Nustatant tinkamą žemės sklypo dydį, svarbu žinoti, kur kreiptis ir kokios yra leistinos paklaidos atliekant kadastrinius matavimus. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta žemės sklypų matavimai, kokios institucijos kontroliuoja žemės naudojimąsi ir kokios paklaidos yra leidžiamos.
Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) specialistai tvirtina, jog perkant žemę pagal preliminarius matavimus žemės ploto paklaidos yra neišvengiamos. Tačiau ar tikrai taip yra ir kokios yra leistinos paklaidos?
Lietuvoje 1990 metais, atgavus nepriklausomybę, buvo atkurta privati nuosavybė. Tačiau atkūrimas užtruko, nes reikėjo sutvarkyti nekilnojamojo turto dokumentus. Todėl buvo pasitelkti tarpiniai, greitesni ašis reikalų tvarkymo variantai. Žemės sklypų matavimo srityje taip atsirado preliminarūs žemės sklypų matavimai. Siekiant greitumo ir paprastumo, juose sklypų ribos buvo nustatomos tik apytikriai. Vėliau, atliekant žymiai tikslesnius matavimus, gretimų žemės sklypų ribos nesutapdavo. Iki to laiko, kai paaiškėdavo netikslumai, žmonės naudodavosi sklypais pagal nustatytas pirmines žemės sklypų ribas.
Kur Kreiptis Dėl Tinkamo Žemės Sklypo Dydžio Nustatymo?
Žemės naudojimąsi ir ginčus tarp kaimynų kontroliuoja Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT). Jei nesutinkate su riboženklio vieta, turite kreiptis į minėtą tarnybą raštiškai, išdėstydami savo nusiskundimus. Kilus ginčui, sudaroma NŽT komisija, kuri priima sprendimą. Jei gautas atsakymas Jūsų netenkina, sekantis žingsnis - kreiptis į teismą.
Ploto Paklaidos ir Kompensacijos
Ploto paklaida priklauso nuo to, ant kokios kartografinės medžiagos buvo braižytas senasis planas. Jeigu ploto trūkumas patenka į leistinas paklaidas, jokių kompensacijų nesitikėkite. Tačiau, jei paklaida viršijama, galite prašyti kompensuoti pinigais arba gauti žemės trūkumą kažkur netoli, jei yra laisvos žemės.
NŽT specialistai teigia, kad perkant žemę pagal preliminarius matavimus, žemės ploto paklaidos yra neišvengiamos.
Konkretaus Atvejo Analizė
Ūkininkas A. Svaldenis 2006 m. Trakiškio kaime išsipirko 68 arus žemės. Po trejų metų, atlikus kadastrinius matavimus, paaiškėjo, kad žemės yra 1,77 aro mažiau. NTŽ Panevėžio žemėtvarkos skyrius paaiškino, kad pagal įstatymus, leistina paklaida tokiam plotui yra 2,47 aro, todėl žemės trūkumas nebus kompensuojamas.
Z. Marmokienė, Panevėžio žemėtvarkos skyriaus vedėja, teigia: „Kiekvienas pilietis turi žinoti, kad nusipirkus žemės pagal preliminarius matavimus, jos plotas nebūtinai bus toks pat po geodezinių matavimų.“
A. Svaldenio žemės sklypo matavimo darbai buvo atliekami vadovaujantis 2006 m. galiojusiais NT kadastro nuostatais. Pagal juos, atliekant žemės sklypų matavimus, nebuvo reikalavimo atlikti tiksliuosius kadastrinius sklypo matavimus, nustatant žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinates valstybinėje koordinačių sistemoje.
NŽT specialistai pažymi, kad nuo 2012 m. sausio 1 d. įsigaliojęs įstatymas įpareigoja visus žemės matavimus atlikti vien kadastrinius (geodezinius). Todėl galima daryti prielaidą, jog nuo kitų metų perkantieji žemės sklypą iš valstybės jį įsigis tokio ploto, už kokį ir sumokėjo pinigus.
Turime situaciją, kad kaimynė 2012 m. yra atlikusi sklypo geodezinius matavimus o mūsų sklypo geodeziniai matavimai pagal naująją matavimo sistemą atlikti 2022 m., kurio metu paaiškėjo, kad kaimynės tvora yra mūsų sklypo ribose. Sklypai yra miesto teritorijoje.
