Savivaldybės Turto skyrius yra vienas įtakingiausių Savivaldybėje. Jis disponuoja Savivaldybei priklausančiu turtu ir, palyginti su kitais skyriais, turi nemažas galias - atstovauja Savivaldybės interesams 76 bendrovėse, įmonėse ir viešosiose įstaigose, kontroliuoja finansinę veiklą, nuomoja turtą, sudaro nuomos ir panaudos sutartis. Turto skyrius pats kontroliuoja minėtų sutarčių sąlygų vykdymą. Įtarimai, kad Savivaldybė netinkamai valdo savo turtą, brendo ne vienerius metus. Įtarimą kėlė didelės ūkio subjektų skolos už negyvenamųjų patalpų nuomą, privatizavimo procesai.
Vidaus Audito Rezultatai
Savivaldybės Turto skyriuje atlikus vidaus auditą, juodi debesys kaupiasi virš aukštų pareigūnų galvų. Vidaus audito tarnyba nustatė valdininkų aplaidumo atvejų. Meras Arvydas Garbaravičius tikina viską išsiaiškinsiąs, o patikrinimų tik daugės. Tarpinėje audito ataskaitoje teigiama, kad per dvejus metus Turto skyrius prastai kontroliavo nuomos sutartis, o kitoms Savivaldybės tarnyboms pateikdavo klaidinančią informaciją apie įmonių įvykdytus įsipareigojimus Savivaldybei.
Turto skyrius nekontroliavo nuomos sutarčių sąlygų vykdymo, nes neturėjo tikslių duomenų apie negyvenamųjų patalpų nuomos skolas, - teigia vyriausioji vidaus auditorė Liuda Paukštienė. Anot auditorių, Turto skyrius privalėjo kontroliuoti nuomos sutarčių sąlygų vykdymą, tačiau to nedarė. Turto skyrius nekontroliuoja skolininkų ir neturi tikslių jų sąrašų, - konstatuoja auditorė L.Paukštienė.
Nuomos Sutartys ir Skolos
2003 m. sausio 6 d. Turto skyriuje buvo sudaryta 33 nuomos ir 69 panaudos sutartys dėl negyvenamųjų patalpų. 2004 m. sausio 2 d. - 76 panaudos sutartys ir 48 nuomos sutartys. Per 2003 m. iš nuomos Savivaldybės biudžetas turėjo pasipildyti 775,1 tūkst. Lt, tačiau gauta 256 tūkst. Lt mažiau - iš viso 519,4 tūkst. Lt. Bendras nuomininkų įsiskolinimas per dvejus metus padidėjo iki 1,12 mln. litų.
Tarp didžiausių skolininkų 2004 m sausio 1 d. auditoriai mini UAB Kvarclita, kuri už nuomą buvo skolinga 171,8 tūkst. Lt, VšĮ Kauno kultūros centras - 47,4 tūkst. Lt, UAB Patirtis - 122 tūkst. Lt, UAB Biznio kolegija - 28,6 tūkst. Lt, UAB Misteris Maksas - 43,6 tūkst. Lt. Kai kuriais atvejais nuomininkai patalpas naudojo ne pagal paskirtį. Auditoriai pabrėžia, kad Turto nuomos poskyrio vedėja D.Bereikienė neįvardija, ką padarė, kad nuomininkų skolos už nuomą ir komunalines paslaugas būtų mažesnės.
Daugiau nei pusantrų metų Savivaldybė be pagrindo priskaičiavo 330,4 tūkst. Lt nuompinigių UAB Žavesys, kuriai anksčiau Vilniaus gatvėje 62 buvo nuomotos patalpos. Pagerinusi patalpas, UAB Žavesys teismo keliu perėmė savo nuosavybėn Savivaldybės patikėjimo teise valdytas patalpas. Buhalterinėje apskaitoje susidarė kuriozinė situacija, kai Turto skyrius nepranešė Apskaitos skyriui apie teismo sprendimą Žavesio naudai.
