Lietuvos didžiausias turtas - nuostabi gamta, o pridėtinės vertės suteikia keturi skirtingi metų sezonai. Vis daugiau žmonių svarsto apie gyvenamosios vietos pokyčius, persikeliant gyventi arčiau gamtos. Nerimas dėl neaiškios šalies ekonomikos perspektyvos ir būsto paskolų palūkanų normų jau mąžta, tad žmones ieško įvairių sprendimų siekiant įgyvendinti savo svajones. Medinė statyba, kuri yra viena iš seniausių statybos technikų, aktuali iki pat šių dienų.
Tačiau, turbūt niekam nėra paslaptis, kad vis didesnė dalis nekilnojamo turto pirkėjų jį įsigyja ne nuosavomis lėšomis, o su paskola. Tokias tendencijas lemia įvairūs dalykai, tarp kurių ir greitesnis gyvenimo tempas. Visgi dauguma žmonių su paskola perka įprastus, mūrinius namus, rečiau - medinukus.
Medinis namas nereikalauja jokios papildomos vidaus apdailos, tad padeda sutaupyti pinigų ir laiko.
Ar įmanoma gauti paskolą mediniam namui?
Daug kam gali atrodyti, jog dėl fakto, kad karkasinės konstrukcijos arba modulinis namas nuo įprasto labai skiriasi, taip pat dėl mažesnės vertės, jam neįmanoma gauti paskolos. Karkasinės konstrukcijos, iš SIP skydų sutvertas namas yra toks pats objektas, kaip ir mūrinis (bent jau pagal šią klasifikaciją).
RATO kredito unijos kreditų vadybininkė Elvyra Stefanovič teigia, kad medinių namų įsigijimas su būsto paskola ilgą laiką buvo apsuptas įvairiomis legendomis. „Paskolos suteikimo procesas medinio namo įsigijimui nesiskiria nuo bet kokios paskolos gavimo - paskola dažniausiai mokama dalimis pagal pateiktą sąmatą, yra reikalingas turto vertinimas ir statybos sąmata.
Klientai gali rinktis iš daugybės skirtingų medinių namų projektų - tai ne tik ekonominiai sodo nameliai ir sandėliukai dviračiams laikyti. UAB Timber Cabins („Meistro namai“) atstovas teigia, kad vien faktas, kad šie mediniai namai nereikalauja jokios papildomos vidaus apdailos yra didelis pliusas, padedantis sutaupyti ne tik nemažą sumą pinigų, bet ir laiko, nes po statybų pabaigos praktiškai iš karto galima keltis gyventi į savo naujus namus.
Visų pirma - būsto paskolos gavimui Lietuvoje yra taikomas bent 15 % pradinio įnašo reikalavimas. Tai reiškia, kad jeigu gyvenamo namo vertė yra 50 000 EUR, jums reikia bent 7 500 EUR nuosavų lėšų. Vienintelė išeitis, kaip galima išvengti reikalavimo dėl pradinio įnašo - naudotis vartojimo paskola. Kitas reikalavimas - stabilios pajamos.
Paprastai visas procesas gali užtrukti nuo 3 darbo dienų iki net kelių savaičių. Viskas priklauso nuo to, kaip gaunate pajamas (bankas gali prašyti paruošti paruošti papildomas ataskaitas), kiek toli esate pažengę paieškoje bei tam tikrų vidinių, kiekvienos finansų įstaigos procesų. Mūsų komanda visada pasiruošusi atsakyti į klausimus bei padės gauti reikiamus dokumentus, susijusius su pačiu objektu, reikalingus bankui.
Visas procesas dar gali vykti ir etapais:
- Viskas prasideda nuo statybos.
- Įrengiami pamatai - bankas išmoka dalį paskolos.
- Pastatomos sienos - vėl išmokama dalis paskolos.
- Paruošiama dalinė apdaila - vėl tas pats.
Bankų požiūris į medinius namus
Dėl nekrintančių nekilnojamojo turto kainų didžiuosiuose Lietuvos miestuose ir augančių galimybių dirbti nuotoliniu būdu gyvenant už miesto vis daugiau Lietuvos gyventojų svarsto galimybę įsigyti mobilius medinius karkasinius namus.
„Šiuo metu nedidelius iki 100 kv. metrų ploto medinius karkasinius namus Lietuvoje vis dažniau įsigyja butuose gyvenantys ir vasaros būsto ieškantys gyventojai. Dažniausiai tai būna poros ar šeimos, norinčios turėti nuosavos žemės lopinėlį ir išpildyti seną svajonę turėti nuosavą namą, kuriame būtų galima gyventi ne tik šiltuoju sezonu.
