Patalpų Nuomos Rinka Lietuvoje: Apžvalga ir Tendencijos

Šiame straipsnyje apžvelgiama patalpų nuomos rinka Lietuvoje, analizuojant biurų ir prekybinių patalpų pasiūlą, kainas bei užimtumą didžiuosiuose miestuose. Aptariamos rinkos tendencijos, investicijų vertės pokyčiai ir svarbūs aspektai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį nuomojantis patalpas.

Biurų Patalpų Rinka

Trečiasis šių metų ketvirtis Lietuvos biurų rinkoje pagaliau pasižymėjo pasiūlos pokyčiais ne tik sostinėje, bet ir kituose Lietuvos didmiesčiuose. Skelbiama naujausioje nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Lietuvos komercinio NT 2013 m. III ketvirčio apžvalgoje. Net po ketverių metų pertraukos Kaune buvo atidarytas naujas biurų pastatas. Šalia prekybos ir laisvalaikio centro „Mega“ iškilo apie 15 000 m2 naudingo biurų ploto „Senukų“ administracinis pastatas. Tai yra didžiausias šiuolaikinis biurų pastatas Kaune.

Atsižvelgiant į tai, kad jame įsikurs tik „Senukų“ administracijos darbuotojai, naujasis objektas rimtesnės įtakos pasiūlos rodikliams Kauno biurų rinkoje neturi, tuo tarpu užimtumo statistiką paveikė teigiamai. „Ober-Haus“ duomenimis, bendra modernių biuro patalpų pasiūla Kauno mieste išaugo penktadaliu iki 84 900 m2. „Ober-Haus“ Kaune ir toliau fiksuoja sparčiai mažėjantį laisvų biuro patalpų kiekį. Palyginti su Vilniumi ir Klaipėda, jis išlieka pats žemiausias. Per trečiąjį šių metų ketvirtį laisvų patalpų rodiklis Kaune sumažėjo nuo 3,6% iki 1,8%, o bendrą laisvų patalpų kiekį sudaro tik 1550 m2.

„Nepaisant geros užimtumo statistikos, plėtotojai dar nėra ryžtingai nusiteikę pradėti naujų projektų statybas. Modernių biuro patalpų poreikis bei nuomos kainos Kaune dar per mažos, kad plėtotojai galėtų priimti esminius sprendimus“, - teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas. Vilniuje taip pat fiksuojamas žemiausias laisvų biuro patalpų rodiklis per pastaruosius 6 metus. Sostinėje per trečiąjį šių metų ketvirtį „Ober-Haus“ duomenimis, laisvų patalpų lygis sumažėjo nuo 6,6% iki 5,9%, o bendras laisvų patalpų kiekis rinkoje smuktelėjo iki 27 400 m2. Šiuo metu A klasės verslo centruose laisvos patalpos sudaro 3,5%, B klasės - 7,4%.

Per trečiąjį šių metų ketvirtį jau veikiančiuose Vilniaus verslo centruose iš viso buvo išnuomota beveik 6300 m2 biuro patalpų. „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad per devynis šių metų mėnesius iš viso Vilniaus verslo centruose buvo išnuomota 24 600 m2, arba 19% mažiau nei per 2012 m. tą patį laikotarpį. Klaipėdoje laisvų patalpų lygis išlieka aukščiausias ir sudaro net 17,9%.

Biurų Nuomos Kainos

„Ober-Haus“ skelbia, kad sostinėje A ir B klasės biuro patalpų nuoma vidutiniškai brango 2-3% (apie 1 Lt/m2). Šiuo metu A klasės patalpų nuoma siekia 40-50 Lt/m2, B klasės - 27-36 Lt/m2. Kaune nuomos kainos vidutiniškai ūgtelėjo 3-4% ir šiuo metu už A klasės patalpas prašoma 28-37 Lt/m2, o už B klasės - 16-23 Lt/m2. Klaipėdoje biurų nuomos kainos išliko nepakitusios: A klasė - 24-38 Lt/m2 ir B klasė - 15-22 Lt/m2.

