Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas. Šiame straipsnyje aptarsime vienašališko socialinio būsto nuomos sutarties nutraukimo pagrindus, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) nuostatas ir teismų praktiką.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties šalys yra:
- Nuomotojas: fizinis arba juridinis asmuo.
- Nuomininkas: fizinis asmuo, kuris savo vardu ir dėl savo, savo šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį, arba juridinis asmuo, jei gyvenamoji patalpa bus naudojama apgyvendinti fizinį asmenį.
Svarbu pabrėžti, kad gyvenamosios patalpos nuomininko šeimos nariai turi tokias pat teises ir pareigas, atsirandančias iš gyvenamosios patalpos nuomos sutarties, kaip ir nuomininkas. Tai reiškia, kad ne tik nuomos sutartį sudaręs asmuo, bet ir jo šeimos nariai, kurie apsigyvena ir gyvena kartu su nuomininku išsinuomotoje patalpoje, įgyja nuomininko teises ir pareigas.
Nuomininko šeimos nario teisė apsigyventi išsinuomotoje gyvenamoje patalpoje priklauso nuo nuomininko teisės į šią patalpą, tačiau joje teisėtai apsigyvenęs šeimos narys įgyja savarankišką teisę į nuomojamą gyvenamąją patalpą, kuri neišnyksta, šią teisę praradus nuomininkui (CK 6.588, 6.590, 6.602 straipsniai), todėl ir teisės į ginčo patalpą pasibaigimo ir iškeldinimo klausimai turi būti sprendžiami kiekvienam tokiam asmeniui atskirai.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties ypatumai lemia savarankiškus tokios nuomos rūšies sutarties pasibaigimo pagrindus. Gyvenamosios patalpos gali būti nuomojamos tiek sudarant terminuotą (nustatomas nuomos terminas), tiek ir neterminuotą (nenustatomas nuomos terminas) nuomos sutartį, taip pat jos gali būti nuomojamos tiek komercinėmis (sudaroma siekiant gauti pelno, specialus nuomos mokesčio apskaičiavimas) sąlygomis, tiek ir nekomercinėmis sąlygomis. Sutarties pasibaigimo tvarka taip pat priklauso nuo to, kokia sutartis (terminuota, neterminuota, komercinėmis, nekomercinėmis sąlygomis) sudaryta.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, išskyrus civilinio kodekso numatytus iškeldinimo pagal prokuroro sankciją atvejus. Tokiu būdu nustatant privalomą teisminę sutarties nutraukimo tvarką apsaugomi sutarties šalies, kuriai sutarties nutraukimo padariniai yra reikšmingi ir itin nepalankūs, teisės ir teisėti interesai. Tuo tarpu kitų rūšių (transporto priemonių, negyvenamųjų patalpų, pastatų ir įrenginių, įmonės nuomos) nuomos sutartys gali būti nutrauktos ir nesikreipiant į teismą.
Terminuotos Nuomos Sutarties Nutraukimas
Terminuota gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis baigiasi suėjus jos terminui. Nuomininkas turi teisę nutraukti gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį net ir nesant nuomininko padaryto sutarties pažeidimo, tačiau privalo nuomotoją įspėti raštu prieš mėnesį. Iki įspėjimo termino pabaigos nuomininkas gali atšaukti įspėjimą, jei nuomotojas su kitu nuomininku nėra sudaręs tos gyvenamosios patalpos nuomos sutarties.
Nuomotojas, gavęs nuomininko pranešimą apie sutarties nutraukimą, turi teisę patikrinti gyvenamosios patalpos būklę, iš anksto pranešęs nuomininkui apie tikrinimo datą ir laiką. Tokiu atveju nuomotojas taip pat turi teisę parodyti gyvenamąją patalpą būsimam nuomininkui, apie aprodymo datą ir laiką iš anksto pranešdamas nuomininkui.
Kai nuomininkas, jo šeimos nariai ir buvę šeimos nariai išvyksta gyventi kitur, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis laikoma nutraukta nuo išvykimo dienos. Šį atvejį reikia skirti nuo laikino išvykimo iš gyvenamųjų patalpų. Tuo atveju, jei nuomojama valstybei ar savivaldybei priklausanti gyvenamoji patalpa, laikinai išvykusiems nuomininkui, jo šeimos nariui ar buvusiam šeimos nariui teisė į valstybės ar savivaldybės gyvenamąją patalpą paliekama šešiems mėnesiams su sąlyga, jeigu bus mokamas nuomos mokestis ir mokestis už komunalines paslaugas (CK 6.591 straipsnio 1 dalis), o jei laikinai išvykusįjį, kuris grįžo po nustatyto termino, pasilikę nuomininkas, pilnamečiai šeimos nariai ir buvę šeimos nariai priima gyventi nuomojamoje patalpoje, jo prarasta teisė į nuomojamą gyvenamąją patalpą laikoma atnaujinta (CK 6.591 straipsnio 5 dalis).
