Paprastesnis daugiabučio namo valdymo būdas nei bendrijos steigimas yra jungtinės veiklos sutartis. Tai labai panašu į bendriją, pagrindinis skirtumas tik tas, kad nereikia steigti juridinio asmens, o tai, aišku, palengvina situaciją.
Kas yra jungtinės veiklos sutartis?
Pagal Civilinį kodeksą, jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų, kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui, tikslui arba tam tikrai veiklai (t. y. iš esmės ūkinei veiklai).
Jungtinės veiklos sutartyje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus. Jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja.
Tokia forma daugiausia taikytina tik nedideliems namams, kurių bendrasavininkiai įgalioja ką nors vieną atstovauti visiems ar pasirašyti sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su kokia nors administruojančia įmone.
Kaip veikia jungtinės veiklos sutartis daugiabučiame name?
- Valdymas: Savininkai pasirašydami jungtinės veiklos sutartį visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų.
- Finansai: Šis valdymo būdas turi šiek tiek rizikos, nes to vieno žmogaus vardu yra atidaroma banko sąskaita, jis valdo finansinius srautus.
- Registracija: Jungtinės veiklos sutartis teisės aktų nustatyta tvarka reikia įregistruoti Nekilnojamojo turto registre valstybės įmonėje Registrų centre.
Administratoriaus skyrimas ir atšaukimas
Sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo priima butų ir kitų patalpų savininkai, o jų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija.
Jeigu, vertinant administratoriaus administravimo veiklą konkrečiame name, tris kartus per metus šiam administratoriui - fiziniam asmeniui arba juridinio asmens vadovui buvo paskirta administracinė nuobauda, savivaldybės vykdomoji institucija organizuoja butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo dėl paskirto šio namo administratoriaus atšaukimo priėmimą Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkų sprendimui priimti nesusirenka pakankamai butų ir kitų patalpų savininkų, administratorių atšaukia savivaldybės vykdomoji institucija.
Antrą kartą per vienus metus toje pačioje savivaldybėje už paskirtas administracines nuobaudas atšauktas administratorius netenka teisės vienus metus nuo atšaukimo dienos pretenduoti teikti administravimo paslaugą ir būti skiriamas administratoriumi šioje savivaldybėje.
Administratoriaus skyrimo terminai ir veiklos priežiūra
Savivaldybės vykdomoji institucija bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria penkeriems metams. Likus šešiems mėnesiams iki šio termino pabaigos, pradedama šio straipsnio 3 dalyje numatyta procedūra, jeigu bent 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų raštu pareiškia pageidavimą spręsti bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo arba savivaldybės vykdomoji institucija yra gavusi šio namo butų ir kitų patalpų savininkų pagrįstų nusiskundimų dėl administratoriaus veiklos. Nesant tokio pageidavimo ir nusiskundimų, bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimas, išskyrus šio straipsnio 2 dalyje nurodytus atvejus, šiam daugiabučiam namui pratęsiamas penkerių metų laikotarpiui.
Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus veiklos apribojimai
Bendrojo naudojimo objektų administratoriais negali būti šilumos, elektros energijos, dujų, geriamojo vandens tiekėjai, asmenys, teikiantys atliekų vežimo paslaugas, liftų nuolatinės priežiūros paslaugas (išskyrus namus, kuriuose nėra liftų), jeigu jie dirba tos pačios savivaldybės teritorijoje, ūkio subjektai, kurie su bendrojo naudojimo objektų administratoriumi sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatyme.
Bendrojo naudojimo objektų administratoriai administruoja bendrojo naudojimo objektus pagal Vyriausybės patvirtintus nuostatus.
Bendrijos steigimas ir valdymas
Kaip konstatuota Lenkijos praktikoje bei Lietuvos civiliniame kodekse butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė ( galima sakyti bendrija) daugiabučiame name ar kitame pastate atsiranda nuo pirmojo buto (patalpų) pardavimo. Pagal LR Civilinį kodeksą buto ar kitų patalpų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendrosios nuosavybės dalininku t. y. bendraturčiu, namo bendruomenės nariu. Jame taipogi apibrėžta įgytos bendrosios dalinės nuosavybės teisė, bendraturčių teisės ir pareigos.
Taigi daugiabučio namo ar kito pastato savininkų bendrija susiformuoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka ir jos sudėtis fiksuojama Nekilnojamojo turto registre. Teisine prasme aktualu reglamentuoti bendrijos reikalų tvarkymą, atstovavimą bendriesiems interesams. Šiuo aspektu tiktu Estijos praktika. Nustatyti, kad butų ir kitų patalpų savininkai sudaro (išsirenka) namo (pastato) tarybą iš trijų asmenų, kuri atstovauja bendriesiems šių savininkų interesams, pasirašo sutartis su paslaugų teikėjais ir kontroliuoja šių sutarčių vykdymą. Svarstytinas ir kitas variantas, pasirenkant labiau įprastas sąvokas. Vietoje namo tarybos galėtu būti sudaroma bendrijos valdyba iš trijų asmenų ir kartu renkamas bendrijos pirmininkas, kuris būtų valdybos sudėtyje ir jai pirmininkautu. Bendrijos valdyba ir bendrijos pirmininkas vykdytų tik atstovaujamąją (parlamentinę) funkciją.