„Ober-Haus“ fiksuoja, kad Kaune A klasės biurų nuoma per pirmąjį šių metų ketvirtį ūgtelėjo iki 30-38 Lt/m2, o Klaipėdoje iki 26-40 Lt/m2. B klasės biurų nuomos kainos Kaune svyruoja 18-25 Lt/m2, o Klaipėdoje - 16-25 Lt/m2. Vilniuje patalpų biurui siūlomos nuomos kainos Senamiestyje siekia vidutiniškai 30 Lt/kv.m, Fabijoniškėse - 24 Lt/kv.m, o Šiaurės miestelyje - 20 Lt/kv.m.

Biurų nuomos kainų palyginimas (Lt/m2)

Prekybinių Patalpų Rinka

Modernių prekybinių patalpų sektoriuje taip pat sulaukta naujienų. Šių metų rugpjūčio mėnesį Kaune atidarytas naujas „Vičiūnų“ įmonių grupės valdomas prekybos centras, kurio naudingas prekybinis plotas siekia 7200 m2. Tuo tarpu Vilniuje rugpjūtį duris atvėrė pirmasis Baltijos šalyse „IKEA“ prekybos centras, kurio bendras plotas sudaro 26 500 m2. Palyginus Lietuvos didmiesčius pagal prekybos centrų plotą (tradiciniai prekybos centrai virš 5.000 m2 nuomojamo ploto ir turintys virš 10 nuomininkų), tenkantį miesto gyventojams, „Ober-Haus“ duomenimis, ir toliau pirmauja Šiauliai - 1000-čiui šiauliečių tenka 1144 m2 ploto.

Į antrą vietą pakilo Klaipėda, kur 1000-čiui gyventojų tenka 776 m2 prekybinio ploto. Likusieji didieji Lietuvos miestai rikiuojasi taip: Vilnius, Kaunas ir Panevėžys, atitinkamai 751 m2, 699 m2 ir 548 m2. Pasak S. Vagonis, reikia atkreipti dėmesį, kad didelę įtaka šiems rodikliams turi ir sparčiai mažėjantis gyventojų skaičius. Oficialioji statistika skelbia, jog sostinėje per pastaruosius 5 metus gyventojų skaičius smuko apie 1%, kai Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje šis neigiamas rodiklis siekia apie 8-10%.

„Tikėtina, kad rinkoje ir toliau išsilaikys nuo 2009-2010 m. vyraujančios prekybos centrų plėtros tendencijos. Bus statomi nedideli ar vidutinio dydžio prekybos tinklų centrai ir galima vieno ar kito didesnio tradicinio prekybos centro plėtra sparčiau besiplečiančiose miesto zonose, pvz. prekybos centras šalia „IKEA“, prekybos centras šalia vakarinio aplinkkelio „Olinda“ ir pan.“, - komentuoja „Ober-Haus“ specialistas.

Šiuo metu „Ober-Haus“ stebi itin aukštą prekybos centrų ir pagrindinių prekybinių gatvių užimtumą. Pavyzdžiui Vilniaus prekybos centruose ir pagrindinėse prekybinėse gatvėse (Gedimino pr., Pilies g., Didžioji g., Vokiečių g.) laisvų patalpų kiekis siekia tik 3%. Įvertinus 2009-2010 m. krizės įkarštyje fiksuotus rodiklius, kai prekybos centruose laisvos patalpos sudarė apie 5%, о prekybinėse gatvėse - net 15-20%, tai dabartinė situacija, pasak S. Vagonio, yra gera ir leidžia patalpų savininkams generuoti didesnes nuomos pajamas.

Didžiausias prekybinėse gatvėse patalpų nuomos kainų augimas stebimas Vilniuje, kur per 2012 metus kainos vidutiniškai išaugo 15%, o per pirmuosius tris šių metų ketvirčius jos vidutiniškai ūgtelėjo dar 5%. Kituose Lietuvos didmiesčiuose, „Ober-Haus“ duomenimis, šiais metais tokių prekybinių patalpų kainos išliko stabilios. Vidutinio dydžio (apie 100-300 m2) prekybinių patalpų nuomos kainos pagrindinėse prekybinėse Vilniaus gatvėse šiuo metu siekia apie 55-130 Lt/m2, Kaune - 30-60 Lt/m2, Klaipėdoje - 20-45 Lt/m2, o Šiauliuose ir Panevėžyje - 15-35 Lt/m2.

