Ar Reikia Deklaruoti Buto Pirkimą Mokesčių Inspekcijai?

Konsultuodami savo klientus, nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakoreguoja ateities planus. Yra trys pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu, kuriuos gali tekti sumokėti gyventojams.

Šiame straipsnyje aptarsime, kada ir kokius mokesčius reikia mokėti parduodant nekilnojamąjį turtą, įskaitant paveldėtą turtą, bei kaip galima optimizuoti mokesčių mokėjimą.

Nekilnojamąjį turtą (NT) pardavę gyventojai pajamų mokestį turi mokėti tada, kai NT parduoda brangiau nei įsigijo ir neišlaikė jo nuosavybėje 10 metų. Mokestis skaičiuojamas nuo skirtumo tarp pardavimo ir pirkimo kainos. NT pardavimo pajamos apmokestinamos 15 arba 20 proc.

Jeigu nekilnojamojo turto pardavimo pajamos, kartu su kitomis, nesusijusiomis su darbo santykiais, pajamomis, neviršija 120 VDU (136 344 eurų), tai jos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu, o 120 VDU viršijanti minėtų pajamų dalis apmokestinama 20 proc.

Atkreipiamas dėmesys, kad pardavus nekilnojamąjį turtą, kurio pardavimo pajamos neapmokestinamos, deklaruoti nekilnojamojo turto pardavimo pajamų neprivaloma.

Kada Pajamų Mokestis Netaikomas?

Yra keletas išimčių, kada pajamų mokestis pardavus butą nėra taikomas:

• 10 metų terminas: Jei nuo nekilnojamo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Jokių papildomų sąlygų, tampa visiškai nesvarbu, kiek mokėjote tuomet ir už kiek parduodate šiandien. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį, kada tiksliai įsigijote savo turtą. Nuo 2026 m. sausio mėn. 1 d. šis terminas trumpinamas iki 5 metų.
• 2 metus deklaruota gyvenamoji vieta: Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės.
• Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau, nei du metai: Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus (nesvarbu, tai metai, mėnuo ar savaitė), Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą. Nedetalizuojama ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą.

Pavyzdžiui, Jūs nusipirkote butą už 80.000 Eur, po kurio laiko pardavėte jį už 90.000 Eur, skirtumas sudaro 10.000 Eur.

Kada pajamų mokestis taikomas?

Jei butas priklausė trumpiau nei 10 metų ir jame negyvenote, pajamų mokestis (15%) bus taikomas nuo gauto pelno (pardavimo kainos, atėmus pirkimo kainą ir kitus išlaidas, pvz., remonto).

Jei vis dėlto Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą, kadangi įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumas dar nereiškia, jog tai grynas pelnas. Principas yra tas pats, GMP sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.

Paveldėto Turto Pardavimas

Paveldėto turto pardavimas - nerimą keliantis procesas, kai itin svarbu nesuklysti. Tokio turto pardavimas - logiškas sprendimas, jeigu paveldėjote nekilnojamąjį turtą ir apsisprendėte, jog jis Jums nereikalingas.

Dažnas atvejis, kai žmonės paveldėtą turtą parduoda patys ir vėliau kreipiasi pagalbos, kai atsiranda prievolė mokėti paveldimo turto mokestį ar gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo gauto pelno po turto pardavimo. Tam tikrais atvejais taikomos išimtys ir galima nemokėti GPM po turto pardavimo.

Apie mokestines išimtis neieškoma informacijos laiku, o padarytos klaidos kainuoja brangiai - kartais ir keletą tūkstančių eurų. Tad svarbu aiškiai žinoti, kada galima parduoti paveldėtą turtą ir kaip nepasiklysti mokesčių labirintuose.

Kaip Nustatoma Paveldėto Turto Vertė Paveldėjimo Metu?

Prieš priimant paveldimą turtą pagal paveldėjimo teisės liudijimą visais atvejais rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Tokiu atveju į paveldėjimo liudijimą notaras įrašys paveldėto turto kainą ne pagal VĮ Registrų centro duomenis, kur kaina veikiausiai neatitinka tikrovės (paprastai būna žymiai mažesnė už realią pardavimo kainą), o iš Jūsų pateiktos turto vertinimo ataskaitos.

