidžiama statyti pastatus, kurie nesusiję su žemės ūkio veikla. 2025 metais galiojančios taisyklės numato, kad žemės ūkio paskirties sklype galima statyti gyvenamuosius ir ūkinio tipo pastatus, tačiau tam yra nustatyti tam tikri reikalavimai ir apribojimai.
Pagal Lietuvos įstatymus, žemės ūkio paskirties žemėje galima statyti įvairius statinius, tačiau jie turi būti tiesiogiai susiję su žemės ūkio veikla. Ūkiniai pastatai - tai įvairūs statiniai, kurie naudojami žemės ūkio veiklai, tokie kaip sandėliai, tvartai, šiltnamiai, angarai ir kt. Gyvenamieji pastatai - gyvenamasis namas žemės ūkio paskirties sklype gali būti statomas tik tada, kai jis tiesiogiai susijęs su ūkininkavimo veikla. Žemės ūkio paskirties žemėje gyvenamojo namo statyba yra griežtai reglamentuojama.
Svarbūs aspektai statant gyvenamąjį namą žemės ūkio paskirties žemėje:
- Vienas svarbiausių aspektų, leidžiančių statyti gyvenamąjį namą žemės ūkio paskirties žemėje, yra statinio dydis. Pagal šiuo metu galiojančius įstatymus, galima statyti gyvenamąjį namą, kurio plotas neviršija 80 kvadratinių metrų be žemės paskirties keitimo.
- Jeigu gyvenamasis namas žemės ūkio paskirties sklype bus naudojamas ūkininkavimui (pavyzdžiui, kaip apgyvendinimas ūkininkui ar darbuotojams), jį galima statyti be žemės paskirties keitimo.
- Statant gyvenamąjį namą žemės ūkio paskirties žemėje, net ir iki 80 m², reikalingas statybos leidimas.
- Žemės ūkio paskirties sklypuose gyvenamieji namai gali būti statomi ūkininkams ir jų šeimos nariams, jei tai būtina ūkininkavimui.
- Pagalbiniai gyvenamieji pastatai, kurie gali būti susiję su gyvenimu ūkininkavimo vietoje (pvz., sezoninė apgyvendinimo vieta ar darbo jėgos apgyvendinimas), gali būti statomi žemės ūkio paskirties žemėje pagal tą pačią tvarką.
Gyvenamojo namo statymas žemės ūkio paskirties žemėje Lietuvoje 2025 metais yra griežtai reglamentuojamas, tačiau teisinės galimybės leidžia statyti gyvenamuosius pastatus iki 80 kvadratinių metrų be žemės paskirties keitimo, jei pastatas tiesiogiai susijęs su ūkininkavimu. Ūkininkams ir jų šeimos nariams šios taisyklės suteikia tam tikras lengvatas.
Paskirties Keitimo Ypatumai
Jei pastate nebus vykdoma gamybinė veikla, kuri trukdys kitiems šalia gyvenantiems arba dirbantiems žmonėms, paskirties keisti nebūtina. Jei esate verslininkas ir norite pirmojo aukšto biure įrengti kirpyklą, paskirties keisti nereikės, nes tai paslaugos, o ne gamybinė veikla. Aišku, kirpyklai galioja ir kiti reikalavimai, kuriuos nustato Nacionalinis visuomenės sveikatos centro departamentas. Jei pastatas yra didelis ir ketinama vykdyti veiklą mažesniame nei 50 proc. jo plote, paskirties keisti nereikia. Taigi sandėlyje gali būti įrengtas nedidelis garažas be jokio paskirties keitimo.
Deja, piktnaudžiauti tokia situacija nepavyks ir didelėje patalpoje vykdant skirtingą veiklą, teks pastatą suskirstyti į mažesnius objektus. Vienoje vietoje daržinės, viešbučio, garažo, sandėlio, pirties, dirbtuvių ir gydymo įstaigos surasti nepavyks.
