Žemės sklypo įsigijimas: Dviguba paskirtis ir svarbūs aspektai

Perkant sklypą, Jūs perkate galimybes. Ir visiškai nesvarbu, kokiam tikslui jūs perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais. Būtent galimybių išsiaiškinimas, kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis.

Šiame straipsnyje aptarsime svarbius aspektus, į kuriuos būtina atkreipti dėmesį perkant žemės sklypą, ypač kai jis turi dvigubą paskirtį.

Pirmieji žingsniai renkantis sklypą

Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausiai Jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti. Jeigu, gavus šią pradinę informaciją, Jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigijimui, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite vesti derybas su savininku.

Svarbu! Niekuomet netikėkite pardavėjo pažadais ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia realiai atrodytų jums.

Sklypo dokumentai ir jų svarba

Prieš perkant sklypą, būtina atidžiai išnagrinėti šiuos dokumentus:

• Sklypo įsigijimo dokumentas
• Kadastrinių matavimų byla
• Turto nuosavybės pažymėjimas: Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli. Labai svarbi yra jo gavimo data, nes nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos.
• Kadastro žemėlapiai: Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas? Taip atsitinka, jeigu turite reikalų su perpardavinėtojais ar „investuotojais“.
• Preliminarūs geodeziniai matavimai: Šiuo metu leidžiama parduoti sklypus ir su preliminariaisiais kadastriniais matavimais.

Todėl būtina yra pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos.

Detalusis planas ir jo reikšmė

Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t.y. nurodantis galimybes. Detalus planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype.

Detalusis planas nurodo:

• Užstatymo tankį - tai yra pirmo aukšto visų statinių (jeigu gali būti keli) antžeminės dalies ploto santykis su sklypo santykiu.

Apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija eina per sklypą, jo riba .

Svarbu! Tai, ką numato detalus planas, reikia mokėti ,,išskaityti“. Reikia tiesiog labai atidžiai viską perskaityti, kas ten yra surašyta, ir jeigu jūs būsite atidūs, jūsų neapgaus niekas.

Specialiosios naudojimo sąlygos ir apribojimai

Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas. Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime.

Gruntas ir geologiniai tyrimai

Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius (tiksliau galimybes to, ką ten norite daryti).

Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.

Žemės paskirties keitimas

Dažnai pasitaiko situacijų, kai norima pakeisti žemės paskirtį, pavyzdžiui, iš žemės ūkio į gyvenamąją. Tai gali būti sudėtingas procesas, ypač jei sklypui nustatytos specialiosios naudojimo sąlygos.

Pavyzdžiui, vienas asmuo norėjo pakeisti sklypo, esančio Vilniaus rajone, pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį iš žemės ūkio į kitą - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų statybos. Sklypas pagal Vilniaus raj. bendrąjį planą patenka į urbanizuojamos teritorijos zoną, todėl savivaldybė be problemų sutinka keisti paskirtį. Problema ta, kad sklypui apskrities viršininko sprendimu nustatytos specialiosios naudojimo sąlygos - „Naudingų iškasenų telkiniai“, kitaip sakant yra žvyras.

Esmė ta, kad gauti Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos išduotą leidimą ir sudaryti su Vyriausybės įgaliota institucija išteklių ar ertmių naudojimo sutartį nėra jokių šansų. Išduodant leidimą tokio pobūdžio ūkinei veiklai, būtina atlikti poveikio aplinkai vertinimą.

Kadangi telkiniai ribojasi su kaimais, tai ne tik, kad visuomenė nesutiks leisti eksploatuoti karjerą, bet poveikio aplinkai vertinimo išvada būtų neigiama. Na žodžiu, nei ten bus karjeras nei šiuo metu galima keisti paskirtį.

Svarbu! Prieš planuojant keisti žemės paskirtį, būtina išsiaiškinti visus apribojimus ir galimus sunkumus.

