Žemės Sklypo Naudojimosi Tvarkos Nustatymo Sutartis: Kas Svarbu Žinoti?

Kilus klausimams dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo, svarbu žinoti esminius aspektus, reglamentuojančius šį procesą. Straipsnyje aptariami pagrindiniai principai, teisės aktai ir teismų praktika, susiję su žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymu tarp bendraturčių.

Žemės sklypas / Asociatyvi / R. Tenio nuotr.

Valstybinės Žemės Sklypo Naudojimosi Tvarka

Skaitytojai dažnai klausia, kaip nustatyti valstybinio žemės sklypo, kurį valdo kartu su kitais nuomininkais, naudojimosi tvarką.

Tuo atveju, kai keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti suformuotas vienas valstybinis žemės sklypas, šių statinių ar įrenginių savininkams (bendraturčiams) išnuomojamos žemės sklypo dalys, reikalingos kiekvienam atskiram statiniui ar įrenginiui eksploatuoti.

Išnuomojamas valstybinis žemės sklypas turi būti suformuotas įstatymų nustatyta tvarka. Išnuomojamo valstybinio žemės sklypo dydį, kuris būtinas konkrečiam ant valstybinės žemės stovinčiam statiniui eksploatuoti, nustato, o, jeigu žemės sklypas nuomojamas keliems vieno statinio bendraturčiams - jiems nuomojamas žemės sklypo dalis individualizuoja, atitinkama valstybės institucija, kuri atstovauja valstybei sudarant valstybinės žemės nuomos sutartis.

Lietuvos aukščiausiasis teismas yra atkreipęs dėmesį, kad valstybinės žemės sklypų nuomą reglamentuojantys teisės aktai nesuteikia teisės valstybinės žemės sklypų nuomininkams patiems tarpusavio susitarimu nustatyti, kaip ir kokiomis dalimis jie naudosis valstybinės žemės sklypu. Tokiu atveju pagal analogiją negali būti taikoma ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.75 straipsnio norma, suteikianti bendrosios dalinės nuosavybės teisės subjektams galimybę susitarti dėl daikto naudojimosi tvarkos, nes toks aiškinimas neatitiktų viešosios nuosavybės teisės įgyvendinimo principų.

Dėl to kasacinis teismas išaiškino, kad valstybinės žemės nuomininkai, kai jiems yra išnuomotas vienas bendras sklypas tam tikromis dalimis, neturi teisės tarpusavio susitarimu nustatyti naudojimosi jiems nuomojamu valstybinės žemės sklypu tvarkos, o jiems nesusitarus, tokia valstybinės žemės sklypo naudojimosi tvarka negali būti nustatoma ieškinio teisenos tvarka.

Esant valstybinės žemės nuomininkų ginčui dėl jiems asmeniniam naudojimui priskirtinos valstybinės žemės sklypo dalies, jie turėtų administracine tvarka kreiptis į valstybinę žemę nuomojančią instituciją dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties keitimo, tikslinimo.

Bendrosios Nuosavybės Teisės Įgyvendinimas

Kartu su bendraturčiu valdant nekilnojamąjį turtą (namą ir (ar) žemės sklypą), bet įvairiais klausimais tarp jūsų nuolat kyla kivirčai, svarbu žinoti, kad CK 4.81 str. 1 d. numato galimybę nustatyti naudojimosi tvarką. Jei bendraturčiams pavyksta susitarti dėl naudojimosi tvarkos nustatymo, pasirašoma notariškai patvirtinta sutartis ir įregistruojama viešame registre (CK 4.81 str. 2 d.). Tokiu atveju naudojimosi tvarka tampa privaloma ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį turto bendrosios nuosavybės teisėmis.

Naudojimosi tvarkos nustatymo procesas yra labai svarbus aspektas tinkamo nuosavybės teisės įgyvendinimo požiūriu, nes naudojimosi teise, t. y. teise pritaikius daikto naudingąsias savybes gauti jo duodamą naudą, pasireiškia nuosavybės socialinis ir ekonominis vertingumas.

