Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (CK) reglamentuoja nekilnojamojo turto klausimus, įskaitant žemę ir su ja susijusius daiktus. Praktikoje dažnai pasitaiko situacijų, kai žemės sklypo ir jame esančių statinių savininkai yra skirtingi. Tokiais atvejais teisinius santykius dėl žemės naudojimo galima įforminti įvairiais būdais: nuomos, panaudos sutartimis, užstatymo teise (superficies), ilgalaikės nuomos (emphyteusis) arba servituto.
Šiame straipsnyje analizuojamos žemės servituto statiniui naudoti sąlygos, teisinis kvalifikavimas ir taikymo problemos Lietuvoje. Taip pat nagrinėjama, ar servitutas yra vienintelė priemonė sprendžiant nuosavybės teisių atskirumo klausimus tarp žemės sklypo ir statinio savininkų, bei kokie nuostolių kompensavimo metodai turėtų būti taikomi.
1. Žemės servituto samprata ir nustatymo pagrindai
Žemės servitutas - tai teisė naudotis svetimu žemės sklypu (tarnaujančiuoju daiktu) arba žemės savininko teisės apribojimas, siekiant užtikrinti kito daikto (viešpataujančiojo daikto) tinkamą naudojimą. Žemės servitutų kategorijai priskiriami kelio servitutai, servitutai komunikacijoms tiesti ir aptarnauti, bei žemės servitutas statiniui naudoti.
Pagal CK 4.124 straipsnio 1 dalį, servitutas gali būti nustatytas įstatymu, teismo sprendimu arba administraciniu aktu (įstatymų nustatytais atvejais).
Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatyme numatyta, kad, grąžinant natūra kitų asmenų naudojamą žemę, reikalingą jų valdomų pastatų eksploatacijai, gali būti perkeliamos teisės ir pareigos pagal valstybinės žemės nuomos sutartį arba nustatomas servitutas administraciniu aktu.
Nors pagal dabartinį teisinį reglamentavimą administraciniu aktu negalima nustatyti servituto privačiam žemės sklypui kito privataus asmens statiniui naudoti, nuosavybės teisių atkūrimo procese savininkų, kuriems grąžinta valstybės neišperkama žemė užimta kitiems asmenims priklausančiais pastatais (statiniais), žemės sklypams administraciniais aktais buvo priverstinai nustatomi servitutai pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus. Dabar tokiai žemei žemės servitutą priverstinai gali nustatyti tik teismas.
Analizuojant teismų praktiką, pastebima tendencija, kad servitutas taikomas kaip neišvengiama ir vienintelė priemonė žemės sklypo ir statinių jame savininkų nesutarimui spręsti, pamirštant, kad priverstinai nustatomas servitutas, visų pirma, yra tarnaujančiojo daikto savininko teisių suvaržymas, antra, turėtų būti ultima ratio sprendžiant konkuruojančių teisinių interesų konfliktą. Taip pat teismų praktikoje dažnėja atvejų, kai servitutas nustatomas visam žemės sklypui, kas kelia abejonių dėl tokio apribojimo pagrįstumo ir proporcingumo.
Iš pateiktų pavyzdžių matyti, kad, be istoriškai paveldėtų žemės sklypo ir statinio savininkų atskirumo atvejų, naujų teisinių situacijų, kai statinys įgyjamas be teisės į žemės sklypą, taip pat daugėja. Nepaisant to, kad tiek CK, tiek specialūs įstatymai visada teikia pirmenybę šalių susitarimui, kurių teisinių formų įvairovė yra gana plati, šalims ne visada pavyksta susitarti.
2. Teismo sprendimu nustatomas servitutas
Pagal CK 4.126 straipsnio 1 dalį teismo sprendimu servitutas nustatomas, jeigu savininkai nesusitaria, o nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį.
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad šiame straipsnyje yra įtvirtintos dvi sąlygos, kurioms esant servitutas nustatytinas teismo sprendimu, tai: savininkų nesutarimas ir būtinumas nustatyti servitutą, kad viešpataujančiojo daikto savininkas galėtų naudoti daiktą pagal paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 23 d. nutartis).