Užsieniečių teisė įsigyti žemę Lietuvoje

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalimi užsienio subjektai Lietuvoje žemę įsigyti gali pagal Konstitucinį įstatymą dėl Lietuvos Respublikos narystės Europos Sąjungoje. Tačiau pažymėtina, kad remiantis šiuo įstatymų žemę Lietuvoje gali įsigyti tik tie užsienio subjektai, kurie atitinka europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus.

Subjektai, atitinkantys šiuos kriterijus, yra: užsienio juridiniai asmenys, įsteigti Europos Sąjungos valstybėse narėse, valstybėse, sudariusios Asociacijos sutartį, NATO valstybėse narėse bei valstybėse, kurios yra Europos ekonominės erdvės susitarimo dalyvės.

Fiziniams asmenims nustatyti reikalavimai pirmiausia yra susieti su turimais profesiniais įgūdžiais ir kompetencija, valdant ir naudojant žemės ūkio paskirties žemę. Tuo tarpu juridiniams asmenims privaloma tam tikrą nustatytą laikotarpį būti vykdžius žemės ūkio veiklą, taip pat privalomas pasėlių deklaravimas bei įsakmiai nustatyta, kokios privalo būti minimalios pajamos, kurias juridinis asmuo gavo iš žemės ūkio veiklos.

Taip pat Lietuvos teisės aktai imperatyviai nustato maksimalų žemės plotą, kuris gali priklausyti asmeniui ar susijusiems asmenims, t. y. 500 hektarų. Be to, asmuo, norėdamas įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, privalo užpildyti deklaraciją, kurioje patvirtinama, kad bendras jam nuosavybės teise priklausančios žemės ūkio paskirties žemės plotas neviršys 500 hektarų.

Žemės ūkio paskirties žemę norintis parduoti asmuo apie savo ketinimus privalo informuoti pasirinktą notarą arba Nacionalinę žemės ūkio tarnybą pagal žemės sklypo buvimo vietą.

Žemės paveldėjimo atveju, t. y. tada, kai miršta Lietuvos Respublikos pilietis, kuris nuosavybės teise turėjo žemės sklypą, ir nuosavybės teisių į žemės sklypą perėmėjas yra užsienietis, kuris neatitinka europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų, jis turi teisę tik į pinigų sumą, kuri gaunama pardavus paveldimą žemės sklypą.

Tuo atveju, kai įpėdinis yra užsienietis, atitinkantis europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, jis įgyja nuosavybės teisę į patį žemės sklypą, t. y. gali laisvai juo naudotis, disponuoti ir jį valdyti, kadangi jiems Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka yra suteikiama teisė įsigyti nuosavybės teise žemės Lietuvoje.

Pažymėtina, kad tokios pačios taisyklės yra taikomos ir žemės sklypo užsieniečiui dovanojimo atveju. Kai žemės sklypo dovanojimo sutartis yra sudaroma su užsieniečiu, kuris neatitinka europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų, tokia sutartis pripažįstama negaliojančia nuo jos sudarymo momento kaip prieštaraujanti imperatyvioms įstatymų normos (šiems asmenims Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka nėra įtvirtinta teisė įsigyti Lietuvoje žemės).

Statyba žemės ūkio paskirties žemėje

Stipriai pabrangę žemės sklypai ir noras turėti nuosavą sodybą verčia gyventojus ieškoti įvairių variantų. Kaip viena iš sutaupyti leidžiančių alternatyvų - įsigyti žemės ūkio paskirties sklypą ir jame pasistatyti norimą pastatą. Tačiau žemės ūkio paskirties žemėje statinių statyba nėra laisvai pasirenkama, ją reglamentuoja teisės aktai.

Žemės sklypuose, kurių pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio paskirties žemė, naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai, galima statyti ūkininkų sodyboms ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai[1] reikalingus statinius.

Ūkininko ūkio įstatyme apibrėžta, kad ūkininko sodyba - tai nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatytas vienas gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatais, reikalingais ūkininko veiklai vykdyti.