Vis daugiau žmonių pagalvoja ir apie tokį būstą, kuriame būtų galima gyventi ištisus metus. Prireikus šį būstą galima panaudoti ir kaip papildomą pajamų šaltinį jį išnuomojant,- sako Darius Burdaitis. - Kai kurie žmonės į tokio tipo būstą žiūri kaip į savotišką bandomąjį projektą, norėdami pasitikrinti, ar gyvenimas privačiame name už miesto yra jų gyvenimo būdas, ar tik trumpalaikis nuotykis. Taip pat dalis gyventojų tokius namus renkasi siekdami taupyti išteklius ir daryti kuo mažesnį poveikį aplinkai.“
Medinių karkasinių namų paklausai didėti įtakos turi keli veiksniai. Visų pirma, kelerius metus tradicinėje nekilnojamojo turto rinkoje augusios kainos apribojo kai kurių gyventojų galimybę įsigyti nuosavą namą. Taip pat vis daugiau darbdavių suteikia galimybę dirbti nuotoliniu būdu ir gyventi regionuose, neprisirišant prie biuro Vilniuje ar Kaune.
Vis daugiau žmonių pradeda vertinti gyvenimą mažiau užterštuose regionuose, kur galima ir pigiau įsigyti kokybiškų maisto produktų. Galiausiai karkasinių namų populiarumą didina ir jų kokybė - šio tipo namai jau yra tinkami gyventi ne tik vasarą, bet ištisus metus.
Dar vienas teigiamas aspektas - tai, kad projektui, kurio statybos plotas yra iki 60 kv. metrų, pakanka supaprastinto tvirtinimo proceso, todėl galima sutaupyti ir pinigų, ir laiko, nes detalus statybos projektas ir architekto paslaugos nereikalingos.
Dažniausiai vietą tokiems nedideliems karkasiniams namams gyventojai renkasi Vilniaus ir Trakų rajone, taip pat vaizdingose vietose prie jūros Klaipėdos rajone.
Ar bankai išduoda paskolas mediniams karkasiniams namams?
Pasak pašnekovo, bankai vis lanksčiau skolina tokio tipo projektams Baltijos šalyse. Anksčiau tokio tipo namai laikyti nepatikimais dėl savo dydžio ir statyboms naudojamų medžiagų - toks būstas buvo traktuojamas kaip laikinas, netinkamas nuolat gyventi.
„Standartinį privatų namą anksčiau įsivaizduodavome kaip 200-300 kv. metrų mūrinį pastatą, tačiau laikui bėgant bankai taip pat mato, kad šiuolaikinės technologijos leidžia rinktis kur kas kompaktiškesnes gyvenamąsias patalpas. Pasikeitė ir žmonių supratimas, nes brangstantys energijos ištekliai daugelį atgraso nuo minties apie didesnį, nei tiesiog jų poreikius tenkinantį, namą, dėl to vidutinis būsto plotas ypač mieste mažėja“,- teigia D. Burdaitis.
Pasirinkus medinį karkasinį namą, gamintojas daugeliu atvejų norės dalinio išankstinio mokėjimo, kuris sudarys 40-50 proc. gamybos sąnaudų. Ši sąlyga ypač aktuali kalbant apie pastatus, kurių statybos plotas didesnis nei 60 kv. metrų.
„Dėl paskolos sąlygų tokio tipo namui būtinai reikia pasitarti su paskolos davėju, kad būtų rastas tinkamiausias sprendimas, tačiau apskritai bankai yra suinteresuoti finansuoti tokio pobūdžio projektus, kai jie jau yra baigti. Žinoma, palankiausios sąlygos bus tiems gyventojams, kurie turi nuosavą žemės sklypą namui ir įnašą, kuris sudarytų apie 40 proc. namo statybos sąnaudų. Dar paprastesnis būdas pasiskolinti karkasinio namo statybai - įkeisti kitą turimą nuosavybę, pavyzdžiui, butą mieste“,- komentuoja D. Burdaitis.
Į kokias išlaidas atkreipti dėmesį?
Jei galvojate apie tokio tipo būstą, rekomenduojama atidžiai įvertinti kelių gamintojų pasiūlymus - visiškai sukomplektuotos apie 100 kv. metrų pastato konstrukcijos kaina Lietuvoje vidutiniškai siekia 150 000 eurų, priklausomai nuo pasirinktų medžiagų ir gamybos technologijos.