Vienašališkas Sutarties Nutraukimas Nuomotojo Reikalavimu
Vienašalis gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimas nuomotojo reikalavimu galimas tik esant įstatyme nustatytiems pagrindams. CK 6.611 straipsnis nustato, kad nuomos sutartis gali būti nutraukta ir asmenys iškeldinami iš nuomojamos patalpos nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos, jei:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip tris mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
- Nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
- Nuomininkas, jo šeimos nariai arba kiti kartu su jais gyvenantys asmenys, kurie netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi, nuomotojo arba kitų asmenų, kuriems trukdoma normaliai gyventi, reikalavimu.
Ši teisės norma gali būti taikoma nepriklausomai nuo to, ar gyvenamosios patalpos nuomos sutartis yra terminuota ar neterminuota, taip pat nuo to, ar gyvenamoji patalpa nuomojama komercinėmis sąlygomis ar nekomercinėmis sąlygomis.
Pažymėtina, kad nutraukti socialinio būsto nuomos sutartį nuomotojas turi teisę esant specifiniams pagrindmas, pvz. nustačius, kad nuomininkui (ar jo šeimos nariams) valstybės parama būstui išsinuomoti nebeteiktina dėl pagerėjusios materialinės padėties.
Socialinio būsto nuomininkui įstatymas suteikia sutarties nenutraukimo garantiją (draudimą nutraukti su juo sutartį) tuo atveju, kai nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip tris mėnesius, jei sutartyje nenustatyta ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčių už komunalines paslaugas. Tačiau draudimas nutraukti socialinio būsto nuomos sutartį netaikomas kitiems CK 6.611 straipsnyje išvardytiems sutarties nutraukimo atvejams, kurie nesusiję su nuomininko turtine padėtimi, t. y. net jei nuomininko turtas ir (ar) pajamos neviršija Vyriausybės nustatytų minimalių dydžių, nuomininkas yra nedarbingas, bet ardo, gadina gyvenamąją patalpą, naudoja ją ne pagal paskirtį arba netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems asmenims kartu arba greta normaliai gyventi.
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta joje numatytais atvejais. Juridinių ir fizinių asmenų nuomojamų komercinėmis sąlygomis gyvenamųjų patalpų neterminuota nuomos sutartis nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta nuomininką raštu įspėjus prieš šešis mėnesius. Tokiu būdu gali būti nutraukta tik komercinėmis sąlygomis sudaryta nuomos sutartis.
Jeigu nuomininkas nutraukia darbo santykius su juridiniu asmeniu, kurio gyvenamąją patalpą jis nuomoja, tai negali būti pagrindas nutraukti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį, tokiu atveju juridinis asmuo gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali pakeisti kolektyvinėje sutartyje, o organizacijoje, kurioje tokia sutartis nesudaroma, - administracijos ir darbuotojų susitarimu nustatytais pagrindais ir tvarka.
Socialinis būstas Vilniuje
Teisės pamoka „Nepilnamečių darbas, viskas, ką reikia žinoti“ - teisės aktų nustatyta tvarka
Vienašališko Sutarties Nutraukimo Tvarka
Analizuojant vienašališkus sutarties nutraukimo pagrindus, reikia turėti omenyje, kad kiekviena teisėtai sudaryta sutartis, jos šalims turi įstatymo galią ir ši sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas joje nurodoma tiesiogiai, bet ir visa tai, ką lemia pačios sutarties esmė ar įstatymai. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) yra nurodęs, kad sutarties šalys turi siekti išsaugoti sutartį, jeigu tai yra įmanoma, o sutarties nutraukimo institutą naudoti tik kaip ultima ratio (paskutinę priemonę).
Remiantis LR civilinio kodekso nuostatomis, sutarties šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Sutartyje ir įstatyme išvardytų vienašališko sutarties nutraukimo pagrindų taikymo skirtumas yra tas, kad teismas netikrina, ar sutartyje įtvirtintas sutarties nutraukimo pagrindas savo pobūdžiu atitinka LR civiliniame kodekse nustatytus kriterijus, į kuriuos atsižvelgiant nustatinėjama, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne.
