Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) yra svarbi daugiabučių namų valdymo forma, leidžianti gyventojams patiems spręsti dėl savo namo priežiūros, remonto ir kitų svarbių klausimų. Šiame straipsnyje aptarsime bendrijos steigimo procesą, narių teises ir pareigas, susirinkimų organizavimą ir kitus svarbius aspektus, remiantis dažniausiai užduodamais klausimais.
Bendrijos steigimas ir nariai
Bendrijos narių sąrašas
Organizuojant bendrijos narių susirinkimą, būtina turėti registruotojo bendrijos pirmininko parašu susirinkimo dieną patvirtintą bendrijos narių sąrašą, kurį reikia pridėti prie susirinkimo protokolo. Sudaryti, laiku atnaujinti ir tvarkyti bendrijos narių sąrašą yra svarbu, kad būtų galima nustatyti kvorumą ir apskaičiuoti balsavusiųjų "už" dalį.
Kai bendrijos pirmininkas nevykdo reikalavimo sušaukti bendrijos narių susirinkimą ir nepateikia bendrijos narių sąrašo, galima arba gauti visų 100 proc. savininkų rašytinį patvirtinimą parašu, kad jis yra bendrijos narys arba nėra bendrijos narys ir taip sudaryti sąrašą, arba remtis kitais dokumentais.
Narių skaičiaus didėjimas organizuojant susirinkimą
Organizuojant visuotinį susirinkimą, bendrijos narių skaičius gali didėti. Svarbu turėti aiškų narių sąrašą kiekviename etape, kad nekiltų problemų teikiant dokumentus Registrų centrui. Bendrijos narys, organizuojantis būsimą visuotinį bendrijos narių susirinkimą, kai jį šaukia ne mažiau kaip 1 /4 bendrijos narių, turi teisę priimti butų savininkų prašymus įstoti į bendriją ir tvarkyti bendrijos narių sąrašą, jei pirmininko ir valdybos įgaliojimai yra nutrūkę.
Balsavimo teisė
Bendrijos narių visuotiniame susirinkime (arba bendrijos nariams balsuojant raštu) vienas bendrijos narys turi vieną balsą, nesvarbu, kiek į bendriją įtrauktų butų ar patalpų, ar pastatų jis valdo nuosavybės teise. Jeigu butą ar patalpą valdo keli savininkai, jie turi susitarti, kuris iš jų atstovaus balsuojant.
Jeigu bendrijos įstatuose nenustatyta, kad balsavimo teisės perleidimo sutartis gali būti perleista, pavyzdžiui, tik kitam bendrijos nariui, tuomet sūnui ar marčiai užtenka pateikti laisvos rašytinės formos balsavimo teisės perleidimo sutartį.
Susirinkimų organizavimas
Susirinkimo šaukimas
Visuotinis bendrijos narių susirinkimą šaukia ne mažiau kaip 1 /4 bendrijos narių. Bendrijos narių parašų rinkimo metu (dėl teisės sušaukti visuotinį susirinkimą) bendrijos narių sąraše buvo 47 nariai. Jeigu susirinkimą šaukia bendrijos nariai, pirmiausiai jie turi įteikti reikalavimą bendrijos pirmininkui.
Bendrijos valdyba taip pat gali sušaukti susirinkimą, net jei vienas narys (bendrijos pirmininkas) tam ir nepritartų, tik svarbu, kad būtų įgyvendintos Bendrijų įstatymo nuostatos.
Apie bendrijos narių visuotinį susirinkimą pranešama viešu skelbimu ir papildomai pasirašytinai. Jeigu įstatuose įrašyta, kad tokiais atvejais pranešimą reikia įteikti į rankas, reiškia, visiems (100 proc.) bendrijos nariams ir reikia įteikti į rankas. Dažniausiai įstatuose būna įrašyta keletas variantų: arba registruotu laišku, arba į rankas, arba į pašto dėžutes.
