Būsto pirkimas Lietuvoje: žingsnis po žingsnio

Visai nesvarbu pirmas kartas ar trečias - kiekvienas būsto pirkimas atrodo kaip žemėlapis be aiškių gairių. Vieni žingsniai lyg ir suprantami, kiti - migloti. Girdėjote iš draugų, matėte internete, bet kai pats įsijungėte į šitą procesą, iškilo tūkstančiai klausimų... Šiame tekste aiškiai ir papunkčiui pasakoju apie tai, kaip atrodo visas būsto pirkimo procesas. Žinoma, visų niuansų ir galimų variantų aptarti neįmanoma. Todėl jei nerasite jums reikalingų atsakymų, visada galite kreiptis į nekilnojamojo turto brokerį.

Pradžia - suprasti, ko ir kodėl ieškote

Neskubėkite atsidaryti skelbimų portalų. Pirmas žingsnis - ne žiūrėti, ką siūlo rinka, o pagalvoti, ko jums reikia. Ar tai pirmas būstas, kuriame tiesiog norite turėti savo raktus ir ramybę? O gal ieškote erdvės šeimai, su perspektyva dešimtmečiui ar ilgiau? Arba jau turite būstą ir norite jį pardavę pirkti kitą?

Kuo aiškiau įsivardinsite, kam jums tas būstas, kokie kriterijai svarbūs, tuo lengviau bus rasti tinkamą. O svarbiausia - nepasiklysti tarp patrauklių, bet jums netinkančių variantų.

Realus biudžetas: kiek galite sau leisti

Kalbant apie biudžetą svarbu ne tik „kokią paskolą duotų bankas“. Pirmiausia, reikia įsivertinti: kiek turite santaupų pradinei įmokai, kiek lieka mėnesinei įmokai, ar turite „finansinę pagalvę“, jei kas nors pakryptų ne taip (liga, darbo netekimas ar pan.).

Bankai dažniausiai reikalauja 15-20 % pradinio įnašo. O kur dar plius notaras, vertinimas, dokumentai, kitos smulkmenos, gal remontas, baldai... Visa tai reikėtų įsivertinti iš anksto.

Ir nepamirškite - jei išsiteksite banko leidžiamose ribose, bet kas mėnesį skaičiuosite centus, realaus gyvenimo komforto taip ir nepavyks sukurti.

Pirmasis kontaktas su banku

Jei paskolos nereikia, sveikinu, šitą žingsnį galite praleisti.

Bet, jei reikia, tada kai jau maždaug žinote, ko norite ir kiek galite mokėti - laikas nueiti į banką. Net jei dar neturite konkretaus objekto. Kodėl? Nes bankas galės įvertinti jūsų pajamas, įsipareigojimus, ir pasakyti, kiek galėtų skolinti.

Kuo tai naudinga? Turėsite aiškų orientyrą, kurio galėsite laikytis ieškodami būsto. Taip pat turėsite ir stiprų pradinį tašką derybose, kai rasite tinkamą variantą.

Paieška: nuo skelbimų iki realių apžiūrų

Skelbimai - tik pradžia. Tikras būsto ieškojimas prasideda tada, kai pradedate eiti į gyvas apžiūras. Juk tik realybėje galima pamatyti, kad tas „tobulas“ butas su gražiomis nuotraukomis iš tikrųjų yra tamsus, su keistais kaimynais ir balkonu į konteinerius.

Ir priešingai - variantas, kurio vos nepraleidote, gali būti jaukus, šviesus, ir „sava aura“. Žiūrėkite, lyginkite, stebėkite, kaip jaučiatės apžiūrėdami butus. Per kelias apžiūras imsite aiškiai jausti, kas jums svarbu: planas, šviesa, erdvė, tyla, kaimynystė.

Radote? Puiku. Dabar - derybos ir preliminari sutartis

Kai randate tą vienintelį būstą - kyla noras greitai pasirašyti sutartį. Bet dabar pats laikas stabtelėti.

Pirmiausia - derybos. Kartais galima nuleisti kainą, kartais - susitarti dėl baldų, o kartais dėl terminų (ypač būna svarbu keičiant būstą). Aptarus visas sąlygas, pasirašoma preliminari sutartis, taip pat dažniausiai sumokama avansinė suma, kuri vėliau įskaičiuojama į pirkimo sumą.

Užstatas: dydis ir svarba

Užstatas yra pinigų suma, kurią pirkėjas sumoka pardavėjui, siekdamas užtikrinti, kad jis įvykdys savo įsipareigojimus pagal preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.

Užstato dydis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų iki 15 proc. nuo turto vertės. Siekdami konkurencinio pranašumo, kai kurie NT plėtotojai sutinka užstatą gauti dalimis pagal suderintą grafiką (pavyzdžiui, iki statybų pabaigos).