Kiti Pažeidimai
Ataskaitoje įvardijama, kad Turto skyriaus vedėja V.Žuromskaitė įpareigodavo darbuotojus Savivaldybei atstovauti net išregistruotose iš rejestro UAB Saliamonas, UAB Kauno šarma, UAB Medauto bei kuruoti AB Tauras, kurios Savivaldybei priklausiusios akcijos jau buvo parduotos. V.Žuromskaitė sako, kad apie įmonių išregistravimą duomenys jos skyrių pasiekė pavėluotai.
Vidaus audito tarpinėse išvadose pabrėžiami gausūs raštvedybos taisyklių pažeidimai, kai bylos perduodamos iš rankų į rankas, neįforminant dokumentais. Pabrėžiama, kad į Apskaitos skyrių perkelta dirbti darbuotoja norėjo grąžinti jau nutrauktų sutarčių nuomos mokesčio korteles (jose atsispindi delspinigiai ir nuompinigiai), tačiau nei Turto, nei Būsto skyriai šių kortelių nepriėmė. Tarnautoja korteles įteikė Vidaus audito skyriui. Tie nuompinigiai iki šiol nesumokėti, - konstatuoja S.Rožukienė.
Auditoriai teigia, jog kas ketvirtį Apskaitos skyriui pateikiamos finansinio turto ataskaitos yra nepakankamai tikslios ir patikimos, nors Turto skyriaus darbuotojai darbu neapkrauti. Turto skyriaus 17 darbuotojų išlaikyti Savivaldybė kasmet skiria 388 tūkst. Lt.
Savivaldybės Reakcija ir Perspektyvos
Meras A.Garbaravičius tikina, kad Savivaldybės tarnautojų darbo patikrai rengtasi jau seniai. Kaunas pirmasis Lietuvoje pradėjo taikyti vidaus auditą, todėl patikrinimai tęsis, - tvirtino meras. Savivaldybė iki šiol bandė gesinti gaisrus su Liūdesio, Namų priežiūros ir kitomis įmonėmis, tačiau dabar atėjo laikas gilesniam patikrinimui, - teigė jis. A.Garbaravičius sakė netoleruosiąs tik formalaus įstatymo vykdymo, o apie galimas problemas valdininkai Savivaldybės vadovybę privalo įspėti.
Po galutinių vidaus audito išvadų rengiamasi sudaryti komisiją. Ji bandys nustatyti, ar dėl Turto skyriaus valdininkų darbo buvo padaryta žala Savivaldybei. Jei įtarimai pasitvirtins, surinkta medžiaga bus perduota teisėsaugininkams. Po ankstesnių patikrinimų, kai kas jau savo noru išėjo iš darbo, kai kas - susirgo ir pasiprašė atleidžiamas, - sako A.Garbaravičius.
Pasitarimai Turto skyriuje nebuvo protokoluojami, todėl neįmanoma nustatyti, kas juose buvo aptarinėjama, - teigia Vidaus audito skyriaus vedėja Stasė Rožukienė. V.Žuromskaitė teigia, kad buvo protokoluojami tik juridiškai svarbūs pasitarimai.
Birželio 6 d. Savivaldybės administracijos direktorius Giedrius Buinevičius Turto skyriaus vedėjai V.Žuromskaitei pareiškė papeikimą. Paklausta apie minėtą nuobaudą, V.Žuromskaitė jos nedetalizavo. Vidaus audito skyriaus vedėja S.Rožukienė teigia, kad dėl užklausų Turto skyrius prašydavo kreiptis tik raštu. Atsakymus gaudavome, kaip ir reikalauja teisės aktai, po penkių dienų, - sako ji. - Bet atsakymų niekada negaudavome bent diena anksčiau.
Verslininkų Nuomonė ir Korupcijos Įžvalgos
Kovo mėnesį visuomenė buvo supažindinta su praėjusiais metais Vytauto Didžiojo universiteto (VDU) sociologų atlikto tyrimo rezultatais. Apklausus 150 įmonių vadovus paaiškėjo, kad Kaune verslininkai tarp didžiausių kliūčių verslo plėtrai įžvelgia korupciją vietos valdžios struktūrose. Taip manė net 52,7 proc. įmonių vadovų. Šią apklausą užsakė Kauno plėtros forumas. 42 proc. verslininkų teigė, kad jų veiklai trukdo biurokratinės kliūtys miesto Savivaldybėje.
