Rankpinigiai perkant būstą: sąlygos, sutartys ir patarimai

Nekilnojamojo turto įsigijimas yra gana sudėtingas procesas, o kiekviename jo etape būsto pirkėjų laukia didesni ar mažesni iššūkiai. Pasirašyta sutartis gali apsaugoti nuo nuostolių, bet tik tada, jei ji parengta profesionaliai. Sutartyje turi būti aptartos visos svarbiausios sąlygos, aprašytas perkamas turtas, nurodyta galutinė turto kaina ir detalizuota atsiskaitymo tvarka. Bet kokia sutartis turi būti sąžininga abiejų šalių atžvilgiu.

Šiame straipsnyje aptarsime vieną svarbiausių žingsnių įsigyjant būstą - rankpinigių mokėjimą. Tai pinigų suma, kurią pirkėjas sumoka pardavėjui kaip garantą, kad įvykdys pirkimo-pardavimo sutartį. Aptarsime, kas yra rankpinigiai, kokios yra jų mokėjimo taisyklės, kaip sudaryti rankpinigių sutartį ir kaip apsaugoti savo interesus.

Kas yra rankpinigiai?

LR Civilinio kodekso 6.98 str. 1 dalyje nurodoma, kad rankpinigiais laikoma pinigų suma, kurią viena sutarties šalis pagal sudarytą sutartį jai priklausančių mokėti sumų sąskaita duoda antrajai šaliai, kad įrodytų sutarties egzistavimą ir užtikrintų jos įvykdymą.

Paprasčiau tariant, rankpinigiai - suma pinigų, kurią pirkėjas sumoka pardavėjui kaip garantą ir pasižadėjimą pirkti pardavėjo parduodamą turtą. Savo ruožtu pardavėjas, gavęs rankpinigius iš pirkėjo, įsipareigoja neparduoti turto kitam suinteresuotam asmeniui.

Teismų praktikoje pabrėžiama, kad rankpinigiai atlieka tris pagrindines funkcijas:

• Mokėjimo
• Įrodomąją
• Užtikrinamąją

Rankpinigių sutartis

Civilinis kodeksas reikalauja, kad rankpinigių davimo faktas būtų įtvirtintas raštiškai. Rašytinės formos nesilaikymas susitarimą dėl rankpinigių daro negaliojantį. Perkant nekilnojamąjį turtą paprastai yra pasirašoma preliminari ar rezervacinė sutartis, kurioje ir yra aprašytos visos sąlygos.

Svarbūs aspektai, kuriuos reikėtų įtraukti į rankpinigių sutartį:

• Sutarties sudarymo data ir vieta.
• Tiksli informacija apie parduodamą turtą (adresas, plotas, unikalus numeris ir kt.).
• Informacija apie sandorio šalis (vardai, pavardės, asmens kodai).
• Bendra turto pardavimo kaina.
• Rankpinigių suma ir mokėjimo terminai.
• Atsiskaitymo būdas.
• Šalių atsakomybė už sutarties nevykdymą (baudų dydis ir jų taikymo atvejai).
• Terminas, iki kurio turi būti sudaryta notarinė pirkimo-pardavimo sutartis.
• Apsunkinimai, suvaržymai, apribojimai ar trečiųjų asmenų teisės į turtą (jei yra).
• Šalių pareiškimai ir garantijos.
• Informacija apie paliekamus baldus ir daiktus (jei taikoma).
• Patalpų fotofiksacijos (rekomenduojama).
• Turto perdavimo terminas.
• Notarinių išlaidų pasidalijimas.
• Sutarties galiojimo terminas.

Pirkėjas ir pardavėjas kartu Sutartyje vadinami ,,Šalimis‘‘, sudarė šią Rankpinigių sutartį.

Atsakomybė už sutarties nevykdymą

Jeigu Pirkėjas dėl Pardavėjo kaltės neįvykdo Pagrindinės sutarties per joje nurodytus terminus , Pardavėjas privalo sumokėti Pirkėjui dvigubą Rankpinigių sumą.

Šio straipsnio 1-3 nuostatos netaikomos, jeigu Pagrindinės sutarties įvykdymas pasidaro neįmanomas dėl nuo Šalių valios nepriklausančių aplinkybių (pvz., turto žuvimas, karas, stichinės nelaimės ir pan.), kurių Šalys negalėjo numatyti pasirašydamos pagrindinę sutartį.

Kada pirkėjas gali prarasti rankpinigius?

Pirkėjas sumokėtus rankpinigius gali neatgauti, jei nevykdo su pardavėju pasirašytos sutarties sąlygų.

• Vienas iš atvejų, kai pirkėjas gali prarasti sumokėtus rankpinigius, - jei bankas nesuteikia reikalingo dydžio paskolos būstui pirkti. Taip gali nutikti, jei pirkėjai neteisingai susidėlioja būsto paieškos ir pirkimo proceso etapus.
• Kitas atvejis, kai pirkėjai gali prarasti rankpinigius - jei nesilaiko sutartyje nurodytų terminų. Jei pirkėjas nesilaiko sutartų terminų, pardavėjas turi teisę rankpinigius pasilikti, o turto nebeparduoti šiam pirkėjui.
• Trečias būdas prarasti rankpinigius - paprasčiausiai persigalvoti ir tiesiog atsisakyti pirkti objektą.

Kaip neprarasti rankpinigių?

