Žemės nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis žemės sklypo naudojimo sąlygas tarp nuomotojo (žemės savininko) ir nuomininko. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius žemės nuomos sutarties aspektus, įskaitant sutarties pavyzdį, šabloną, subnuomos sąlygas ir nuomininko įsipareigojimus.
Žemės ūkis Lietuvoje
Žemės nuomos sutartis: bendrieji aspektai
Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą (butą, namą, biurą, prekybines patalpas, sandėlius ar kitą nekilnojamąjį turtą) laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Šiame skyrelyje išsamiau panagrinėsime verslo patalpų nuomos sutartis pagal naująjį Civilinį Kodeksą.
Žemės nuomos sutartis Civiliniame kodekse apibrėžiama kaip raštu sudarytas nuomotojo ir nuomininko susitarimas, pagal kurį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.
Svarbu skirti žemės nuomos ir žemės ūkio paskirties žemės nuomos sąvokas. Prieš nuomos sutarties sudarymą nuomotojas privalo pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į tą daiktą (įkeitimą, servitutą, uzufruktą ir kt.).
Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Jeigu sutarties terminas joje nenustatytas, tai laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota.
Sutarties forma ir registracija
Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
Tačiau Žemės įstatyme numatytas privalomas valstybinės žemės nuomos sutarties įregistravimas Nekilnojamojo turto registre. Privačios žemės nuomos sutarties atveju šios sutarties registravimas nėra privalomas, bet reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad Civilinio kodekso 6.547 straipsnio 2 dalyje nustatyta, jog šalys gali panaudoti žemės nuomos sutartį prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešajame registre įstatymų nustatyta tvarka.
Jeigu tą patį daiktą ar daiktines teises įgijo keli asmenys, tačiau vienas asmuo sandorį įregistravo, o kiti ne, tai laikoma, kad daiktą ar daiktines teises įgijo sandorį įregistravęs asmuo. Jeigu nė vienas asmuo sandorio neįregistravo, laikoma, kad teises įgijo pirmasis sandorį sudaręs asmuo. Jeigu tas pačias teises į daiktą ar daiktines teises įregistravo keli asmenys, tai laikoma, kad teises įgijo pirmasis sandorį įregistravęs asmuo.
Žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis
Ūkininkams ir bendrovėms, sudarant privačios žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį, privalu vadovautis Civilinio kodekso 6.550 straipsniu, kuris apibrėžia, kas sutartyje turi būti nurodyta ir aptarta:
- žemės nuomotojas;
- žemės nuomininkas;
- žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešajame registre;
- žemės nuomos terminas;
- pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;
Sudarant sutartį, svarbu įsitikinti ir patikrinti nuomotojo ir nuomininko tapatybes arba, jei tai juridiniai asmenys - jų įregistravimo dokumentus bei juridinį asmenį atstovaujančio asmens tapatybę patvirtinantį dokumentą ir dokumentą, suteikiantį teisę juridinio asmens vardu sudaryti civilinius sandorius.
Jei sudarant sandorį dalyvauja fizinis asmuo, svarbu įsitikinti jo veiksnumu šioje srityje, t. y. ar jis gali sudaryti civilinius sandorius. Pasirinkus žemės ūkio paskirties žemės arba žemės nuomos sutartį tvirtinti notariškai (tai nėra privaloma), notaras patikrins abiejų sandoryje dalyvaujančių šalių veiksnumą ir tapatybes. Jei sandorį sudarytų asmuo, esantis neveiksnus šioje srityje, tokį sandorį teismine tvarka būtų galima pripažinti negaliojančiu.
Sudarant žemės nuomos sutartį visada reikia turėti asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus. Sudarant žemės nuomos sutartį, nuomininkas turėtų reikalauti iš nuomotojo žemės nuosavybę patvirtinančių dokumentų. Asmens tapatybės ir žemės nuosavybės dokumentuose nurodytų asmenų duomenys turi sutapti.
Svarbu dar ir tai, kad jei išnuomojama žemė priklauso keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise, žemė gali būti išnuomojama, jeigu visi bendraturčiai raštu sutinka.
