Žemės sklypo padalijimas gali atrodyti kaip sudėtingas procesas, tačiau tinkamai pasiruošus, jis gali būti sklandus ir efektyvus. Kai norite dalį savo turto atskirti ir parduoti, dovanoti ar kitaip panaudoti, žemės sklypo padalijimas yra naudingas sprendimas.
Visgi, prieš pradedant, būtina išsiaiškinti konkrečias vietos savivaldybės taisykles ir reikalavimus, nes jie gali skirtis priklausomai nuo regiono.
Žemės paskirties keitimas
Sklypo Padalijimo Būdai
Yra du pagrindiniai sklypo padalijimo būdai:
Padalijimas nekeičiant žemės paskirties ir būdo
Dažniausiai paprastesnis būdas, savivaldybė dažniausiai leidžia vykdyti tokį projektą, nes toks dalijimas dažniausiai neprieštaraus savivaldybės bendrajam planui. Apribojimas bus tik minimalūs sklypų dydžiai po padalijimo ir padalijimo būdas (formavimo ir pertvarkymo projektu arba detaliuoju planu). Šie apribojimai yra nustatomi pagal savivaldybės bendrąjį planą.
Padalijimas keičiant žemės paskirtį ir būdą
Taip pat formavimo ir pertvarkymo projektas gali būti rengiamas ir siekiant pakeisti žemės sklypo paskirtį, tačiau tik tais atvejais, kai sklypas padalijamas į kelis atskirus sklypus. Jei jus domina tik žemės sklypo paskirties pakeitimas ir sklypas nėra dalinamas į daugiau sklypų, tokiu atveju žemės sklypo pertvarkymo projektas nereikalingas, užtenka kreiptis į savivaldybę su prašymu ir jei šioje teritorijoje pagal bendrąjį savivaldybės planą įmanomas paskirties keitimas, jis bus atliktas.
Formavimo ir Pertvarkymo Projekto Rengimas
Sklypo padalijimas formavimo ir pertvarkymo projektu žymiai pigesnis ir greitesnis procesas, bet galimas tik tada, kai tą leidžia savivaldybės bendrasis planas. Tuo tarpu padalijimas bendruoju planu žymiai brangesnis ir ilgesnis procesas, tačiau jei savivaldybės bendrajame plane numatyta, kad dalinti galima tik detaliuoju planu, kitokio pasirinkimo neturėsite. Jei jūsų sklypas buvo anksčiau formuotas ar dalintas detaliuoju planu, tokiu atveju dalijimas bus galimas tik detaliojo plano korekcija (jei tas įmanoma dėl užstatymo tankio ir minimalaus sklypo dydžio). Detaliuosius planus rengia architektai.
Kitas dažnai pasitaikantis atvejis, kada rengimas formavimo ir pertvarkymo projektas yra kai reikia suformuoti sklypą esamiems pastatams (jei pastatų būklė gera, blogiausiu atveju užtenka paprastojo remonto funkcionavimui) eksploatuoti. Formavimo ir pertvarkymo projektai rengiami, kai prie esamo sklypo prijungiama įsiterpusi žemė, turinti aiškiai apibrėžtus parametrus, tokius kaip gatvės, miško plotai, vandens telkiniai ar geležinkeliai. Šiuo atveju prijungiama žemė, kurios negalima suformuoti kaip atskiro sklypo.
Formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo apribojimai
Formavimo ir pertvarkymo projektai, rengiami vadovaujantis savivaldybės ir kitų suinteresuotų institucijų nustatytais reikalavimais, privalo atitikti teritorijoje galiojančius bendruosius, detaliuosius bei specialiuosius planus ir žemėtvarkos projektus.
Žingsniai Sklypo Padalijimui
Norint pradėti sklypo padalijimo procesą, reikia atlikti šiuos veiksmus:
- Leidimo vykdyti sklypo padalijimo projektą gavimas: ŽPDRIS sistemoje pildomas prašymas dėl formavimo pertvarkymo projekto rengimo. Reikės prisijungti el. parašu arba su el.
- Geodezinių matavimų planas: Reikalingi kadastriniai matavimai LKS-94 sistemoje. Sklypo ribos ir plotas turi būti tikslūs.