Taip Jūs užbėgsite už akių ateityje galimam gyventojų pajamų mokesčiui (GPM) turtą pardavus. Jei paveldėto nekilnojamojo turto priėmimo metu pamiršote pasidaryti turto vertinimą ir po kažkurio laiko norite jį parduoti, tai atlikti galite ir pardavimo metu.

Tokiu atveju retrospektyvinis turto vertinimas bus atliekamas atgaline data, t. y. paveldėjimo datai. Ši išimtis yra taikoma tais atvejais, kai turtas paveldimas iš pirmos eilės giminaičių: tėvo, mamos, senelės, senelio, brolio, sesers, vaiko, įvaikio, vaikaičio.

Jei turtą paveldėjote iš sutuoktinio ir ilgiau nei 2 metus esate jame deklaravę gyvenamąją vietą - tuomet nėra skaičiuojamas gyventojų pajamų mokestis ir turto vertinimas paveldėjimo metu nėra būtinas. Šiuo atveju svarbu iki pardavimo momento neišsideklaruoti iš paveldėto nekilnojamojo turto.

Paveldimo Turto Mokestis: Kada Jis Taikomas?

Paveldimo turto mokestis - tai mokestinė prievolė atsirandanti tuomet, kai paveldite turtą iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių ar iš visai svetimų asmenų. Šis mokestis mokamas paveldimo turto priėmimo metu.

Mokesčio Apskaičiavimas ir Tarifai

Paveldimo turto mokestį apskaičiuoti suteikta pareiga paveldėjimo dokumentus išduodantiems notarams. Šis mokestis apskaičiuojamas pagal notarams pateiktus paveldimo turto įvertinimo duomenis.

Mokestis apskaičiuojamas nuo paveldimo turto apmokestinamosios vertės (70 proc. viso turto vertės) taikant tokius tarifus:

• kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė mažesnė kaip 150 tūkst. eurų - 5 proc. taikomas tarifas;
• kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė didesnė kaip 150 tūkst. eurų - 10 proc. tarifas.

Taikomos Lengvatos bei Išimtys

Mokesčiu neapmokestinama:

• Iš pirmos eilės giminaičių paveldimas turtas;
• Paveldimo turto apmokestinamoji vertė, neviršijanti 3 000 eurų.

Savivaldybės taryba gali atidėti mokesčio sumokėjimo terminus ne ilgesniam kaip vienerių metų laikotarpiui po paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo. Savivaldybės taryba savo biudžeto sąskaita turi teisę gyventojams mažinti mokestį arba visai nuo jo atleisti.

Deklaravimas bei Sumokėjimas

Paveldimo turto mokestis sumokamas prieš paveldėjimo teisės liudijimo išdavimą, išskyrus atvejus, kai savivaldybės tarybos sprendimu mokesčio sumokėjimo terminas atidėtas arba nuo jo sumokėjimo atleista. Deklaruoti paveldėtą turtą nereikia.

Kodėl Prieš Priimant Paveldėjimą Rekomenduojama Atlikti Paveldimo Turto Vertinimą?

Paveldimo turto vertinimas rekomenduojamas tuomet, kai paveldėtą turtą planuojate ateityje parduoti. Taip sumažinsite galimą Gyventojų pajamų mokestį (GPM) po turto pardavimo, tačiau padidins taikoma paveldimo turto mokestį. Kadangi paveldimo mokesčio tarifai yra mažesni už GPM tarifus, tai bet kokiu atveju sutaupysite.

GPM mokestis nebus taikomas:

• jei turtą nuosavybės teise išlaikysite 10 m. ir ilgiau. Nuo 2026 m. sausio mėn. 1 d. šis terminas trumpinamas iki 5 metų.
• jei būsite bent 2 metus deklaravę gyvenamąją vietą paveldėtame turte;
• jei būsite mažiau nei 2 metus deklaravę gyvenamąją vietą, tačiau po paveldėto turto pardavimo per vienerius metus įsigysite kitą nekilnojamąjį turtą ir ten deklaruosite gyvenamąją vietą.

Turtą paveldėjus iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių bei svetimų žmonių retrospektyvinis vertinimas parduodant nėra galimas.