Bendrijos Valdymo Struktūra
Galimi variantai:
- Namo taryba: Sudaroma iš trijų asmenų, atstovauja savininkų interesams, pasirašo sutartis ir kontroliuoja jų vykdymą.
- Bendrijos valdyba ir pirmininkas: Valdyba sudaroma iš trijų asmenų, pirmininkas yra valdybos narys ir jai vadovauja. Vykdo atstovaujamąją funkciją.
Bendrojo naudojimo objektų administravimas ir techninė priežiūra turėtu būti vykdomi pasirenkant reikiamą kvalifikaciją turinčias įmonės, t. y.
Teisiniai aspektai ir atsakomybė
Buto ar kitų patalpų savininko teisės ir pareigos namo bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros aspektu atsiranda besąlygiškai, įsigijus butą ar kitas patalpas, ir jos įgyvendinamos nustatyta tvarka, priimant sprendimus balsų dauguma.
Dėl butų ir kitų patalpų savininkų teisės pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių, kurio skyrimą įformina ir jo veiklą prižiūri savivaldybės administracija, atitikties civilinės teisės principams ir logikai esu paaiškinęs aukščiau. Butų ir kitų patalpų savininkų teisė pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių neginčitina, ji atitinka Civilinio kodekso apibrėžtoms bendrosios dalinės nuosavybės teisės normoms, tačiau pasirinkus administratorių privalu sudaryti atitinkamą paslaugų teikimo sutartį, prižiūrėti ir kontroliuoti jos vykdymą.
Bendrojo naudojimo objektų administratorius savivaldybės sprendimu, vadovaujantis Civilinio kodekso Kito asmens turto administravimo normomis, gali būti skiriamas, kai butų ir kitų patalpų savininkai nevykdo savo prievolės valdyti ir tinkamai prižiūrėti šiuos objektus t. y. nesuformuoja jiems atstovaujančių organų (patalpų savininkų tarybos ar valdybos), nepaskiria šių objektų administratoriaus ir techninių prižiūrėtojų. Ši priemonė priskirtina administracinio poveikio kategorijai, siekiant užtikrinti pastatų naudojimo saugumą.
Kad užtikrinti saugų pastatų naudojimą būtina užtikrinti efektyvią pastatų naudojimo priežiūrą, kurią pagal Statybos įstatymą vykdo savivaldybių administracijos. Jos privalo tikrinti kaip pastatų naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros ir naudojimo bei pastatų saugos reikalavimus. Tačiau vizualinė daugiabučių namų ir kitų pastatų būklė parodo, kad savivaldybių administracijos joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą vykdo vangiai.
Kad savivaldybės neadekvačiai vykdo joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą parodo ir Vilniaus savivaldybės pavyzdys. Vilniaus savivaldybėje statinių (pastatų) naudojimo priežiūra pavesta Energetikos skyriaus Būsto administravimo poskyriui. Šių padalinių tematika neturi tiesioginio ryšio su Statybos įstatymo pavesta funkcija - tikrinti kaip visų pastatų ( o ne tik gyvenamųjų) naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros, naudojimo ir saugos reikalavimus. Ši funkcija artimesnė miesto aplinkos padalinio tematikai.
Savivaldybių Priežiūros Efektyvumas
Savivaldybių administracijos privalo užtikrinti efektyvią pastatų naudojimo priežiūrą pagal Statybos įstatymą, tačiau praktikoje šis procesas dažnai vykdomas nepakankamai. Pavyzdžiui, Vilniaus savivaldybėje priežiūros funkcijos yra pavestos padaliniams, kurių veikla nėra tiesiogiai susijusi su pastatų techninės priežiūros reikalavimais.
Įgaliojimai suteikiami pastatų naudojimo priežiūrai turėtu būti adekvatūs Teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai. Šių dviejų inspekcijų sąveika užtikrintu būtinąją pastatų statybos ir jų naudojimo viešąją priežiūrą. Manau, kad būtina peržiūrėti poįstatyminį pastatų priežiūros reglamentavimą, kad užtikrinti Statybos įstatyme jai keliamus uždavinius.
Skolų išieškojimas
Pagal jungtinės veiklos sutartį įgaliotasis asmuo (taip pat kaip ir bendrijos pirmininkas arba savivaldybės paskirtasis administratorius), turėtų organizuoti veiklą taip, kad skolos būtų išieškomos laiku. Skolos niekur nedingsta.
Žinoma, mokečiai turi būti priskaitomi vadovaujantis savininkų susirinkimų (balsavimo raštu) sprendimais arba remiantis kitais teisėtais pagrindais (pavyzdžiui, avarijų likvidavimas ir pan.). Teismai gana greitai sprendžia skolų išieškojimo klausimus, kai pateikiami ir reikalavimą sumokėti skolą pagrindžiantys dokumentai.
| Valdymo forma | Privalumai | Trūkumai |
|---|---|---|
| Jungtinės veiklos sutartis | Paprastesnis steigimas, nereikia juridinio asmens | Didelė rizika dėl vieno asmens finansų valdymo |
| Bendrija | Aiškus reglamentavimas, didesnė kontrolė | Sudėtingesnis steigimas ir administravimas |
| Administratorius (skirtas savivaldybės) | Užtikrinamas valdymas, kai savininkai neveikia | Gali būti mažiau efektyvus dėl interesų neatitikimo |