Žemės sklype, esančiame neurbanizuotoje ar neurbanizuojamoje teritorijoje, gali būti vykdoma ūkininkų sodybų ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai reikalingų statinių (taip pat jiems naudoti reikalingų komunikacijų) statyba, atitinkanti savivaldybės lygmens bendrojo plano ir (ar) vietovės lygmens bendrojo plano, jeigu jis parengtas, sprendinius, vadovaujantis Statybos įstatymo nuostatomis.

Jei savivaldybės lygmens bendrajame plane ir (ar) vietovės lygmens bendrajame plane yra nustatytas sprendinys, kad tokius statinius galima statyti tik pagal kaimo plėtros žemėtvarkos projektus, tokį projektą būtina parengti.

Konkrečių galimų statyti statinių (pastatų, inžinerinių statinių) dydžių teisės aktai nenustato. Reikia vadovautis teritorijų planavimo dokumentų ar kaimo plėtros žemėtvarkos projektų sprendiniais, konkrečiu atveju taikytinais teisės aktų reikalavimais.

Kai priklausomai nuo statinio paskirties ir kategorijos pagal teisės aktus statinio statybai privalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD), tokio statinio statybą galima pradėti tik gavus SLD. Pavyzdžiui, gyvenamojo namo ir neypatingųjų ar ypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.

Statinio statyba neturint SLD, kai jis privalomas, arba jį turint, bet pažeidžiant esminius statinio projekto sprendinius, laikytina savavališka.

Kai SLD neprivalomas, teisės aktų pažeidimu būtų laikoma ir kitos, nei galima žemės ūkio paskirties žemėje, paskirties statinių statyba, taip pat statyba pažeidžiant teritorijų planavimo dokumentų sprendinius, nustatytas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, reikalavimus dėl atstumų iki sklypo ribų, kitus teisės aktų reikalavimus.

Už savavališką statybą taikoma administracinė atsakomybė priklauso nuo statinio kategorijos ir teritorijos. Pavyzdžiui, naujo nesudėtingojo statinio (plotas iki 80 kv. m, aukštis iki 8,5 m) savavališka statyba fiziniam asmeniui užtraukia baudą nuo 150 eurų iki 300 eurų, o tokio statinio statyba kompleksinėje saugomoje teritorijoje - nuo 300 eurų iki 560 eurų.

Už statybos darbus pažeidžiant teisės aktų reikalavimus gali tekti sumokėti baudą nuo 50 eurų iki 1 000 eurų.

[1] Alternatyvioji veikla Žemės ūkio, maisto ūkio ir kaimo plėtros įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje apibrėžta kaip bet kuri veikla kaimo vietovėje, nepriskiriama žemės ūkio veiklai.

Patarimai perkant sklypą statyboms

Namų statyba prasideda ne nuo plytų, o nuo tinkamo žemės sklypo. Tačiau, nors Lietuvoje yra beveik 3,5 mln. ha privačios žemės ūkio paskirties žemės, ne kiekviena jų tinkama gyvenamajai statybai.

Perkant sklypą statyboms, dažnai pirmiausia atkreipiamas dėmesys į jo kainą už arą. Tačiau įprastai sklypo kainą lemia ne jo vieta, bet ir tai, kiek investicijų reikės prieš pradedant statybas.

Sklypas gali pasirodyti finansiškai patrauklus vien dėl žemos bazinės kainos, tačiau be komunikacijų ar su ribojančia sklypo paskirtimi, išlaidos išauga. Dėl to skaičiuodami sklypo vertę atkreipkite dėmesį į papildomų darbų sąnaudas.

Patikrinkite sklypo paskirtį

Sklypo paskirtis yra pirmas dalykas, kurį būtina patikrinti. Nuo to priklauso, ar jame apskritai galėsite statyti gyvenamąjį namą.