Kad neprarastumėte rankpinigių, svarbu laikytis šių patarimų:

• Pirmiausia išsiaiškinkite savo finansines galimybes. Kreipkitės į kredito įstaigą ir sužinokite, kokio dydžio paskolą galite gauti.
• Atidžiai skaitykite sutartį. Įsitikinkite, kad suprantate visas sutarties sąlygas ir terminus.
• Laikykitės sutarties sąlygų. Vykdykite visus įsipareigojimus laiku.
• Bendraukite su pardavėju. Jei kyla problemų, nedelsdami informuokite pardavėją ir bandykite susitarti dėl sprendimo.
• Konsultuokitės su specialistais. Jei nesate tikri dėl savo veiksmų, kreipkitės į nekilnojamojo turto teisininką ar brokerį.

Nebijoti konsultuotis su specialistais, kredito įstaigos konsultantais ir būsto paieškas pradėti būtent nuo pokalbio su jais. Išsiaiškinkite ne tik, kokio dydžio paskolą galite gauti, bet ir kokios kitos sąlygos bus įtrauktos į kredito sutartį ir kokius reikalavimus būstui turi bankas.

Paliekant rankpinigius turi būti aptartos ir raštu užfiksuotos visos sąlygos ir terminai dėl galutinės sutarties pasirašymo ir likusios sumos sumokėjimo. Jei būstas bus perkamas su būsto paskola, notarinės sutarties pasirašymui numatykite bent porą mėnesių, nes procesai banke užtrunka. Jei būstas bus perkamas be banko finansavimo, terminas gali būti ir trumpesnis. Svarbu teisingai įvertinti situaciją ir iki notarinės sutarties pasirašymo reikalingus atlikti darbus.

Jei matote, kad nepavyks laikytis sutartyje numatytų terminų, kaip galima skubiau apie tai informuokite pardavėją ir bandykite susitarti dėl terminų pratęsimo. Dažnai pardavėjai geranoriškai sutinka pakeisti pirmines sutarties sąlygas, svarbiausia - savalaikė komunikacija.

Preliminari sutartis

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.

Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Svarbiausi aspektai sudarant preliminariąją sutartį:

• Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.
• Esminės sąlygos: Sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus, atsiskaitymo būdą, atsakomybę už sutarties nevykdymą.
• Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
• Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
• Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį.
• Baldai ir daiktai: Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
• Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas.
• Terminai: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
• Pirmasis mokėjimas arba avansas: Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.
• Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
• Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
• Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.

Būsto paskola: svarbūs aspektai

Didelė dalis būstų Lietuvoje perkami su būsto paskola. Gauti paskolą kuo geresnėmis sąlygomis - rimta užduotis pirkėjams. Sutaupyti laiko padės paskolų brokeriai, kurie vienu metu klientui gali pateikti kelių bankų pasiūlymus. Klientui nereikės pačiam kreiptis į bankus, skirti laiko kelioms konsultacijoms ir kelis kartus teikti tą pačią informaciją. Be to, paskolų brokeriai padės išsirinkti palankiausią pasiūlymą.

Žmonės paprastai lygina bankų taikomas paskolų palūkanas, bet ne visada jos yra lemiamas veiksnys. Kredito sutartyje yra įtraukta daug įvairių sąlygų paskolos gavėjui, kurias išanalizavus banko siūloma mažesnė marža gali nebeatrodyti tokia patraukli.

Perkant naujos statybos būstą, bendroji taisyklė pradiniam įnašui yra ta, kad nuosavos lėšos turėtų siekti ne mažiau kaip 15-20 proc. įsigyjamo būsto kainos ar vertės. Tačiau jei išsirinkote senesnės statybos būstą, jums gali prireikti didesnio pradinio įnašo.

Kita svarbi taisyklė - mėnesio būsto paskolos įmoka kartu su kitais finansiniais įsipareigojimais negalės būti didesnė kaip 40 proc. šeimos pajamų. Be to, kliento galimybes mokėti paskolos įmokas bankas vertina pagal kelis scenarijus, iš kurių viena yra hipotetinė situacija, jog metinė palūkanų kartelė pasiekia 5 procentus.

Patarimas: Nesvarbu, ar įsigytas turtas yra butas ar namas, apdrausti jį nuo gaisro, vagysčių ar trečiųjų asmenų padarytos žalos yra būtina, norint išvengti didesnių išlaidų nelaimei nutikus.

Būsto paskola yra ilgalaikis finansinis įsipareigojimas, todėl nusprendus jį prisiimti, reikėtų įvertinti ne tik dabartinę savo ar šeimos situaciją. Dar svarbiau yra pabandyti įsivaizduoti, kaip ji galėtų pasikeisti per ateinančius 5 ar 10 metų.

Jei radote jums patinkantį būstą, kuris atitinka keliamus kriterijus ir jūsų finansines galimybes, metas susipažinti su pagrindinėmis banko finansavimo suteikimo sąlygomis, etapais ir palūkanų apskaičiavimo tvarka.

Paskutinis patarimas: neskubėkite. Kuo daugiau laiko skirkite savo poreikiams ir galimybėms įvertinti, o jei dėl finansavimo kyla klausimų, visada galima kreiptis konsultacijos į banką telefonu.

Svajojate apie naujus namus? Atminkite, kad kruopštus pasiruošimas ir atidumas detalėms padės jums išvengti klaidų ir sėkmingai įgyvendinti savo svajonę!

tags: #busto #paskola #rankpinigiai