Nuo 2014 m. sausio 1 d. įsigaliojus naujoms Lietuvos Respublikos žemės ir Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymų nuostatoms, Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. sausio 2 d. įsakymu Nr. 3D-1/D1-1 yra patvirtintos Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklės.
Žemės sklypai padalijami, atidalijami, sujungiami ar perdalijami, išskyrus atvejus, kai tai draudžia įstatymai ar kiti teisės aktai, ir šio straipsnio 9 ir 13 dalyse nustatytus atvejus, jeigu nepažeidžiamas teisės aktuose ir (ar) teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas leidžiamasis užstatymo intensyvumas ir (ar) tankis (išskyrus atvejus, kai faktinį užstatymo intensyvumą ir (ar) tankį numatoma mažinti planuojant padidinti žemės sklypo plotą), vadovaujantis 2023 06 29 įstatymu Nr.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklės (toliau - Taisyklės) nustato žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų (toliau - Projektas) rengimo, finansavimo, viešinimo, derinimo, tikrinimo ir tvirtinimo tvarką, taip pat atvejus ir tvarką, kai žemės sklypai pertvarkomi nerengiant Projekto.
Projektas yra žemėtvarkos planavimo dokumentas, priskiriamas žemės valdos projektams. Projekto sprendiniai negali prieštarauti kompleksinio ar specialiojo teritorijų planavimo dokumentų sprendiniams, įstatymams ir kitiems teisės aktams, tarp jų teritorijų planavimo normų ir statybos techninių reglamentų reikalavimams, darantiems įtaką Projekto sprendiniams.
Remiantis 2025 12 11 įstatymu Nr., keičiant ar nustatant papildomus žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto sprendinius, nustatomi servitutai, jeigu jie nebuvo nustatyti šio įstatymo 22 straipsnio 2 dalies 8 punkte nurodytais atvejais; ar teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, kai šiame projekte jos nebuvo nustatytos.
Projektai rengiami tais atvejais, kai planuojama Projekto teritorija neįtraukta į rengiamus kitos rūšies žemės valdos projektus (planus), detaliuosius planus, vietovės lygmens bendruosius planus (M 1 : 2000) ir vietovės lygmens specialiojo teritorijų planavimo dokumentus, kuriais nustatomos ar keičiamos esamos žemės sklypų ribos.
Pagal žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą suformuoti žemės sklypai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir įstatymų nustatyti juridiniai faktai Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka registruojami Nekilnojamojo turto registre.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai keičiami, kai projekto iniciatorius (-iai) pageidauja pakeisti projekto sprendinius visoje pagal projektą suplanuotoje teritorijoje. Sprendimą pakeisti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą tvirtina meras, suderinęs su Nacionaline žemės tarnyba.
Du bendrą ribą turintys žemės sklypai gali būti perdalijami nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, kai tai neprieštarauja teritorijų planavimo dokumento sprendiniams. Tvarka ir atvejai, kai žemės sklypai pertvarkomi nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, nustatomi Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse.
Formuojant naujus ar pertvarkant esamus žemės sklypus, pagrindinė žemės naudojimo paskirtis nustatoma ir keičiama vadovaujantis Pagrindinės žemės naudojimo paskirties nustatymo ir keitimo tvarkos aprašu, patvirtintu Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1073.
Žemės sklypai turi būti racionalių ribų ir tinkami naudoti pagal jų pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir žemės sklypo naudojimo būdą (-us).
Žemės sklypai turi būti formuojami ir pertvarkomi taip, kad nepablogėtų šių žemės sklypų sąlygos ir galimybės ūkinei veiklai vystyti bei veiklos sąlygos gretimų žemės sklypų naudotojams.
Formuojant ar pertvarkant žemės sklypus, jų ribos turi būti derinamos su natūraliomis (gamtinėmis) ribomis (upėmis, upeliais, melioracijos grioviais ar kanalais, ežerais, tvenkiniais, griovomis (raguvomis), medžių eilėmis) ir su statinių išdėstymu.
Vandens telkinys (ežeras, tvenkinys) visais atvejais formuojamas kaip atskiras žemės sklypas, išskyrus mažesnius kaip 0,5 ha vandens telkinius, kurie neregistruojami Lietuvos Respublikos upių, ežerų ir tvenkinių kadastre pagal Lietuvos Respublikos upių, ežerų ir tvenkinių kadastro nuostatus, patvirtintus Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2000 m. rugsėjo 19 d. nutarimu Nr. 1114.
