Buto pirkimas ar pardavimas yra reikšmingas žingsnis, kuriam reikia kruopštaus pasiruošimo. Šis procesas prasideda nuo preliminarios buto pirkimo pardavimo sutarties sudarymo, o kulminaciją pasiekia notaro patvirtintu sandoriu. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime preliminarios sutarties svarbą, jos sudarymo ypatumus bei notaro vaidmenį užtikrinant sklandų ir teisėtą sandorį.
Preliminari Sutartis: Pirmas Žingsnis Link Sandorio
Prieš pasirašant pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, sudaroma preliminari NT pirkimo-pardavimo sutartis. Šią sutartį sudaro pirkėjas ir pardavėjas, nurodydami pagrindinę informaciją apie sandorį. Būtent preliminarioji sutartis yra tarsi susitarimo ir sandorio tarp šalių įtvirtinimas.
Kas Yra Preliminari Sutartis?
Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas 6.165 straipsnyje apibrėžia, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį.
Paprasčiau tariant, pasirašius preliminarią sutartį, vėliau reikės sudaryti ir pagrindinę dažnai dar vadinamą notarinę sutartį (nes ją tvirtina notaras).
Preliminarioji sutartis taip pat, gali būti tvirtinama notaro, tačiau dažniausiai praktikoje notaro tvirtinimo atsisakoma, norint sutaupyti.
Kodėl Reikalinga Preliminari Sutartis?
Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Esminiai Preliminarios Sutarties Aspektai
Sudarant preliminarią sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į tam tikrus esminius aspektus, kurie užtikrins sklandų sandorio įvykdymą.
Pagrindiniai Punktai, Kuriuos Reikia Apgalvoti Prieš Pasirašant Preliminarią Sutartį
- Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
- Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
- Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
- Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
- Terminai: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.).
Ką Reikia Apgalvoti Pirkėjui Prieš Pasirašant Preliminarią Sutartį?
- Įsipareigojama nupirkti turtą už sutarta kainą. Pirkėjas turi būti tikras, kad ši sąlyga bus įgyvendinta. Jei abejojate savo finansine padėtimi, pirma išsiaiškinkite finansus. Tik po to pasirašykite preliminarią sutartį.
- Pasiskaičiuokite, ar tilpsite į terminus. Jei reikalingi turto vertinimai, garantiniai raštai įvertinkite kiek visa tai truks, kad nesibaigtų preliminarios sutarties galiojimas.
- Įsitikinkite, kad sutartį pasirašote su savininku arba jo įgaliotu atstovu. Patikrinkite asmens ir turto nuosavybės dokumentus.
Ką Reikia Apgalvoti Pardavėjui Prieš Pasirašant Preliminarią Sutartį?
- Ar visi parduodamo turto dokumentai yra tvarkingi ir turite jų originalus.
- Ar tilpsite į terminus, reikiamiems dokumentas surinkti? (Jei esate vedę, turite nepilnamečių vaikų ir kiti atvejai, reikia gauti pažymas ar leidimus, kurie gali užtrukti).
Svarbu Žinoti
- Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią.
- Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo.
- Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.
- Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.
Burnos vėžys – svarbu žinoti, į ką atkreipti dėmesį
Notaro Vaidmuo Buto Pirkimo Pardavimo Sandoryje
Po to, kai pasirašoma preliminari sutartis ir sutvarkomi visi formalumai, galima kreiptis pas notarą. Šie teisininkai yra valstybės įgalioti tarnautojai, kurie galutinai patvirtina pirkimo pardavimo sutartį. Tad buto pardavimo sutartis pas notarą yra įgalinama ir tampa galiojančia. Apeiti notaro paslaugų neįmanoma, todėl reikėtų kuo geriau pasiruošti šiam etapui, kad procesas praeitų sklandžiai.
Dokumentai, Reikalingi Notarui
Sandorio metu, žymiai daugiau dokumentų turi pateikti pardavėjas, o ne pirkėjas. Pirkėjas daugiausiai dokumentų pateikia kredito įstaigai (jeigu perka su paskola - išsimokėtinai). Pirkėjui, sudarant sutartį pas notarą, paprastai užtenka asmens dokumento ir kredito įstaigos išduotų dokumentų, pagal poreikį.
Šie NT pirkimo-pardavimo dokumentai yra būtiniausi, kuomet sudaromas sandoris. Notaras surenka duomenis ir prieš tvirtindamas sandorį patikrina duomenis įvairiuose registruose. Taip užtikrinamas sandorio skaidrumas ir duomenų tikslumas.
Notaro Paslaugų Kaina
Buto pirkimo pardavimo sutarties pas notarą kaina priklauso nuo pačio sandorio dydžio. Yra ir tam tikrų fiksuotų mokesčių, tačiau nemaža dalis - kintami. Sumoje, už notaro paslaugas reikia mokėti maždaug 0,5-0,7% nuo sandorio vertės. Šį mokestį dažniausiai padengia abi šalys po lygiai arba pagal susitarimą.
Kada Kreiptis Į Notarą?
Pas notarą paprastai ateinama jau sudarius preliminarią sutartį. Parengti preliminarią sutartį nėra lengva. Jeigu nežinote teisinių ir biurokratinių niuansų, tai gali užtrukti ilgai arba pavirsti į be galo sudėtingą procesą.
