Lietuvoje dešimtys tūkstančių hektarų žemės yra nuomojama. Žemės savininkai, tikėdamiesi kainų augimo, neskuba parduoti turimos žemės ūkio paskirties žemės, o ūkininkai, spaudžiami didelės konkurencijos rinkoje, džiaugiasi galimybe žemės ūkio paskirties žemę išsinuomoti. Tačiau žemės nuomos klausimai kelia ginčų abiem sutarties šalims.
Ūkininkai į dirvonuojančią žemę investuoja nemažai lėšų, kol ši tampa tinkama dirbti, o žemės savininkai, stebėdami aplinkui kylančias kainas, kelia žemės nuomos kainą.
Žemės ūkio paskirties žemės naudojimas Lietuvoje
Žemės nuomos sutartis
Pagal žemės nuomos sutarties sampratą, viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudoti pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas - mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.
Tokios sutarties forma turėtų būti rašytinė. Be to, sutartyje turėtų būti pateikta Civilinio kodekso 6.550 straipsnyje nurodyta informacija (žemės nuomos terminas, servitutai, žemės naudojimosi sąlygos, atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus, esamų įrenginių naudojimosi sąlygos ir pan.).
Visų pirma, žemės nuomos sutartis privalo būti įregistruota viešajame registre. Kitu atveju ji negali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis. Tinkamai įregistruota žemės nuomos sutartis galioja ir keičiantis žemės savininkui. Žemės savininkas (ar jo įpėdinis) neturi teisės be pagrindo nutraukti žemės nuomos sutarties vien dėl to, kad jis yra naujasis žemės savininkas.
Kaip minėta, ūkininkas gali kelerius metus dirbti žemę nuostolingai vien tam, kad ją tinkamai parengtų žemės ūkiui, todėl ūkininkui (žemės nuomotojui) suteikiami palengvinimai leidžia ginti savo teises.
Nuomininko ir savininko pareigos
Nemažai ypatumų susiję su nuomininko ir savininko (nuomotojo) pareigomis. Antai nuomojant žemę nuomininko išlaidos žemės ūkio paskirties žemei pagerinti nėra atlyginamos. Taigi, jei šalys nesusitaria kitaip, į žemę daug lėšų investavęs ūkininkas neturės teisės į kompensaciją.
Kita vertus, įstatymuose numatyta nemažai pareigų ir žemės savininkui. Jis privalo savo lėšomis remontuoti jam priklausančius melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Jeigu nuomotojas šios pareigos nevykdo ir žemės sklypo negalima naudoti pagal paskirtį, nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį arba pats sutvarkyti šiuos įrenginius ir teismo tvarka išieškoti savo patirtas išlaidas (sutartis lieka nenutraukta).
Nepaisant minėtų žemės nuomos saugiklių, žemės savininkai ir ūkininkai dažnai neranda bendros kalbos. Antai savininkas teigia, kad sutarties sąlygos yra iš principo nesąžiningos ir neatitinka šių dienų realijų (pavyzdžiui, nuomos kaina yra 15 Lt/ha), o ūkininkas jaučiasi šantažuojamas, kai kiekvienais metais didinama nuomos kaina keliolika procentų (savininkas nesutinka sudaryti ilgo termino sutarties).
Jei sutartis ir buvo pažeista pagal Civiliniame kodekse nurodytas sąlygas, teismai ne visada pripažins ją negaliojančia. Nagrinėjant teismų praktiką, galima pastebėti, kad teismai, aiškindami įstatymus, gana palankiai interpretuoja ūkininkams (nuomininkams) suteikiamas teises ir neleidžia nutraukti sutarčių vadovaujantis vien formaliai įstatymuose numatytais pažeidimais.
Teismų praktika
Pavyzdžiui, Aukščiausiasis Teismas nagrinėjo situaciją, kai nekilnojamasis turtas nebuvo naudojamas pagal paskirtį, vadinasi, vadovaujantis Civiliniu kodeksu, buvo sąlyga nutraukti nuomos sutartį.
Žemės nuomos rašytinės sutarties formos nesilaikymas atima iš šalių teisę, kai kyla ginčas dėl sandorio sudarymo ar jo įvykdymo fakto, remtis liudytojų parodymais. Nuomotojui sudarius rašytinę sutartį su kitu asmeniu, toks asmuo turi teisę naudoti žemę savo reikmėms, o anksčiau žodinę sutartį sudaręs ūkininkas tokias teises praranda ir turi įrodinėti, kad apskritai sutartis žodžiu buvo sudaryta.