- Topografinis planas: Urbanizuotoje teritorijoje daugeliu atveju reikės topografinio plano.
- Pasikonsultuokite su specialistais: Prieš pradedant, vertinga pasitarti su projektuotoju ar toks projektas apskritai įmanomas, kokie kiti niuansai gali iškilti.
- Gaukite leidimus: Užpildykite prašymą ŽPDRIS sistemoje ir gaukite leidimą sklypo padalijimui (formavimo ir pertvarkymo projektui). Reikės el. parašo arba el.
- Pasirašykite sutartį su projektuotoju: Jis turėtų tinkamai pakonsultuoti, parinkti ir suderinti sprendinius po padalijimo.
- Registruokite pakeitimus: Atlikę padalijimą, nepamirškite užregistruoti pakeitimų.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į sklypo reljefą, susisiekimo galimybes bei inžinerinių tinklų prieinamumą - tai gali turėti įtakos tiek pačiam padalijimo procesui, tiek būsimiems sklypo naudojimo planams. Prieš pradėdami verta pasidomėti, ar yra apribojimų, susijusių su kultūros paveldu, saugomomis teritorijomis ar kitomis specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis.
Dėl visų šių veiksnių rekomenduojama kreiptis į kvalifikuotus matininkus ir architektus, kurie padės išvengti klaidų bei užtikrins, kad procesas vyktų sklandžiai ir laikantis teisės aktų.
Žemės Sklypo Formavimas Prie Naudojamų Statinių
Jeigu reikia įteisinti žemės sklypą prie nuosavybės teise priklausančių statinių, pirmas žingsnis siekiant šio tikslo - geodeziniai matavimai. Žemės sklypo geodeziniai matavimai - tai tikslus žemės sklypo ploto nustatymas, tikslios žemės sklypo ribos ir jų posūkio taškų koordinatės valstybinėje koordinačių sistemoje, žemės sklypo plano ir kitų duomenų, reikalingų įrašyti į Nekilnojamojo turto kadastro (NTK) duomenų bazę, parengimas. Kadangi kiekvieno sklypo geodeziniai duomenys įrašomi nekilnojamo turto kadastro duomenų bazėje, šie matavimai dar vadinami kadastriniais matavimais.
Pirmas žingsnis norint įteisinti naudojamą žemės sklypą - kadastriniai matavimai. Kitas etapas būtų namų valdos žemės sklypo projekto parengimas ir išpirkimas iš valstybės. Vadovaujantis Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalyje numatytomis aplinkybėmis, valstybinė žemė užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims priklausančiais statiniais, parduodama ne aukciono būdu.
Jei tai nuolatinė gyvenamoji vieta, taikoma 40 proc. nuolaida nuo vietovėje esančios žemės vertės. Valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.
Šie žemės sklypai miestuose negali būti didesni kaip:
- 0,2 hektaro (20 arų) Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje, Alytuje, Marijampolėje, Druskininkuose, Palangoje, Birštone
- 0,3 hektaro (30 arų) - kituose miestuose (išskyrus Neringą).
Jei naudojamas sklypas didesnis, parduodamo plotas gali siekti atitinkamai iki 0,3 ir 0,4 ha.
Sklypo Formavimas ir Paskirties Keitimas Žemės Valdų Projektais
Nuo 2014 m. sausio 1 d. žemės sklypų paskirtis keičiama ir sklypai formuojami žemės valdos projektais, o ne vien detaliaisiais planais kaip būdavo anksčiau. Tai reiškia, kad jų paskirtis gali būti keičiama formuojant, padalijant sklypą ir kitais žemės valdos projektais.
Sklypo savininkas, norėdamas suformuoti ar pertvarkyti sklypą ir pakeisti jo naudojimo paskirtį, turi pateikti prašymą elektroninėje Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) užpildant atitinkamą formą. Galima su prašymu kreiptis į Nacionalinės žemės tarnybos padalinį (kai žemės sklypas yra kaimo gyvenamojoje vietovėje), arba savivaldybės administracijos direktorių (kai sklypas yra miesto ar miestelio teritorijoje).
Bet kuriame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas (pavyzdžiui, sujungiant du sklypus suformuoti sklypą komercinio pastato statybai), sklypo kadastrinis numeris ir pateikiamas planas ar planai.