Valstybės Nekilnojamojo Turto Valdymas
Racionalus ministerijų nekilnojamojo turto valdymas ir efektyvus turimų išteklių panaudojimas yra vienas iš esminių sėkmės garantų užtikrinančių viso valstybei nuosavybės teise priklausančio turto valdymą. Remiantis įvairiais duomenimis galima matyti, jog ministerijos valdo šimtais milijonų eurų vertinamą turtą. Tam turtui reikalingi dideli priežiūros ir ūkio administraciniai darbai, bei paslaugos. Netinkamas turto administravimo mechanizmas gali neigiamai paveikti bendrą ministerijų ekonominę būklę. Tačiau valstybei priklausančio administracinės paskirties turto tema yra nagrinėta gana ribotai. Šiuo metu pagreitį įgaunanti centralizuotai valstybės valdomo turto reforma tik dar labiau sustiprina darbo aktualumą.
Tyrimo Tikslai ir Uždaviniai
Pagrindinis darbo tikslas yra išanalizuoti LR ministerijų administracinės paskirties turto centralizuoto valdymo įgyvendinimą. Su tuo susieti ir esminiai darbo uždaviniai. Kadangi darbo temos aktualumas yra didelis, todėl atliekamas kokybinis tyrimas papildo teorines prieigas ir suteikia pirminės informacijos iš tiriamųjų organizacijų.
Teoriniai Aspektai
Pirmoje dalyje apibrėžiama turto samprata ir reikšmė, kadangi tai tampa vienu pirmųjų teorinių pagrindimų siekiant detaliau analizuoti su turtu susijusius procesus. Toliau išskiriama audito svarba valstybės nekilnojamojo turto valdymo procesuose. Valstybės kontrolė yra aukščiausia audito institucija Lietuvoje, kurios išvadomis remiantis buvo priimami kardinalūs pakeitimai ministerijų valdomo turto srityje. Galiausiai aprašomas Neovėberizmo teorinis modelis, kuriuo grindžiama darbo teorinė prieiga. Neovėberizmo teorinio modelio taikymas Lietuvos atveju padeda geriau suprasti turto valdymo pokyčių procesus.
Teisinis Reglamentavimas ir Efektyvios Priemonės
Antroje darbo dalyje analizuojami pagrindiniai įstatymai ir poįstatyminiai teisės aktai, kuriais remiantis yra reglamentuojamas valstybės nekilnojamojo turto valdymas. Toliau yra pristatomos efektyvios išteklių valdymo priemonės - paslaugų pirkimas iš išorės ir centralizuoto valstybės nekilnojamojo turto valdymo strategija. Turto valdymo centralizavimas šiuo metu dar tik įgyvendinama iniciatyva, kuri ateityje turėtų užtikrinti sėkmingą ministerijų nekilnojamojo turto valdymą ir su juo susijusių neigiamų veiksnių eliminavimą.
Ministerijų Administracinės Paskirties Objektų Valdymas
Trečioji darbo dalis skirta ministerijų administracinės paskirties objektų valdymo analizei. Remiantis tyrimo metu surinkta medžiaga, analizuojama šiuo metu paplitusi tendencija susijusi su išorinių paslaugų pirkimu, kurios pagalba galima taupyti ir taupoma ministerijų nekilnojamojo turto srityje. Toliau analizuojami centralizuoto valstybės nekilnojamojo turto valdymo ir šiam valdymui reikalingo administracinės sistemos kūrimo įgyvendinimo procesai. Tiriama turto nuomos principo problematika ir perspektyva. Atliktas kokybinis tyrimas padėjo atskleisti ministerijų administracinės paskirties objektų valdymo specifiką.
Ministerijos savo veikloje aktyviai naudojasi pirkimų iš išorės praktika, nes tai vienas iš būdų siekiant sumažinti administracinę naštą. Apklausus valstybės nekilnojamojo turto valdymo politiką įgyvendinančius ekspertus ir išsiaiškinus jų nuomones bei pozicijas, buvo gauta pirminė informacija apie vyraujančias problemas įgyvendinant centralizuotą valstybės turto valdymo sistemą.