Tačiau gyvenime pasitaiko atvejų, kai savininkas (nuomotojas) daug metų leidžia ūkininkui dirbti žemę pagal žodinį susitarimą, o vėliau įkalbėtas sudaro rašytinę sutartį su kitu nuomininku. Aukščiausiasis Teismas, nagrinėdamas ginčus tarp žodinę ir rašytinę sutartis sudariusių nuomininkų vertino, kam tokiu atveju priklauso po rašytinės nuomos sutarties sudarymo atsiradęs derlius - naujajam ar senajam nuomininkui?
Teismas darė išvadą, kad ta aplinkybė, jog šalys buvo sudariusios žodinę žemės naudojimo sutartį, neatleidžia nuomotojo nuo atsakomybės.
Pajamų mokestis
Neseniai dienos šviesą išvydo Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) planai perkelti ūkininkams pareigą išskaičiuoti ir sumokėti valstybei mokestį nuo pajamų, kurias iš ūkininkų gauna žemės savininkai. Šiuo metu prievolė sumokėti pajamų mokestį nuo pajamų, gaunamų už ūkininkams (fiziniams asmenims) išnuomotą žemę, tenka patiems žemės savininkams.
Šie pasiūlymai gana kritiškai įvertinti abiejų pusių: ūkininkai mano, kad būtų nesąžininga jiems perkelti pareigą sumokėti mokesčius už nuomotoją, nuomotojai mano, kad ūkininkai neturi teisės kištis į nuomotojo finansus ir jis pats turėtų nuspręsti, kada sumokėti gyventojų pajamų mokestį.
Siūlomos naujovės bus ūkiams papildoma našta. Dažnas ūkininkas nuomojasi žemes iš keliolikos ar keliasdešimties savininkų, be to, mokėdamas už nuomą, kiekvienas nuomininkas savo išlaidas įrašo į išlaidų sąrašus. Šie duomenys yra prieinami VMI. Taigi dėl informacijos gavimo apie ūkininkų išlaidas VMI problemų neturėtų kilti (vadovaujantis teisės aktais, valstybės institucijoms prašoma informacija turi būti atskleidžiama).
Girdint ūkininkų nuogąstavimus, kad gali tekti mokėti mokesčius atgaline data į praeitį (kai žemė nuomojama ilgą laiką, o savininkas niekada pajamų mokesčio valstybei nėra mokėjęs), pažymėtina, kad įstatymai negali galioti atgal. Todėl ūkininkams neturėtų būti užkrauta atsakomybė sumokėti už nuomotoją pajamų mokestį atgaline data atgręžtine tvarka. Tinkamai sureguliavus įstatymus, turėtų būti nustatytas terminas, nuo kurio ūkininkams galiotų minėtoji nauja prievolė.
Panaudos sutartis
Pasitaiko atvejų, kai žemės savininkai pageidauja išnuomoti žemę be atlygio, tačiau žemės nuomos sutartis numato, kad žemės nuoma turi būti atlygintina. Tokiu atveju savininkai dažnai renkasi panaudos - naudojimosi daiktu neatlygintinai - sutarties formą. Šios sutarties forma taip pat turi būti rašytinė.
Ji dažnai reikalinga tada, kai žemės paruošimas reikalauja nemažai investicijų, o žemės nuomos sutartis, kurioje įrašyta simbolinė kaina, gali sukelti nereikalingų įtarimų. Sudarant panaudos sutartį ypač svarbu pasitikėjimas tarp sutarties šalių, kadangi panaudos sutarčiai netaikomos gana griežtos žemės nuomos nutraukimo sąlygos.
Pavyzdžiui, vadovaujantis Civilinio kodekso 6.641 straipsniu, panaudos davėjas turi teisę reikalauti nutraukti daikto neatlygintino naudojimo sutartį, jeigu dėl nenumatytų ir nepaprastų aplinkybių tas daiktas tampa skubiai ir neišvengiamai reikalingas pačiam panaudos davėjui. Be to, sudarant panaudos sutartį, panaudos davėjui naudinga aptarti visus perduodamo daikto trūkumus, kadangi panaudos davėjas neatsako už perduoto daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sutarties sudarymo metu, taip pat už trūkumus, kurie panaudos gavėjui buvo žinomi iki sutarties sudarymo.
Sutarčių laisvės principas
Besikeičiant ekonominei situacijai, savininką ar ūkininką nuo nuostolių gali apsaugoti reikiamos formos ir tinkamai parengta nuomos ar panaudos sutartis. Praktika rodo, kad žemės savininkai pradeda nuomos sutartyse naudoti vartotojų kainų indeksą, kuriam pasikeitus, keičia nuomos kainą į didesnę ar mažesnę. Ši sąlyga leidžia jaustis saugiau, kai besikeičiančios rinkos sąlygomis norėtųsi gauti didesnę nuomos kainą.
