Ūkininko ūkio sodybos vietos parinkimo kriterijai

Ūkininko sodybos statyba yra procesas, kuris reikalauja ne tik idėjų ir vizijų, bet ir kruopštaus planavimo, dokumentacijos ir teisinių reikalavimų laikymosi. Norint statyti ūkininko sodybą būtina žinoti, kad tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio, ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.

Kaimo plėtros (ūkininko sodybos vietos parinkimo projektas) žemėtvarkos projektai turi būti rengiami Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje: TPDRIS. Toks reikalavimas įsigaliojo nuo 2024 m. sausio 1 d. pasikeitus teisiniam reglamentavimui, anksčiau tai buvo: Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinę sistemą (ŽPDRIS).

Pagrindiniai reikalavimai ūkininko sodybos vietai

Kiekvienas, norintis įkurti ūkininko sodybą, turi žinoti, kad šiuo metu pagrindinis reikalavimas kaimo plėtros projektui ūkininko sodybos vietai parinkti yra ne mažesnis nei 2 ha sklypas (mažesnis sklypo dydis galimas šiems projektams vykdyti tik jei tai numatyta savivaldybių bendruosiuose planuose (Pvz. Vilniaus rajone zonose Z1, Z2, Z3, Z4 ūkininko sodybą galima projektuoti nuo 0,5 ha. Kitas reikalavimas, kad pastaruosius 3 metus savininkas turi būti deklaravęs pajamas iš žemės ūkio veiklos, gali statyti vieną ūkininko sodybą.

Kaimo plėtros žemėtvarkos projektai kitos paskirties pastatams, reikalingiems ūkininko veiklai vykdyti, gali būti vykdomi ne mažesniuose kaip 0,5 hektaro žemės ūkio paskirties sklypuose. Įvykdžius šiuos pagrindinius reikalavimus, kiti techniniai reikalavimai, išduoti suinteresuotų institucijų, sprendžiami projektavimo metu.

Dažniausiai užstatymo plotą mažins sklype esančių melioracijos rinktuvų vieta, melioracijos griovių apaugos zonos, kelių apsaugos zonos ir inžinerinių komunikacijų apsaugos zonos ir kt. Pastatų (ne laikinų) statybos žemės ūkio paskirties sklype galimos tik rengiant kaimo plėtros žemėtvarkos projektus.

Parinkta užstatymo zona turi nepabloginti kaimyninių žemės sklypų padėties, turi būti parinkta tinkamai įvertinus visas sklype esančias specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, požemines komunikacijas (dažniausiai melioracijos įrenginiai), atitikti visus reikiamus teisės aktus ir kt.

Pateikti prašymą NŽT skyriui dėl kaimo plėtros žemėtvarkos projekto rengimo. Turi būti atlikti sklypo kadastriniai matavimai. Kadangi užstatymo zona turi būti parinkta tiksliai vertinant atstumus nuo kaimynų, spec. Topografinis planas.

Įgyvendinus projektą ir pagrindus pajamas iš ūkio veiklos (jei tas reikalinga jūsų projekto atveju), galima kreiptis į savivaldybę dėl statybų leidimo išdavimo ir pradėti bendrauti su architektu dėl techninio projekto įgyvendinimo t. y. dėl tikslių pastatų, komunikacijų, privažiavimo projektavimo.

Vėliau suprojektuoti sprendiniai geodezininko nužymimi vietovėje. Po statybų matininkas parengia pastatų kadastrines bylas, sklypo kadastrinę bylą. Galiausiai savininko prašymo šios bylos užregistruojamos registrų centre.

Norint gauti leidimą statyti reikia būti ūkininku (tūrėti ūkininko pažymėjimą), taip pat turi būti parengtas kaimo plėtros žemėtvarkos projektas, kurio metu atliekamas ūkininko sodybos projektavimas, ūkininko sodybos formavimas ir ūkininko sodybos vietos parinkimas.

