Pirkdami brangesnį turtą - būstą ar automobilį - jį įkeičiame kaip užstatą kreditoriui. Kartais užstato reikia ir skolinantis didesnę sumą pinigų, tarkime, namuose darant remontą. Tai yra įsipareigojimas kreditoriui, kad besiskolinantysis laikysis kredito grąžinimo sąlygų. Teisiškai, įkeistas turtas visiškai priklauso jo savininkui, kurie ir yra jo šeimininkai, tačiau dar vis pasigirsta kalbų, kad įkeistas turtas priklauso bankui. Tad kartais, iš nežinojimo, kyla tam tikrų nesusipratimų, todėl labai svarbu suprasti savo, kaip turto šeimininkų teises, pareigas bei atsakomybes, kad nesusipratimai nevirstų problemomis.
Hipoteka - kas tai?
Perkant turtą, aiškina teisininkė, paprastai sudaroma hipotekos sutartis. Ši sąvoka taip pat ne visiems aiški ir specialistė sako, kad tai yra sutartis, su papildomomis bei specifinėmis sąlygomis, kurių dalis yra svarbios ir naudingos besiskolinančiam pinigines lėšas ir turtą įkeičiančiam pirkėjui. Oficialiai, hipoteka - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas tinkamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui.
Hipotekos sutartis užtikrina, kad skolininkui nevykdant sutarties, kreditorius turės teisines priemones susigrąžinti pinigus. Paprastai kalbant, hipotekos sutartis - tai besiskolinančiojo pasižadėjimas, tarsi „garantija“ kreditoriui, vykdyti visas kredito sutartyje sulygtas sąlygas. Hipotekos sutartis sudaroma tik nekilnojamojo turto įkeitimo atveju ir yra registruojama viešame registre. Jis anksčiau vadinosi Hipotekos registru, o dabar - Sutarčių ir teisių suvaržymų registru, kurį valdo Registrų centras.
Registrų centro savitarnoje yra galimybė rasti informaciją apie sudarytas ir įregistruotas hipotekos ar įkeitimo sutartis. Iš esmės tai yra teisės aktais įtvirtinta skolinimosi užtikrinimo sistema, kuri supaprastina konfliktų tarp skolininko ir kreditoriaus sprendimą, nes dėl skolos grąžinimo nereikia kreiptis į teismą - pakanka notaro išduodamo vykdomojo įrašo, kuris turi vykdomojo dokumento galią. Be to, ši sistema saugo ir besiskolinančius žmones.
Hipotekos svarba ir patogumas
Pirmiausia, kaip numatyta LR Civiliniame kodekse, kreditorius negali nepagrįstai praturtėti skolininko sąskaita, o pastarasis turi teisę reikalauti padengti nuostolius, jei juos skolininkas patiria kreditoriui pradėjus neteisėtą išieškojimą ar neteisėtą priverstinį pardavimą. Taip pat hipoteka netrukdo, jei tai leidžia kredito sutartis, anksčiau termino grąžinti kreditą - įvykdžius kredito sutarties įsipareigojimus ir ją užbaigus, pasibaigs ir hipoteka.
Apskritai, hipoteka neatima ar nepakeičia teisės įkeičiamo turto savininkui tą turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises - šį turtą savininkas gali perleisti kito asmens nuosavybėn, pakartotinai įkeisti, išnuomoti ar dovanoti. Pardavimo atveju, dažniausiai, skola kreditoriui yra padengiama iš gautų lėšų, tačiau savininkas, suderinęs su kreditoriumi, taip pat turi teisę ne grąžinti skolą, o kartu su hipoteka, ją perkelti kitam asmeniui (naujajam skolininkui), kuris sutinka ir perima skolininko įsipareigojimus kreditoriui pagal kredito sutartį.
Dar vienas patogus niuansas - hipotekos objektu gali būti ir nekilnojamojo turto dalis, pvz., automobilio stovėjimo vieta ar dalis žemės sklypo, jei turto vertės pakanka įsipareigojimams užtikrinti. Tokiu atveju turto savininkui nereikia įkeisti viso turto. Labai svarbu atidžiai išnagrinėti tiek kredito, tiek hipotekos sutarčių sąlygas: kas bus hipotekos sutarties šalys, ar teisingai, kaip sutarta, nurodytas hipotekos objektas, kredito suma, grąžinimo terminai, papildomi privalomi mokėjimai bei kitos sąlygos.
