Žemės sklypas kitaip: padalinimas, atidalijimas, sujungimas ir įsigijimo aspektai

Šiuo metu įkaitusioje nekilnojamojo turto rinkoje sudaroma daugybė sandorių, įskaitant ir žemės sklypų įsigijimo sandorių. Jeigu ketinate įsigyti žemės sklypą, verta atkreipti dėmesį į teisinius ir kitus aspektus, kurie bus aptarti toliau.

Žemės sklypas - teritorijos dalis, turinti nustatytas ribas, kadastro duomenis ir įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant jo esantys statiniai ir jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai bei žemės sklype esančios naudingosios iškasenos (išskyrus priklausančias valstybei išimtine nuosavybės teise).

Svarbu pažymėti, kad nuosavybės teisė į žemės sklypą gali būti apribota paties savininko valia, įstatymu ar teismo sprendimu. Įgyvendinant žemės tvarkymo ir administravimo politiką, žemės santykiai reguliuojami taip, kad būtų sudarytos sąlygos tenkinti visuomenės, fizinių ir juridinių asmenų poreikius racionaliai naudoti žemę, vykdyti ūkinę veiklą išsaugant ir gerinant gamtinę aplinką, gamtos ir kultūros paveldą, apsaugoti žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teises.

Riboženklis - žemės sklypo ribas vietovėje žymintis ženklas, atitinkantis Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą standartą ir teisiškai saugomas įstatymų nustatyta tvarka. Žemės nuosavybės subjektai yra fiziniai ir juridiniai asmenys (įskaitant valstybę ir savivaldybes). Žemės nuosavybės objektas yra įstatymų nustatyta tvarka identifikuotas, pažymėtų ribų ir tam tikrame nekilnojamojo turto registre įregistruotas (žemės registracija) žemės sklypas bei kiti ištekliai, pvz., apibrėžti žemės gelmių, vandens, miško plotai, augmenijos ir gyvūnijos objektai, t. p.

Atkūrus Lietuvos nepriklausomybę ir priėmus Konstituciją (1992), civilinius ir žemės įstatymus susiformavo šios žemės nuosavybės rūšys: privati, valstybinė, savivaldybių ir bendroji (mišri) žemė. Žemės nuosavybės subjektais gali būti Lietuvos ir užsienio valstybių (užsienio subjektai, atitinkantys Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus) fiziniai ir juridiniai asmenys, valstybės institucijos, savivaldybės.

Žemės sklypo padalinimas ir atidalijimas

Žemės sklypų padalijimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų. Jei dalijamas žemės sklypas priklauso keliems savininkams, tai padalijus žemės sklypą, naujai suformuoti žemės sklypai ir toliau bus valdomi bendros nuosavybės teise.

Reikia atkreipti dėmesį, kad žemės sklypai gali būti atidalijami. Atidalijus žemės sklypą, naujai suformuoti sklypai bus valdomi kiekvieno savininko atskirai ir nebeliks bendros nuosavybės teise valdomų sklypų. Dažniausiai šis poreikis kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba. Nusprendus padalinti ar atidalinti žemės sklypą visų pirma reiktų išsiaiškinti ar sklypas gali būti dalomas. Įsivaizduokime, kad Jūs kartu su broliu turite žemės sklypą, esantį Vilniaus rajone, kurį valdote bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jūs nusprendėte šį žemės sklypą pasidalinti.

Pats paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas. Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų. Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.

Galima atlikti žemės sklypo padalijimą ir žemės sklypą padalinti į atskirus žemės sklypus, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius. Tad dažnai žemės sklypų bendrasavininkai vis dėl to renkasi trečiąjį žemės sklypo atidalijimo būdą, siekdami užsitikrinti visapusišką savo turimo žemės sklypo disponavimą.

Kaip ir antruoju atveju, žemės sklypo atidalijimas vykdomas rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tai yra detaliuoju planu arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu. Atidalijant, kaip ir padalijant yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.

Kaip pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą?

Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą. Pažymėtina, kad jeigu žemės sklypas priklauso keliems bendrasavininkams, prašymą rengti detalųjį planą arba žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą gali pateikti vienas iš savininkų, bet vėliau parengtą projektą turi suderinti visi žemės sklypo bendrasavininkai.

Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS). Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas.

Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus. Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo. Po to projektas teikiamas patikrinimui. Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.

Taigi, žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plano parengimas yra labai greitas procesas ir užtrunka apie 1 savaitę. Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip: koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas, koks numatomas planuojamos teritorijos plotas, kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime, bei kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota ir t.t.

Žemės sklypų padalijimo, atidalijimo ir sujungimo procesas apima žemės matavimą, dokumentų parengimą ir leidimų gavimą iš valdžios institucijų. Tai užtikrina teisėtumą ir tinkamą sklypų panaudojimą.

Žemės sklypo padalijimo procesas apima žemės matavimą, dokumentų parengimą, būtinų leidimų gavimą iš vietos valdžios institucijų ar žemėtvarkos institucijų ir galutinio sklypų padalijimo registruose. Žemės sklypų padalijimo procesas prasideda nuo savivaldybės institucijos, kurioje yra sklypas, leidimo gavimo. Leidimą gavus, sklypas turi būti išmatuotas ir suprojektuotas projektuotojo.

Planas turi būti patvirtintas savivaldybės institucija, kuri išduos sklypo padalijimo aktą.

Žemės sklypo atidalijimas yra žemės sklypo, kuris yra bendrosios dalinės nuosavybės objektas, padalijimas į atskirus žemės sklypus, kurių kiekvieną nuosavybės teise valdo vienas asmuo. Atidalijimas bendraturčių susitarimu atliekamas sudarant atidalijimo sutartį. Atidalijimo sutartis turi būti rašytinė ir notariškai patvirtinta.

Jei bendraturčiai nesutaria dėl atidalijimo, atidalijimas gali būti atliekamas teismo sprendimu. Atidalijimas yra sudėtinga procedūra, kuriai reikia daug laiko ir išlaidų. Atidalijimas gali būti atliekamas ir bendraturčių susitarimu. Tokiu atveju bendraturčiai turi pasirašyti atidalijimo sutartį, kurią turi patvirtinti notaras.

Žemės sklypo sujungimas vyksta pagal Žemės įstatymo nustatytą tvarką. Norint sujungti žemės sklypus, reikia pateikti prašymą Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT). Prašymą sujungti žemės sklypus gali pateikti vienas ar keli sklypų savininkai. NŽT išnagrinėjusi prašymą, priima sprendimą dėl sklypo sujungimo.

Žemės sklypo sujungimo išlaidas apmoka sklypo savininkai. Labai svarbu atkreipti dėmesį, kad yra keletas aplinkybių, kai sujungti žemės sklypus negalima.

Žemės dalinimas į sklypus gali būti dvejopas. Šis sklypo pertvarkymo būdas gali būti atliekamas padalijant arba atidalinant sklypą. Abu būdai turi skirtingą galutinį rezultatą, todėl labai svarbu pasirinkti tinkamiausią variantą.

Žemės dalinimas į sklypus gali būti finansiškai naudingas, būtinas arba disponavimą turtu gerokai palengvinantis procesas. Žemės sklypo padalinimas NT ir žemėtvarkos terminologijoje, žemės dalinimas į sklypus gali būti atliekamas atidalinant arba padalinant sklypą. Pastaruoju atveju vyksta tam tikro sklypo padalinimas į atskirus vienetus (turinčius savo kadastro numerius). Šiuo atveju procesas prasideda nuo pertvarkymo projekto rengimo, naujo sklypo formavimo ir detaliojo plano paruošimo.

Ruošiant teritorijų planavimo dokumentą, pagal kliento pageidavimą arba kelių klientų susitarimą (jeigu sklypą valdo keli asmenys) sklypas yra padalijamas į nurodytą dalių skaičių, pagal patvirtintą pertvarkymo projektą. Kiekviena padalintoji sklypo dalis tampa atskiru sklypu, su savu kadastro numeriu. Tačiau net ir kai įvyko žemės dalinimas į sklypus (padalinimas), viskas valdoma bendrąja dalinės nuosavybės teise.

