Augant nekilnojamojo turto kainoms, daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.
Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta.
Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas, priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis.
Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas). Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko.
Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį. Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus. Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Sutuoktinių Turto Teisinio Režimo Rūšys
Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 3.81-3.108 straipsniuose reglamentuojamas sutuoktinių turto teisinis režimas. Yra išskiriamos dvi pagrindinės sutuoktinių turto teisinio režimo rūšys: nustatytas įstatymu ir nustatytas sutartimi. Pagal sutartį nustatytas sutuoktinių turto teisinis režimas išskaidomas dar į kelias grupes. Galima pasirinkti visišką turto atskirumo, visiškumo turto bendrumo teisinį režimą, bendrąją dalinę nuosavybę ar mišrų turto teisinį režimą.
Civiliniame kodekse, įsigaliojusiame 2001 m. liepos 1 d., įtvirtintos dvi sutuoktinių turto teisinio režimo rūšys: nustatytas įstatymu ir nustatytas sutartimi. Pagal įstatymą Lietuvoje pripažįstamas ribotas sutuoktinių turto bendrumas, t. y. turtas, įgytas po santuokos, yra bendroji jungtinė nuosavybė, o turtas, įgytas iki santuokos, yra asmeninė kiekvieno sutuoktinio nuosavybė.
Pagal vedybų sutartį yra galimi keli turto teisinio režimo variantai.
Turto ir daiktinės teisės, taip pat ir sutuoktinių turto, teisinę registraciją reglamentuojantys teisės aktai yra nepakankamai aiškūs ir išsamūs, kiek tai susiję su sutuoktinių nuosavybės klausimais.
Turto Registravimas Viešame Registre
Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 3.88 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta nuostata, jog viešame registre prie turto turi būti nurodyti abu sutuoktiniai arba būti įrašas, jog tai bendroji jungtinė nuosavybė. Kyla klausimas, kaip turi būti traktuojama, jei turtas yra registruotas vieno vardu, nors pagal turto įsigijimo laiką turėtų būti laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.
Nekilnojamojo turto registro įstatyme, galiojusiame iki 2001 metų, reglamentuojama, jog registruojant bendrosios jungtinės nuosavybės teisę, nekilnojamojo turto registre savininkais turi būti nurodomi abu sutuoktiniai. Teisės aktai neaiškūs, kaip turėtų būti laikoma šiuo atžvilgiu, kai turtas registruotas vieno vardu, nes tik nustato, kad turi būti registruota abiejų vardu, bet neaiškina, kas jei registruota vieno vardu.
Teismų praktika sprendžiant ginčus dėl turto teisinio režimo nutraukiant santuoką, buvo iš esmės nevienoda.
Išanalizavus turto teisinės registracijos pasekmes, priėjau išvadą, jog turto registravimas viešame registre vieno iš sutuoktinių vardu nelemia to turto teisinio režimo.
Sutuoktinių Turtas Pagal Įstatymą
Tarp sutuoktinių susiklosto įvairaus pobūdžio santykiai. Sutuoktiniai įgyja atitinkamas asmenines neturtines ir turtines teises ir pareigas. Santuokos laikotarpiu yra įgyjama įvairaus turto, daromos išlaidos bei sudaromi sandoriai.
LR CK Ketvirtosios knygos V skyriaus ketvirtame skirsnyje yra reglamentuojama bendrosios nuosavybės teisė. Pagrindinis bendrosios dalinės nuosavybės teisės požymis yra nustatyta kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalies apimtis. Ji išreiškiama procentais arba trupmena, pvz., bendraturtis turi 50 proc. arba ½ nuosavybės teisės į gyvenamąjį namą. Bendrosios nuosavybės teisė laikoma daline, jeigu įstatymuose nenustatyta kas kita.
Šiam darbui svarbesnė yra bendrosios jungtinės nuosavybės teisė, kadangi pagal bendrą taisyklę, sutuoktinių turtas įgytas santuokos metu yra bendroji jungtinė nuosavybė. Bendrosios jungtinės nuosavybės teisė - tai tokia nuosavybės teisė, kai nėra nustatytos ir griežtai įvardintos bendrasavininkų dalys. Ši nuosavybės teisė gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais ir vienas iš įstatymo nustatytų atvejų yra būtent tai, kad tokia nuosavybė atsiranda šeimoje, t.y. kad būtent bendrosios jungtinės nuosavybės teise sutuoktiniams priklauso santuokos metu įgytas turtas, nebent jie susitaria kitaip.
Sutuoktinių santuokos metu įgyta nuosavybė yra bendroji jungtinė, jeigu tarp jų sudaryta sutartis nenustato kitokios bendrosios nuosavybės rūšies. Jeigu santuokos metu turtui išlaikyti ar pagerinti, kuris yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė, buvo panaudotos bendros sutuoktinių arba asmeninės kito sutuoktinio lėšos, tuomet toks turtas gali būti pripažintas bendrąja jungtine nuosavybe.
Bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe laikomi ne tik daiktai, bet ir turtinės teisės - teisė reikalauti išmokėti dividendus, draudimo išmokas ir pan. Bendrojoje jungtinėje sutuoktinių nuosavybėje jų dalys nenustatytos ir todėl kiekvienas iš sutuoktinių turi lygias teises naudoti ir valdyti bendrą turtą bei juo disponuoti. Šios bendrosios jungtinės nuosavybės dalys nustatomos tik dalijant turtą.