Pagrindiniai Kriterijai Nustatant Naudojimosi Tvarką

1. Teisėtumo kriterijus. Šalys negali nustatyti tokios naudojimosi bendru daiktu tvarkos, kuri yra neteisėta, nesuderinama su teisės aktuose nustatytais reikalavimais.
2. Adekvatumo dalims bendrosios nuosavybės teisėje kriterijus. Pagal CK 4.81 str. 1 d. naudojimosi tvarka turi būti nustatyta atsižvelgiant į bendraturčio turimą dalį bendrosios nuosavybės teisėje.
3. Socialinės taikos ir proporcingumo kriterijus. Civilinių teisinių santykių subjektai (ginčo šalys), įgyvendindami savo teises bei atlikdami pareigas, privalo veikti pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus (CK 1.5 str. 1 d.).
4. Naudojimosi daiktu racionalumo (patogumo) ir efektyvumo kriterijus. Teismo praktika rodo, kad naudojimosi bendru turtu tvarkos nustatymo bylose ekonominiams argumentams teikiamas reikšmingas dėmesys, t. y. stengiamasi užtikrinti kiek įmanoma efektyvesnį ir racionalesnį daikto naudojimą.
5. Faktinių nuosavybės teisinių santykių stabilumo kriterijus. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimą, bendrosios dalinės nuosavybės objekto naudojimo principus labiausiai atitinka tokie pakeitimai, daromi bendraturčių iniciatyva, kuriais kuo mažiau būtų keičiami turto įsigijimo metu šalių valią atitikę susitarimai dėl naudojimo tvarkos.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pažymėjo, kad, paskyrus šalims naudotis nevienodo vertingumo patalpas, taip pat esant būtinybei kuriai nors iš šalių skirti didesnę dalį, nei jos turima dalis bendrosios nuosavybės teisėje, bendraturčių iniciatyva spręstinas atlyginimo (kompensacijos) už naudojimąsi svetimu turtu klausimas.

Naudojimosi Tvarkos Nustatymo Eiga

Nors naudoti bendrąja daline nuosavybės teise priklausantį daiktą asmuo dažniausiai gali ir nenustatęs naudojimo tvarkos, norint kiek įmanomą apriboti galimai kilsiančių konfliktinių situacijų tarp bendraturčių skaičių ir išvengti naudojimo metu kylančių pretenzijų, verta iš anksto pagalvoti apie daikto naudojimosi tvarkos nustatymą. Kaip jau minėta anksčiau, dalių bendrosios nuosavybės teisėje nustatymas galimas tiek bendraturčių sutarimu, tiek, tokio sutarimo nepasiekus, - teismine tvarka.

Naudojimosi žemės sklypu tvarka nustatoma pagal naudojimosi bendru žemės sklypu tvarkos projektą, parengtą žemės santykius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka. Bendraturčiai turi teisę susitarimą dėl naudojimosi tvarkos patvirtinti notariškai ir įregistruoti viešame registre (CK 4.81 straipsnio 2 dalis). Tokiu atveju naudojimosi tvarka tampa privaloma ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį turto bendrosios nuosavybės teisėmis.

Galimos Problemos Be Aiškios Naudojimosi Tvarkos

• Konfliktai dėl turto naudojimo.
• Neefektyvus ir neteisingas daikto valdymas.
• Teisiniai iššūkiais, susijusiais su prieigos ar išlaikymo klausimais.

Bendraturčių teisių ir pareigų įgyvendinimą aprašo Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.

Pagal galiojančius Lietuvos įstatymus, efektyvus ir teisingas naudojimosi bendra nuosavybe tvarkos nustatymas yra svarbus ne tik tarpusavio santykių skaidrumui, bet ir visų bendraturčių teisių užtikrinimui.

Nors bendrąja daline nuosavybe valdomą turtą galima naudoti ir nenustatant konkretaus naudojimosi būdo, iš anksto apibrėžta naudojimosi tvarka padeda išvengti konfliktų tarp bendraturčių ir užtikrinti sklandų turto valdymą. Nors naudojimosi tvarkos planas, kuriuo išreiškiama bendraturčių valia, nėra reglamentuotas dokumentas, jis turi būti parengtas tokiu būdu, kad jame nurodytų duomenų pakaktų notariniam sandoriui sudaryti ar atitinkamam teismo sprendimui priimti.