Būna tokių atvejų ir net einama iki teismo. Reikia remtis senais planais, kur kraštinės nurodytos metrais. Sutikrinus, žinosite kas teisus, kur ta riba.
Geodeziniai Matavimai
Žemės sklypų kadastrinis (geodezinis) matavimas ir planų bei matavimo bylų parengimas - tai tikslus suformuotų žemės sklypų plotų nustatymas, plano ir kitų duomenų, reikalingų įrašyti į kadastro duomenų bazę, parengimas. Geodeziniai matavimai reikalingi parduodant, dovanojant ar išnuomojant privačios žemės sklypus ne žemės ūkio veiklai, taip pat kitais atvejais, jeigu šių matavimų pageidauja žemės savininkas.
Geodezinių Matavimų Kainos
Geodezinių matavimų įkainius nustato šiuos darbus vykdančios įmonės specialistai. Preliminari kaina - nuo 300-500 Lt/ha (iki 1 ha ploto sklypams ir namų valdoms) iki 150 Lt/ha (stambesniems žemės plotams ar ūkiams). Jeigu kartu vykdomas ir žemės sklypo padalijimas, kaina didinama iki 30 proc.
Teisinis Reglamentavimas
Žemės sklypų kadastrinių matavimų atlikimo tvarką reglamentuoja NT kadastro nuostatai, Vyriausybės patvirtinti 2002 04 15 nutarimu Nr. 534, bei NT objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės, patvirtintos žemės ūkio ministro 2002 12 30 įsakymu Nr. 522.
Vadovaujantis Žemės reformos įstatymu, vietovėje paženklintos privačios žemės, miško sklypų ribos vėliau atliekant kadastrinius matavimus nekeičiamos, o už nustatytą žemės, miško sklypo ploto skirtumą, neviršijantį Vyriausybės nustatyto leistino matavimo tikslumo, valstybei arba privačios žemės savininkui nekompensuojama.
Svarbu pažymėti: nuo 2012 m. sausio 1 d. įsigaliojęs įstatymas įpareigoja visus žemės matavimus atlikti vien kadastrinius (geodezinius).
Praktiniai Patarimai
Prieš perkant žemės sklypą, atkreipkite dėmesį į preliminarių ir geodezinių matavimų skirtumus. Pasidomėkite, kokie teisės aktai reglamentuoja žemės matavimus. Jei nesutinkate su matavimų rezultatais, kreipkitės į Nacionalinę žemės tarnybą. Žinokite, kad perkant žemę pagal preliminarius matavimus, ploto paklaidos yra neišvengiamos.
Leistinos Paklaidos
Didžiausia leistina paklaida, išmatavus sklypą, priklauso nuo pradinio plano mastelio ir jo rūšies (abrisas, ant kolūkinių žemėlapių padarytas, ant orto-foto pagrindo). Svarbu atsižvelgti į tai, ant kokios kartografinės medžiagos braižytas senasis planas.
Pagal Nekilnojamojo turto (NT) kadastro nuostatas, žemės sklypo plotas, apskaičiuotas atliekant kadastrinius matavimus tomis pačiomis ribomis, naudojant tikslesnes už ankstesnių matavimų priemones, gali skirtis nuo NT registre įregistruoto žemės sklypo ploto arba teritorijų planavimo dokumente suprojektuoto, bet neregistruoto.
Žemės sklypo ribų nustatymui yra pirmiausia labai svarbu suprasti, ką reiškia ta sąvoka. Šia nemažiau naudinga ir žinoti teisės aktus, bei mokslinę doktriną, kuri yra šia tema. Svarbiausias teisės aktas nagrinėjamam darbui yra LR Civilinis kodeksas, kuris tiksliausiai pasisako šiuo klausimu.