Ne mažiau dėmesio reikia skirti pačios hipotekos sudarymo sąlygoms: kokius veiksmus su įkeistu turtu galės atlikti jo savininkas, kaip ir kada galės išregistruoti hipoteką ir kas nutiks, jei realizuosis blogiausias scenarijus: kokiais atvejais ir kokia tvarka kreditorius gali pradėti išieškojimą. Numatytos kredito sumos išieškojimo aplinkybės bei pagrindai dažniausiai apibrėžiami tiek kredito, tiek hipotekos sutartyje, todėl išanalizuoti būtina ir ją.
Ką daryti ir ko vengti susidūrus su sunkumais?
Atrodo paprastas ir akivaizdus faktas: jei norime įsigyti brangų pirkinį ir turime jam pasiskolinti pinigų, įsipareigojame tuos pinigus grąžinti ir laikytis kitų sutarties sąlygų. Kai yra poreikis ar didelis noras, tvirtai tuos įsipareigojimus prisiimame ir viskas atrodo aišku. Tačiau kartais, kai pasikeičia aplinkybės, situacija tampa nepalanki ir susiduriame su iššūkiais laikytis sutarties, viskas ima atrodyti kitaip. Gali atrodyti, kad susiklosčiusios aplinkybės yra išskirtinės, labai svarbios ir pateisinamos, tačiau sutartyse ir teisėje nėra vietos emocijoms, yra susitarimai, teisės ir pareigos. Todėl geriau nepasiklysti tose emocijose, nesukurti nereikalingo streso, o spręsti situaciją kol ji netapo problema.
Ji akcentuoja, kad turto pirkėjas, ir turto hipotekos ar kitokio įkeitimo atveju, yra jo šeimininkas ir su tuo, kaip minėta, susijusios ne tik teisės, bet ir pareigos. Pavyzdžiui: prižiūrėti turtą, mokėti mokesčius, tvarkyti, remontuoti butą ar kaupti daugiabučio namo fonde lėšas su kaimynais, jei būstas yra daugiabučiame name.
Teisininkė pastebi, kad pasitaiko atvejų, kai būstą su kreditu pirkę ir jį hipoteka įkeitę žmonės mano, kad būsto savininku tampa kreditorius, kuris yra atsakingas už esminius sprendimus susijusius su turtu, ir skolininkui pavyks kai kurių įsipareigojimų išvengti. Tačiau taip nėra: turto savininkas, o ne kreditorius yra atsakingas už visas paminėtas bei kitas priklausančias pareigas ir nuo jų pasislėpti bandyti nėra prasmės. Kaip ir nuo kredito ar hipotekos sutarčių: pranešimų ignoravimas, adreso pakeitimas ar išvykimas į užsienį problemos neišspręs, tik ją pagilins - privers kreditorių imtis kraštutinių išieškojimo veiksmų.
Ne kartą esu girdėjusi iš kolegų, dirbančių kreditų, skolų valdymo, sandorių srityse, kad tokiose situacijose atsidūrę žmonės pasielgia neapdairiai. Labai svarbu elgtis protingai ir situaciją kuo greičiau spręsti, nes sprendimo būdų tikrai yra, o delsimas ar neapgalvoti veiksmai gali virsti rimta problema.
Susidūrus su sunkumais vykdyti kredito sutarties įsipareigojimus - laiku mokėti paskolos įmokas - galimi skirtingi sprendimai. Pradėti vertėtų nuo bandymo sutarti su kreditoriumi dėl laikino įmokų mokėjimo nukėlimo, kredito grąžinimo termino pratęsimo - tokiu būdu sumažėtų mėnesinės įmokos. Kiti sprendimai - sunkiau realizuojami, tačiau taip pat galimi: galima parduoti įkeistą turtą ir padengti kreditą, parduoti kartu su įsipareigojimais, išnuomoti ir nuomos sutarties pagrindu gautas įmokas skirti kredito įmokų dengimui, refinansuoti turimą kreditą, įkeisti papildomą nuosavybės teise turimą turtą arba sudaryti svetimo turto hipoteką, jei turto vertė atitinka įsipareigojimų dydį, ar ieškoti kitų sprendimų pagal individualią situaciją.
Visus šiuos sprendimus dėl tolimesnių veiksmų savo iniciatyva priima įkeisto turto savininkas, tačiau turi juos suderinti su kreditoriumi ir gauti jo sutikimą.
Gyvename skubėjimo laikais, kai dažnai neturime pakankamai laiko ir galimybių susitaupyti visos dideliam pirkiniui reikalingos sumos. Tačiau tai - ir didelių galimybių laikai, kai tikrai galime pasiskolinti ir įgyvendinti svajones. Tą ir darykime, tik atidžiai susipažinkime ir žinokime savo įsipareigojimus, jų laikykimės bei atsakingai spręskime besikeičiančias situacijas.