UNTU Pagalba Ruošiantis Sandoriui
Ruošiant dokumentus ir pažymas notarui, reikalingas maksimalus tikslumas ir aukščiausia kompetencija. Šių dokumentų tvarkymas gali būti patikėtas tik kompetentingiems profesionalams ir ekspertams.
Jeigu kreipsitės į UNTU - nereikės gaišti brangaus laiko ir galėsite sandorį realizuoti daug greičiau nei viską darydami savomis jėgomis. Pakonsultuosime, atsakysime į klausimus bei paruošime visus dokumentus, kurie reikalingi sėkmingam pirkimo pardavimo sandoriui.
UNTU gali padėti visais, su NT pirkimo-pardavimo sutartimi susijusiais klausimais. Mes pasirūpinsime, kad būtų parengta tiksli preliminarioji NT pirkimo-pardavimo sutartis, padėsime suruošti visus svarbiausius dokumentus notarinės sutarties sudarymui ir prižiūrėsime proceso eigą, kad viskas vyktų kuo sklandžiau.
Dažniausiai Užduodami Klausimai Apie Nekilnojamojo Turto Sandorius
- Kas yra preliminari sutartis? Tai dokumentas, kuris nustato esmines NT sandorio sąlygas ir įpareigoja abi šalis užbaigti sandorį.
- Kodėl ji svarbi? Užtikrina šalių įsipareigojimus ir apsaugo nuo nesusipratimų bei netikėtumų.
- Kokias sąlygas būtina įtraukti? Pardavimo kaina, terminas, atsiskaitymo būdas, baudos už nevykdymą, turto aprašymas.
- Kokie yra dažniausi pavojai? Netikslūs duomenys, praleisti terminai, neaiškūs atsiskaitymo už turtą būdai.
- Kada ją reikėtų sudaryti? Sutartis turi būti sudaroma prieš atliekant bet kokius finansinius įsipareigojimus ar paliekant avansą.
Nekilnojamojo Turto Sandorio Informacija, Pateiktina Notarui
Nekilnojamojo turto (nepriklausomai nuo jo rūšies) perleidimo atveju, notarui pateiktina ši informacija:
- Turto duomenys: (unikalus Nr. ar registro įrašo Nr., jei perleidžiamas butas - užtenka adreso). Jei dėl ketinamos sudaryti sutarties sudarymo yra sudaryta preliminari sutartis, pateiktinas ją įtvirtinantis elektroninis dokumentas ar kokybiška skenuota / fotografuota jo kopija.
- Informacija apie perleidėją:
- jei tai fizinis asmuo, aktualu, ar jis yra santuokoje, ar sudaryta vedybų sutartis, ir ar perleidėjas buvo santuokoje perleidžiamo turto įsigijimo metu;
- jei perleidžiamas turtas, kuriame teoriškai galima gyventi, aktualu, ar perleidėjas turi nepilnamečių vaikų ir kur jie gyvena bei kur yra jų deklaruota gyvenamoji vieta;
- jei tai juridinis asmuo, reikalingi jo įstatai, nuostatai ar kitas esminis veiklos dokumentas ar bent jau jo kodas.
- Informacija apie įgijėją:
- jei tai fizinis asmuo, aktualu, ar jis yra santuokoje, ar sudaryta vedybų sutartis, ar į turto įsigijimą investuojamos bendros sutuoktinių lėšos, ar asmeniniai vieno iš jų pinigai;
- jei tai juridinis asmuo, reikalingi jo įstatai, nuostatai ar kitas esminis veiklos dokumentas.
- Informacija apie dabartinį turto naudotoją: tai yra apie tai, kas ir kokiu pagrindu naudojasi turtu šiuo metu; taip pat - informacija apie dėl turto sudarytas sutartis, jo atžvilgiu prisiimtus įsipareigojimus.
Sandorio Sąlygos
- Kaina: Pirkimo-pardavimo sutarties projektui parengti, būtina informacija apie bendrą pardavimo kainą ir, jei sutartimi perleidžiami keli daiktai, atskirų turtinių vienetų kaina (nebent šalys nuspręstų, kad atskirų turtinių vienetų kaina neišskiriama; tokiu atveju pateikiama tik bendra turto kaina).
- Atsiskaitymo tvarka: Mums taip pat reikia žinoti, ar buvo sudaryta preliminari sutartis, ar buvo mokamas avansas, koks jo dydis, kaip jis sumokėtas, o taip pat - kada bus atliekamas banko pavedimas likusiai kainos daliai (iki sutarties pasirašymo, jos sudarymo metu ar per tam tikrą terminą nuo sutarties pasirašymo; jei kaina ar jos dalis bus mokama po sutarties pasirašymo, mums reikalingi banko sąskaitos, į kurią pardavėjas pageidauja ją gauti, numeris ir kita informacija (kino vardu ji atidaryta, kokiame banke ji yra, jei tai užsienio bankas - banko pavadinimas ir SWIFT kodas.
- Turto perdavimo pirkėjui naudotis momentas: Mums aktualu žinoti, kada pardavėjas perduos pirkėjui raktus ir priemones, užtikrinančias patekimą į daiktą (raktus, pultelius).
- Kas moka notaro atlyginimą už sutarties patvirtinimą, kompensuoja išlaidas, susijusias su veiksmo atlikimu.
- Kokie daiktai turi likti daikte jo perdavimo pirkėjui naudotis momentu.
- Kitos sąlygos, kurias sutartyje pageidauja matyti šalys.