Dokumentą, kuriuo reikalaujama surengti susirinkimą, reikėtų aiškiai pavadinti: REIKALAVIMAS. Taip, dokumentą turėtų pasirašyti visi susirinkimo reikalaujantys bendrijos nariai.
Susirinkimo teisėtumas ir kvorumas
Organizuojant bendrijos narių susirinkimą būtina turėti registruotojo bendrijos pirmininko parašu susirinkimo dieną patvirtintą bendrijos narių sąrašą. Susirinkimo (balsavimo raštu) dieną būtina žinoti bendrijos narius, kad būtų galima žinoti kvorumą ir apskaičiuoti balsavusiųjų "už" dalį (skaičių).
Jeigu visuotinis ataskaitinis bendrijos narių susirinkimas neįvyko dėl kvorumo trūkumo, pakartotiniame susirinkime kvorumo nereikia. Visuotinis susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių.
Jeigu kalbama apie atvejį, kai yra privalomas informavimas raštu, pavyzdžiui, kai darbotvarkėje numatyta rinkti pirmininką ar valdybos narius arba keisti įstatus. Jeigu įstatuose įrašyta, kad tokiais atvejais pranešimą reikia įteikti į rankas, reiškia, visiems (100 proc.) bendrijos nariams ir reikia įteikti į rankas.
Dalyvavimas susirinkime
Susirinkimo pirmininkas turėtų paklausti, kokiu pagrindu ir kokiu tikslu dalyvauja ne bendrijos narys ir ne savininkas. Bendrijos narių susirinkimas gali balsuoti už tai, kad būtų leista tam asmeniu dalyvauti arba gali balsuoti taip, kad jis turi pasišalinti. Priklausomai nuo situacijos, į tokio asmens klausimus, jeigu jam būtų leista dalyvauti, galima būtų atsakyti arba ne.
Darbotvarkė
Ne, darbotvarkės dalyje "Kiti klausimai" neturėtų būti slepiami svarbūs klausimai. Tai galėtų būti kažkokie papildomi nenumatyti klausimai, bet nelabai reikšmingi.
Skelbiant bendrijos narių susirinkimo darbotvarkę siūlomus sprendimus galima nurodyti, galima ir nenurodyti, nebent jūsų bendrijos įstatuose tuo klausimu kas nors įsakmiai įrašyta.
Sprendimų atšaukimas
Aukščiausias organas bendrijoje - bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Jis gali priimti įvairius sprendimus, taip pat ir atšaukiančius, žinoma, vadovaujantis protingumo, sąžiningumo, žalos nedarymo, teisėtumo principais.
Balsų skaičiavimas
Logiškai mąstant susilaikę asmenys neturi būti priskiriami nei prie už, nei prie prieš. Jeigu kalbate apie garažų bendrijos narių pakartotinį susirinkimą, tai pagal Bendrijų įstatymo nuostatas Visuotinio susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių.
DNSB steigimo metu priimtose ir užregistruotuose įstatuose buvo nuostata, kad kiek patalpų su unikaliais numeriais turi savininkas, tiek balsų jis turi balsavimo metu. Ar šia nuostata galima remtis skaičiuojant balsus?
Bendrijos pirmininkas
Pirmininko rinkimai ir kadencija
Mano kaip DNSB pirmininko, taip pat ir valdybos narių kadencija baigėsi, o dėl COVID-19 pravesti bendrijos narių visuotinį susirinkimą nėra galimybės. Ar galima nuotoliniu ar kitokiu budu organizuoti naujo pirmininko ir valdybos narių, taip pat laiptinių įgaliotinių, revizoriaus, ginčų komisijos rinkimus? Kaip tai organizuoti? Ar įregistruos VĮ Registrų centras?
Bendrijoje pirmininko ir valdybos narių kadencija pasibaigusi prieš kelis mėnesius, revizoriaus kadencija taip pat pasibaigusi.