Žemės sklypas prie geležinkelio kelių, valstybinės ir vietinės reikšmės kelių, turinčių nustatytas kelio juostas, formuojamas sklypo ribas sutapatinus su kelių juostų ribomis. Prie kitų kelių žemės sklypų ribos planuojamos per 1 m nuo kelio sankasos ar iškasos išorinių kraštų arba per 2-3 m nuo kelio želdinių, arba 1 m nuo pakelės griovio krašto.
Projektą tvirtina savivaldybės administracijos direktorius. Projektą tvirtina meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse nustatyta tvarka.
Projektas rengiamas šiais atvejais:
- kai žemės sklypai padalijami, atidalijami, sujungiami ar perdalijami;
- kai formuojami žemės sklypai esamiems statiniams eksploatuoti pagal nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį;
- kai įsiterpęs valstybinės žemės plotas Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka ir atvejais sujungiamas su besiribojančiu žemės sklypu, jeigu laisvoje valstybinėje žemėje negalima suformuoti racionalaus dydžio ir ribų sklypo;
- kai pagal detaliojo plano, kuriame numatomi tik žemės sklypų formavimo ir (ar) pertvarkymo principai, nustatytus teritorijos naudojimo reglamentus suformuojami nauji žemės sklypai arba pertvarkomos esamų žemės sklypų ribos, vadovaujantis detaliajame plane nustatytais žemės sklypų formavimo ir (ar) pertvarkymo principais ir nustatoma ar keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) naudojimo būdas;
- kai formuojami valstybinės žemės sklypai esamoms susisiekimo komunikacijoms, aikštėms ir kitoms viešosioms erdvėms, kapinėms, paplūdimiams, parkams, skverams ir kitiems želdynams eksploatuoti, kultūros paveldo objektų užimamoms teritorijoms;
- kai formuojami nauji valstybinės žemės sklypai (išskyrus atvejus, kai sklypai formuojami Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo nustatyta tvarka);
- kai keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) naudojimo būdas (-ai), jeigu tai neprieštarauja savivaldybės ar jos dalies bendrajam planui, išskyrus atvejus, nustatytus Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 24 straipsnio 1 dalyje (urbanizuotoje ar urbanizuojamoje teritorijoje, kuriai detalieji planai neparengti, paskirtis ir (ar) naudojimo būdai keičiami pagal patvirtintą savivaldybės bendrąjį planą).
Kai Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 6 dalies 3 punkte numatytu atveju pertvarkomi galiojančiame detaliajame plane, parengtame pagal iki 2014 m. sausio 1 d. galiojusį teritorijų planavimo teisinį reguliavimą, nustatyti žemės sklypai (Nekilnojamojo turto registre įregistruoti arba suplanuoti, bet neįregistruoti žemės sklypai), Projektas laikytinas galiojančio detaliojo plano koregavimu.
Projektų rengimą organizuoja savivaldybės administracijos direktorius (toliau - organizatorius).
Plungės rajono teritorijoje projekto rengimo organizatorius yra savivaldybės administracijos direktorius.
Projektus gali rengti ir įgyvendinti asmenys, nurodyti Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 41 straipsnyje (toliau - Projekto rengėjas). Jeigu Projekto rengimas susijęs su įslaptintos informacijos naudojimu, vadovaujantis Lietuvos Respublikos valstybės ir tarnybos paslapčių įstatymu Projekto rengėjas taip pat privalo turėti leidimą dirbti ar susipažinti su įslaptinta informacija.
Projektų rengimo, viešinimo, derinimo, tikrinimo ir tvirtinimo procedūros, išskyrus atvejus, kai objektas susijęs su įslaptinta informacija, vykdomos automatizuotai per Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinę sistemą (toliau - ŽPDRIS), jei šioje sistemoje numatyta galimybė jas atlikti ir Taisyklėse nenurodyta kitaip. Projekto bylos dokumentų, kurie pagal Taisykles turi būti rengiami, tačiau jie rengiami ne ŽPDRIS, kopijas į ŽPDRIS ne vėliau kaip kitą darbo dieną nuo šių dokumentų parengimo (patvirtinimo) dienos įkelia jų rengėjai, jeigu Taisyklėse nenurodyta kitaip.