CK 3.87 straipsnio 1 dalyje esanti prezumpcija, kad turtas, įgytas santuokos metu, yra bendroji jungtinė nuosavybė, turi labai svarbią reikšmę tiek materialiosios, tiek proceso teisės atžvilgiu. Ši prezumpcija reiškia tai, kad sutuoktinis, kuris teigia, jog turtas yra bendroji jungtinė nuosavybė, nes įgytas susituokus, neprivalo šio teiginio įrodinėti, kadangi tai preziumuojama įstatyme. Lietuvoje pagal įstatymą pripažįstamas ribotas sutuoktinių turto bendrumas.
Taigi, svarbiausias veiksnys nustatant bendrosios jungtinės nuosavybės atsiradimą - turto įgijimo ar gavimo momentas. Bendru turtu bus laikomas ne tik turtas, įgytas po santuokos sudarymo, bet ir pajamos ir vaisiai, gauti iš asmeninio sutuoktinio turto. Taip pat visiškai nesvarbu kokia veikla ar verslu užsiima sutuoktiniai, bet gautos pajamos bus pripažįstamos bendrąja jungtine nuosavybe. Įmonė irgi pripažįstama bendrąja jungtine nuosavybe, jei ji įsteigta po santuokos sudarymo.
Šiuo išvardinimu nesiekta nurodyti viso turto, kuris gali būti pripažintas bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe. Iš to galima spręsti, kad bet koks turtas, įgytas susituokus, tampa bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe.
Minėta, jog pagrindinė taisyklė pagal Lietuvos teisę yra tai, kad sutuoktinių turtui taikomas riboto bendrumo principas, tai reiškia, kad tam tikras turtas šeimoje gali nebūti bendras, o priklausyti vienam iš sutuoktinių asmenine nuosavybe. CK 3.89 straipsnio 1 dalies 1 punkte įtvirtinta pagrindinė taisyklė, jog visas turtas, įgytas iki santuokos sudarymo, yra asmeninė kiekvieno sutuoktinio nuosavybė.
Taip pat asmeninė kiekvieno sutuoktinio nuosavybė - dovanotas ar paveldėtas turtas po santuokos sudarymo, kuris yra skiriamas asmeninei, o ne bendrajai nuosavybei. Dar viena rūšis daiktų, kurie priskiriami asmeninei nuosavybei - asmeninio naudojimo daiktai, tenkinantys vieno sutuoktinio individualius poreikius.
Pagal CK 3.89 straipsnį sutuoktinio asmeninio naudojimo daiktų apibrėžtis nepateikta, bet yra nurodytas neišsamus sąrašas: avalynė, drabužiai, profesinės veiklos įrankiai. Avalynė ir drabužiai yra pakankamai apibrėžtos daiktų grupės, tuo tarpu profesinės veiklos įrankiams gali būti priskirti įvairūs daiktai, skirti asmens profesinei veiklai. Asmeninio naudojimo daiktai gali būti įgyjami už asmenines lėšas arba iš bendrosios jungtinės nuosavybės. Pagal bendrą taisyklę įgyjami už bendrosios jungtinės nuosavybės lėšas daiktai turi būti priskiriami prie bendrosios jungtinės nuosavybės, nes santuokos metu įgytas turtas priskiriamas bendrajai jungtinei nuosavybei ir yra nustatyta sutuoktinių turto bendrosios jungtinės nuosavybės prezumpcija. Tai leidžia teigti, kad turto, įgyto santuokos metu iš bendrų sutuoktinių lėšų, priskyrimas prie sutuoktinio asmeninio naudojimo daiktų yra bendrosios taisyklės išimtis.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija civilinėje byloje Nr. Nurodė, kad turtas, įgytas santuokoje, nėra bendroji jungtinė nuosavybė. Kolegija taip pat atkreipė dėmesį į CK 3.89 straipsnio 1 dalyje išvardintus kriterijus, pagal kuriuos turtas gali būti priskirtas vieno sutuoktinio asmeninėn nuosavybėn. Sprendžiant apie turto priskyrimą vieno iš sutuoktinių asmeninei nuosavybei, svarbūs yra turto įgijimo laikas, turto įgijimo pagrindas, turto pobūdis, vieno iš sutuoktinių asmeninių lėšų panaudojimas, aiškiai išreikšta sutuoktinio valia įgyti turtą asmeninę nuosavybėn.
Objektas buvo butas, įgytas pirkimo - pardavimo sutartimi, šalims gyvenant susituokus ir bendrai tvarkant turtą. Butas buvo įgytas už pinigus, kuriuos sutuoktiniui padovanojo jo motina.
Vedybų Sutartis
Sutuoktiniai, norėdami, kad nebūtų taikomos CK normos, kurios reglamentuoja turto teisinį režimą pagal įstatymą, gali sudaryti vedybų sutartį. Vedybų sutartis - tai sutuoktinių susitarimas, nustatantis jų turtines teises ir pareigas santuokos metu, po santuokos nutraukimo ar gyvenant skyrium. Vedybų sutartimi galima nustatyti tiek esamo, tiek būsimo turto teisinį režimą.
Nustatant turto teisinį režimą sutartimi, yra galimi keli turto teisinio režimo variantai. Sutuoktiniai gali pasirinkti taikyti visiško turto atskirumo režimą. Šiuo atveju turtas, įgytas tiek iki santuokos, tiek santuokos metu, yra asmeninė kiekvieno sutuoktinio nuosavybė.