Ieškantiems sklypo individualiam namui svarbu, kad jo paskirtis būtų gyvenamoji arba mažaaukščių gyvenamųjų namų statybai. Jei sklypas yra žemės ūkio paskirties, norint statyti namą teks keisti jo paskirtį, o tai - papildomas laikas ir išlaidos. Svarbu įsitikinti, ar sklypas patenka į teritorijų planavimo dokumentuose numatytą statyboms leidžiamą zoną.

Įvertinkite komunikacijų prieinamumą

Komunikacijų prieinamumas yra vienas esminių veiksnių, lemiančių tiek sklypo kainą, tiek statybų sąnaudas.

Dažnai pirkėjai apsidžiaugia radę pigesnį sklypą, bet vėliau paaiškėja, kad netoliese nėra nei vandentiekio, nei kanalizacijos, nei elektros tinklų. O jų įvedimas gali kainuoti dešimtis tūkstančių eurų. Dėl to pasidomėkite tokiais dalykais, kaip pavyzdžiui, ar yra galimybė prisijungti prie miesto vandentiekio ir nuotekų tinklų, ar netoliese yra elektros transformatorinė ir kiek kainuotų prisijungimas, ar į sklypą atvesta dujotiekio linija, ar yra įrengtas privažiavimas. Jei tokios komunikacijos nėra įvestos, būtina įsivertinti, ar jų įrengimas apskritai įmanomas ir kiek tai kainuos.

Ištirkite reljefą ir gruntą

Net ir tinkamos paskirties bei gerai įvertintas sklypas gali sukelti rūpesčių, jei jo reljefas sudėtingas ar gruntiniai vandenys per aukšti.

Nelygus sklypas gali reikšti sudėtingesnius pamatų darbus, papildomą grunto išlyginimą ar drenažo įrengimą. Tai ne tik padidina statybų kainą, bet ir prailgina pasirengimo laiką. Be to, kai kuriais atvejais sudėtingas reljefas gali riboti architektūrinius sprendimus ar net turėti įtakos būsimo namo stabilumui.

Verta pasidomėti ir sklypo istorija - ar jis nebuvo užpelkėjęs, ar tai nėra buvusi sąvartė arba pramoninės paskirties teritorija. Tokiose vietose gruntas gali būti užterštas, o tai reikštų papildomas išlaidas valymui ar net riziką sveikatai. Kilus neaiškumams, galima užsakyti geologinius tyrimus, kurie padės įvertinti būsimos statybos kaštus.

Pasidomėkite sklypo aplinka

Perkant sklypą verta pasidomėti jo aplinka, tai yra, kaimyniniais sklypais, numatoma teritorijos plėtra, taip pat, ar netoliese neplanuojama statyti triukšmingų objektų.

Gyvenimas netoli miško ar lauko skamba romantiškai, bet svarbu žinoti, ar šalia nėra žemės ūkio paskirties sklypų, kuriuose gali būti laikomi gyvuliai ar vykdoma intensyvi ūkinė veikla. Taip pat reikia įvertinti, ar netoliese nebus statomi daugiabučiai, komerciniai objektai ar keliai, kurie gali turėti įtakos jūsų ramybei ir gyvenimo kokybei. Nepamirškite patikrinti ir to, ar sklype yra nustatyti servitutai, kurie leidžia kitiems naudotis tam tikromis sklypo dalimis - tokiu atveju negalėsite užtverti ar kitaip uždrausti naudotis šiomis sklypo dalimis.

Taigi, renkantis sklypą svarbu žvelgti plačiau nei skelbime pateikta kaina. Ji gali slėpti nemažas papildomas investicijas, kurios galutinę sumą išaugins gerokai virš planuoto biudžeto. Todėl objektyvus vertinimas turėtų apimti tiek esamus sklypo privalumus, tiek trūkumus bei būsimų darbų sąnaudas.

tags: #zemes #sklypas #turi #dvigaba #panaudojimo #buda