Taisyklės privalomos organizatoriui, iniciatoriams, Projektų rengėjams, Projekto rengimo reikalavimus rengiančioms ir teikiančioms institucijoms, Projektų sprendinius derinančioms institucijoms, valstybinę žemėtvarkos planavimo dokumentų priežiūrą atliekančiai institucijai ir Projektus tvirtinančiai institucijai.
Asmens duomenys naudojami ir atliekami kiti tvarkymo veiksmai tik Taisyklėse nurodytu tikslu, taikant tinkamas asmens duomenų apsaugos technines ir organizacines priemones ir griežtai laikantis Europos Parlamento ir Tarybos reglamento (ES) 2016/679 dėl fizinių asmenų apsaugos tvarkant asmens duomenis ir dėl laisvo tokių duomenų judėjimo, kuriuo panaikinama Direktyva 95/46/EB (Bendrasis duomenų apsaugos reglamentas) ir kitų Europos Sąjungos ir Lietuvos Respublikos teisės aktų, reglamentuojančių asmens duomenų apsaugą, nuostatų.
Iniciatoriai prašymą organizuoti Projekto rengimą pateikia savivaldybės administracijos direktoriui raštu, užpildydami Taisyklių 1 priede nurodytą prašymo formą arba elektroninę prašymo formą ŽPDRIS. Visi su žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimu susiję veiksmai atliekami automatizuotai per ŽPDRIS.
Kai prašymas organizuoti Projekto rengimą ir jo priedai pateikiami ne per ŽPDRIS, organizatorius ne vėliau kaip kitą darbo dieną nuo šių dokumentų gavimo įkelia juos į ŽPDRIS ir ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo šių dokumentų gavimo raštu (registruotu laišku arba įteikiant pasirašytinai) informuoja prašymą pateikusį iniciatorių, kad visi su žemėtvarkos planavimu susiję veiksmai bus atliekami automatizuotai per ŽPDRIS, paaiškina apie galimybę sekti elektroninių paslaugų, teikiamų ŽPDRIS priemonėmis, būsenų pasikeitimą, gauti šių elektroninių paslaugų rezultatus.
Organizatorius prašymą organizuoti Projekto rengimą išnagrinėja ne vėliau kaip per 10 darbo dienų (išskyrus Taisyklių 49 punkte nurodytą atvejį) nuo prašymo gavimo dienos ir priima sprendimą pradėti rengti Projektą arba motyvuotai atsisako organizuoti Projekto rengimą ir apie tai ne vėliau kaip per 5 darbo dienas ŽPDRIS priemonėmis informuoja prašymą pateikusį iniciatorių. Tais atvejais, kai Projektą pageidaujama rengti įsiterpusiame valstybinės žemės plote (išskyrus mėgėjų sodų teritorijoje esantį plotą), organizatorius, prieš priimdamas sprendimą pradėti rengti Projektą, atlieka Taisyklių 56 punkte nurodytus veiksmus, o sprendimą pradėti rengti Projektą priima ne vėliau kaip per 5 darbo dienas pasibaigus Taisyklių 47-48 punktuose nurodytuose teisės aktuose nustatytam terminui, per kurį besiribojančių žemės sklypų savininkai ar naudotojai turi informuoti organizatorių apie pageidavimą tapti Projekto iniciatoriais.
Tais atvejais, kai Projekto rengimą inicijuoja savivaldybės administracija, Projektas pradedamas rengti savivaldybės administracijos direktoriui priėmus sprendimą pradėti rengti Projektą.
Kai priimamas sprendimas pradėti rengti Projektą, organizatorius, atsižvelgdamas į Projekto tikslus, per ŽPDRIS parengia Projekto rengimo reikalavimus (Taisyklių 3 priedas) (toliau - reikalavimai).
- kitus Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 7 straipsnyje nurodytus valstybinės žemės patikėtinius, jei Projekto teritorijoje (ar jos dalyje) yra jų patikėjimo teise valdomos valstybinės žemės.
Kai visa Projekto teritorija patenka į pramoninių parkų ar laisvųjų ekonominių zonų teritorijas, Taisyklių 24 punkte nurodyti veiksmai neatliekami.