Prieš palikdami užstatą pagalvokite mažiausiai du kartus. Neapgalvotai susitarus dėl avanso galima prarasti ir pinigus, ir patinkantį būstą.

A. Fridman pataria į būsto apžiūras visada neštis bent tūkstantį eurų grynųjų. Jei būstas pasirodys tikrai tinkamas, galėsite be didesnės rizikos jį rezervuoti.

Turto vertinimas ir banko sprendimas

Jei perkate be paskolos, šis etapas jums neaktualus, bet jei su paskola, nepamirškite, kad reikės oficialaus turto vertinimo. Bankas pagal jį vertins, ar turtas tikrai vertas tiek, kiek prašoma, ir nuo to gali priklausyti banko sprendimas ir finansuojama suma.

Vertinimą daro licencijuoti vertintojai. Kai vertinimas baigtas, jį reikia siųsti atsirinktam bankui ar keliems, išsirinkti kurio banko pasiūlymas palankiausias jums, pasirašyti kredito sutartį arba gauti banko garantinį raštą. Tik atlikus šiuos žingsnius jau galima judėti pas notarą.

Hipoteka: paskola įkeičiant turtą

Hipoteka yra paskola įkeičiant turtą. Dažniausiai tai būna nekilnojamasis daiktas, kuris kreditoriui tartum užtikrina, kad pinigus atiduosite sutartu laiku. Tačiau, svarbu paminėti, jog paskola su turto įkeitimu nereiškia, kad netenkate teisės pastarojo valdyti. Dažniausiai vis dar galite naudotis turimu daiktu, nebent pinigų negrąžinate laiku. Tokiu atveju, kreditorius įgyja teisę pastarąjį parduoti varžytinėse.

Kaip jau minėjome kiek anksčiau, esminis hipotekos tikslas yra apsaugoti įsipareigojimo vykdymą. Pastaroji gali būti sutartinė arba priverstinė. Pirmasis variantas tinka apibūdinti susitarimams su banku arba tarp dviejų fizinių asmenų. Tuo tarpu, priverstinė hipoteka atsiranda dėl įstatymų ar teismo sprendimo.

Hipoteka pasižymi didele privalumų gausa, tačiau taip pat turi keletą trūkumų. Be jokios abejonės, esminiu teigiamu aspektu būtų galima įvardinti tai, jog savininkas nepraranda teisės naudotis savo turtu. Kita vertus, čia iškart susiduriama su vienu trūkumu. Nors savo turtu galite naudotis ir toliau, hipoteka apriboja kai kurias Jūsų teises. Tad, turite gerokai mažiau laisvės bei kontrolės. Be to, nebegalite paprastai disponuoti turtu.

Visgi, svarbu paminėti, jog grąžinant paskolą dažnai susiduriama su palūkanomis. Tad, galiausiai, mokama suma gali gerokai pranokti įkeisto turto vertę.

Notaras: viskas tampa oficialu

Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Čia viskas turi būti aišku iki paskutinio kablelio. Verta pastebėti, kad dažnai tiesiog perkeliamos sąlygos, kurios buvo aprašytos preliminarioje sutartyje. Tiesa, šiuo atveju viskas aprašome plačiau, tiksliau ir su daugiau įstatyminių reikalų.

Jei perkate su paskola, po notaro (dažniausiai numatomas 2-5 dienų atidėjimo terminas), turite pervesti savo mokamą dalį, įregistruoti turtą savo vardu. Po to - pasirašyti su banku hipotekos sutartį. Tik tada bankas sumoka pardavėjui galutinę sumą. Nepamirškite, kai už turtą visiškai atsiskaitėte, notaras turi išduoti pažymą apie sandorio užbaigimą. Ją būtinai užregistruokite Registrų centre.

Jei perkate be paskolos, viskas paprasčiau. Sumokate pinigus pagal sutarties sąlygas, registruojate turtą savo vardu. Viskas: liko tik pagal susitartus terminus ir sąlygas perimti turtą, pasirašant perdavimo aktą su fiksuotais skaitiklių parodymais (tai svarbu, kad nekiltų bėdų pasirašant sutartis su tiekėjais savo vardu).