Sutarčių teisėje galiojantis sutarties laisvės principas leidžia nuomą sudarančioms šalims laisvai susitarti dėl visų nuomojamo objekto naudojimo aspektų, išskyrus atvejus, kai tai prieštarauja imperatyvioms teisės normoms. Labai svarbu, kad ir ūkininkai, ir žemės savininkai atidžiau svarsto sutarčių sąlygas, nepažiūri į jas atmestinai.
Istorinės Lietuvos ar Lietuvos Valdžios Klaidos.
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas
Šiaip pirmumo išsami tvarka yra nurodyta Žemės ūkio paskirties įsigijimo įstatyme.
Pirmumo teisę (išskyrus atvejus, kai pirmumo teise pasinaudoja žemės sklypo bendraturčiai Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka) įsigyti privačios žemės ūkio paskirties žemės, kurią pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus planuojama panaudoti visuomenės poreikiams, taip pat žemės ūkio paskirties žemės, reikalingos valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamiems valstybei nuosavybės teise priklausančių melioracijos statinių ir (ar) sistemų rekonstravimo ir projektavimo darbams atlikti ir apleistų žemės plotų mažinimo priemonėms įgyvendinti, už kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis turi valstybė.
Kaina, kurią valstybė gali mokėti už perkamus privačios žemės ūkio paskirties žemės sklypus, negali viršyti šių žemės sklypų vidutinės rinkos vertės, apskaičiuotos atliekant vertinimą visuotiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, arba rinkos vertės, apskaičiuotos valstybės vardu veikiančios institucijos ar įmonės užsakymu, taikant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimo būdą, jeigu pastaroji vertė yra didesnė.
Nacionalinė žemės tarnyba ar valstybės įmonė Žemės ūkio duomenų centras žemės ūkio paskirties žemę, reikalingą valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamiems valstybei nuosavybės teise priklausančių melioracijos statinių ir (ar) sistemų rekonstravimo ir projektavimo darbams atlikti ir apleistų žemės plotų mažinimo priemonėms įgyvendinti, vadovaudamasi Žemės įstatymu, gali nuomoti (Civilinio kodekso 6.559 straipsnyje nustatyta tvarka perimti nuomotojo teises ir pareigas, jeigu nuomos sutartis įregistruota viešajame registre) be aukciono asmeniui (-ims), teisėtai ją naudojusiam (-iems) iki žemės ūkio paskirties žemės perėjimo valstybės nuosavybėn.
Pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą
Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai. Pranešime apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą žemės savininkas privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (-us), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas. Žemės sklypo savininkui draudžiama nustatyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo sąlygą, numatančią, kad šio straipsnio 1 ar 2 dalyje nurodytas pirmumo teisę turintis asmuo gali pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą kartu su kitais parduodamais žemės sklypais, išskyrus atvejus, kai visi parduodami žemės sklypai tarpusavyje ribojasi.
Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavėjo pranešimas pateikiamas notarui, šis ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo jo gavimo dienos šį pranešimą perduoda Nacionalinei žemės tarnybai. Kai parduodama bendrosios nuosavybės teise valdoma žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis, pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalį Nacionalinei žemės tarnybai teikiamas, jeigu Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teise pirkti žemės sklypą nepasinaudoja žemės sklypo bendraturtis.
Nacionalinės žemės tarnybos veiksmai
Nacionalinė žemės tarnyba apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos praneša per Nacionalinę elektroninių siuntų pristatymo, naudojant pašto tinklą, informacinę sistemą (toliau - E. pristatymo sistema), kitomis elektroninių ryšių priemonėmis (kai asmens elektroninio pristatymo dėžutė yra neaktyvi ir elektroninė siunta jam siunčiama per E. pristatymo sistemą, pašto paslaugos teikėjas šią siuntą įteikia kaip pašto siuntą, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos pašto įstatymu) parduodamo žemės sklypo naudotojui (-ams), asmenims, kurių nuosavybės teise turimi žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, savivaldybės pagal žemės buvimo vietą administracijos direktoriui ar kitai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotai institucijai, jeigu parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus planuojama panaudoti visuomenės poreikiams.
Nacionalinė žemės tarnyba informaciją apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada šio straipsnio 1 dalyje nurodyti asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos taip pat paskelbia savo interneto svetainėje. Šie asmenys savo sutikimą (sprendimą, kai žemė įsigyjama valstybės nuosavybėn) pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą ar atsisakymą jį pirkti turi pateikti Nacionalinei žemės tarnybai ne vėliau kaip per 15 darbo dienų nuo pranešimo gavimo arba pranešimo paskelbimo Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje dienos.