Gana dažnai vystytojai pasiūlymo kainas nurodo be PVM ir transportavimo išlaidų, taip pat gali būti neįtraukti šildymo sistemos, komunikacijų kaštai, vidaus apdaila ir, žinoma, baldų kainos.
„Jei prekybininkas siūlo gerokai mažesnę kainą nei konkurentai, reikia suprasti, kad tokie pastatai gali būti nebaigti, pavyzdžiui, pateikiama kaina tik karkaso be stogo, šiltinimo ir apdailos. Šioms detalėms išsiaiškinti reikia skirti itin daug dėmesio, jei pastate planuojate gyventi ištisus metus. Jei radote dominantį pasiūlymą, siekiant profesionaliai jį įvertinti, rekomenduojama pasikonsultuoti su statybos inžinieriumi ar specialistu“,- pataria banko vadovas.
Taip pat verta atkreipti dėmesį, kad į kainą neįeina žemės sklypas, o jo kaina šalia didžiųjų miestų bus tikrai nemaža. Be to, būste turi būti integruotos tinkamos inžinerinės komunikacijos, vandentiekis, kanalizacija, elektros įvadas, taip pat pakloti namo pamatai.
„Kiekviena situacija yra individuali ir išlaidos bus skirtingos - dalis pirkėjų turi nuosavą žemės sklypą su atitinkamomis inžinerinėmis komunikacijomis, o kitiems reikės finansavimo ir šiai daliai. Projektų vystytojų patirtis rodo, kad tokius projektus įmanoma įgyvendinti investuojant apie 150 tūkst. eurų“,- sako D. Burdaitis.
Karkasinių mobilių medinių namų projektai gali būti tiek tipiniai, tiek pritaikomi individualiai pagal kiekvieno skonį ir poreikius. Tokie namai gali būti surenkami kliento sklype arba galima jau paruoštą būstą transportuoti į nurodytą vietą - tai priklauso ir nuo namo dydžio.
NT, kuriam įsigyti sunkiau gauti paskolą
Būsto paskolą gauti gali būti sunkiau ne tik dėl asmenų finansinės situacijos, bet ir būsto, kurį jie nori įsigyti, būklės bei teisinio statuso. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, problemų norint gauti paskolą gali kilti tais atvejais, kai norimas įsigyti būstas neatitinka kredito įstaigos numatytų kriterijų.
Dažniausiai tai - prasta NT objekto būklė, dėl kurios jo vertė yra itin maža. „Turtas turi turėti tam tikrus kriterijus. Turi būti tam tikra fizinė būklė, taip pat yra turto likvidumo klausimas, ar nėra taip, kad turtas iš principo labai greitai nuvertės, tuomet kredito įstaigos vertina, kad gal galėtų suteikti paskolą tam tikrai sumai: po metų kelerių dėl įvairių aplinkybių turtas gerokai nuvertės, jį parduoti bus sunku, grąžinti kreditą trumpuoju laikotarpiu irgi bus sunku“, - sako M. Statulevičius.
Pasak M. Statulevičiaus, atsižvelgiama į paties objekto fizinę būklė, taip pat - į aplinką, kurioje jis pastatytas, ar planuojamas tolesnis tos teritorijos vystymas, pavyzdžiui, ar šalia nebus pradėtos tiesti taršios, triukšmą keliančios komunikacijos ir pan.
„Kita vertus, labai dažnai įstaigos nepasako „ne“, jos iškelia sąlygas, kurias pirkėjui bus sudėtinga įgyvendinti. Labai didelis pradinis įnašas, rizika bus susijusi su marža, paskolos periodiniu mokėjimu ir pan.“, - aiškina pašnekovas.
Tačiau, pasak M. Statulevičiaus, nereikėtų pamiršti dar vieno aspekto, kurį vertina paskolą būstui suteikianti įstaiga, - perkamo NT paskirtis. Ekspertas aiškina, kad paskolą dažnai sunku gauti norint nusipirkti NT objektą, kurio paskirtis nėra gyvenamoji, tačiau pirkėjai turi planą tą turtą paversti gyvenamu. Pasak pašnekovo, įprastai tokiems NT objektams taikomas didesnis pradinis įnašas ir pan.
„Kad turtas būtų nekredituojamas, jis turėtų būti visiškai prastos būklės, daug kriterijų atitikti. Aišku, yra ir teisinių dalykų, ar turtas turės daug bendraturčių, kaip jie tarpusavyje sutars dėl turto valdymo, priežiūros, pardavimo, tokie teisinės nuosavybės klausimai“, - komentuoja LNTPA vadovas.