Bendrijos pirmininką renka, taip pat ir bendrijos įstatus tvirtina ne visi savininkai, o tik bendrijos nariai. Prie bendrijos narių susirinkimo (balsavimo raštu) protokolo reikia pridėti bendrijos narių sąrašą, kurį savo parašu patvirtina tą dieną įregistruotasis bendrijos pirmininkas.
Pirmininko atsakomybė ir pareigos
Kadangi bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos organizavimą, taip pat ir už bendrijos narių sąrašo tvarkymą, o bendrija įgyvendina visų savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūrą, jis, pavyzdžiui, netgi privalo ne rečiau kaip kartą per metus patikrinti, ar nepasikeitė savininkai, ar nepasikeitė jų butų (patalpų) plotai, pagal kuriuos proporcingai skaičiuojami mokesčiai (įnašai)...
Bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, įgyvendindamas bendrijos tikslus, jis atsako už bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą ir kitus dalykus. Bendrijos pirmininkas, kaip bendrijos veiklą organizuojantis asmuo, yra tarpininkas tarp savininkų ir paslaugas teikiančių asmenų.
Bendrijos pirmininkas turi rūpintis bendrojo naudojimo objektais ir turi prie jų prieiti ir turi suteikti priegą darbuotojams, kai to reikia.
Už tinkamą bendrijos veiklos organizavimą ir veiklą atsakingas bendrijos pirmininkas. Jeigu bendrijos pirmininkas nereaguoja į savininkų keliamas problemas, dėl to, kad jis nevykdo teisės aktais jam priskirtų pareigų, skundą galima parašyti savivaldybei.
Bendrijos pirmininkas bendrijos nariams ir visiems savininkams už praėjusius metus atsiskaito per tris pirmuosius naujų metų mėnesius, pateikdamas revizoriaus (revizijos komisijos) atliktą revizijos ataskaitą, bendrijos veiklos ir metinę ataskaitą ir metines finansines ataskaitas.
Konfliktinės situacijos su pirmininku
Jeigu manote, kad bendrijos pirmininkas pažeidžia jūsų teises ir teisės aktus, siūlytume pirmiausiai kreiptis į jį raštu - paprašyti jo paaiškinimo ir jums aktualios informacijos, pareikalauti nesielgti netinkamai. Taip pat galite į tai atkreipti bendrijos valdybos narių dėmesį, jeigu manote, kad reikia - ir bendrijos revizoriaus.
Bendrijos pirmininką, už tai, kad nevykdo savo pareigų, galima apskųsti savivaldybei (įteikti laisvos formos rašytinį skundą).
Pirmiausia, žinoma, reikėtų paprašyti bendrijos pirmininko paaiškinimo, galbūt nėra taip, kaip jūs įsivaizduojate. Paaiškinimo galima paprašyti ir valdybos narių (jeigu bendrijoje yra renkama valdyba).
Bendrijos pirmininkas bet kuriuo atveju turi pateikti atsakymus į raštu pateiktus klausimus. Jeigu klausimas kartojasi, galima nurodyti, kad į jį buvo atsakyta. Jeigu asmuo skubiai nori kažkokios informacijos, jis turėtų aiškiai nurodyti teisėtą tikslą, kam jam tos informacijos reikia, kur ją naudos (duomenų apsauga).
Mes manome, kad ir perrinkus esamą bendrijos pirmininką, jis turi kreiptis į VĮ Registrų centrą, kad būtų įregistruotas ir gautų JAR išplėstinį išrašą. Kol bendrijos pirmininkas neįregistruotas Registrų centre, jo teisės yra ribotos (de fakto). Tik įregistravus bendrijos pirmininką JAR jis tampa išrinktas ne tik de fakto, bet ir de jure.
Pirmininko veiksmų teisėtumas
Bendrijos valdymo organai (bendrijos pirmininkas, valdybos nariai) privalo būti įregistruoti Juridinių asmenų registre, kol tai nepadaryta, jie yra išrinkti de fakto, bet nėra valdymo nariai de jure.