Parengus kaimo plėtros projektą yra rengiamas vienbučio gyvenamojo namo-ūkininko sodybos projektas. Ūkininko sodyba ir vienbutis gyvenamasis namas yra tas pats, tačiau ūkininkui privalomas ir ūkinis pastatas.

Dokumentai, reikalingi kaimo plėtros žemėtvarkos projektui parengti:

• žemės sklypo registro pažymėjimas;
• žemės sklypo planas;
• ūkininko ūkio įregistravimo pažymėjimas;
• savivaldybės, kurioje yra sklypas, teritorijų planavimo skyriaus išduotos planavimo sąlygos ir planavimo sąlygų sąvadas kaimo plėtros žemėtvarkos projektui rengti;
• topografinė sklypo nuotrauka, kuri turi būti ne senesnė nei 1 metų;
• pažyma apie gretimų žemės sklypų savininkus, išduota Registrų centro ne seniau nei prieš 1 mėnesį.

Šis projektas derinamas su savivaldybės administracija, melioracijos skyriumi, kelininkais, savivaldybės architektūros skyriumi, seniūnija ir sklypo kaimynais. Sklypo kaimynams išsiunčiami laiškai apie ketinimą steigti ūkininko sodybą.

Kaimo plėtros žemėtvarkos projektai - specialiojo planavimo dokumentai, rengiami siekiant kompleksiškai suplanuoti žemės naudmenų sudėties pakeitimą, kitą su žemės naudojimu susijusią veiklą ir suformuoti žemės ūkio ir jai alternatyvios veiklos subjektų žemėvaldas. Kaimo plėtros žemėtvarkos projektai rengiami kaimo gyvenamųjų vietovių neurbanizuotose ir neurbanizuojamose teritorijose.

Leidžiama statyba žemės ūkio paskirties žemėje, nekeičiant jos paskirties, jei statoma ūkininko sodyba ant ne mažesnio kaip 2 ha žemės sklypo. Kaimo plėtros žemėtvarkos projektu nustatoma ūkininko sodybos statybos zona, žemės ūkio veiklai vykdyti reikalingų kitos paskirties pastatų ir inžinerinių statinių statybos zona.

Dokumentai reikalingi kaimo plėtros žemėtvarkos projekto rengimui:

• Projektavimo sąlygos;
• Ūkininko pažymėjimas;
• Žemės sklypo planas;
• Nekilnojamojo turto registro išrašas.

Kaimo plėtros žemėtvarkos projektų rengimo, viešinimo, derinimo, tikrinimo ir tvirtinimo tvarką, terminus reglamentuoja kaimo plėtros žemėtvarkos projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. liepos 28 d. įsakymu Nr. 3D-438/D1-614 “Dėl kaimo plėtros žemėtvarkos projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo”.

Ūkininko sodybos vietos parinkimo projektas (formavimas) yra kaimo plėtros žemėtvarkos projektas. Ūkininko sodybos vietos parinkimo projektas yra kaimo plėtros iniciatyva, kuri skirta rasti tinkamą vietą ūkininko pastatams. Šį projektą rengia žemėtvarkos specialistai, ir jis turi būti patvirtintas žemėtvarkos skyriaus vadovų.

Ūkininko sodyba yra žemės ūkio paskirties sklypas, kuriame galima statyti gyvenamąjį bei kitus ūkio pastatus. Kitų pastatų, reikalingų ūkininko veiklai (ne gyvenamiesiems), statybai taip pat galioja tam tikri dydžio reikalavimai. Ūkininko sodybos formavimo projektas rengiamas tada, kai asmuo nori žemės ūkio paskirties žemės sklype suformuoti ūkininko sodybą.