Reikėtų paminėti CK 4.45 str. Jei sklypo ribos nėra aiškios esamuose dokumentuose, ribas nustato teismas, atsižvelgdamas į dokumentus, faktiškai valdomo sklypo ribas bei kitus įrodymus. Šis aktas labai svarbus šiam darbui, jis pasisako pradžioje išsikeltu teisiniu klausimu. Jei sklypo ribos nėra aiškios esamuose dokumentuose, jas nustato teismas, tarp kitų kriterijų atsižvelgdamas dar ir į faktiškai valdomą sklypą. Tokia norma suteikia faktiniam sklypo valdymui daug reikšmės.
Žemės sklypo ribas reglamentuoja ir kiti Lietuvos teisės aktai.
Taip pat sakoma, kad kai tarp dviejų žemės sklypų yra privatizuojamas upelis arba griovys, riba nustatoma jų viduriu. Panašios nuostatos matyti ir kituose LR poįstatyminiuose aktuose. Žemės sklypų formavimo rengiant žemėtvarkos projektus taisyklėse pasakyta, kad žemės sklypo riba prie upelis ir griovis, nepriskirtų valstybiniam vandens fondui, nustatoma upelio ar griovio viduriu.
Štai konkretus pavyzdys, iliustruojantis žemės ploto paklaidos problemą:
Ūkininkas A. Svaldenis 2006 m. Trakiškio kaime išsipirko 68 a po savo ūkiniais pastatais buvusios valstybinės žemės. Po trejų metų, 2009-aisiais, trakiškietis UAB „Graida“ užsakė atlikti savo įsigytos žemės kadastrinius matavimus. Geodezininkai, tomis pačiomis ribomis atlikdami matavimus, nustatė, jog įsigytos žemės yra ne 68 a, o 1,77 a mažiau nei ūkininkas nusipirko, t. y. 66,23 aro. Pasijutęs apgautas A. Svaldenis kreipėsi į NTŽ prie ŽŪM Panevėžio žemėtvarkos skyrių, prašydamas atmatuoti ir jam atiduoti 1,77 a trūkstamos žemės. Tačiau sulaukė neigiamo atsakymo.
Panevėžio žemėtvarkos skyriaus vedėja Zinaida Marmokienė A. Svaldeniui paaiškino, jog pagal Nekilnojamojo turto (NT) kadastro nuostatas, žemės sklypo plotas, apskaičiuotas atliekant kadastrinius matavimus tomis pačiomis ribomis, naudojant tikslesnes už ankstesnių matavimų priemones, gali skirtis nuo NT registre įregistruoto žemės sklypo ploto arba teritorijų planavimo dokumente suprojektuoto, bet neregistruoto. Tačiau tas skirtumas negali būti didesnis už maksimalią leistiną ploto paklaidą. Pagal A. Svaldenio įsigytą žemės plotą, įstatymo leistina paklaida - 2,47 a, o jam pritrūko 1,77 a, taigi mažiau už leistiną normą. Todėl, kaip paaiškino Z. Marmokienė, pagal Žemės reformos įstatymą, A. Svaldeniui žemės trūkumas nebus kompensuojamas.
„Jeigu nesutinkate su Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Panevėžio žemėtvarkos skyriaus atsakymu, turite teisę jį skųsti Viešojo įstatymo nustatyta tvarka“, - informuojamas A. Svaldenis.
Ūkininkas supranta, kad pradėjęs ieškoti teisybės teisme savo tiesos neįrodysiąs, juolab kad geodezininkai galiojančių įstatymų nepažeidė. Tačiau A. Svaldeniui atrodo, kad jo žemės trūkumas yra gana didelis, palyginti su nedideliu įsigytu plotu. Be to, jis mano, kad įstatymai įteisino žemės grobimą.
„Kiekvienas pilietis turi žinoti, kad nusipirkus žemės pagal preliminarius matavimus jos plotas nebūtinai bus toks pat po geodezinių matavimų“, - „Ūkininko patarėjui“ sakė Z. Marmokienė.
Pasak Panevėžio žemėtvarkos skyriaus vedėjos, ankstesni žemės sklypų matavimai buvo netikslūs, nes matuota juostomis, dvimetriais, dažnai nekalibruotais metrologų. Tad perkant žemės sklypą pagal seną planinę medžiagą jos plotas gali skirtis po tikslių geodezinių matavimų. Po 1994 m. geodezininkų darbo įrankiai gerokai patobulėjo.
