Šiame straipsnyje aptariami svarbūs klausimai, susiję su butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų veikla Lietuvoje, apibrėžiant, kas laikoma bendro naudojimo patalpomis, kaip jos valdomos ir prižiūrimos.
Kas Yra Bendro Naudojimo Objektai?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnio 3 dalyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, o bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Pavyzdžiai:
- Bendrosios pastato konstrukcijos: pamatai, laikančiosios sienos, kolonos, išorinės sienos, vidinės pertvaros, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos: mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus).
Dažniausiai Užduodami Klausimai ir Atsakymai
Sandėliukai
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, savininkai gali nustatyti naudojimosi tvarką. Proporcingumas yra svarbus argumentas, bet savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Laiptinė
Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendro naudojimo objektas - konkreti laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, tuomet ji laikoma bendro naudojimo objektu.
Namo Siena
Pagal Bendrijų įstatymą, bendrojo naudojimo objektams priskiriamos išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų.
Balkonai ir Lodžijos
Išorinės (fasado) konstrukcijos, tokios kaip balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, taip pat priskiriamos bendrojo naudojimo objektams.
Žemės Sklypas
Jeigu bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės arba nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas, tuomet bendrija turi teisę administruoti ir prižiūrėti kiemo sklypą.
Įkrovos Stotelės
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Renovacija
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
Bendrijos Susirinkimai ir Sprendimų Priėmimas
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
Jeigu vykdomi bendrojo naudojimo objekto atnaujinimo darbai, kurie nėra privalomi pagal įstatymuose nustatytus reikalavimus, sprendimą priima visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas.
Kvorumas
Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime vienas NT unikalus numeris = vienas savininkas, vienas dalyvis ir vienas balsas. Tai reiškia, kad asmuo, nuosavybės teise valdantis kelis NT objektus, registruojasi dalyvių sąraše kelis kartus.
Pirmininko Veiksmai
Jei bendrijos pirmininkas atsisako šaukti susirinkimą, gyventojai gali surinkti parašus dėl susirinkimo sušaukimo ir įteikti reikalavimą pirmininkui. Jei pirmininkas nereaguoja, reikalavimą galima įmesti į bendrijos buveinės pašto dėžutę arba įteikti asmeniškai, gaunant patvirtinimą apie gavimą.
Papildomi Mokesčiai
Priimant papildomus mokesčius, reikalingas susirinkime dalyvavusių butų balsų dauguma. Svarbu, kad sprendimai būtų patvirtinti raštu, o balsai būtų skaičiuojami teisingai, nedalyvavusių butų balsų nepriskiriant "už" balsavusiems.
Ginčų Sprendimas
Kilusias problemas dėl bendrojo naudojimo objektų galima spręsti neteismine tvarka kreipiantis į Lietuvos respublikinius būsto valdymo ir priežiūros rūmus (Būsto rūmus) arba Ginčų nagrinėjimo komisiją.
Dėl neteisminio ginčų sprendimo galima kreiptis į Būsto rūmus šiuo adresu:
Lietuvos respublikiniai būsto valdymo ir priežiūros rūmai, Stiklių g. 4, Vilnius
Administracija teikia aktualią informaciją, susijusią su Šiaulių miesto daugiabučių namų kvartalų planavimu ir planavimo galimybėmis daugiabučių namų administratorių iniciatyva.
Daugiabučiam namui eksploatuoti suprojektuotos žemės sklypo ribos yra projektinės - jos nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau suprojektuotos ribos suteikia galimybę, nerengiant jokio žemės planavimo dokumento, daugiabučio namo administratoriui inicijuoti žemės sklypo kadastrinius matavimus.
Žemės sklypo nuoma
Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises.
Svarbu paminėti
Organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.
DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.