Jei bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 str. 2 d.).

Pavyzdinė Žemės Sklypo Naudojimosi Tvarkos Sutartis

Ši sutartis yra pavyzdinė ir gali būti koreguojama atsižvelgiant į konkrečią situaciją ir šalių susitarimus.

I. Naudojimosi Tvarkos Nustatymas

1. Savininkai susitaria ir nustato tokią žemės sklypo (Daikto) naudojimosi tvarką:
   1. Savininkui1 nuolatiniam naudojimuisi atitenka žemės sklypo dalis plane (Priedas Nr. 1) pažymėta indeksu "A"- ____ kv. m. ploto;
   2. Savininkui2 nuolatiniam naudojimuisi atitenka žemės sklypo dalis plane (Priedas Nr. 1) pažymėta indeksu "B"- ____ kv. m. ploto;
   3. Savininkui1 ir Savininkui2 nuolatiniam bendram naudojimuisi atitenka žemės sklypo dalis plane (Priedas Nr. 1) pažymėta indeksu "C"- ___ kv. m. ploto.

II. Kitos Sąlygos

1. Savininkai besąlygiškai ir neterminuotai atsisako savo pirmumo teisės pirkti Žemės sklypo dalį ar dalis ir sutinka, kad bet kuris Savininkas savo nuožiūra nustatytomis sąlygomis perleistų ir (ar) suvaržytų jam priklausančią Žemės sklypo dalį ar dalis tretiesiems asmenims.
2. Savininkai ateityje neketina pasinaudoti pirmumo teise įsigyti Žemės sklypo dalį ar dalis. Tuo atveju, jeigu kuris nors iš Savininkų pageidaus pasinaudoti pirmumo teise pirkti Žemės sklypo dalį (dalis) ateityje, tas Savininkas įsipareigoja nedelsiant informuoti visus Savininkus raštu apie savo ketinimus.
3. Kiekvienas Savininkas turi teisę savo nuožiūra parduoti, išnuomoti, neatlygintinai suteikti naudotis ar kitaip perleisti tretiesiems asmenims, įkeisti ar kitaip suvaržyti jam nuosavybės teise priklausančią Žemės sklypo dalį ar dalis, be atskiro Savininkų sutikimo.
4. Bet kuris iš Savininkų turi teisę jam priklausančioje Žemės sklypo dalyje vykdyti statybos darbus vadovaujantis Lietuvos Respublikos įstatymais ir kitais teisės aktais. Šalys pareiškia, kad nesudarys kliūčių bei duos reikalingus sutikimus bei įgaliojimus statybos darbams kiekvienam iš Savininkų priklausančioje Žemės sklypo dalyje.
5. Kiekvienas iš Savininkų, parduodamas ar kitaip perleisdamas jam nuosavybės teise priklausančią Žemės sklypo dalį, įsipareigoja perleisti ir projektinę dokumentaciją, įskaitant statybos leidimą, iki kol bus pastatyti ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoti pagal šiuos dokumentus suprojektuoti statiniai.
6. Perduodant ar kitaip perleidžiant teises į Žemės sklypą ar bet kurią jo dalį tretiesiems asmenims, Savininkai privalo supažindinti juos šioje Sutartyje numatytomis Šalių teisėmis ir pareigomis, patvirtinimais ir sutikimais bei atsisakymais, ir įsipareigoja neperleisti jokių teisių į Daiktą ar bet kurią jo dalį tokiems asmenims, kurie nesutiktų perimti Savininkų Sutartyje numatytų teisių ir pareigų, patvirtinimų ir sutikimų bei atsisakymų, o taip pat atsakomybės už Sutarties pažeidimą ir įsipareigoja užtikrinti, kad Sutartyje numatytos Savininkų teisės ir pareigos, patvirtinimai ir sutikimai bei atsisakymai, o taip pat atsakomybė už sutarties pažeidimą, būtų įtraukti į perleidimo sutartį.
7. Savininkams yra išaiškinta, kad atsisakymas įgyvendinti 2.1.-2.2. punktuose nurodytas civilines subjektines teises nepanaikina šių teisių, išskyrus įstatymų nustatytus atvejus.

