Плотность застройки в Жверинасе: баланс между историей и развитием

Жверинас - один из старейших микрорайонов Вильнюса, расположенный на правом берегу реки Нерис. Сегодня этот микрорайон ценится не только за свою историю, но и за уникальное расположение: он окружен природой. Жверинас - это место, где история встречается с современностью, но как сохранить баланс между ними?

Панорама Жверинаса

Границы Жверинаса простираются по реке Нерис, отделяющей его от центра города и парка Вингис, принадлежащего Вилкпеде, и проходят вдоль Каролинишкского ландшафтного заповедника, граничащего с холмами Шешкине на севере. Часть микрорайона Жверинас находится под юридической защитой. В Реестре культурных ценностей зарегистрирована территория культурного наследия - историческая часть города Вильнюса, называемая Жверинасом.

В Жверинасе есть не только уникальные образцы исторической архитектуры, но и новые интересные проекты недвижимости. В последние несколько лет в этом микрорайоне как грибы после дождя растут многоквартирные комплексы. Однако старожилы Жверинаса внимательно следят за планами застройщиков и наблюдают за реализацией новых проектов. Заметив неточности, жители говорят громко.

История Жверинаса

До конца XIX века это был полуостров, сплошь покрытый лесом и окруженный излучиной реки Нерис. В XIV-XIX веках Жверинас принадлежал Радзивиллам и был любимым местом охоты знати. Вильнюсской частью Жверинас стал после отмены крепостного права, когда начали продавать лес, принадлежавший Радзивиллам.

В начале XIX века в западной части Жверинаса, возле нынешней улицы Бирутес, 40, была построена деревянная двухэтажная летняя резиденция вильнюсского генерал-губернатора. В конце XIX века Жверинас унаследовала последняя представительница князей Витгенштейнов, которая, будучи иностранкой, была вынуждена продать часть своих владений. В 1891 году Жверинас купил помещик Ф. Берг. В 1892 году он построил деревянный мост через Нерис и соединил Жверинас с Георгиевским проспектом (проспектом Гедиминаса).

В том же году Жверинас перекупил купец В. Мартинсон и начал процесс массового разделения, распродажи и застройки территории. Территория была единообразно спланирована и застроена в течение нескольких десятилетий. В 1896 и 1901 годах были подготовлены планы «парцелляции» Жверинаса, разделившие территорию на участки. В 1906 году в Жверинас был проложен кирпичный мост. До Первой мировой войны в Жверинасе было распродано большинство участков.

В 1938 году в южной части, в так называемой лесной зоне, в сосновом бору, среди обильной зелени на больших участках строили роскошные дома более богатые жители Вильнюса. В северной части, ближе к склонам Каролинишкеса, селились более бедные горожане и приезжие из деревень. Здесь участки были меньше, здания проще, в основном ориентированы торцом к улице, что было характерно для валакских деревень.

Проблемы современной застройки

В настоящее время в Жверинасе ведется активное строительство новых объектов недвижимости. Однако это вызывает обеспокоенность у местных жителей, которые опасаются, что новая застройка нарушит исторический облик района и приведет к увеличению плотности населения.

Один из примеров такой ситуации - проект на улице Лапю, где, по словам жителей, ведется строительство административного здания, в котором также планируется разместить жилые помещения. Это вызывает вопросы о том, соответствуют ли параметры застройки установленным нормам и не нарушаются ли права жителей.

Как уже упоминалось, это - здание административного назначения, поэтому возникают вопросы, распространяются ли на него те же регламенты максимальной застройки, плотности и т.п. По данным Государственной инспекции по территориальному планированию и строительству (VTPSI), ни интенсивность застройки, ни плотность застройки не зависят от назначения здания.

Однако в детальных планах, детализирующих общий план уровня муниципалитета и (или) общий план уровня местности, если он подготовлен, устанавливается обязательный для физических и юридических лиц или других организаций регламент использования территории:

1. тип использования территории, соответствующий общему плану уровня местности, если он подготовлен, или конкретное основное назначение землепользования, конкретные способы землепользования;
2. допустимая высота зданий;
3. допустимая плотность застройки земельных участков;
4. допустимая интенсивность застройки земельных участков или плотность объема застройки (на территориях промышленных и складских объектов и (или) инженерной инфраструктуры);
5. возможные типы застройки, соответствующие общему плану уровня местности, если он подготовлен, зона строительства зданий, граница и линия;
6. др. обязательные регламенты.

Назначение здания, как утверждается в ответе VTPSI, должно соответствовать способу использования земельного участка, установленному документами территориального планирования. Однако в здании соответствующего назначения могут быть помещения и другого назначения, чем существующее назначение здания.