LAT yra nurodęs, kad sprendžiant, ar vienašališkas sutarties nutraukimas yra teisėtas, be pačių sutarties nutraukimo pagrindų egzistavimo, taip pat svarbu nustatyti, ar sutartis nutraukta nustatyta tvarka. CK 6.218 straipsnio 1 dalyje nustatyta vienašališko sutarties nutraukimo tvarka, kai egzistuoja šie sutarties nutraukimo pagrindai.
Šioje dalyje nustatyta, kad CK 6.217 straipsnyje nustatytais pagrindais šalis gali nutraukti sutartį vienašališkai, apie sutarties nutraukimą pranešdama kita šaliai per sutartyje nustatytą terminą, o jeigu toks nenustatytas, prieš trisdešimt dienų.
Analizuojant kitos sutarties šalies informavimo aspektą, naujausia LAT praktika (2020 m. balandžio 16 d. nutartis Nr. e3K-3-100-823/2020) rodo, kad informavimo faktui reikia įvertinti įstatymo nuostatas dėl pranešimų teikimo, šalių nustatytą susirašinėjimo ar susižinojimo tvarką, faktinį jos vykdymą ir konkrečias aplinkybes, ar pranešimas dėl sutarties nutraukimo kitos sutarties šalies buvo gautas.
Analizuojant pačią pranešimo formą - įstatymas nenustato pranešimo apie vienašališko sutarties nutraukimo formos. Galiausiai, analizuojant pranešimo terminą, LAT jau minėtoje 2020 m. balandžio 16 d. nutartyje e3K-3-100-823/2020 atkreipė dėmesį, jog 30 dienų įspėjimo terminas dėl sutarties nutraukimo yra taikytinas tik tais atvejais, kai kitaip to neįtvirtina šalių sudaryta sutartis, o LR CK 6.196 straipsnis nurodo, kad sutarties sąlygos, įskaitant ir pranešimo terminus nustatančias sąlygas, gali būti ne tik aiškiai nurodytos, bet ir numanomos. Numanomos sutarties sąlygos turi būti nustatomos atsižvelgiant į sutarties esmę, tikslą, šalių santykių pobūdį bei į sąžiningumo, protingumo ir teisingumo kriterijus.
Terminuotos Nuomos Sutarties Nutraukimas
Dauguma verslininkų, atsižvelgdami į susiklosčiusią ekonominę padėtį, mažina patiriamas išlaidas. Priešingai nei neterminuotos sutartys, kurias galima nutraukti nenurodžius nutraukimo pagrindo ir įspėjus bent prieš tris mėnesius (jeigu nuomojamas nekilnojamas daiktas), terminuotą sutartį nuomininkas gali nutraukti tik CK 6.498 str.
Nuomininkas, pageidaujantis nutraukti terminuotą nuomos sutartį, turėtų įvertinti ir sutartyje numatytas galimybes. Kartais šalys susitaria dėl nuostatų, leidžiančių sutartį nutraukti ir nesant kitos šalies kaltės ar numatančių kitokius sutarties nutraukimo pagrindus, nei numatyti CK.
Sutarties Pažeidimai ir Kompromisinės Sąlygos
Pabrėžtina, kad nuomininkui nederėtų neprotingai plačiai interpretuoti įstatyme ar sutartyje numatytų pagrindų sutarčiai anksčiau termino nutraukti. Pasitaiko atvejų, kai konkrečius nuomotojo veiksmus bandoma „pakišti” po sutarties pažeidimu ir reikalauti sutartį nutraukti prieš terminą. Tokiam ginčui pasiekus teismą, nuomininkas turėtų įrodyti ne tik pažeidimo, numatyto įstatyme ar sutartyje, faktą, bet ir tai, jog pažeidimo būta esminio.
Jeigu nėra CK ir/ar sutartyje numatytų pagrindų nuomos sutarčiai nutraukti, nuomininkui belieka kreiptis į nuomotoją su pasiūlymu dėl nuomos sutarties nutraukimo ir derėtis dėl kompromisinių sutarties nutraukimo sąlygų.