Norint pakeisti paskirtį, reikalingi keli svarbūs dokumentai, kurie pateikiami "Registrų centrui". Būtent ši institucija registruoja ne tik visus gyventojus, bet ir visą nekilnojamąjį turtą bei jo savybes bei rinkos vertę. Reikalingas prašymas pakeisti patalpų paskirtį, taip pat ir kadastro duomenų byla, kurią padaro matininkai. Dokumentai pateikiami iki atliekant reikalingus statybos ar renovacijos darbus. Po darbų "Registrų centras" informuojamas specialia deklaracija apie jų baigtumą.
Žemės sklypo paskirtis kartais irgi reikalauja keitimo, jei ketinama keisti ant jos stovinčių pastatų paskirtį. Pavyzdžiui, jei iš sandėlio, kuris stovi ant žemės ūkio paskirties žemės ketinama padaryti viešbutį, reikia pakeisti ir žemės sklypo paskirtį į komercinį, o tik tada pakeisti pastato paskirtį iš žemės ūkio į viešbučių.
Ar galima nuslėpti tikrąją NT objekto paskirtį? Deja, ne. Reklamos įstatymas įpareigoja pardavėjus skelbimuose pateikti tikslią paskirtį, kad nebūtų klaidinamas nei brokeris, ieškanti objekto savo klientui, nei galutinis klientas, skaitantis skelbimą. Nepaisant gresiančių baudų, pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie vietoj buto parduoda kūrybines dirbtuves arba viešbučio paskirties patalpas. Kartais nuo NT brokerio pastangų priklauso, ar klientas nebus apgautas.
Naujovės ir Pakeitimai nuo 2024 m. Lapkričio 1 d.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. buvo reformuota ne tik statybą leidžiančių dokumentų išdavimo tvarka, bet taip pat įsigaliojo kiti reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį. Pirmasis reikšmingas pokytis susijęs su tuo, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis yra laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad, didinant patalpų skaičių pastate reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Taip pat nebegalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais ir viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ pakeitimai įtvirtina naują sąvoka - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį. Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.
Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan. Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.
Vienas iš svarbiausių naujovių yra co-living (bendro gyvenimo namų) paskirties įtvirtinimas. Ši koncepcija leidžia bendro gyvenimo projektus įgyvendinti negyvenamuosiuose pastatuose, taip keičiant tradicinį pastatų klasifikavimą. Nors viešbučių ir sanatorijų paskirtys išlieka, co-living dabar taip pat priskiriamas negyvenamųjų pastatų kategorijai. Tokius namus bus galima statyti komercinės paskirties žemės sklypuose, tačiau jų negalima skaidyti į atskirus turtinius vienetus. Bendro naudojimo patalpos turės sudaryti ne mažiau kaip 20 proc.
Senesnėje STR redakcijoje pastatai buvo skirstomi tik pagal paskirtis. Naujoje redakcijoje atsiranda papildomi skirstymo kriterijai - tipai ir paskirčių grupės. Dabar pastatai pagal paskirtį skirstomi į du tipus: gyvenamuosius ir negyvenamuosius pastatus. Paskirties grupės toliau suskirstomos į konkrečias paskirtis, tokias kaip viešbučių, prekybos, paslaugų, poilsio, daugiabučių, dvibučių ir kt.
Mišrių paskirčių pastatai
Pastatuose bus galima turėti kelių paskirties grupių patalpas, jei: Kitos paskirties patalpų plotas sudaro ne daugiau kaip 1/5 pastato bendro ploto.
Naujais STR pakeitimais sureaguota į Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje susiformavusį poreikį dėl co-living pastatų. STR pakeitimais patikslintas statinių ir atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais formuojamų patalpų paskirčių sąrašas, kad jis sutaptų su žemės naudojimo būdų turiniu, kuris naudojamas teritorijų planavimo dokumentuose. Tai leis jau pirminiame teritorijų planavimo etape „užkoduoti“ jų paskirtį.