Pažymos išdavimas
Nacionalinė žemės tarnyba, gavusi rašytinį sutikimą, sprendimą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą jį pirkti, pabaigos dienos patikrinusi asmenų gautus sutikimus pasinaudoti pirmumo teise ir nustačiusi jų atitiktį šio straipsnio 1 dalies 2 ir 3 punktuose nustatytiems reikalavimams, išduoda pažymą žemės sklypo pardavėjui, kad šis žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas šiame straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui.
Kai pirkti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli asmenys, Nacionalinė žemės tarnyba raštu informuoja asmenis, pageidavusius įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kad šis žemės sklypas bus parduodamas asmenims pagal šiame įstatyme nustatytą eilę.
Kai pirmumo teisę turintys asmenys atsisako pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, Nacionalinė žemės tarnyba ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą jį pirkti, pabaigos dienos išduoda pažymą, kad siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti pagal šio straipsnio nuostatas, ir žemės sklypo savininkas šį žemės sklypą gali perleisti kitiems asmenims.
Šio straipsnio 5 ir 6 dalyse nurodytos pažymos galioja vienus metus nuo jų išdavimo dienos, bet ne ilgiau, iki pasikeičia duomenys, pagal kuriuos išduotos šios pažymos, kai šie pasikeitimai gali turėti įtakos pagal šio straipsnio 1 dalį nustatant asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti privačios žemės ūkio paskirties žemės.
Iki 2025 01 31 pradėtos įsiterpusio privataus žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo procedūros užbaigiamos pagal iki 2025 01 31 galiojusias Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo nuostatas.
Žemės nuomos sutarties pavyzdys
Žemės nuomos sutartis sudaroma raštu. Kai žemė išnuomojama užsienio fiziniams ir juridiniams asmenims, jeigu jie pageidauja, sutartis gali būti surašoma dviem kalbomis: lietuvių ir viena iš užsienio kalbų.
Žemės reformos metu valstybinės žemės valdytojas nuomoja žemę ne ilgesniam kaip 3 metų laikotarpiui.
Žemės nuomos sutartyje turi būti nurodoma:
- užmokestis už žemės nuomą.
Nuomininkas išsinuomotame žemės sklype negali atlikti veiksmų, kuriais būtų sunaikintas ar užteršiamas derlingasis dirvožemio sluoksnis, privalo savo lėšomis atlikti nuomotojui priklausančių melioracijos įrenginių, kelių, tiltų, kitų inžinerinių įrenginių smulkius priežiūros darbus Melioracijos įstatymo nustatyta tvarka, saugoti apsauginius, kitus želdinius, taip pat užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus, jeigu nuomos sutartyje nenumatyta kitaip.
Mirus žemės savininkui arba perėjus žemės nuosavybės teisei kitam savininkui, taip pat pasikeitus valstybinės žemės nuomotojui, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui arba valstybinės žemės nuomotojui.
Žemės nuomos sutartis prieš terminą gali būti nutraukta pasikeitus valstybinės žemės nuomotojui, privačios žemės nuomininkui, jeigu reikalavimai nutraukti nuomos sutartį prieš terminą susiję su Žemės reformos ir Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymų nuostatomis.
Valstybinės žemės nuoma
Valstybinė žemė, išskyrus atvejus, nustatytus šio straipsnio 2 dalyje, Vyriausybės nustatyta tvarka išnuomojama aukcione asmeniui, kurio pasiūlytas nuomos mokestis yra didžiausias.
Žemės įsigijimas iš valstybės
Norime įsigyti iš valstybės nuomojamą žemę, kurioje stovi namas, sklypas ir namas dabar padalintas į 2 dalis pagal naudojimo tvarkos planą. Bendrasavininkas savo dalį išsipirkęs, dabar norime ir mes (žemė po namu išpirkta). NŽT liepia nutraukti nuomos sutartį ir tik tada teikti prašymą žemės išsipirkimui. Tai kas šiuo atveju bus su žeme, kol bus nutraukta nuomos sutartis ir ar kiti asmenys neturės galimybės tos žemės nupirkti? Ir jeigu perrašytume dalį namo, ar tas asmuo kartu įgytų valstybines žemes naudojimo teise su teise išsipirkti?
Geriau dabar namo kitam asmeniui neperrašyti, nes žemės nuomos sutartis buvo Jūsų vardu. Mano patarimas - rašykite Prašymą žemei įsigyti, gausite raštu atsakymą ir darykite taip kaip bus rašte išdėstyta.
tags: #zemes #ukio #paskirties #zemes #nuomos #bendrasavininkas