Reikalavimai per ŽPDRIS turi būti pateikti per 5 darbo dienas nuo prašymo juos pateikti (Taisyklių 2 priedas) gavimo dienos. Reikalavimai turi būti konkretūs, tiesiogiai susieti su Projekto teritorija ir Projekto tikslais, vietovės ypatumais ir ribomis, parengti atsižvelgiant į gretimų žemės sklypų pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir žemės sklypų naudojimo būdus bei trečiųjų asmenų pagrįstų teisių apsaugą, susijusią su Projekto tikslais. Reikalavimuose išvardijamos konkrečios teisės aktų nuostatos, kuriomis vadovaujantis turi būti rengiamas Projektas. Tuo atveju, kai įstatymais bei kitais teisės aktais nėra reglamentuoti reikalavimus pateikiančių institucijų kompetencijai priskirti klausimai, jie gali būti įrašomi į reikalavimus. Reikalavimuose nurodomi Projektą derinantys asmenys ir institucijos.
Jei reikalavimai per Taisyklių 25 punkte nustatytą terminą nebuvo pateikti ir nepateikiamas motyvuotas atsakymas apie reikalavimų nepateikimo priežastis, organizatorius turi teisę pradėti rengti Projektą. Kai pateikiamas teisės aktais pagrįstas atsakymas apie reikalavimų nepateikimo priežastis, Projektas nerengiamas ir apie tai ne vėliau kaip per 5 darbo dienas ŽPDRIS priemonėmis informuojamas prašymą pateikęs iniciatorius.
Organizatorius, kuris pats inicijuoja Projekto rengimą, ar kiti iniciatoriai pagal Projekto tikslus ir reikalavimus (jeigu jie buvo išduoti) sudaro rašytinę Projekto rengimo ir įgyvendinimo sutartį su Projekto rengėju, nurodytu Taisyklių 15 punkte. Į ŽPDRIS įkeliama sutarties kopija ir užpildomi ŽPDRIS nurodyti sutarties metaduomenys.
Kai Projekto rengimą inicijuoja valstybės ar savivaldybės institucija, Projekto rengėjas nustatomas Lietuvos Respublikos viešųjų pirkimų įstatymo nustatyta tvarka. Pirkimą organizuoja ir pirkimo procedūras atlieka valstybės ar savivaldybės institucija, inicijuojanti Projekto rengimą.
Projektui rengti reikalingus duomenis skaitmenine arba spausdintine forma Projekto rengėjas gauna iš organizatoriaus arba iš šių duomenų rengėjų ar platintojų.
Projekto byla rengiama ŽPDRIS, o dokumentų originalai, pateikti ne per ŽPDRIS, pateikiami saugoti Projektą tvirtinančiai institucijai. Kai Projekto rengimas susijęs su įslaptintos informacijos naudojimu, Projekto byla rengiama skaitmenine ir spausdintine formomis, 2 egzemplioriais, jeigu Projekto rengimo ir įgyvendinimo sutartyje nenumatyta kitaip, iš kurių po vieną pateikiama Projekto rengimą inicijavusiam asmeniui ir Projektą tvirtinančiai institucijai. Rengiant Projektą turi būti laikomasi Įslaptintos informacijos administravimo ir išslaptinimo tvarkos aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2018 m. rugpjūčio 13 d. nutarimu Nr.
Štai lentelė, apibendrinanti pagrindinius žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo etapus:
| Etapas | Atsakingas asmuo | Veiksmai |
|---|---|---|
| Prašymo pateikimas | Iniciatorius | Pateikia prašymą savivaldybės administracijos direktoriui |
| Prašymo nagrinėjimas | Organizatorius | Išnagrinėja prašymą ir priima sprendimą dėl projekto rengimo |
| Reikalavimų parengimas | Organizatorius | Parengia projekto rengimo reikalavimus per ŽPDRIS |
| Sutarties sudarymas | Organizatorius/Iniciatorius | Sudaro sutartį su projekto rengėju |
| Duomenų gavimas | Projekto rengėjas | Gauna reikalingus duomenis iš organizatoriaus ar kitų šaltinių |
| Projekto rengimas | Projekto rengėjas | Rengia projekto bylą ŽPDRIS sistemoje |
| Projekto derinimas ir tvirtinimas | Meras/Savivaldybės administracijos direktorius | Derina ir tvirtina projektą |