Patalpų Paskirčių Lentelė (Nuo 2024 m. Lapkričio 1 d.)
Kaip keitėsi prieš tai buvusios ir naujos patalpų paskirtys, galima patikrinti toliau pateikiamoje lentelėje:
| Esama patalpos paskirties grupė | Nekilnojamojo turto kadastre įrašyta patalpos pagrindinė naudojimo paskirtis | Patalpų paskirčių tipas, į kurį keičiama esama patalpos paskirties grupė | Patalpos paskirties grupė, kuria papildomas Nekilnojamojo turto kadastre esantis pastato paskirties įrašas | Patalpos paskirtis, į kurią keičiamas kadastre esantis patalpos pagrindinės naudojimo paskirties įrašas |
|---|---|---|---|---|
| Gyvenamosios paskirties patalpos | 1.1. Gyvenamoji (butų) | Gyvenamosios patalpos | 1. Gyvenamųjų | 1.1. Gyvenamoji (butas) |
| Gyvenamosios patalpos | 1. Gyvenamųjų | 1.2 Gyvenamoji (gyvenamųjų patalpų) | ||
| Gyvenamosios patalpos | 2. Įvairių socialinių grupių | 2.1. Įvairių socialinių grupių | ||
| Gyvenamosios patalpos | 2. Įvairių socialinių grupių | 1.3 Gyvenamoji (įvairių socialinių grupių) | ||
| Negyvenamosios paskirties patalpos | 2.1. Viešbučių | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.2. Viešbučių |
| Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.3. Bendro gyvenimo namų | ||
| 2.3 Prekybos | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.1. Prekybos | |
| 2.5. Maitinimo | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.5. Maitinimo | |
| 2.4. Paslaugų | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.4. Paslaugų | |
| Negyvenamosios patalpos | 10. Specialiųjų paslaugų | 10.1. Specialiųjų paslaugų | ||
| 2.2. Administracinė | Negyvenamosios patalpos | 4. Administracinių | 4.1. Administracinė | |
| 2.6. Transporto | Negyvenamosios patalpos | 5. Transporto | 5.1. Transporto | |
| 2.7. Garažų | Negyvenamosios patalpos | 5. Transporto | 5.2. Garažų | |
| 2.8. Gamybos | Negyvenamosios patalpos | 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.1. Gamybos | |
| Negyvenamosios patalpos | 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.2. Energetikos | ||
| 2.9. Sandėliavimo | Negyvenamosios patalpos | 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.3. Sandėliavimo | |
| 2.10. Kultūros | Negyvenamosios patalpos | 7. Visuomeninių | 7.1. Kultūros | |
| 2.11. Mokslo | Negyvenamosios patalpos | 7. Visuomeninių | 7.2. Mokslo | |
| 2.12. Gydymo | Negyvenamosios patalpos | 7. Visuomeninių | 7.3. Gydymo | |
| 2.14. Sporto | Negyvenamosios patalpos | 7. Visuomeninių | 7.4. Sporto | |
| 2.15. Religinė | Negyvenamosios patalpos | 7. Visuomeninių | 7.5. Religinė | |
| 2.16. Specialioji | Negyvenamosios patalpos | 7. Visuomeninių | 7.6. Specialioji | |
| 2.17. Kita (pagalbinio ūkio) | Negyvenamosios patalpos | 8. Pagalbinė | 8.1. Pagalbinio ūkio | |
| Negyvenamosios patalpos | 8. Pagalbinė | 8.2. Kita pagalbinė | ||
| 2.13. Poilsio | Negyvenamosios patalpos | 9. Viešosios rekreacijos | 9.1. Viešojo poilsio |
Verslo Pastatų Klasifikavimas (A, B, C)
Pagrindą verslo pastatų skirstymui į A, B ir C klases davė JAV įsikūrusi Pastatų savininkų ir valdytojų asociacija (Building Owners and Managers Association - BOMA). Tačiau pati BOMA ne tik nenustatė vieningo tarptautinio biuro pastatų klasifikavimo, bet ir paragino NT savininkus ir valdytojus neženklinti klasių žymėmis individualių pastatų. Todėl kiekvienos valstybės NT rinkoje nusistovi savitas biuro pastatų klasifikavimas. Lietuvoje jis gana smarkiai skiriasi nuo BOMA suformuluotų apibrėžimų.