Jeigu atliekamas sklypo atidalijimas, tuomet matininkai ir geodezininkai darbus atlieka kiek kitaip. Atidalijimą, o ne padalijimą rinktis reikia tuomet, kai savininkai nori naujai sukurtomis sklypo dalimis (naujais sklypais) disponuoti vienašališkai ir visapusiškai, o ne būti bendrasavininkiais. Atidalijimas taip pat prasideda nuo teritorijų planavimo ir jam reikalingų dokumentų rengimo. Paruošus detalųjį planą (pertvarkymo projektą), viskas suderinama ir suformuojami jau visiškai atskiri žemės sklypai (atskiri NT vienetai), kurių nuosavybės teisės priklauso be bendrasavininkių.

Šis procesas, kuomet vyksta žemės dalinimas į sklypus, yra ganėtinai specifiškas, tačiau labai tiksliai ir aiškiai apibrėžtas įstatymų ir teisės aktų. Įgalioti matininkai, sulaukę užklausos arba kreipimosi dėl šios paslaugos. Mes padedame paruošti kreipimąsi į savivaldybės administracijos direktorių dėl žemės sklypo formavimo/pertvarkymo projekto arba detaliojo plano rengimo. Prašymą pateikti galima raštišku arba elektroniniu būdu per ŽPDRIS arba TPDRIS sistemas. Pildant prašymą reikia nurodyti ar reikalingas sklypo padalijimas ar atidalijimas bei pateikti reikiamus dokumentus (NT registro išrašas ir kt.). Prašymo nagrinėjimas gali užtrukti ~1 mėnesį.

Po to, kai sprendimas priimamas ir dalinimo procesas patvirtintas, matininkai/geodezininkai gali pradėti atlikti matavimus, atliekama paslauga. Svarbu žinoti, kad prašymą atlikti šią paslaugą gali pateikti vienas iš sklypo bendrasavininkių, tačiau parengtą projektą privalo patvirtinti ir suderinti jau visi.

Jeigu reikia, bus iš naujo pastatomi riboženkliai arba tikslinama jų vieta, suformuojamos naujų sklypų ribos.

Žemės sklypo padalijimas gali atrodyti kaip sudėtingas procesas, tačiau tinkamai pasiruošus, jis gali būti sklandus ir efektyvus. Žemės sklypo padalijimas yra naudingas sprendimas, kai norite dalį savo turto atskirti ir parduoti, dovanoti ar kitaip panaudoti.

Visgi, prieš pradedant, būtina išsiaiškinti konkrečias vietos savivaldybės taisykles ir reikalavimus, nes jie gali skirtis priklausomai nuo regiono. Prieš pradėdami verta pasidomėti, ar yra apribojimų, susijusių su kultūros paveldu, saugomomis teritorijomis ar kitomis specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis.

Dėl visų šių veiksnių rekomenduojama kreiptis į kvalifikuotus matininkus ir architektus, kurie padės išvengti klaidų bei užtikrins, kad procesas vyktų sklandžiai ir laikantis teisės aktų. Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į sklypo reljefą, susisiekimo galimybes bei inžinerinių tinklų prieinamumą - tai gali turėti įtakos tiek pačiam padalijimo procesui, tiek būsimiems sklypo naudojimo planams.

Sklypo dalinimo būdai:

• Padalijimas nekeičiant žemės paskirties ir būdo.
• Padalijimas keičiant žemės paskirtį ir būdą.

Sklypo dalinimo projektai:

• Sklypo padalijimas formavimo ir pertvarkymo projektu.
• Padalijimas bendruoju planu.
• Detaliojo plano korekcija.

Detaliuosius planus rengia architektai.

Sklypo padalijimo procesas žingsnis po žingsnio:

1. Pasikonsultuokite su specialistais.
2. Gaukite leidimus.
3. Pasirašykite sutartį su projektuotoju.
4. Geodezinių matavimų planas.
5. Topografinis planas.
6. Leidimas vykdyti sklypo padalijimo projektą.
7. Registruokite pakeitimus.