Žemės sklypo planas
Žemės nuomos sutarties elementai
Pasirašant sutartį labai svarbu kuo smulkiau aptarti nuomojamą objektą. Tam gali padėti savininko-nuomotojo pateikti nuosavybę įrodantys dokumentai, t. y. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, kuriame yra nurodoma nekilnojamasis daiktas; unikalus jo numeris ir adresas (vietovė); pagrindinė naudojimo paskirtis ir būdas, žemės sklypo plotas jį detalizuojant (nurodoma žemės ūkio naudmenų plotas, iš jų ariamos žemės, sodų, pievų, vandens telkinių ir kt.); žemės ūkio naudmenų našumo balas, atliktų matavimų tipas, žemės sklypo vertė (indeksuota ir vidutinė rinkos vertė, jos nustatymo būdas ir data).
Taip pat šiame išraše pateikiami nustatyti juridiniai faktai bei specialiosios žemės naudojimo sąlygos. Prie žemės nuomos sutarties turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė yra nuomojama iki trejų metų - žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis.
Rekomenduojama prieš pasirašant sutartį nuomotojui kartu su nuomininku apžiūrėti nuomojamą žemės sklypą, įvertinti jo būklę, patikrinti riboženklius ir besiribojančius šalia esančius sklypus, įvertinti jų būklę. Svarbu aptarti ir sutarties galiojimo terminą, kuris gali būti nustatomas nuomotojo ir nuomininko bendru susitarimu. Šalys gali sudaryti neterminuotą žemės nuomos sutartį.
Sutarties nutraukimas ir atnaujinimas
Civilinis kodeksas numato galimybes tiek nuomotojui, tiek nuomininkui nutraukti sutartį anksčiau termino. Jeigu žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, derlių nusiima nuomininkas arba nuomotojas turi atlyginti nuomininkui su sutarties nutraukimu susijusius nuostolius.
Įstatymo leidėjas taip pat yra numatęs galimybę žemės nuomininkui pirmumo teise atnaujinti žemės nuomos sutartį, pasibaigus žemės nuomos sutarties terminui, jei kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys. Tačiau yra įtvirtintas reikalavimas, kad pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi teisę nuomininkas tik tada, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Taip pat tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turėtų žinoti, kad po žemės nuomininko mirties su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako. Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties norės atsisakyti, tai jie turės atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius. Jeigu žemę nuomojosi juridinis asmuo, kuris buvo reorganizuotas, tai pagal sutartį visos juridinio asmens turėtos teisės ir pareigos pereina naujam juridiniam asmeniui.
Nuomininko įsipareigojimai
Pasirašydamas žemės nuomos sutartį, nuomininkas turėtų atkreipti dėmesį į tai, kad išsinuomotame žemės sklype jam yra draudžiama atlikti veiksmus, kuriais būtų sunaikintas ar užterštas derlingasis dirvožemio sluoksnis.
Pagal Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymą, žemės ūkio paskirties žemės sklypuose dirvožemio apsaugos tikslais taikomos šios specialiosios žemės naudojimo sąlygos:
- ariamoji žemė, kurios dirvožemio našumas didesnis už šalies vidutinį, taip pat žemė, kurioje yra eksploatuojamos melioracijos sistemos, turi būti naudojama taip, kad nesumažėtų jos plotas, išskyrus ekologiškai nuskurdintas gamtinio karkaso teritorijas, ir nepablogėtų dirvožemio savybės;
- žemės ūkio naudmenos, kurių dirvožemis yra veikiamas vėjo ir vandens erozijos, turi būti naudojamos taikant antierozinių priemonių kompleksą;
- žemės naudmenų plotai, kuriuos sudaro dirvožemio ir vandens apsauginę reikšmę turintys ir ekologiškai vertingi miškai bei medžių ir krūmų želdiniai, pažymėti teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose, turi būti naudojami atsižvelgiant į kraštovaizdžio formavimo ir aplinkos apsaugos reikalavimus.
Pagal Civilinį kodeksą, nuomininkas privalės savo lėšomis atlikti nuomotojui priklausančių melioracijos įrenginių, kelių, tiltų, kitų inžinerinių įrenginių smulkius priežiūros darbus įstatymų nustatyta tvarka; taip pat saugoti apsauginius ir kitus ženklus; užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus, jeigu žemės nuomos sutartyje nebus numatyta kitaip.
Jeigu nuomininkas šių pareigų nevykdys, tai nuomotojas turės teisę iš nuomininko išieškoti lėšas nurodytiems darbams atlikti bei nuostolius. Taip pat nuomininkas privalės nuomotojui atlyginti atsiradusius nuostolius, jei žemės ūkio naudmenas naudos netinkamai.
Nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka
Sutartyje turėtų būti aptartas nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka. Rekomenduojama įrašyti punktą, numatant, kokios sankcijos bus taikomos nuomininkui, jei jis laiku neatsiskaitys su nuomotoju.
Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti yra išnuomojami Statybos įstatymo nustatytam tokių statinių naudojimo terminui.
Štai pavyzdys, kaip galima apskaičiuoti nuomos mokestį:
Duomenys:
- Žemės sklypo plotas: 10 ha
- Žemės sklypo vertė: 50,000 EUR/ha
- Metinė nuomos norma: 3% nuo vertės
Apskaičiavimas:
- Bendras žemės sklypo vertė: 10 ha * 50,000 EUR/ha = 500,000 EUR
- Metinis nuomos mokestis: 500,000 EUR * 0.03 = 15,000 EUR
Taigi, metinis nuomos mokestis už šį žemės sklypą būtų 15,000 EUR.
Nuomotojas (jei tai fizinis asmuo) turėtų žinoti, kad pajamos, gautos už išnuomotą žemę pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą yra apmokestinamos 15 proc. tarifu. Pajamas privalu deklaruoti, o mokesčius sumokėti į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą.
Patalpų nuoma: papildomi aspektai
Pagal naująjį Civilinį Kodeksą, jei sutartis sudaryta tarp įmonių ar verslu užsiimančių asmenų ir jie laiku neatsiskaito, skaičiuojamos 6% metinės palūkanos, jei viena iš sutarties pusių yra valstybinė institucija ar privatus asmuo - palūkanos siekia 5%.
Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui patalpas, atitinkančias sutarties sąlygas, šios sutarties pasirašymo metu. Perduodamos patalpos turi būti tvarkingos, išvalytos ir ištuštintos. Patalpos nuomininkui perduodamos pasirašant tarp šalių patalpų perdavimo - priėmimo aktą, toliau sutartyje vadinamą "perdavimo aktu", dviem egzemplioriais, kuris bus laikomas neatskiriama sutarties dalimi.
Per 30 kalendorinių dienų nuo nuomos laikotarpio (arba papildomo nuomos laikotarpio) pasibaigimo arba sutarties nutraukimo dienos, nuomininkas privalo perduoti (grąžinti) patalpas nuomotojui pagal perdavimo - priėmimo aktą, pasirašomą abiejų šalių, kuriame turi būti aprašyta grąžinamų patalpų būklė. Tačiau tuo atveju nuomininkas neprivalo atstatyti patalpų būklės, pablogėjusios dėl jų natūralaus nusidėvėjimo, nuomininkui normaliai jomis naudojantis.
Nuomininko teisės
Nuomininkas, tvarkingai vykdęs savo įsipareigojimus pagal sutarti, pasibaigus sutartyje numatytam papildomam nuomos laikotarpiui, turi pirmenybes teisę, lyginant su kitais asmenimis, atnaujinti sutartį terminui, nustatytom šalių abipusiu susitarimu, jeigu nuomotojas toliau nuomos patalpas.
Nuomininkas įsipareigoja tvarkingai naudoti patalpas pagal sutartyje numatytą paskirtį, tačiau nuomininkas neturi pareigos atlikti jokių patalpų remonto darbų. Nuomininkas turi teisę savo nuožiūra ir lėšomis patalpose įsirengti reikalingą įrangą, inventorių, baldus, kompiuterinę bei kitą jo naudojamą techniką.
Sutarties pavyzdys
ŽEMĖS NUOMOS SUTARTIS
_______________Nr.________
(data)
__________________________
(sudarymo vieta)
Sutartyje turi būti nurodyti ir priedai (pridedamas išnuomojamo žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema).
Sutarties pabaigoje turi būti nurodyti šalių adresai, rekvizitai ir parašai, tačiau paskutiniame sutarties puslapyje negalima rašyti vien tik šalių adresų ir rekvizitų, taip pat atskirame lape negali būti vien tik šalių parašai.
Svarbu: Šis pavyzdys yra tik iliustracinis.
Žemės nuomos sutarties sąlygos, nustatančios, kaip naudoti išsinuomotą žemę, neturi prieštarauti aplinkos apsaugos, gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir visuomenės interesams.
tags: #zemes #nuomininko #isipareigojimai