Kaip atskirti klases?
Klasifikuojant biuro pastatus lengviausiai atribojama C klasė. „Neklasifikuojame žemesnės nei B klasės biurų. Objektus, kurie neatitinka B klasei būtinų kriterijų, laikome nemoderniais biurais ir renkame apie juos bendrą statistiką“, tvirtino S. Daug sudėtingiau, pasak jo, atskirti A ir B klasių pastatus. „Biuras nebus priskirtas A klasei, jei nėra centrinėje ar prestižinėje miesto vietoje. B klasės pastatai taip pat turi būti nauji arba visiškai rekonstruoti, tačiau jie gali būti toliau nuo miesto centro, ne tokiose prestižinėse ir matomose vietose”, pabrėžė S.
Taip mano UAB „Šeškinės projektai“ direktorius Adomas Jokubaitis. „Dažnai pasitaiko, kad klientai klausia, kokia mūsų verslo centro klasė. Tokiais atvejais pasitikslinu, ar jie turi galvoje energetinę klasę. Mūsų pastatas sertifikuotas kaip A klasės pastatas pagal energetinį naudingumą. Bet klientai dažnai klausia plačiau ir domina tas niekur nereglamentuotas pastatų grupavimas į A ir B klases. Tada paaiškėja, kad nėra taip lengva atskirti, kas šiandien yra A ir B klasės Vilniuje.“, dėstė A.
Pasak jo, U219 atitinka visus aukščiausio lygio kriterijus taikomus moderniems verslo centrams. Verslo centre bus sumontuoti ekonomiški LED šviestuvai su išmaniu valdymu. Visoms patalpų grupėms numatyta įrengti individualią apskaitą. Šildymui bus naudojama kombinuota, moderni ir ekonomiška sistema, kurioje geoterminis šildymas derinamas su centriniu miesto šildymu. „Mūsų pastate įrengtas šiuo metu europietiškuose verslo centruose populiarus atriumas, inžineriniais sprendimais lygiuojamės į naujausius, moderniausius šio tipo pastatus. Siekiame BREEAM New Construction tarptautinio statinio kokybės sertifikato, o tai vienas iš dviejų aukščiausio lygio sertifikatų pasaulyje“, tvirtino A.
Verslo centro U219 vystytojas sekdamas pasaulines NT vystymo tendencijas ankstyvoje administracinio pastato projektavimo stadijoje pradėjo diegti BREEAM New Construction standartą, kuris nustato aukščiausius projektavimo ir statybos ekonominius, socialinius bei aplinkosauginius reikalavimus. Projektuojant biurų pastatą didžiausias dėmesys skiriamas žmogui ir jį supančiai aplinkai, kuri yra komfortiška, produktyvi ir sveika. Pastato statybai ir apdailai parinktos aplinkai draugiškos statybinės medžiagos, turinčios atsakingos kilmės ir aplinkosauginius sertifikatus.
„Paprastai A klasei priskiriami tik verslo centrai vadinamajame CBD (Central Business District - angl.), kuris Vilniuje daugiausia susikoncentravęs Konstitucijos pr. ir aplink jį. Kitose vietose pastatyti biuro pastatai, tarp jų ir mūsų statomas U219, dažnai vertinami kaip B klasės. Tada klientui atrodo, kad skiriasi ne tik pastato vieta, kad ir jo architektūra ar inžineriniai sprendimai, įrengimo medžiagos yra žemesnio lygio, nors tai netiesa.“, sakė A.