Žemės Sklypo Planas

Žemės sklypo plane paprastai nurodoma:

• Topografinė nuotrauka, tai detalus 2,5 D vietovės planas rengiamas masteliu 1:500, kartais sutrumpinai vadinamas toponuotrauka.
• Žemės sklypo kadastriniai matavimai - tikslieji žemės matavimai liaudyje ne visai tiksliai vadinami geodeziniais matavimais.
• Geodeziniai matavimai iš esmės yra visi tikslieji matavimai kuriuose naudojami ypatingai tikslūs - geodeziniai prietaisai.
• Kaimo plėtros žemėtvarkos projektas gali būti puiki alternatyva statybai žemės ūkio paskirties sklype, jei to padaryti nėra galimybės pagal savivaldybė bendrąjį planą keičiant paskirtį.
• Geodezinis planas pagal daugumos žmonių užklausas dažniausiai yra žemės kadastrinių matavimų planas.
• Sklypo padalijimas - paslauga, kurios metu sklypas padajijamas į kelis atkirus sklypus arba atidalijima iš bendosios nuosavybės.

Teismų Praktika

Ieškovė prašė teismo nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką. Pirmosios instancijos teismas patvirtino ieškovės ir tam tikrų atsakovų sudarytą dalinę taikos sutartį pagal ieškovės pateiktą žemės sklypo planą. Apeliacinės instancijos teismas atmetė ieškinį ir atsisakė patvirtinti dalinę taikos sutartį.

Byloje nustatyta, kad žemės sklypas yra ieškovės ir atsakovų bendroji dalinė nuosavybė. Ieškovei priklausanti žemės sklypo dalis yra antra pagal dydį po atsakovei Lietuvos Respublikai priklausančios dalies ir sudaro apie 31 procentą viso žemės sklypo ploto. Žemės sklype yra gyvenamosios pagrindinės naudojimo paskirties pastatas - gyvenamasis namas.

Byloje nustatyta aplinkybė, kad ieškovės pateiktame teismui tvirtinti daline taikos sutartimi žemės sklypo plane nėra nustatyta Lietuvos Respublikai, kaip žemės sklypo bendraturtei, paskiriama individualiai naudotis žemės sklypo konkreti tiksliai nustatyta atitinkamo dydžio dalis ir jos išsidėstymas.

Kasacinis teismas pažymėjo, kad tretieji asmenys - patalpų savininkai nėra ginčo žemės sklypo bendraturčiai, jų, kaip valstybinės žemės sklypo dalies naudotojų, teisės išvestinės iš žemės sklypo savininko - valstybės, todėl nustatant žemės sklypo naudojimosi tvarką jų, kaip teisėtų valstybinės žemės naudotojų, sutikimas nėra reikalingas.

Kita vertus, kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad valstybė, dalyvaudama susitarime dėl žemės naudojimo tvarkos nustatymo su kitais žemės bendraturčiais, turi paisyti butų ir kitų statinių savininkų teisių, kurios kilo iš įstatymo - teisės į teritorijų planavimo dokumentuose nustatyto dydžio žemės sklypo, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, nuomą arba teisės įsigyti tokią žemę nuosavybėn be aukciono (Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas, 10 straipsnio 5 dalies 1 punktas).

Nacionalinė žemės tarnyba šioje byloje nesutiko su taikos sutartimi prašoma nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarka, nurodydama, kad ji neatitinka patalpų savininkų ir žemės sklypo naudotojų interesų.

Kasacinis teismas taip pat pažymėjo, kad šios bylos atveju valstybei, kuriai priklauso didžiausia žemės sklypo dalis, individualiai skirtina naudotis dalis žemės sklypo plane iš viso nenustatyta, nors nebuvo kliūčių ieškovei siūlyti teismui žemės sklypo dalies skyrimo naudotis valstybei variantą.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gruodžio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr.

Ši informacija padės jums geriau suprasti žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo procesą ir priimti pagrįstus sprendimus.

tags: #zemes #sklypo #naudojimosi #tvarka #rasytine #sutartis