Aplinkos ministerija pateikė derinimui naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris panaikins Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus. Kas tai - proveržis ar pasipriešinimą sukelsiantis veiksmas?
Sprendžiant daugiabučių namų ir kitų pastatų bendrojo naudojimo objektų bendraturčių (butų ir kitų patalpų savininkų) atsakomybės už šių objektų valdymo ir priežiūros klausimus, tikslinga pasidomėti Europos šalių praktika. Įvertinus paminėtą ES šalių praktiką bei LR Civilinio kodekso normas, reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigimo ir jų veiklos reglamentavimą.
Šiame straipsnyje aptariama daugiabučių namų bendrojo naudojimo atsakomybė, nagrinėjant Europos šalių patirtį ir Lietuvos teisinį reglamentavimą. Straipsnio tikslas - įvertinti esamą situaciją, aptarti galimus tobulinimo būdus ir pateikti rekomendacijas, siekiant užtikrinti efektyvų ir saugų daugiabučių namų valdymą bei priežiūrą.
Bendrijos Atsiradimas Ir Teisinis Reglamentavimas
Kaip konstatuota Lenkijos praktikoje bei Lietuvos civiliniame kodekse, butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (galima sakyti, bendrija) daugiabučiame name ar kitame pastate atsiranda nuo pirmojo buto (patalpų) pardavimo. Pagal LR Civilinį kodeksą, buto ar kitų patalpų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendrosios nuosavybės dalininku, t. y. bendraturčiu, namo bendruomenės nariu. Jame taip pat apibrėžta įgytos bendrosios dalinės nuosavybės teisė, bendraturčių teisės ir pareigos.
Taigi, daugiabučio namo ar kito pastato savininkų bendrija susiformuoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka ir jos sudėtis fiksuojama Nekilnojamojo turto registre. Teisine prasme aktualu reglamentuoti bendrijos reikalų tvarkymą, atstovavimą bendriesiems interesams.
Šiuo aspektu tiktų Estijos praktika: nustatyti, kad butų ir kitų patalpų savininkai sudaro (išsirenka) namo (pastato) tarybą iš trijų asmenų, kuri atstovauja bendriesiems šių savininkų interesams, pasirašo sutartis su paslaugų teikėjais ir kontroliuoja šių sutarčių vykdymą. Svarstytinas ir kitas variantas, pasirenkant labiau įprastas sąvokas: Vietoje namo tarybos galėtų būti sudaroma bendrijos valdyba iš trijų asmenų ir kartu renkamas bendrijos pirmininkas, kuris būtų valdybos sudėtyje ir jai pirmininkautų. Bendrijos valdyba ir bendrijos pirmininkas vykdytų tik atstovaujamąją (parlamentinę) funkciją.
Bendrojo Naudojimo Objektų Valdymas Ir Priežiūra
Bendrojo naudojimo objektų administravimas ir techninė priežiūra turėtų būti vykdomi pasirenkant reikiamą kvalifikaciją turinčias įmones. Pagal Civilinį kodeksą, jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų, kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui, tikslui arba tam tikrai veiklai (t. y. iš esmės ūkinei veiklai). Šiuo atveju, t. y. butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo atveju, nėra jokio poreikio tartis dėl bendrojo turto, darbo ir žinių kooperavimo ir veiklos pobūdžio. Buto ar kitų patalpų savininko teisės ir pareigos namo bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros aspektu atsiranda besąlygiškai, įsigijus butą ar kitas patalpas, ir jos įgyvendinamos nustatyta tvarka, priimant sprendimus balsų dauguma.
Dėl butų ir kitų patalpų savininkų teisės pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių, kurio skyrimą įformina ir jo veiklą prižiūri savivaldybės administracija, atitikties civilinės teisės principams ir logikai esu paaiškinęs aukščiau. Butų ir kitų patalpų savininkų teisė pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių neginčitina, ji atitinka Civilinio kodekso apibrėžtoms bendrosios dalinės nuosavybės teisės normoms, tačiau pasirinkus administratorių privalu sudaryti atitinkamą paslaugų teikimo sutartį, prižiūrėti ir kontroliuoti jos vykdymą.