Kada Reikia Užsakyti Turto Vertinimą?

Turto vertinimą reikia užsakyti iki paveldėjimo priėmimo notarų biure. Vertinimo ataskaitą gausite elektronine forma, tad lengvai ir greitai galėsite pateikti paveldėjimą tvarkančiam notarui.

Jis į paveldėjimo teisės liudijimą įrašys turto vertintojų nustatytą kainą, kuri bus aukštesnė nei VĮ Registrų centro apskaičiuota kaina. Tad ir paveldimo turto mokestis bus didesnis, bet bus mažesnis Gyventojų pajamų mokestis turto pardavimo metu.

Kada Galima Parduoti Paveldėtą Turtą?

Paveldėto nekilnojamojo turto pardavimui nėra jokių specialių terminų ar laiko limitų. Parduoti galima tiek iš karto, tiek po metų, dešimties ar daugiau. Tik svarbu prisiminti, kad pardavimas galimas ne anksčiau, nei gausite NT paveldėjimo teisės liudijimą ir įregistruosite turtą kaip savo nuosavybę. Kol jis jums oficialiai dar nepriklauso, parduoti paveldėtą turtą negalima.

Suprantama, kad paveldėjus turtą iš giminaičių ir suvokiant, kad jo tikrai nenaudosite, daug kam norisi kuo greičiau jį pelningai parduoti bei gauti pinigų.

Vis tik skubėti neverta. Geriau viską nuodugniai apgalvoti, pasitarti su specialistais. Gal geriau kol kas nuomoti? Jeigu Jūsų paveldėtas turtas yra strategiškai geroje vietoje (miesto centre, kurortiniame miestelyje ar pan.), jis ilgą laiką gali generuoti jums pajamas.

Jeigu nesate pirmos eilės giminaitis velioniui, prisiminkite, kad turėsite susimokėti paveldimo turto mokestį bei GMP (Gyventojų pajamų mokestį nuo gauto pelno), jei tai nėra turtas, kuris priklauso jums ne trumpiau nei 10 metų. Galbūt verta palaukti ir po tų 10 metų gauti ženkliai didesnes pajamas?

Paveldėto Turto Pardavimas ir Taikomi Mokesčiai

Parduodamas paveldėtas nekilnojamas turtas gali būti apmokestinamas du kartus:

• pirmą kartą mokamas paveldimo turto mokestis (kai nekilnojamasis turtas tampa paveldėtojo nuosavybe);
• antrą kartą mokamas gyventojų pajamų mokestis (GPM), parduodant NT, kai šis nėra išlaikytas 10 metų ir nėra taikomos mokestinės išimtys turtą paveldėjus iš pirmos eilės giminaičių.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM): Tarifai, Lengvatos ir Išimtys

GPM tarifai: Po nekilnojamojo turto pardavimo gautam pelnui apmokestinti taikomas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur; 2019 m. 120 VDU 136344 Eur), Aukščiau paminėtas sumas viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifą.

Taikomos Lengvatos ir Išimtys:

• kai paveldėtas turtas parduodamas už tokią pat kainą, kaip ir įgytas paveldėjimo metu. Jei nekilnojamas turtas paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių ir paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas, tai galima pardavimo metu atlikti retrospektyvinį vertinimą paveldėjimo datai. Tokiu atveju GPM skaičiuojamas nuo pardavimo ir įvertinimo kainų skirtumo;
• kai paveldėtas turtas yra jūsų nuosavybė ne trumpiau kaip 10 metų. Nuo 2026 m. sausio mėn. 1 d. šis terminas trumpinamas iki 5 metų.
• kai ne trumpiau kaip 2 pastaruosius metus tai yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta ir iš jos nesate išsideklaravęs iki pardavimo momento;
• kai paveldėtas turtas yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta trumpiau nei 2 metai, bet per vienerius metus nuo pardavimo įsigyjate ir deklaruojate kitą gyvenamąją vietą;
• kai nekilnojamas turtas parduodamas už mažesnę sumą, nei nustatyta vertė paveldėjimo metu.