В случаях, когда здание состоит из помещений различного назначения, сформированных или планируемых к формированию отдельными объектами недвижимого имущества, назначение здания определяется следующим образом: сначала определяется группа назначения здания по наибольшей суммарной общей площади помещений отдельных групп назначения, сформированных или планируемых к формированию отдельными объектами недвижимого имущества. Затем определяется подгруппа группы назначения по наибольшей общей суммарной площади всех подгрупп этой группы назначения, сформированных или планируемых к формированию отдельными объектами недвижимого имущества. Помещения различного назначения, формируемые или планируемые к формированию отдельными недвижимыми вещами, должны соответствовать установленным для них нормативным строительным техническим, нормативным документам безопасности и назначения здания и другим правовым актам», - поясняется в письме инспекции и добавляется, что жилые помещения в нежилых зданиях должны быть отделены от помещений другого назначения ограждениями, иметь отдельные входы и отдельные (отключающими вентилями, приборами учета, задвижками и т.п.) инженерные системы.

Что касается надстроек, VTPSI поясняет, что это - помещение (помещения), устроенное (устроенные) над верхним этажом здания, имеющее (имеющие) отдельную крышу и площадь которого (которых), измеряемая по внешним размерам его (их) стен, составляет менее половины площади верхнего этажа здания. Когда площадь надстройки больше половины площади верхнего этажа здания, она считается этажом здания.

«В общем случае назначение надстройки (как и других частей строений) определяется по цели ее использования (например, для проживания людей, хозяйственной коммерческой или иной деятельности)», - утверждает VTPSI.

Таким образом, согласно действующим регламентам, если так называемая надстройка не больше половины площади верхнего этажа, она не считается этажом и в ней могут быть устроены помещения различного назначения.

Обсуждение будущего Жверинаса

Проект, разработанный с учетом будущего генерального плана

Застройщиком упомянутого проекта на улице Лапю является UAB „Ikeira“, а проектировщиками - UAB „JP Architektūra“. Руководитель проекта - Альгирдас Каушпедас, а руководитель части проекта - Вилия Каушпедене.

По словам архитектора А. Каушпедаса, изменения в проекте являются довольно обычной практикой при реализации проектов недвижимости, когда после начала строительства корректируются определенные технические проектные решения. Проектный руководитель продолжает, что высоту будущего здания на улице Лапю застройщик предусмотрел в соответствии с новым генеральным планом города Вильнюса, который в настоящее время представляется общественности и еще не утвержден. В нем указывается, что преобладающая в этой территории высота застройки составляет семь этажей или максимальная допустимая высота - 35 метров от поверхности земли.

Архитектор подчеркивает, что в настоящее время запланированная высота здания не превышает будущих регламентов ограничения высоты. По словам А. Каушпедаса, в проектируемом здании предусматриваются помещения административного (офисного) назначения и жилые квартиры. Надстройки также подойдут как для административного, так и для жилого назначения.

Законы устарели и имеют пробелы

Главный архитектор города Вильнюса Миндаугас Пакальнис говорит, что повторная подача предложений по изменению проекта после начала его реализации является правом каждого автора проекта. М. Пакальнис признает, что правовые акты, регламентирующие надстройки, устарели и создают возможности для реализации того, что другие правовые акты, регламентирующие строительство, не позволяют. Таким образом, появляются и цокольные этажи, надстройки, мансарды, в которых еще устраивается антресоль, и уже вместо 4-этажного дома имеем 7-этажный дом. По закону такие конструкции возможны.

Архитектурное сообщество осуждает «наживу». По словам председателя Вильнюсского отделения Союза архитекторов Литвы Ауримаса Саснаускаса, при проектировании надстроек чаще всего законы не нарушаются, однако пробелы в них действительно есть. Союз архитекторов не одобряет такой путь архитектурного проектирования и ищет способы борьбы с такими типами проектирования. Для этого создана экспертная комиссия по архитектуре и градостроительству Вильнюсского отделения, в которую периодически отдел главного архитектора города Вильнюса направляет на рассмотрение отдельные проекты, вызывающие вопросы по поводу качества архитектурных решений. Союз архитекторов также организует архитектурные конкурсы, на которых оценивается архитектурное качество.

Пашнековас продолжает, что архитектор согласовывает с заказчиком проектное задание, подписывая договор на проектирование. Видя, что желания заказчика неадекватны или есть желание искать лазейки в законах, архитектор всегда имеет право не соглашаться с проектным заданием заказчика.

В заключение, проблема плотности застройки в Жверинасе является сложной и многогранной. С одной стороны, необходимо учитывать интересы застройщиков, которые стремятся к получению прибыли. С другой стороны, необходимо учитывать интересы местных жителей, которые хотят сохранить исторический облик района и обеспечить комфортные условия проживания. Решение этой проблемы требует комплексного подхода, который учитывал бы все заинтересованные стороны и позволял бы найти компромиссное решение.

tags: #uzstatymo #tankumas #zverynas