Statiniai žemės ūkio paskirties sklype

Pagal Lietuvos įstatymus, žemės ūkio paskirties žemėje galima statyti įvairius statinius, tačiau jie turi būti tiesiogiai susiję su žemės ūkio veikla:

• Ūkiniai pastatai - tai įvairūs statiniai, kurie naudojami žemės ūkio veiklai, tokie kaip sandėliai, tvartai, šiltnamiai, angarai ir kt.
• Gyvenamieji pastatai - gyvenamasis namas žemės ūkio paskirties sklype gali būti statomas tik tada, kai jis tiesiogiai susijęs su ūkininkavimo veikla.

Žemės ūkio paskirties žemėje gyvenamojo namo statyba yra griežtai reglamentuojama.

Reikalavimai gyvenamajam namui žemės ūkio paskirties sklype

Gyvenamojo namo statymas žemės ūkio paskirties žemėje Lietuvoje yra griežtai reglamentuojamas, tačiau teisinės galimybės leidžia statyti gyvenamuosius pastatus iki 80 kvadratinių metrų be žemės paskirties keitimo, jei pastatas tiesiogiai susijęs su ūkininkavimu. Ūkininkams ir jų šeimos nariams šios taisyklės suteikia tam tikras lengvatas.

Vienas svarbiausių aspektų, leidžiančių statyti gyvenamąjį namą žemės ūkio paskirties žemėje, yra statinio dydis. Pagal šiuo metu galiojančius įstatymus, galima statyti gyvenamąjį namą, kurio plotas neviršija 80 kvadratinių metrų be žemės paskirties keitimo. Jeigu gyvenamasis namas žemės ūkio paskirties sklype bus naudojamas ūkininkavimui (pavyzdžiui, kaip apgyvendinimas ūkininkui ar darbuotojams), jį galima statyti be žemės paskirties keitimo.

Statant gyvenamąjį namą žemės ūkio paskirties žemėje, net ir iki 80 m², reikalingas statybos leidimas. Žemės ūkio paskirties sklypuose gyvenamieji namai gali būti statomi ūkininkams ir jų šeimos nariams, jei tai būtina ūkininkavimui. Pagalbiniai gyvenamieji pastatai, kurie gali būti susiję su gyvenimu ūkininkavimo vietoje (pvz., sezoninė apgyvendinimo vieta ar darbo jėgos apgyvendinimas), gali būti statomi žemės ūkio paskirties žemėje pagal tą pačią tvarką.

Žemės sklypo paskirties keitimas

Įsivaizduokite atvejį, kuomet turite žemės sklypą, o gal ruošiatės jį pirkti vaizdingoje vietoje, tačiau ten negalite statyti namo ar sodo namelio, nes tai draudžia žemės paskirtis? Arba atvejis, kai namų valda sklypo teritorijoje leistina, bet joje negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju išeitis yra - žemės sklypo paskirties keitimas.

Lietuvoje žemės sklypų paskirtis reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, reikia žinoti tam tikrus nuostatus. Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į registrų centrą.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės Nr. Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.

Kaip sužinoti ar sklypas patenka į urbanizuotą ar numatomą urbanizuoti teritoriją? Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje.

Kaip ir minėjau viršuje - kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite. Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį.

Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.

Ir štai, visi žingsniai atlikti! Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų.

Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo. Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami.

Kaimo plėtros pertvarkymo projekto kainą lemia

Kaimo plėtros pertvarkymo projekto kainą lemia savininko pasrinkti palnavimo tikslai ir projekto uždaviniai, iš dalies lemia sklypo dydis (jame esančių naudmenų, komunikacijų, spec. sąlygų kiekis). Šie aspektai lemia didėjančias projektavimo ir derinimo laiko sąnaudas. Dažniausiai kiekvienas objektui pasiūlymą teikiame individuliai, įvertinę sklypo duomenis bei užsakovų pageidavimus.

Bendrą kaimo plėtros projektų parengimo kainą sudaro ne tik projektavimo darbai, bet ir pasiruošimo projektavimui darbai.