Verta atkreipti dėmesį, kad jei nekilnojamąjį turtą paveldėjo ne vienas žmogus, o, pavyzdžiui, du sutuoktiniai, deklaruoti gyvenamąją vietą reikia abiem. Antraip pardavimo atveju gali susiklostyti situacija, kai vienas jų GPM nemokės, o kitam teks tai daryti.

Deklaravimo Terminas ir Sumokėjimas:

Gavus apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, tokias pajamas privalote deklaruoti pasibaigus metams, iki kitų metų gegužės 1 d. Jei turtas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių ir norite pasinaudoti mokestine išimtimi, tuomet kartu su pajamų deklaracija Valstybinei mokesčių inspekcijai reikės pateikti ir retrospektyvinį turto vertinimą. Jei gyvenate užsienyje ir esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos - tuomet deklaruoti gautas pajamas privalote per 1 mėnesį.

Kaip Vyksta Paveldėto Turto Pardavimas?

Iš esmės tai procesas, analogiškas bet kokio kitokio NT pardavimui. Skirtumas tik tas, kad jūs šį NT gavote paveldėjimo būdu. Potencialiam pirkėjui dėl to didelio skirtumo nėra. Svarbiau, ar parduodamas turtas atitinka lūkesčius.

Jei jau nusprendėte parduoti paveldėtą turtą, tai, suprantama, nenorėsite tuo užsiimti kelerius metus. Remdamasi savo ir kolegų patirtimi, galiu drąsiai patvirtinti, jog nuosekliai sudėliotas pardavimų planas visą procesą labai pagreitina.

Jei pasiseks, pardavimas gali įvykti ir per mėnesį. Tačiau norint sėkmę privilioti, būtina paruošti jai tinkamą „jauką“:

• įsitikinti, kad turite visus reikalingus dokumentus bei leidimus;
• išmanyti mokesčius, kurie atsiras po paveldėto turto pardavimo;
• pasirūpinti tinkama reklama. Į tai įeina ir kokybiškai atliktos nuotraukos, ir patrauklus, parduodamo turto privalumus atskleidžiantis skelbimo tekstas bei pakankama skelbimų sklaida internete;
• teisinga, rinkos situaciją atitinkanti kaina;
• sugebėti teisingai komunikuoti su potencialiais pirkėjais;
• puikiai išmanyti derybų psichologiją;
• išmanyti atsiskaitymo tvarką už Jūsų parduodamą turtą. Nepamiršti, kad sandoriai grynaisiais yra griežtai ribojami;
• puikiai išmanyti nekilnojamojo turto pardavimą apibrėžiančius teisės aktus.

Kodėl Verta Paveldėtą Nekilnojamą Turtą Parduoti su NT Brokeriu?

Paveldėto turto pardavimo proceso metu Jus lydės savo srities profesionalas, sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį bei gebantis išvengti brangiai kainuojančių klaidų.

Patikėdami savo turto pardavimą NT brokeriui, Jūs patikite pardavimo projektą visai profesionalų komandai. Tai:

• pats NT brokeris;
• fotografai;
• objekto reklamos kūrėjai;
• nekilnojamojo turto ir verslo vertintojai;
• bankų atstovai išskirtinai greitai aptarnaujantys mūsų klientus ir geresnėmis sąlygomis finansuojantys mūsų objektų pirkimą;
• matininkai;
• notarų biurai;
• apdailininkai bei iškraustymo / perkraustymo paslaugas teikiančios įmonės.

Esant reikalui galimas Jūsų atstovavimas pagal įgaliojimą. Viso Jūsų turto pardavimo proceso metu jausitės saugūs ir ramūs. Žinosite, kad Jumis rūpinasi nekilnojamo turto srities profesionalas, kuris visus rūpesčius nuims nuo Jūsų pečių. Jums teliks patogiu metu atvykti į notarų biurą pasirašyti dokumentų. Jei būsite pasirinkę atstovavimą pagal įgaliojimą, tuomet teks tik laukti lėšų įskaitymo į Jūsų banko sąskaitą.

Ramybė ir laikas sau - šių dienų prabanga. Pasinaudokite ja!

Pavyzdžiai ir Skaičiavimai

Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.

Situacija, kai NT sandoriai nėra pelningi

Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate.

O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.