Tokenizacija NT Rinkoje
„Jau daugiau nei šimtmetį nekilnojamasis turtas išlieka didžiausia pasaulyje turto klase. Paradoksalu, jog nepaisant technologinės pažangos, vartotojams investuoti į nekilnojamąjį turtą dėl mažo supratimo ir menko pasitikėjimo šia turto klase išlieka sudėtinga. „Nekilnojamojo turto klasė, lyginant su akcijų ir obligacijų rinkomis, bankiniais depozitais, yra gero pajamingumo klasė. Tiek JAV, tiek Europoje net 80 proc. individų gerovės sudaro iš gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto gaunamos pajamos. Beje, lietuviai taip pat dažniausiai yra linkę investuoti būtent į nekilnojamąjį turtą“, - teigia I. Laurs. Anot verslininko, ši turto klasė taip pat išlieka viena stabiliausių, nepaisant tuo metu pasaulyje vykstančių pokyčių. „Nesvarbu, vyktų karas ar ekonominis pakilimas, ši turto klasė neša apie 6-7 proc. Esminis skirtumas, lyginant akcijų ir obligacijų rinkas su nekilnojamojo turto rinka, kaip teigia I. Laurs, yra rinkos likvidumas.
„Tokie instrumentai, kaip akcijos, obligacijos, kuriuos mes naudojame yra žinomi, efektyvūs, veiksmingi, prieinami visiems. Pavyzdžiui, kompanija Apple kainuoja ne vieną milijoną JAV dolerių, tačiau bet kas gali įsigyti jos akcijų. Tuo metu nekilnojamojo turto rinkoje vyrauja visiškai priešinga situacija“, - atskleidžia verslininkas. Viena to priežasčių - lėtas ir brangus nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo procesas, vidutiniškai trunkantis 3-6 mėn. Ilja Laurs VDU studentams skaitydamas nuotolinę paskaitą tema „Tokenizacija NT rinkoje“ pabrėžė dar vieną svarbų aspektą - listingavimosi kaštus.
„Kiek kainuoja įmonei listinguotis, t.y., patalpinti savo akcijas viešai prekybai per biržą, tendencija yra aiški - tik labai didelės įmonės gali sau tai leisti, kadangi su tuo susiję kaštai išties yra nemaži. Pavyzdžiui, listinguoti biržoje butą ar namą, siekiant gauti tokį patį likvidumą kaip akcijų rinkoje ir už tai mokėti dideles pinigų sumas yra visiškai už fantastikos ribų. Dabartinė infrastruktūra, nors iš vienos pusės palengvina, kokį instrumentą galime nupirkti per banką, tačiau ši ir kitos institucijos, kaip teisininkai, biržos, brokeriai ir pan. „Nuskambės keistai, tačiau svarbiausia turto klasė yra labiausiai atsilikusi“, - konstatuoja I. Laurs.
Lygindamas nekilnojamojo turto klasei kylančias problemas su akcijomis, obligacijomis ir indėliais, verslininkas išskiria pagrindines priežastis, kodėl žmonės nėra linkę investuoti į šias turto klases. „Apie 40 proc. žmonių, kurie pasirenka neinvestuoti į akcijas ar obligacijas, to nedaro, nes banaliai nesupranta šio instrumento. Antras dalykas - nepasitikėjimas. 20 proc. žmonių, kurie neinvestuoja į šiuos instrumentus, mini nepasitikėjimą bendra bankine sistema. Taigi, 60 proc. „Tuo metu pažvelgę į nekilnojamojo turto klasę matome pakankamai aukštą pajamingumą, aiškų supratimą bei pasitikėjimą - žmogui daug lengviau įsivaizduoti pastatą nei sudėtingai skambančias sąvokas. Vienintelė bėda - įėjimui į šią rinką, lyginant su kitomis kapitalo rinkomis, trūksta likvidumo ir patogumo. Šioje vietoje, kaip sprendimą, galėtume pasitelkti tokenizaciją“, - apie investicinę naujovę VDU studentams užsiminė I.