Nors padėtis miesto centro atžvilgiu iš tikrųjų dominuoja kaip kriterijus klasifikuojant verslo centrus Lietuvoje, ypač Vilniuje, verslo centro padėties mieste praktinė reikšmė klientams mažėja. Tai nėra atsitiktinė ar vien Lietuvai būdinga tendencija. Šiuolaikinėse urbanistikos studijose ir prognozėse ryškėja slinktis link vadinamosios 20 arba 30 minučių kaimynystės.
Pavyzdžiui, Australijos miesto Melburno strateginiame plane 2017-2050 m. „20 minučių kaimynystė“ vertinama kaip esminis miesto plėtros principas. 2018 m. Pasaulio ekonomikos forumo tinklapyje patalpintame pasaulinės NT kompanijos JJL straipsnyje atkreipiamas dėmesys, kad Melburno pavyzdys jau virsta globalia praktika.
Sostinės Konstitucijos prospekte iškilęs naujas verslo centras „Sąvaržėlė“ - vienintelis RSHP (buv. Rogers Stirk Harbour + Partners) projektas Baltijos šalyse. Legendinio britų architekto Richardo Rogerso įkurta architektūros studija garsėja sprendimais, kuriuose konstrukcijos ir inžineriniai elementai atviri, demonstruojami kaip architektūrinės išraiškos dalis.
Todėl visiškai tikėtina, kad biurų nuomininkai, kurie jau šiandien renkasi ne pačioje centrinėje miesto dalyje, bet netoliese centro esančius su išvystyta infrastruktūra ir kokybiškai įrengtus biuro pastatus, gauna geresnį kainos ir kokybės santykį.
Sakoma, kad apie knygą nereikia spręsti iš viršelio.
Energinis Efektyvumas ir Modernūs Pastatai
Šiuolaikiniams pastatams tampa labai svarbus energijos taupymas ir efektyvus jos naudojimas, poveikis aplinkai. Kadangi visos Europos mastu siekiama taupyti ir kuo efektyviau naudoti energiją, tai vis dažniau projektuojami tokie pastatai, kurie suvartoja labai mažai energijos arba beveik jos nevartoja. Įvertinus pastato energinį efektyvumą, pastatai klasifikuojami į mažai energijos naudojančius pastatus, ekologinius pastatus, darniuosius pastatus ir žaliuosius pastatus.
Mažai Energijos Sunaudojantys Pastatai
Mažai energijos sunaudojantys pastatai pasižymi kompaktiška forma, kokybiškai apšiltintomis ir sandariomis atitvaromis, sumažintais šiluminiais tilteliais, tiesioginiu saulės energijos naudojimu, vėdinimo sistema su šilumogrąža, reguliuojama šildymo sistema ir aktyviu saulės bei vėjo energijos naudojimu.
Ekologiniai Pastatai
Ekologiniams pastatams būdingi atitinkami techniniai parametrai ir medžiagų savybės, nulemiančios statinio kokybę.
Darnieji Pastatai
Darnieji pastatai statomi pasitelkus tvaraus planavimo ir projektavimo principus, atsižvelgiant į pastato vietą, orientaciją, saulės ir vėjo naudojimą, žaliųjų medžiagų naudojimą ir taupų projektavimą.
Žalieji Pastatai
Žalieji pastatai turi atitikti tam tikrus kriterijus, įskaitant energinį efektyvumą, atsinaujinančių energijos išteklių naudojimą, poveikio aplinkai įvertinimą, išteklių saugojimą, perdirbimą ir vidaus aplinkos kokybę.
Pastaraisiais metais didėjant pastatų energinio efektyvumo reikalavimams, netylant diskusijoms apie globalinį atšilimą ir tvarią plėtrą, efektyviai energiją naudojančiais statiniais domimasi vis dažniau ir vis labiau.