Papildomi Mokesčiai

• Notaro Paslaugos: Nekilnojamojo turto sandoriai Lietuvoje turi būti patvirtinti notaro. Tai kainuoja apie 0,45-0,5% nuo turto pardavimo vertės.
• Žemės Mokestis: Jei parduodate butą su žemės dalimi (pvz., butas daugiabutyje), turėsite sumokėti žemės mokestį.

Kaip Apskaičiuoti Mokestį?

Pavyzdys:

• Jūsų butas buvo įsigytas už 100 000 eurų.
• Parduodate už 150 000 eurų.
• Pelno suma: 150 000 - 100 000 = 50 000 eurų.
• Pajamų mokestis (15%): 50 000 x 15% = 7 500 eurų.

Tačiau, jei naudojotės butu kaip gyvenamąja vieta, šio mokesčio mokėti nereikės.

Patarimai Pardavėjams

• Konsultuokitės su specialistais: Kreipkitės į NT brokerius arba mokesčių konsultantus, kurie padės tiksliai apskaičiuoti mokesčius.
• Laikykitės įstatymų: Deklaruokite gautas pajamas VMI laiku, kad išvengtumėte papildomų baudų.
• Išsaugokite dokumentus: Išlaikykite visus su pirkimu, remontu ar pardavimu susijusius dokumentus, nes jie gali būti reikalingi pajamų apskaičiavimui.

Mokesčiai Užsienyje Gyvenantiems Asmenims

Jei esate išvykęs iš Lietuvos ir parduodate butą, mokesčių mokėjimas ir deklaravimas gali būti sudėtingesnis. Lietuvoje pajamų mokestis taikomas nepriklausomai nuo to, ar gyvenate šalyje, tačiau gali tekti susidurti su dvigubo apmokestinimo problema.

Tam, kad išvengtumėte papildomų išlaidų, svarbu patikrinti, ar tarp Lietuvos ir jūsų gyvenamosios šalies galioja dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartis. Jei taip, galite deklaruoti pajamas tik Lietuvoje arba pasinaudoti lengvatomis.

Be to, užsieniečiai ar Lietuvoje neregistruoti gyventojai privalo pateikti VMI papildomus dokumentus, įrodančius jų turtines teises. Šiuo atveju verta pasitelkti mokesčių konsultantus, kad išvengtumėte galimų nesusipratimų su valstybinėmis institucijomis.

Dažniausiai Pamirštamos Išlaidos Pardavus Butą

Nors dauguma pardavėjų koncentruojasi į pajamų mokestį, yra ir kitų išlaidų, kurios dažnai pamirštamos. Pavyzdžiui, notaro paslaugos - privalomas žingsnis nekilnojamojo turto pardavimo procese - gali sudaryti iki 0,5% nuo parduodamo buto vertės.

Taip pat būtina įvertinti, ar bus mokamas žemės mokestis, jei parduodamas butas turi registruotą žemės dalį.

Dar vienas aspektas - pardavimo rinkodaros išlaidos. NT portalų skelbimų kainos, profesionalių fotografų paslaugos ir papildomos reklamos priemonės gali sudaryti reikšmingą dalį pardavimo išlaidų.

Patarimai dėl Paveldėto Turto

Kadangi laikau nekilnojamąjį turtą vis dar viena iš efektyviausių investicijų formų, patariu savo klientams to turto iš karto neskubėti parduoti - galbūt ten galima vystyti NT projektą, kuris kainuotų kelis kart didesnę sumą, nei norima dabar gauti. Paprastai paveldėtu turtu skubama atsikratyti gana greitai, bet ar tikrai tai naudinga.

Reikia atkreipti dėmesį, kad jei esate ne pirmos eilės giminaitis tam žmogui, iš kurio paveldėjote turtą, teks sumokėti 15 proc. GPM. Pirmos eilės giminaičiai yra sutuoktiniai, vaikai, tėvai, seneliai, broliai seserys, vaikaičiai ir įvaikiai.

Jei pastaruosius 2 metus buvote registruoti ir deklaravote savo gyvenamąją vietą, tokį būstą parduodami mokesčių taip pat nemokėsite. Beje, jei nuosavybė priklauso dviem asmenims, registruotis reikia abiems.

tags: #ar #reikia #deklaruoti #buto #pirkima