Rinkoje jau kelerius metus veikianti tokenizacijos technologija, I. Laurs teigimu, plačiajai visuomenei geriausiai žinoma dėl kriptovaliutų, tokių kaip Bitcoin ar Ethereum, pagrįstų Blockchain tinklu. „Blockchain tinklas yra kaip alternatyva internetiniam „debesų tinklų“ sprendimui. Tuo metu Blockchain dalyvis - tai žmogus, turintis kompiuterį ir su juo - prieigą visame tinkle. Milijonai žmonių visame pasaulyje sudaro Blockchain tinklo visumą ir kiekviena tranzakcija yra replikuojama į kiekvieną kompiuterį, t. y. kiekvieno dalyvaujančiojo tinkle.
„Jeigu anksčiau pasiekti tokios paties lygio lengvumą, vartojimo prasme, kainavo dešimtis milijonų dolerių, Blockchain tinkle sukoduoti kontraktus užtrunka kelias minutes ir kaštai siekia vos kelias dešimtis dolerių“, - teigia verslininkas. Pasak pašnekovo, tokenizacijos procesą, kuomet turtas gali būti išskaidytas į šimtus ar tūkstančius dalių ir taip platinamas tarp vartotojų, galima pritaikyti tiek įmonių akcijoms, tiek nekilnojamam turtui. „Tačiau kol kas toks modelis - kaip pasitelkiant mažesnius kaštus smulkesniems subjektams įsilieti į nekilnojamo turto rinką yra labiau taikomas teoriškai nei praktiškai“, - pastebi I.
Kaip vieną pagrindinių tokenizacijos privalumų verslininkas I. Laurs yra linkęs išskirti finansinių procesų decentralizaciją. „Lyginant su centralizuotu modeliu, kuris šiuo metu yra taikomas klasikinėje finansinėje technologijoje, decentralizacija užtikrina proceso patikimumą ir saugumą. Atkreipdamas dėmesį į galimus naujos technologijos trūkumus, pagrindiniu iššūkiu šioje srityje verslininkas įvardija neapsisprendimą dėl decentralizacijos proceso įgyvendinimo. „Kriptovaliutos veikia visiškai decentralizuotai, t. y. nėra vienos šalies, institucijos ar korporacijos, kuri galėtų spręsti jų veiklos sąlygas, tačiau finansinė teritorija dėl griežtų reguliacinių procesų yra pakankamai nelanksti. Vyrauja korporacinis lobizmas, kuriame įstatymai yra sukuriami siekiant ginti senąjį verslą nuo naujojo: konsoliduoti rinką ties mažu žaidėjų kiekiu, kas veda prie brangių kainų ir apsunkina naujų struktūrų įsiliejimą į senąją rinką“, - tokenizacijos patekimo į platesnę rinką sunkumus vardija I. Laurs.
Pašnekovas pabrėžia, kad šiuo metu tokenizacija yra taip vadinamoje „Early adopter“ rinkoje, kas reiškia, kad vartotojų segmentas, suprantantis šios technologijos veikimo principą ir gebantis ja naudotis, išlieka ypatingai mažas. „Tačiau šis barjeras yra laikinas - tikėtina, kad 5-10 m. laikotarpyje tobulėjant technologijoms atsiras daugiau šią sritį suprantančių vartotojų“, - pozityvaus požiūrio neslepia I.
Kada pasitelkdami tokenizaciją galėsime savo turtą pardavinėti Blockchain platformose? Kokią įtaką šio proceso adaptavimas rinkoje turės nekilnojamojo turto kainoms? Verslininko įsitikinimu, reikės bent 10 m., kol tokenizacijos technologija bus prieinama eiliniam žmogui, o pajamingų objektų vertė gali padvigubėti. „Tačiau jau dabar egzistuoja ne vienas pavyzdys, kuomet yra tokenizuojama nuo dangoraižių Dubajuje, kurortų Havajuose iki atskirų butų, automobilių ar meno kūrinių, pavyzdžiui, galima tapti Da Vinčio paveikslo bendrasavininku. Tokenizacijai tapus įprastu instrumentu, ženkliai keistųsi žmogaus santykis su turtu, gyvenamąja vieta. Galbūt pasidarys daug paprasčiau ir greičiau keisti būstą, kuomet asmuo su juo nebus susietas turtine sąsaja“, - tokenizacijos nekilnojamo turto rinkoje ateities prognozėmis su VDU studentais dalijosi I.