Turimo būsto įkeitimas vietoj pradinio įnašo
Istoriškai geras būsto įperkamumas vis daugiau gyventojų skatina galvoti apie būsto keitimą. Tačiau keisti būstą reiškia ne tik susirasti naują šeimai tinkantį butą ar namą, bet dažnu atveju išspręsti ir turimos būsto paskolos grąžinimo klausimus, ir naujojo būsto įsigijimo finansavimą. Nusprendus įsigyti naują būstą, pasinaudojant finansavimo paslauga, pirmiausia reikia įvertinti savo finansines galimybes. Atsakingo skolinimo nuostatos numato, kad einamosios įmokos už finansinius įsipareigojimus, įskaitant ir būsimus, neturėtų viršyti 40 proc. asmens ar šeimos mėnesio pajamų.
Preliminariam savo galimybių vertinimui galima pasinaudoti banko siūloma būsto paskolos skaičiuokle. Vėliau suradus tinkamą variantą ir apsisprendus dėl finansavimo, paraišką dėl būsto paskolos patogiausia užpildyti per interneto banką. Standartiniu atveju įsigyjant būstą su paskola, reikia turėti sukaupus pradinį įnašą, kuris būtų ne mažesnis nei 15 proc. kainos ar vertės, priklausomai nuo to, kuri yra mažesnė. Norint jį sukaupti, dažnai tenka bent kelerius metus taupyti. Tačiau jei jau turite nuosavą būstą, tam yra alternatyva. Savo turimą nuosavą būstą galima įkeisti vietoje pradinio įnašo. Toks žingsnis leis greičiau įsigyti naują būstą finansuojant iki 100 proc. kainos.
Be to, įkeisti galima ir tą būstą, už kurį dar mokama ankstesnė paskola − tai vadinama antriniu įkeitimu. Svarbu pastebėti, kad antriniu būsto įkeitimu galima pasinaudoti tik tuo atveju, kai skirtumas tarp likusios išmokėti paskolos ir visos būsto vertės yra pakankamai didelis. „Swedbank" rekomenduoja, kad tokiais atvejais bendra finansavimo suma, įskaitant turimos paskolos likutį ir naujai suteikiamą būsto paskolą, neviršytų 80 proc. būsto vertės.
Labai svarbu paminėti, kad turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, kredito dalis (ne mažesnė nei 15 proc. naujo būsto kainos), turi būti padengta nuosavomis, o ne skolintomis lėšomis per 12 mėnesių nuo kredito sutarties pasirašymo dienos. Kai nusprendžiama iš buto persikelti į namą, kuris dar tik statomas, taip pat galima įkeisti jau turimą būstą. Išduodant paskolą namo statybai itin atidžiai vertinama jo būsimoji vertė, kurią didele dalimi lemia sklypo likvidumas ir būsima statomo namo vertė. Jei sklypo vertė yra didelė, tokiu atveju bankas greičiausiai galės finansuoti didesnę namo statybų dalį.
Būsimo namo vertė skaičiuojama pagal rinkos kainą, kuri priklauso ir nuo namo techninių ypatybių, ir nuo jo lokacijos. Neturint pakankamai sukauptų lėšų pradiniam įnašui, turimo būsto įkeitimas suteikia galimybę greičiau įsigyti kitą butą ar namą.
Turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, reikia būti pasiruošus keliems papildomiems veiksmams: atlikti turimo ir perkamo ar statomo būsto vertinimą, sudaryti pirminio ir antrinio įkeitimo sutartis bei pasirašyti sutartį dėl naujo būsto kreditavimo. Kaip jau paminėta, bankas, suteikdamas tokio tipo finansavimą, visada atsižvelgia į kliento galimybes grąžinti pradinio įnašo dalį per 12 mėn. laikotarpį nuosavomis lėšomis.
Bankas taip pat atsižvelgia į faktą, ar naujas būstas perkamas gyvenimui, ar investiciniams tikslams, pavyzdžiui, nuomai. Antruoju atveju reikės būti pasirengus sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali sudaryti 25-40 proc. Šiuo atveju, jei trūktų lėšų naujo būsto įsirengimui, galima pasinaudoti paskolos įmokų atidėjimu ir taip laikinai sumažinti einamąsias paskolos įmokas. Paskolos mokėjimo atidėjimas gali būti taikomas iki 12 mėn. laikotarpiui, bet per jį vis tiek reikės mokėti palūkanas.
Galiausiai, pinigų pradiniam įnašui ir įsirengimui dažnai galima gauti pardavus dabartinį būstą.
Tvarių sprendimų ekonomika: kaip veikia anglies kreditai?