Bendrijos narių visuotinis susirinkimas nustato bendrijos pirmininko atlyginimą ir įgalioja asmenį pasirašyti (pakeisti) su juo darbo sutartį. Metinę bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą (biudžetą) taip pat tvirtina bendrijos narių visuotinis susirinkimas, todėl siūlome jums rūpimus klausimus aptarti susirinkime.
Kiti svarbūs klausimai
Bendro naudojimo objektų priežiūra
Bendrija privalo vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, toks yra bendrijos veiklos pagrindinis tikslas. Bendrijų įstatyme nurodyta, kad pastato bendrojo naudojimo objektai pirmiausiai yra bendrosios pastato konstrukcijos - pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo.
Jeigu bendrija yra išsinuomojusi arba įsigijusi sklypą prie (aplink) namą, ji turi jį prižiūrėti. Priežiūrą, kaip ir visą kitą bendrijos veiklą, organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba) - vadovaujantis patvirtintu biudžetu samdomi takų šlavėjai, žolės pjovėjai, želdinių genėtojai ir pan. Pastato apžiūrų metu (bendrija privalo organizuoti technines apžiūras) specialistai įprastai nurodo, jeigu medžiai ar krūmai auga per arti pastato, teikia dėl to rekomendacijas.
Dokumentų perdavimas keičiantis pirmininkams
Dokumentai perduodami pasirašant perdavimo - priėmimo aktą. Akte turi būti parašyta, kada, kas, kam, kokiu pagrindu ir ką perduoda. Aktą rašykite laisvos formos, juk kiekvienu atveju detalės bus skirtingos. Ne visada įmanoma detaliai išvardinti visus dokumentus, būna ir apibendrintų aprašymų, būna, kad dokumentai perduodami skaitmeninėse laikmenose, galima įrašyti atskirai, jeigu ko svarbaus neperduoda (kad nėra konkretaus dokumento, pavyzdžiui, bendrojo naudojimo patalpų schemos).
Asmens duomenų apsauga
Kai kurių asmens duomenų bendrijos pirmininkui tikrai reikia teisėtu pagrindu ir teisėtu tikslu jo pareigoms vykdyti. Pavydžiui, Bendrijų įstatyme yra nurodyta, kad bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos narių sąrašo sudarymą ir tvarkymą, kuriame turi būti nurodyti bendrijos narių ar jų atstovų kontaktiniai duomenys.
Reikėtų turėti omenyje, kad bendrijos valdymo organai yra išrinkti atstovauti visiems bendrijos nariams ir netgi visiems savininkams ir kad visos bendrijos vardu užsakomos paslaugos yra apmokamos proporcingai visų savininkų, taigi, jie yra suinteresuoti, kad bendrija būtų valdoma tinkamai, ginant jų interesus. Be to, Bendrijų įstatyme yra nurodyta, kad bendrijos valdymo organai privalo užtikrinti galimybę susipažinti su bendrijos veiklos dokumentais.
| Klausimas | Atsakymas |
|---|---|
| Kaip sušaukti susirinkimą, jei pirmininkas to nedaro? | Ne mažiau kaip 1/4 bendrijos narių turi įteikti pirmininkui raštišką reikalavimą surengti susirinkimą per mėnesį. Jei to nepadaro, 1/5 bendrijos narių gali patys organizuoti susirinkimą. |
| Ar pirmininkas atsakingas už namo priežiūrą renovacijos metu? | Taip, bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, įgyvendindamas bendrijos tikslus, jis atsako už bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą. |
| Ką daryti, jei pirmininkas nepateikia informacijos apie bendrijos veiklą? | Konkrečiai ir aiškiai suformuluotus klausimus reikėtų raštu pateikti bendrijos pirmininkui ir jis privalo į juos atsakyti. |
Šiame straipsnyje aptarėme pagrindinius daugiabučių namų savininkų bendrijų steigimo ir veiklos aspektus. Tikimės, kad ši informacija padės jums geriau suprasti bendrijos veikimo principus ir užtikrinti efektyvų jūsų namo valdymą.