Norint nuomotis prekybos paskirties patalpų Kauno Senamiestyje siekia apytiksliai 29 Lt/kv.m, Žaliakalnyje - 23 Lt/kv.m, o Dainavoje - 16 Lt/kv.m. Klaipėdos Senamiestyje prekybos paskirties patalpos nuomojamos vidutiniškai už 36 Lt/kv.m.

Investicijų Vertės Pokytis

Analizuojant investicijų į komercinį nekilnojamąjį turtą vertės pokytį, pasak S. Vagonio, matyti, kad teorinė investicijų vertė stabiliai auga jau nuo 2010 m. vidurio, t. y. nuo nekilnojamojo turto rinkos dugno. „Investicijų vertės indeksas (capital value index) parodo teorinę investicijų vertę tam tikru momentu, kuris skaičiuojamas įvertinus turto nuomos kainą ir pelningumo rodiklį (yield). Sparčiai augančios komercinių patalpų nuomos kainos ir žemėjantys pelningumo rodikliai didina turto (investicijų) vertę“, - paaiškina „Ober-Haus“ specialistas.

Pavyzdžiui, Vilniuje A klasės biuro patalpų nuomos kainos nuo 2010 m. vidurio vidutiniškai jau yra išaugusios 22%, o tokių patalpų investicinis pelningumas per tą patį laikotarpį vidutiniškai sumažėjo 1,4 procentinio punkto - nuo 9% iki 7,6%. Tokiu būdu, skaičiuoja „Ober-Haus“, penktadaliu ūgtelėjusios nuomos pajamos ir pastebimai sumažėjęs investuotojų apetitas, nuo 2010 m. vidurio padidino investicijų vertę net 45%. Panašias tendencijas „Ober-Haus“ stebi ir kituose šalies regionuose bei kituose komercinio turto segmentuose - prekyba, logistika.

„Tačiau akivaizdu, kad sparčiausiai savo vertę atgauna aukštesnės kokybės turtas šalies sostinėje. Tikėtina, kad šiame segmente ir toliau bus fiksuojamas nuosaikus nuomos kainų augimas ir pelningumo rodiklių mažėjimas, kurį pristabdyti galėtų nebent momentinis pasiūlos šuolis ar paklausos smuktelėjimas“, - sako S. Vagonis.

Kaip Ieškoti Patalpų Nuomai?

Bene patogiausias ir greičiausias būdas rasti reikiamą variantą, jei domina patalpų nuoma Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje - specializuoti interneto portalai, pavyzdžiui, Aruodas.lt, Ober-Haus.lt, Domoplius.lt ir t. t. Žinoma, tikėtis, kad pirmą dieną, vos pradėjus paieškas, rasite tobulai verslo poreikius atitinkančias patalpas, kiek naivu, nebent esate gimę po laiminga žvaigžde.

Jei patalpų paieškos jums - tikras galvos skausmas, neturite laiko paieškomis užsiimti savarankiškai arba reikia specifinių erdvių, galite kreiptis į profesionalus - NT agentūras. Jos žino visas detales, atstovauja nuomininką ir derasi dėl nuomos sąlygų bei kainų, taip pat gali suteikti visą reikiamą teisinę pagalbą. Reikiamos patalpos nuomai galite bandyti ieškoti ir tiesiogiai: pavyzdžiui, susisiekite su verslo centrų administratoriais, kreipkitės į prekybos centrų nuomos skyrius, pramonės parkų ar industrinių zonų, taip pat išmaniųjų verslo boksų valdytojus ir t. t. Visą reikiamą informaciją rasite jų interneto svetainėse.