Turto dovanojimas
Atrodo geriausias būdas perduoti savo turtą tėvui, be jokių papildomų sąlygų ir pan, tai padovanoti jį? Kaip vyksta visa ši procedūra? Pagal CK nebūtina notarinė forma sutarties jei turtas neviršija nustatytos vertės, bet ar vis dėlto geriau, jog būtų notarinė? Jei konkrečiau, tai apie butą.
Dovanojimas neturi, būti apsimestinis. Jei norite nekilnojamąjį turtą turėti dabar ir dovanotojas sutinka, tvirtinkite dovanojimo sutartį pas notarą. Nekilnojamojo turto sandoriams būtina notarinė forma. Nesvarbu, dovanojate, parduodate, perleidžiate su sąlyga išlaikyti iki gyvos galvos ir pan.
Turto dovanojimo mokesčiai
Noriu dovanoti sesei butą. Esame buto savininkai kartu su vyru. Vyras parašys įgaliojimą. Kadangi abu su vyru esate buto savininkai, o jis nėra Jūsų sesers artimas giminaitis, tokiu atveju 15 proc. GPM bus apmokestinta dovanojamo buto vertės pusė minus 2500 EUR (buto vertė/2 -2500EUR)*0,15.
Gavau dovanų butą,iš draugo,ne iš giminaičio. Ar galiu jį parduoti iškart ,ar yra koks tai numatytas laiko terminas,ir jei po to pirksiu kitą butą,ne mažesnės vertės už dovanotajį, Lietuvoje ,ar teks mokėti 15proc.?
Jei esate oficialiai nutraukę santuoką, buvęs vyras nieko nepaveldės. Jei ne, pagal įstatymą paveldės 25 proc. Jei nenorite palikti turto vyrui, surašykite testamentą, kuriuo viską palikite vaikams. Tačiau ir šiuo atveju galima situacija (Jūsų mirties dieną vyrui bus reikalingas išlaikymas), kai net ir esant testamentui vyras paveldės pusę nurodyto dydžio, t.y. 12,5 proc., palikimo. Todėl patarimas būtų, jei jau seniai su vyru nebegyvenate ir neketinate gyventi, oficialiai nutraukti santuoką.
Ką pasirinkti: dovanojimą ar pardavimą?
Mano motina su sugyventiniu kartu gyvena virš 30m (šeima darni, nesusituokia) namas kuriame jie gyvena prieš 30m metų buvo pirktas kartu bet forminta sugyventinio vardu (tad mama neturi į jį jokios teisės). Dabar sugyventinis nori viska perrašyti mamai. Ka pasirinkti geriau: pardavimas ar dovanojimas, ar jiems susituokti ir tada rasyti dovanojima. Klausiui del to jog sugyventinio vaikai ir pirmos santuokos (su pirmaja zmona issiskyres) visais budais stengiasi jog motinai nieko neliktu ir kuo greiciau po sugyventinio mirties ja ismesti. Sugyventinis tai supranta todel nori nama palikti mamai. Ar vaikai gali uzgincyti pardavima, ar dovanojima. Kokia iseitis geresne, kad po sugyventinio mirties jo vaikai (viso ju 4, jiems virs 50m) neuzgincytu ir nelaimetu mamai palikto turto?
Geriausiai surašyti testamentą, nes dovanojant reikės mokėti valstybei 15 procentų mokestį nuo turto vertės. Jeigu nieko ne darysite, po jo mirties greičiausiai vis tiek turto neteks, tik galėtų pretenduoti į dalį kompetencijos jeigu įrodytu, kad prisidėjo prie namo statybos. O jei, padarytu pardavimo sutarti (sumoketi kiek kam priklauso notarui), o veliau jo vaikai uzgincytu, ar galetu laimeti ginca? Ar galetu pareikalauti ( ir laimeti) pinigu uz parduota turta? O gal tevas tuos pinigus isleido.
Arba tevai susituoktu, ir padarytu dovanojima, Ar vaikaims uzgincinus dovanojima jie laimetu? Kuris is variantu geresnis?
Paskola butui, įgytam prieš santuoką
Norečiau paklausti, ar galiu peršyti butą mamai. Butui dar like išmokėti paskolos. Butas igytas prieš santuoką. gyvename apie 2,5 m kartu su busimu vyru ir apie menesi po santuokos. Paskolą mano vardu ir ja moku pati. Prie buto priregistruota as viena. Jums ne vyro sutikimo reikia, bet banko.
Taip, paveldėtas turtas yra asmeninė nuosavybė, bet tai nereiškia, kad sutuoktinis po Jūsų mirties negalės paveldėti.