Nuomininkui nepavykus susitarti su nuomotoju dėl nuomos sutarties nutraukimo anksčiau termino, svarstytina galimybė kreiptis į jį dėl sutarties pakeitimo. Tokią teisę numato CK 6.204 str., reglamentuojantis sutarčių vykdymą tais atvejais, kai vienai šaliai įvykdyti sutartį tampa sudėtingiau negu kitai šaliai.
Pagal nurodytą normą, sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, atitinkančios CK numatytus kriterijus, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t.y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas.
Formaliai atrodytų, kad nuomininkas, mokantis didesnį mokestį už nuomą nei vyraujančios nuomos kainos, neturi pagrindo prašyti nuomotoją nuomos mokestį pakeisti. Viena vertus, nuomininkas terminuotą nuomos sutartį sudarė veikdamas savo rizika ir savo interesų naudai. Užsitikrindamas, kad už nuomojamas patalpas ilgą laiką bus mokamas fiksuoto dydžio nuomos mokestis, jis galėjo įvertinti riziką, kad nuomos kainos gali kristi. Kita vertus, viso pasaulio ekonomiką supurtęs šokas yra toks veiksnys, kurio niekas nenumatė ir į kurį negalima neatsižvelgti. O reikalavimas nuomininką ir toliau mokėti nepagrįstai didelį nuomos mokestį prieštarautų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.
Sutartys nuomos
Transporto srityje dirbančioms įmonėms ne ką mažiau svarbūs yra ir lizingo sutartimis prisiimti įsipareigojimai, kadangi didžioji dalis naujo autoūkio yra lizinguojama. Deja, su finansiniais sunkumais susiduriantiems transportininkams CK nustatytas lizingo sutarties teisinis reglamentavimas taip pat nėra palankus.
Iškart atkreiptinas dėmesys, kad lizingo gavėjui įstatymas nustato vienintelį atvejį, kada jis gali vienašališkai nesikreipdamas į teismą nutraukti sutartį - kai daiktas nėra perduotas lizingo gavėjui dėl lizingo bendrovės kaltės. Dėl tos pačios priežasties lizingo gavėjas gali sustabdyti ir lizingo įmokų mokėjimą, tačiau tokie atvejai yra ypatingai reti. Bendra taisyklė yra ta, kad lizingo bendrovė neatsako ir už perduoto lizingo gavėjui daikto trūkumus, nebent daikto pardavėją pasirenka pati lizingo bendrovė. Taigi transporto įmonė negali sustabdyti lizingo įmokų mokėjimo dėl įgytų nekilnojamojo turto ar transporto priemonių trūkumų.
Kadangi lizingo bendrovė neatsako už sutarties dalyko kokybę, lizingo gavėjas tuo pagrindu negali vienašališkai nutraukti lizingo sutarties. Nutraukus lizingo sutartį, sumokėtos lizingo įmokos lizingo gavėjui negrąžinamos, o lizinguotas turtas atitenka lizingo bendrovei. Tokias teisines pasekmes lemia tai, kad lizingo sutartis savo prigimtimi yra nuomos sutartis, pagal kurią lizingo bendrovė suteikia lizingo gavėjui daiktą (patalpas, transporto priemones ar kt.) valdyti ir naudotis verslo tikslais už užmokestį. Sąlyga, kad sumokėjus visą lizingo sutartyje numatytą kainą daiktas pereis lizingo gavėjui nuosavybės teise, yra papildoma nuomos sutarties sąlyga, skirianti finansinę nuomą nuo kitų nuomos rūšių.
Todėl teismų praktikoje pripažįstama, jog lizingo gavėjo pareiga sumokėti nustatyto dydžio periodines įmokas bei kitus priklausančius mokėjimus (delspinigius, baudas) ir pareiga grąžinti lizingo objektą yra visiškai skirtingos prievolės, kurių neįvykdymas sukelia skirtingus teisinius padarinius.
Tačiau tiek teoriškai, tiek praktiškai yra įmanomos situacijos, kai grąžinto daikto likutinė vertė yra daug didesnė nei pagal mokėjimo grafiką nesumokėtos likusio įmokos (įskaitant palūkanas), o CK 6.574 str. numato, jog lizingo davėjas po daikto grąžinimo iš lizingo gavėjo turi teisę reikalauti atlyginti tokio dydžio nuostolius, kad jie lizingo bendrovę grąžintų į tokią padėtį, kokia būtų buvusi, jeigu lizingo gavėjas būtų tinkamai įvykdęs sutartį.
tags: #vienasaliskas #socialinio #busto #nuomos #sutarties #nutraukimas