Jei nusprendėte, kad norite įsikurti konkrečiame rajone, tačiau skelbimuose neradote tinkamų variantų, galite paklausinėti, galbūt kažkas kaip tik ruošiasi nuomoti patalpas. Labai dažnai tokiu būdu patalpas randa verslai, kuriems nereikia didelių erdvių (pavyzdžiui, paslaugų teikėjai - siuvėjai, laikrodžių taisytojai, taip pat grožio salonai, kavinės ir t. Regioninė spauda - vis dar gana populiari, tad vietiniai nuomotojai skelbimus deda joje.

Taigi, aktyviai vykdykite paieškas skelbimų portaluose. Kreipkitės ir į NT agentūras - siųskite užklausas, susisiekite per jų interneto svetaines arba skambinkite. Nepamirškite ir socialinių tinklų: savo profilyje nurodykite konkrečius poreikius, prisijunkite prie aktualių grupių.

Patarimai Ieškantiems Patalpų

Didžiausio nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt specialistai pateikia keletą patarimų, kaip ieškoti nekilnojamojo turto, į ką atkreipti dėmesį, kad paieškos būtų greitesnės ir tikslesnės.

• Apsibrėžkite kelis tikslius atrankos kriterijus. Dar nepradėję ieškoti siūlomo nekilnojamojo turto skelbimų, bent šiek tiek susikonkretinkite, kokie dalykai Jums svarbiausi, pagal kokius kriterijus vertinsite siūlomą būstą.
• Pasinaudokite NT portalų teikiamomis funkcijomis. Nekilnojamojo turto portalai nuolatos tobulinami, kad galėtumėte kuo patogiau surasti Jums reikiamą informaciją, tad pasinaudokite tomis siūlomomis galimybės.
• Nebijokite ieškoti konkrečiai ir taip susiaurinti paiešką ir gauti mažiau paieškos rezultatų. Sukonkretinę savo paiešką, sumažinsite siūlomų skelbimų skaičių, gausite konkretesnių duomenų, taigi paieška bus paprastesnė.
• Naudokitės filtrais. Galite pamatyti siūlomo objekto vaizdą, internete publikuojami skelbimai nėra įsprausti į simbolių skaičiaus ar nuotraukų dydžio rėmus kaip publikuojami spaudoje, tad pasirinkite, kad matytumėte skelbimus su nuotraukomis.
• Pasižymėkite kontaktus. Jei radote patinkantį variantą, įsiminkite skelbimą, pasižymėkite kontaktus arba išsisaugokite visą skelbimo informaciją. Neretai seni skelbimai yra įvedami kaip nauji, taigi žiūrėdami kitą dieną to paties skelbimo galite neberasti.
• Pasinaudokite patarimais. Aruodas.lt pateikiama patarimų, kurie gali palengvinti būsto paieškas.
• Užsiprenumeruokite naujienas. Jei neradote tinkamo objekto, užsiprenumeruokite naujienas, kad elektroniniu paštu gautumėte informaciją, jei portale būtų publikuotas Jūsų paieškos kriterijus atitinkantis skelbimas.
• Informuokite portalą apie blogus skelbimus. Konkrečiai ieškodami, galite pastebėti daugiau nei portalų administracija, tad informuokite, jei pastebite, kad skelbimuose pateikta informacija klaidina Jus.

Svarbūs Klausimai Nuomojantis Būstą

Vienas pirmųjų klausimų ieškant būsto turėtų būti, kokio tipo šildymas yra įrengtas būste: centrinis ar dujinis, reguliuojamas, kolektorinis, o gal grindinis? Galbūt nedrąsu to klausti, tačiau reikėtų įsitikinti, kad žmogus, su kuriuo bendraujate, tikrai yra šio būsto savininkas. Lengviausiai tai įrodytų „Registrų centro“ išrašas. To reikia, kad išvengtumėte subnuomuotojų, kitaip tariant, žmonių, kurie brangiau pernuomoja paties išsinuomotą būstą.