Kaip galėjo nutikti, jog A. Svaldeniui iš valstybės perkant žemę 2006 m., kai geodezininkai jau turėjo tikslius matavimo prietaisus, vis tiek sklypas buvo atmatuotas netiksliai? To paklausėme NŽT specialistų. Iš jų atstovės spaudai Aušros Pociūtės sulaukėme atsakymo.
A. Svaldenio žemės sklypo matavimo darbai, kaip rašoma atsakyme, buvo atliekami vadovaujantis 2006-aisiais galiojusiais NT kadastro nuostatais. Pagal juos atliekant žemės sklypų matavimus, reikalavimo atlikti tiksliuosius kadastrinius sklypo matavimus, nustatant žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinates valstybinėje koordinačių sistemoje, nebuvo.
„Konkrečiu A. Svaldeniui priklausančio žemės sklypo pirkimo iš valstybės atveju, vadovaujantis Panevėžio r. Miežiškių seniūnijos Trakiškio kadastro vietovės žemės reformos žemėtvarkos projekto papildymu, 2006 m. buvo atlikti žemės sklypo kadastriniai matavimai, nustatant žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinates grafiškai (atliekant preliminarius matavimus), o ne valstybinėje koordinačių sistemoje, ir parengtas žemės sklypo planas. Preliminariais matavimais nustatytas žemės sklypo plotas - 0,68 ha. 2009 m. UAB „Graida“ atliko A. Svaldeniui priklausančio žemės sklypo tiksliuosius kadastrinius matavimus tomis pačiomis ribomis ir nustatė, kad žemės sklypo plotas yra 0,6623 ha. Gautas žemės sklypo ploto skirtumas (0,0247 ha) neviršija Vyriausybės nustatytos leistinos (ribinės) paklaidos, nurodytos NT kadastro nuostatuose. Leistina ribinė paklaida nustatoma pagal žemės sklypo plotą, matavimų metu naudotą kartografinę medžiagą ir plano mastelį“, - rašoma NTŽ atsakyme.
Pasak NŽT specialistų, žemės sklypų kadastrinių matavimų atlikimo tvarką reglamentuoja NT kadastro nuostatai, Vyriausybės patvirtinti 2002 04 15 nutarimu Nr. 534, bei NT objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės, patvirtintos žemės ūkio ministro 2002 12 30 įsakymu Nr. 522. Vadovaujantis Žemės reformos įstatymu, vietovėje paženklintos privačios žemės, miško sklypų ribos vėliau atliekant kadastrinius matavimus nekeičiamos, o už nustatytą žemės, miško sklypo ploto skirtumą, neviršijantį Vyriausybės nustatyto leistino matavimo tikslumo, valstybei arba privačios žemės savininkui nekompensuojama.
Pasak Z. Marmokienės, nuo 2012 m. sausio 1-osios įsigaliosiantis įstatymas įpareigos visus žemės matavimus atlikti vien kadastrinius (geodezinius). Todėl galima daryti prielaidą, jog nuo kitų metų perkantieji žemės sklypą iš valstybės jį įsigis tokio ploto, už kokį ir sumokėjo pinigus.
Apibendrinant, galima teigti, kad perkant žemę pagal preliminarius matavimus, žemės ploto paklaidos yra neišvengiamos, tačiau nuo 2012 m. sausio 1 d. įsigaliojęs įstatymas įpareigoja visus žemės matavimus atlikti vien kadastrinius (geodezinius), todėl tikėtina, kad perkantieji žemės sklypą iš valstybės jį įsigis tokio ploto, už kokį ir sumokėjo pinigus.
| Matavimo Tipas | Reglamentuojantis Dokumentas | Paklaidos Galimybė | Kompensacija |
|---|---|---|---|
| Preliminarūs matavimai | Nekilnojamojo turto kadastro nuostatai (iki 2012 m.) | Taip | Gali būti nekompensuojama, jei neviršija leistinos paklaidos |
| Kadastriniai (geodeziniai) matavimai | Nekilnojamojo turto kadastro nuostatai (nuo 2012 m.) | Mažesnė | Priklauso nuo leistinos paklaidos |