Savivaldybės vaidmuo
Bendrojo naudojimo objektų administratorius savivaldybės sprendimu, vadovaujantis Civilinio kodekso Kito asmens turto administravimo normomis, gali būti skiriamas, kai butų ir kitų patalpų savininkai nevykdo savo prievolės valdyti ir tinkamai prižiūrėti šiuos objektus t. y. nesuformuoja jiems atstovaujančių organų (patalpų savininkų tarybos ar valdybos), nepaskiria šių objektų administratoriaus ir techninių prižiūrėtojų. Ši priemonė priskirtina administracinio poveikio kategorijai, siekiant užtikrinti pastatų naudojimo saugumą.
Kad užtikrinti saugų pastatų naudojimą, būtina užtikrinti efektyvią pastatų naudojimo priežiūrą, kurią pagal Statybos įstatymą vykdo savivaldybių administracijos. Jos privalo tikrinti, kaip pastatų naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros ir naudojimo bei pastatų saugos reikalavimus.
Tačiau vizualinė daugiabučių namų ir kitų pastatų būklė parodo, kad savivaldybių administracijos joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą vykdo vangiai. Kad savivaldybės neadekvačiai vykdo joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą parodo ir Vilniaus savivaldybės pavyzdys. Vilniaus savivaldybėje statinių (pastatų) naudojimo priežiūra pavesta Energetikos skyriaus Būsto administravimo poskyriui.
Šių padalinių tematika neturi tiesioginio ryšio su Statybos įstatymo pavesta funkcija - tikrinti, kaip visų pastatų (o ne tik gyvenamųjų) naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros, naudojimo ir saugos reikalavimus. Ši funkcija artimesnė miesto aplinkos padalinio tematikai. Įgaliojimai, suteikiami pastatų naudojimo priežiūrai, turėtų būti adekvatūs Teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai. Šių dviejų inspekcijų sąveika užtikrintų būtinąją pastatų statybos ir jų naudojimo viešąją priežiūrą.
Manau, kad būtina peržiūrėti poįstatyminį pastatų priežiūros reglamentavimą, kad užtikrinti Statybos įstatyme jai keliamus uždavinius.
Įprasti darbo užsakymai butų priežiūroje
Siūlomi pakeitimai
Apibendrinant, norint pagerinti daugiabučių namų valdymą ir priežiūrą, siūlomi šie pakeitimai:
- Peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigimo ir jų veiklos reglamentavimą.
- Įdiegti Estijos praktiką - įteisinti namo tarybos rinkimus, kuri atstovautų bendriesiems savininkų interesams.
- Užtikrinti efektyvią savivaldybių vykdomą pastatų naudojimo priežiūrą, suteikiant atitinkamus įgaliojimus ir užtikrinant inspekcijų sąveiką.
- Peržiūrėti poįstatyminį pastatų priežiūros reglamentavimą, kad užtikrinti Statybos įstatyme jai keliamus uždavinius.
Įgyvendinus šiuos pakeitimus, būtų galima pasiekti efektyvesnį daugiabučių namų valdymą ir priežiūrą, užtikrinant saugią ir patogią gyvenamąją aplinką.
Pagrindiniai siūlymai:
| Sritis | Problema | Siūlomas sprendimas |
|---|---|---|
| Bendrijos valdymas | Neefektyvus atstovavimas | Namo tarybos rinkimai (Estijos modelis) |
| Priežiūra | Nepakankama savivaldybių priežiūra | Įgaliojimų stiprinimas ir inspekcijų sąveika |
| Reglamentavimas | Pasenęs poįstatyminis reglamentavimas | Peržiūra ir atnaujinimas pagal Statybos įstatymą |