Taip pat patarčiau pasirašyti nuomos sutartį. Jos nebuvimas, sakyčiau, labiau naudingas netgi nuomininkui, ne savininkui. Nes iškrapštyti nuomininką iš buto, jei neturite jo parašo ant sutarties - labai sudėtinga. Būstų savininkams rekomenduojama pažymėti sutartyje įvairią būste esančią techniką ir trumpai aprašyti jos būklę. Nuomininkai taip pat turi akcentuoti (geriausia - netgi nuomos sutartyje), kur pastebi ką nors įtrūkusį, palūžusį, atsilupusį - vėliau tokie daiktai tampa ginčų, kas tai padarė, objektais.

Sutartyje turėtų būti aptariamas ir gyvūnų klausimas - ypač, jei šeimininkai yra kategoriškai prieš jų laikymą. Šeimininkas gali paklausti apie jūsų preliminarias pajamas ir - vėlgi, tai nieko blogo. Jis nori būti tikras, kad pajėgsite susimokėti už nuomą. Užstato dažniausiai prašoma lygaus vieno mėnesio nuomos mokesčiui, tačiau dažnėja atvejų, kai prašoma susimokėti ir už du mėnesius į priekį.

Todėl ieškančiam (o ir norinčiam išnuomoti) pravartu žinoti, patikrinti kitas panašaus ploto, panašioje vietoje esančių objektų kainas.

Nuomos Sutartis ir Daiktų Sąrašas

Pasirašydami nuomos sutartį tiek nuomotojas, tiek nuomininkas įgyja teises ir pareigas, todėl sutarties nevykdymas arba netinkamas vykdymas gali sukelti ginčą, kuris vėliau gali persikelti net į teismą.

Svarbūs aspektai nuomos sutartyje:

• Civilinis Kodeksas reikalauja rašytinės sutarties tada, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo.
• Sutartyje svarbu aiškiai apibrėžti nuomos terminą ir objektą. Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota.
• Svarbu tinkamai ir aiškiai įtvirtinti nuomos mokesčio dydį, jo mokėjimo terminus, periodiškumą, nuomos mokesčio keitimo bei atsiskaitymo už komunalinius patarnavimus tvarkas.
• Sudarant sutartį verta sudaryti gyvenamųjų patalpų perdavimo/priėmimo aktą. Jame turėtų būti užfiksuoti buto defektai, bute esantys kilnojamieji daiktai: baldai, buitinė ir kita technika, daiktai.
• Sudarant terminuotą sutartį, verta aptarti sutarties nutraukimo nepasibaigus terminui pasekmes. Svarbu, jog nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją.
• Civiliniame Kodekse įtvirtintas negaliojančių sutarties sąlygų sąrašas.

Tinkamai parengta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis išsamiai ir aiškiai aptaria abipuses šalių teises ir pareigas.

Dauguma Nori Nuomotis Bent Jau Metams ir Pasirašyti Nuomos Sutartį

Didžiausio nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt atliktos apklausos rezultatai rodo, kad ieškodami nuomotis būstą, vidutiniškai aštuoni iš dešimties gyventojų nori susitarti dėl ne trumpesnio kaip vienerių metų nuomos termino: trys iš dešimties iškart galvoja apie metinį susitarimą, penki iš dešimties - apie dar ilgesnį, nes nenori kasmet kraustytis iš vienos vietos į kitą.

Apklausos rezultatai atskleidė, kad septyni iš dešimties nuomininkų būtinai rašytųsi nuomos sutartį, 24 proc. žiūrėtų pagal situaciją, o keli procentai sutarties nesirašytų, nes nenori jokių oficialių susitarimų.

Teisininkai taip pat pritaria, kad nuomos sutartis būtina - tai abiejų šalių garantija, kilus problemoms ir bandant jas spręsti. UAB „Sergel“ juristės Ignės Lavrukėnaitės teigimu, sudarant sutartį svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad būtų nurodytas nuomos mokesčio dydis bei mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka, depozito (užstato) bei sutarties galiojimo ir nutraukimo sąlygos.

tags: #aruodas #patalpu #nuoma