Pateikus prašymą gaunamas atsakymas, ar toje vietovėje ir tam sklypui leidžiama rengti žemėtvarkos projektą, jei prašymas pateiktas elektroniniu būdu, sistemoje galima stebėti jo eigą - kada derinamas su institucijomis, rengiamos sąlygos ir kt. Gavus sprendimą rengti žemės sklypo formavimo/pertvarkymo sąlygas, išduodamos projekto sąlygos ir šiame etape jau būtina specialistų pagalba.
Jei reikia, jie pirmiausia jie padaro topografinę arba geodezinę nuotrauką, jei matavimai seni, iš naujo atlieka geodezinius matavimus ir, laikydamiesi nurodytų sąlygų, parengia projektą, suderina su užsakovu, paviešina jį, gauna institucijų patvirtinimą, atlieka kadastrinius matavimus, paženklina sklypą vietovėje ir tik tuomet jį galima registruoti VĮ „Registrų centras".
Jeigu vienas sklypas dalijamas į kelis, galima sklypą dalinti rengiant sklypo detalųjį planą. Tuomet žemės sklypo savininkas ar naudotojas teikia prašymą savivaldybės administracijos direktoriui. Prašymo nagrinėjimo ir projektavimo sąlygų išdavimo etapai panašūs, nauja yra tai, kad viešinimo etape žemės sklypo savininkas ar naudotojas prie teritorijos į turi pastatyti stendą, kuriame pateikia informaciją apie detaliojo plano rengimo pradžią ir planavimo tikslus, nurodydamas planuojamo žemės sklypo naudojimo būdą ir pobūdį bei informaciją apie numatomą statyti pastatą.
Ūkininko Sodybos Sklypo Projektas
Tai, kas buitine kalba yra namo statymas žemės ūkio paskirties žemėje, biurokratine kalba yra kaimo plėtros žemėtvarkos projektas. Paprastai šnekant, jis reikalingas, jei norite pasistatyti namą jums nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties sklype, bet biurokratine kalba toks pastatas bus vadinamas ūkininko sodyba, o pastato ir žemės savininkas - ūkininku, nors gerai žinome, kad taip dažniausiai nėra.
Ūkininkas gali statyti vieną ūkininko sodybą nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties ne mažesniame kaip 0,5 hektaro žemės sklype, išskyrus teritorijas po 1995 m. birželio 1 d. priskirtas miestams.
Pagrindinių veiksmų eiga tokia pat, kaip ir rengiant žemės sklypo formavimo/pertvarkymo projektą:
- Pateikiamas prašymas Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam padaliniui arba užpildoma prašymo formą ŽPDRIS elektroninėje sistemoje.
- Nacionalinės žemės tarnybos vadovas ar teritorinio padalinio vadovas ne vėliau kaip per 20 darbo dienų nuo prašymo gavimo dienos priima sprendimą dėl kaimo plėtros žemėtvarkos projekto rengimo ir planavimo tikslų arba pateikia motyvuotą atsisakymą jį priimti.
- Žemės sklypo savininkas arba jo įgaliotas planavimo organizatorius apie priimtą sprendimą dėl kaimo plėtros žemėtvarkos projekto rengimo pradžios ir planavimo tikslų bei patvirtintą planavimo darbų programą paskelbia seniūnijos, kurioje yra planuojama teritorija, skelbimų lentoje ir Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje.
- Gavęs planavimo sąlygas, žemės sklypo savininkas ar jo įgaliotas planavimo organizatorius su projekto rengėju - jais gali būti tik atestuoti specialistai, sudaro rašytinę sutartį kaimo plėtros žemėtvarkos projektui parengti ir toliau jau jau dirba specialistai. Jie ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo šios sutarties sudarymo užpildo ŽPDRIS nurodytus sutarties duomenis.
- Projekto organizatorius parengia projektą ir derina su žemės sklypo savininku.
- Projekto rengėjas arba žemės sklypo savininkas, kitas planavimo organizatorius užtikrina projekto viešinimą.
- Projektas derinamas savivaldybės Teritorijų planavimo komisijoje.
- Pateikiamas registruoti Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų registre.
- Įsigaliojus projektui, ūkininkas gali kreiptis į vietos savivaldybę dėl leidimo statyti ūkininko sodybą išdavimo.