Pagal Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo (Žin., 1999, Nr. 43-1358; 2002, Nr. 123-5537) 11 straipsnio nuostatas nerengiant detaliųjų planų žemės ūkio paskirties žemėje, ūkininkas gali statyti vieną ūkininko sodybą, išskyrus miestams po 1995 m. birželio 1 d. nustatyta tvarka priskirtose teritorijose.

Ūkininkų ūkių registravimo Ūkininkų ūkių registre taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2003 m. liepos 24 d. įsakymu Nr. 3D-298 (Žin., 2003, Nr. 77-3538), 5 punkte nurodyta, kad sutuoktiniai gali įregistruoti atskirus ūkius, jeigu jų ūkių žemėvalda yra atidalyta ir ūkių veikla vykdoma atskirai.

Minėtose Ūkininko ūkio įstatymo 11 straipsnio nuostatose ūkininkui įtvirtinta galimybė nerengiant detalaus plano statyti tik vieną ūkininko sodybą, todėl tikrinant, ar asmuo, pageidaujantis statyti ūkininko sodybą, atitinka Ūkininko įstatymo 11 straipsnyje nurodytas sąlygas, be kitų sąlygų, turėtų būti patikrinta, ar tai bus pirmoji šio asmens statoma ūkininko sodyba.

Pažymėtina, kad ūkininko ūkis, kaip ūkininko turtinių ir asmeninių neturtinių teisių ir prievolių visuma, laikytinas turtiniu vienetu (tam tikra verslo forma, kuriai nereikia įsteigti įmonės ir kuri neturi savarankiško ūkio subjekto statuso), galinčiu būti nuosavybės teisės objektu.

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (Žin., 2000, Nr. 74-2262) 3.88 straipsnio 1 dalies 1 punktą bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe pripažįstamas turtas, įgytas po santuokos sudarymo abiejų sutuoktinių ar vieno jų vardu.

Topografinė nuotrauka, tai detalus 2,5 D vietovės planas rengiamas masteliu 1:500, kartais sutrumpinai vadinamas toponuotrauka. Žemės sklypo kadastriniai matavimai - tikslieji žemės matavimai liaudyje ne visai tiksliai vadinami geodeziniais matavimais. Geodeziniai matavimai iš esmės yra visi tikslieji matavimai kuriuose naudojami ypatingai tikslūs - geodeziniai prietaisai.

Kaimo plėtros žemėtvarkos projektas gali būti puiki alternatyva statybai žemės ūkio paskirties sklype, jei to padaryti nėra galimybės pagal savivaldybė bendrąjį planą keičiant paskirtį. Geodezinis planas pagal daugumos žmonių užklausas dažniausiai yra žemės kadastrinių matavimų planas.

Sklypo padalijimas - paslauga, kurios metu sklypas padajijamas į kelis atkirus sklypus arba atidalijima iš bendosios nuosavybės.

Reikalavimai ūkininko sodybos vietos parinkimui:

• Ne mažesnis nei 2 ha dydžio sklypas (jei teritorijų planavimų dokumentuose nenumatyta kitaip).
• Savininkas pastaruosius 3 metus turi būti deklaravęs pajamas iš žemės ūkio veiklos.
• Gali statyti vieną ūkininko sodybą.
• Asmuo turi turėti ūkininko pažymėjimą, registruoti ūkį sklype, kuriame numatomas projektavimas.

Ūkininko sodybos vietos parinkimo projektavimui reikalingi dokumentai:

• Sklypo kadastrinių matavimų planas LKS-94 sistemoje.
• Sklypo topografinė nuotrauka.
• Ūkininko pažymėjimas (jei projektas yra ūkininko sodybos vietai parinkti). Reiktų įkelti su prašymu.
• Užregistruoti ūkininko ūkį sklype (pažymėjimą įkelti su prašymu).
• Projektui suteiktas ŽPDRIS sistemos Numeris.

tags: #ukininko #ukio #sodybos #vietos #parinkimas