Kriterijai, kuriuos nustato bankai
Kriterijus, kada būstas yra nekredituojamas, nustato patys bankai. Kaip Delfi būstui paaiškino Lietuvos banko Priežiūros tarnybos specialistai, teisės aktai nenustato konkrečių reikalavimų arba kriterijų dėl įkeičiamo nekilnojamojo turto.
„Vartotojui nevykdant įsipareigojimų pagal kredito sutartį, kredito davėjas būtų priverstas realizuoti įkeistą nekilnojamąjį turtą. Taigi, kredito davėjui svarbus ne tik įkeičiamo nekilnojamojo turto vertinimas (kaina), tačiau ir kiti požymiai, kaip, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto likvidumas ir pan. Todėl vadovaudamasis savo vidaus tvarkomis arba politika, kredito davėjas, manytina, turi teisę atsižvelgti į tam tikrus nekilnojamojo turto parametrus“, - informuoja Lietuvos bankas.
Delfi būstas pasiteiravo didžiausių Lietuvos komercinių bankų, kokius kriterijus turi atitikti perkamas NT, kad jam įsigyti būtų suteikta paskola.
- Swedbank: Teikia būsto paskolas nekilnojamajam turtui įsigyti, kuris yra tinkamas asmeniui ar šeimai nuolat gyventi, nors kiekvieną atvejį vertina individualiai. NT atitinka statybos reikalavimus, turi reikalingas komunikacijas ir patogumus bei yra juridiškai tvarkingas. Tačiau jeigu jokia draudimo bendrovė nesutinka NT drausti atkuriamąja verte, toks turtas negali būti įkeistas bankui.
- Seb bankas: Kiekvienas atvejis dėl būsto kredito yra individualus, sprendimas priimamas atsižvelgus ir įvertinus daug skirtingų aspektų, susijusių su konkrečiu asmeniu, jo situacija ir perkamu turtu. Būsto paskola negalėtų būti suteikiama itin nusidėvėjusiam, prastos techninės būklės būstui, kurio nedraudžia draudimo bendrovės, taip pat neregistruotiems, nelegaliems, ne pagal projektą statomiems objektams.
- Luminor bankas: Teikiant finansavimą būstui įsigyti atsižvelgiama į daug aspektų: tai lemia ir turto vieta, vietovės infrastruktūra, pasiekiamumas, taip pat kreipiamas dėmesys į realią pastato, buto, namo būklę - šie dalykai paprastai nurodomi turto vertinimo ataskaitoje. Turtas, esantis teritorijose, kurios likvidžios nekilnojamojo turto rinkos atžvilgiu, standartiškai laikomas likvidesniu. Taip pat atsižvelgiama į didesnius miestus ir tankiai apgyvendintas vietoves, kurios yra arti socialinės ir inžinerinės infrastruktūros, čia istoriškai - žemas nedarbo lygis. Bendras turto likvidumas labai svarbus vertinant jo galimą finansavimą. Svarbiausias veiksnys įsigyjant būstą su paskola vis dėlto yra kliento gebėjimas grąžinti kreditą ir sumokėti visas su juo susijusias įmokas.
Turto vertinimas
Kalbėdami apie NT, kuriam įsigyti vengiama duoti paskolas, bankai mini prastą NT objekto būklę. Pasak LNTPA vadovo M. Statulevičiaus, sprendžiant šį klausimą, dažnai kviečiami nepriklausomi turto vertintojai, kurie nustato turto vertę.
Pasak NT bendrovės „Inreal“ Vertinimo departamento vadovo ir Lietuvos turto vertintojų asociacijos prezidento Audriaus Šešplaukio, turtas vertinamas nežinant, ar bankas teiks paskolą, ar ne. Jis aiškina, kad vertintojai vertina turtą pagal faktinius ir istorinius duomenis.
„Butams paprastai taikomas lyginamasis metodas, atsižvelgiant į notarinius panašaus ar analogiško turto pirkimo ir pardavimo sandorius, ne senesnius nei 36 mėnesiai (dėl rinkos pokyčių visada stengiamasi naudoti kuo naujesnę informaciją). Pagal atsakingo skolinimo nuostatus yra finansuojama iki 85 proc. nuo turto rinkos vertės arba nuo pardavimo sumos, priklausomai nuo to, kuri iš jų yra mažesnė. Tačiau, priklausomai nuo turto paskirties ar kitų savybių, ar aplinkybių rinkoje, finansuojama dalis gali būti mažesnė“, - teigia A. Šešplaukis.
Jo teigimu, nekreditavimas labiau tikėtinas ne dėl turto vertės, o dėl teisinių turto aspektų arba paties pirkėjų finansinių galimybių.