Nustatant žemės servitutą statiniui naudoti, objektyvaus būtinumo klausimas nėra sudėtingas, nes žemės sklypo poreikis ne laikino pastato ar statinio, esančio tame žemės sklype, naudojimui ir eksploatavimui yra akivaizdus. Tačiau šios rūšies servituto nustatymo atveju svarbus ne tiek objektyvaus būtinumo, kiek teisinio būtinumo, reiškiančio, kad teismas visais atvejais turėtų patikrinti kito teisinio būdo (priemonės) šalių ginčui išspręsti galimybę, klausimas.
Teismai pripažįsta, kad skirtingų žemės sklypo ir jame esančių pastatų savininkų interesai galėtų būti derinami ir kitais įstatymui neprieštaraujančiais būdais, tačiau sprendžiant dėl šių civilinių teisių įgyvendinimo būdų santykio su įstatyminėmis servituto nustatymo teismo sprendimu prielaidomis svarbu yra tai, kad, priešingai nei servituto atveju, suinteresuotiems asmenims dėl jų nesusitarus, teismas neturi diskrecijos arba turi labai siaurą diskreciją spręsti dėl jų taikymo.
Ieškovai, prašydami nustatyti žemės servitutą statiniui naudoti, paprastai nurodo arba žemės sklypo dalį, kuri reikalinga statiniui naudoti, arba prašo nustatyti servitutą visam žemės sklypui, jei pastatai ir statiniai išdėstyti sklype taip, kad žemės sklypo savininkas neturi galimybės naudotis sklypu.
Atsižvelgiant į servituto nustatymo pagrindą ir priežastis, galima išskirti trijų rūšių priverstinius žemės servitutus statiniui naudoti: administraciniu aktu nustatyti servitutai nuosavybės teisių atkūrimo procese, servitutai, nustatomi teismo pagal Civilinį kodeksą, bei servitutai, nustatomi teismo sprendimu nuosavybės atkūrimo procese grąžintai kito asmens statiniais užstatytai žemei, pasibaigus žemės nuomos sutarčiai.
Šios kategorijos bylos negali būti priskirtos prie servitutų, nustatytų teismo sprendimu pagal Civilinį kodeksą, nes, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nuomone: „nagrinėjamu atveju tarnaujančiojo ir viešpataujančiojo daiktų savininkų santykius reglamentuoja ne tik CK, bet ir Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo normos. Teisiniams santykiams, kurie sureguliuoti specialiuose teisės aktuose įtvirtintu būdu, nėra pagrindo taikyti bendrųjų teisės normų nuostatas, išskyrus tuos santykių aspektus, kurių specialiosios normos nereglamentuoja“ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. birželio 29 d. nutartis).
Dažniausiai kyla klausimas dėl servituto apimties, t. y. kokiai žemės sklypo daliai turi būti nustatomas servitutas, ar servitutas gali būti nustatytas visam žemės sklypui, įvertinant, kad pastatai ir statiniai išdėstyti sklype taip, kad žemės sklypo savininkas neturi galimybės naudotis sklypu.
Darbuotojų atstovų rinkimas, teisės ir pareigos
3. Užstatymo teisė (superficies)
Užstatymo teisė (superficies) - teisė naudotis kitam asmeniui priklausančia žeme statiniams statyti ar įsigyti bei valdyti nuosavybės teise ar žemės gelmėms naudot.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad pasikeitus žemės, statinių ar sodinių savininkui, užstatymo teisė išlieka. Užstatymo teisės objektu gali būti tik žemės sklypas ar jo dalis.
Užstatymo teisės turėtojas turi teisę ant kitam asmeniui priklausančios nuosavybės teise žemės įsigyti nuosavybėn ar turėti nuosavybės teise statinius bei daugiamečius sodinius. Pasikeitus žemės savininkui užstatymo teisė išlieka.
Pagrindiniai nuomos sutarties punktai:
- Pastatų, statinių nuomos sutartys,taip pat žemės nuomos sutartys turi būti sudaromos raštu.
- Prie žemės nuomos sutarties turi būti pridedamas nuomojamo žemės sklypo planas.
- Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma raštu.
- Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu.
Žemės servituto statiniui naudoti rūšys:
- Administraciniu aktu nustatyti servitutai nuosavybės teisių atkūrimo procese.
- Servitutai, nustatomi teismo pagal Civilinį kodeksą.
- Servitutai, nustatomi teismo sprendimu nuosavybės atkūrimo procese grąžintai kito asmens statiniais užstatytai žemei, pasibaigus žemės nuomos sutarčiai.
tags: #valstybines #zemes #uzstatymo #teise