Svarbūs aspektai perkant žemės sklypą

Prieš įsigyjant žemės sklypą, būtina atkreipti dėmesį į keletą svarbių aspektų, kurie gali turėti įtakos jo vertei ir panaudojimo galimybėms:

1. Kitų asmenų teisės į žemės sklypą. Kiti asmenys gali turėti įvairių teisių į žemės sklypą. Šios kitų asmenų turimos teisės į žemės sklypą varžo jo (pa)naudojimą savininko poreikiams ir mažina vertę, o jeigu tomis teisėmis naudojamasi intensyviai - neretai žemės sklypo savininkui sukelia nepageidaujamų nepatogumų.
2. Žemės sklypo paskirtis. Tai svarbu ne tik tam, kad patys galėtumėte panaudoti žemės sklypą atitinkamai paskirčiai, bet ir įsigyjamo žemės sklypo vertei, įtakojamai ir jo panaudojimo galimybių. Pavyzdžiui, arti didmiesčio esantis žemės sklypas dažniausiai bus didesnės vertės, jeigu jo paskirtis bus gyvenamoji arba kita.
3. Specialiosios žemės naudojimo sąlygos. Žemės sklypui taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos gali rimtai riboti žemės sklypo panaudojimo galimybes, o tuo pačiu ir mažinti jo vertę. Tokios sąlygos paprastai taikomos tuomet, kai per žemės sklypą ar šalia jo yra nutiesti inžineriniai tinklai ar susisiekimo komunikacijos, yra vandens telkiniai ir pan. ar žemės sklypas tiesiog patenka į atitinkamų objektų apsaugos zonas ar saugomas teritorijas.
4. Kadastriniai matavimai. Jeigu kadastriniai matavimai nėra atlikti, įsigydami žemės sklypą rizikuojate, kad tikrasis jo plotas gali skirtis (būti mažesnis arba didesnis) nuo nurodytojo nuosavybės dokumentuose. Nors tikrojo ploto skirtumas paprastai nebūna didelis, tačiau pastaroji aplinkybė gali būti svarbi, kai žemės sklypas yra nedidelės apimties ir (ar) turi daugiau apribojimų, o ploto sumažėjimas dėl to dar labiau apribotų galimybes žemės sklypą panaudoti numatytam tikslui.
5. Užstatymo galimybės. Viso žemės sklypo užstatyti tikriausiai jokiu atveju negalėsite, bet tikriausiai net ir nenorėsite. Kiek ir kaip galėsite užstatyti žemės sklypą, nustatoma žemės sklypui taikomuose teritorijų planavimo dokumentuose. Tai yra pastatų ir turinčių stogą inžinerinių statinių antžemine dalimi užstatomo ploto, nustatomo pagal išorinių sienų ar kitų atitvarų projekciją į žemės paviršių, santykis su žemės sklypo plotu.
6. Žemės sklypo dydis. Žemės sklypų kainoms šturmuojant vis naujas aukštumas visiškai suprantama, kad verta pagalvoti, koks optimalus kainos ir būsimo panaudojimo aspektais būtų Jūsų įsigyjamo žemės sklypo dydis. Didesnis - patogesnis, bet ir brangiau kainuos. Todėl tikėtina, kad norėsite rinktis optimalų. Turėtumėte žinoti, kad viso žemės sklypo užstatyti negalėsite, turėsite laikytis teritorijų planavimo dokumentuose nustatytų ribojimų bei reikalaujamų atstumų nuo žemės sklypo ribų bei kituose žemės sklypuose ir tame pačiame žemės sklype esančių arba būsiančių statinių.
7. Gretimų žemės sklypų išsidėstymas. Žemės sklypo naudojimą ribotų, o kartu ir vertę mažintų nepalankus gretimų žemės sklypų ir (ar) juose esančių statinių išsidėstymas. Ne mažiau svarbus ir žemės sklypo aukštingumas kitų žemės sklypų atžvilgiu. Jeigu ketinamas įsigyti žemės sklypas yra skirtingame aukštyje lyginant su kitais sklypais arba paties žemės sklypo dalys yra skirtinguose aukščiuose, jo tvarkymas reikalautų papildomų išlaidų.
8. Statinių buvimas žemės sklype. Bet kokie žemės sklype teisėtai pastatyti kitiems asmenims priklausantys statiniai, kurie yra nekilnojamieji daiktai, tikėtina, kad tame žemės sklype ir liktų ir tuo ribotų galimybes statyti žemės sklype kitus statinius.
9. Užterštumas. Toks užteršimas gali reikalauti reikšmingų išlaidų atliekoms ar kenksmingoms medžiagoms pašalinti, o ir apskritai kyla klausimas, ar įmanoma pilnai jas pašalinti ir ar žemės sklypas apskritai galės pasitarnauti numatytam tikslui.
10. Žemės sklypo dalies įsigijimas. Įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį apskritai yra mažiau palanku nei įsigyti tokį pat visą atskirą žemės sklypą, kadangi keliems bendraturčiams nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas turės būti naudojamas, valdomas ir juo disponuojama visų bendraturčių susitarimu, o toks susitarimas ne visuomet lengvai pasiekiamas.
11. Kiti svarbūs dalykai. Svarstant žemės sklypo įsigijimą gali būti svarbūs ir kiti su žemės sklypo teisiniu ir faktiniu statusu bei tolesnio panaudojimo galimybėmis susiję dalykai.

Jeigu yra žemės sklype yra kažkokių statinių, reiktų atkreipti dėmesį ar tie statiniai yra registruoti. Jie irgi turi būti įrašyti registrų išraše. Jame turėtų būti įrašyta ne tik žemės sklypas, bet ir žemės sklypas su statiniais. Arba dar būna kita informacija: tokiu atveju turėtų būti nurodytas statinių registro numeris.

Ar verta griauti statinius, esančius žemės sklype? Ar kyla dėlto papildomi rūpesčiai?

Tokiu atveju reiktų įsivertinti griovimo kaštus. Statinio griovimo kaštai yra išregistravimas statinių, bylos išnulinimas. Perkami žemės sklypai komerciniais sklypais, žmonės nori užsidirbti daugiau pinigų.

Žemės sklypo įsigijimo dokumentai

Perkantieji turi žinoti apie perkamą daiktą daugiau negu savininkas, nes jie bus nauji savininkai, ir jeigu atmestinai pirksite turtą, neišsiaiškinę apie jį visko, paskui tiesiog gali atsitikti taip, kad paaiškės, jog visi jūsų pinigai yra išleisti tuščiai. Jeigu tai, ką pamatėte ir sužinojote apie sklypą, Jus tenkina ir jūs manote, kad tai yra tinkamas Jums sklypas, galima pradėti sklypu domėtis „rimčiau“, t.y.

Toliau pateikiami dokumentai, kuriuos reikėtų patikrinti:

• Sklypo įsigijimo dokumentas
• Kadastrinių matavimų byla
• Turto nuosavybės pažymėjimas
• Įgaliojimas (jei reikia)
• Savininko asmens dokumentas

Svarbi Informacija Dokumentuose:

• Nuosavybės pažymėjimas: Labai svarbi yra jo ,,gavimo data“.
• Kadastro žemėlapiai: Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas?
• Preliminarūs geodeziniai patavimai: Šiuo metu leidžiama parduoti sklypus ir su preliminariaisiais kadastriniais matavimais.

Todėl būtina yra pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos.

Detalusis Planas

Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t.y. nurodantis galimybes. Detalus planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype.

Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija eina per sklypą, jo riba . Tai, ką numato detalus planas, reikia mokėti ,,išskaityti“- taip jums pasakytų specialistai. Aš pasakyčiau, kad reikia tiesiog labai atidžiai viską perskaityti, kas ten yra surašyta, ir je...

tags: #zemes #sklypas #kitaip