Būsto pirkimo etapai

Būsto pirkimo procesas susideda iš kelių pagrindinių etapų:

• Būsto pasirinkimas. Klientas apžiūri jį dominančius projektus bei jo poreikius atitinkančius butus ir išsirenka jam patinkantį būstą.
• Būsto rezervavimas. Dažnu atveju patikusį būstą klientas gali rezervuoti žodžiu, finansiškai neįsipareigodamas. Dalis NT plėtotojų sutinka butą rezervuoti keletui darbo dienų, kiti - net savaitei. Tuo tarpu galima savo sprendimą geriau apgalvoti, pasitarti su banku. Tačiau būna atvejų, kai nemokama rezervacija negalima, sprendimą reikia priimti iškart arba rizikuoti, kad butas bus nupirktas.
• Sprendimas dėl būsto įsigijimo. Klientas, apsisprendęs dėl būsto, kurį nori įsigyti, apdailos įrengimo ir būstui įsigyti skiriamos sumos, kreipiasi į pardavimo atstovą (būsto paskolos atveju - gavęs preliminarų atsakymą dėl paskolos dydžio iš banko).
• Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis. Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis yra derinama ir pasirašoma su pardavimo atstovu. Ja klientas įsipareigoja įsigyti būstą.
• Užstatas. Sutarto dydžio užstatas turi būti sumokėtas į sąskaitą, nurodytą Preliminarioje sutartyje, per 1-10 kalendorinių dienų nuo Preliminarios sutarties pasirašymo.
• Pranešimas Nr. 1: dėl būsto perdavimo. Prieš pat užbaigiant statybas, jeigu namas yra statomas, arba sutartą dieną, jeigu namas pastatytas, gaunamas kvietimas nurodytą dieną atvykti ir priimti atliktų darbų - pasirašyti darbų atlikimo aktą. Kai kurie NT plėtotojai būstą perduoda pirkėjui prieš pasirašant notarinę pirkimo - pardavimo sutartį tam, kad būtų galima kuo anksčiau pradėti apdailos darbus, kiti - po notarinės sutarties arba po galutinio apmokėjimo.
• Būsto perdavimas pirkėjui. Būsto perdavimo metu pasirašomas darbų atlikimo aktas. Nuo šios dienos pirkėjas gali pradėti būsto apdailą. Taip pat nuo būsto perdavimo momento pirkėjas yra atsakingas už visas eksploatacines ir administracines būsto išlaidas. Būsto pirkėjui pradedamos teikti komunalinės paslaugos, už kurias jis moka tiesiogiai paslaugų tiekėjui arba namo administratoriui.
• Susitarimas su banku dėl būsto paskolos. Jeigu būstas įsigyjamas naudojantis paskola, bankas suformuoja klientui pasiūlymą arba išduoda garantinį raštą. Arba pasirašoma kredito sutartis, kurioje įtvirtinamos visos paskolos ilguoju laikotarpiu galiojančios sąlygos bei banko marža. Pirkėjas su banku pasirašo Būsto paskolos sutartį ne anksčiau nei likus 6-12 mėnesių iki statybų pabaigos ir gali būti tikras, kad, praėjus šiam laikotarpiui, kai namas bus pastatytas, banko sąlygos nesikeis. Pirkėjas bus užtikrintas, kad būstą galės įsigyti su paskola.
• Turto vertinimas. Jeigu reikalauja bankas, detalųjį turto vertinimą atlieka bankui priimtini turto vertintojai. Bankai dažniausiai nereikalauja papildomo didžiųjų NT plėtotojų turto vertinimo, todėl klientas gali būti tikras, kad turtas bus įvertintas pirkimo kaina.
• Pastato energinis sertifikatas. Prieš pasirašydamas su pardavėju notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas yra supažindinamas su pastatui išduotu energinio naudingumo sertifikatu.
• Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis. Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma nurodytame notaro biure. Notarines išlaidas apmoka klientas.
• Turto registravimas. Turto nuosavybė registruojama VšĮ „Registrų centras“. Nuosavybę registruoja notaras.
• Sutartis su administratorium. Pirkėjas, pasirašydamas būsto notarinę sutartį, pasirašo sutartį su pastatą administruojančia įmone.
• Būsto paskolos sutartis. Pirkėjas, pristatęs notarinę pirkimo-pardavimo sutartį bankui, pasirašo su juo būsto paskolos sutartį. Sutarties administravimo mokestis mokamas pagal banko įkainius. Banko atsiskaitymas už įsigytą būstą įvykdomas, kai pirkėjas atlieka šiuos veiksmus: pasirašo notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, registruoja ir apdraudžia turtą, registruoja įkeitimo lakštą.
• Turto draudimas. Turtas turi būti apdraustas banko naudai banko rekomenduotoje draudimo bendrovėje.
• Įkeitimo lakšto registravimas. Įkeitimo lakštą hipotekoje registruoja pasirinktas notaras.
• Visiškas kliento atsiskaitymas su pardavėju. Klientas privalo per 30 d. nuo notarinės sutarties pasirašymo registruoti ir apdrausti turtą, taip pat registruoti įkeitimo lakštą, kad bankas galėtų pervesti pinigus pardavėjui už pirkėjo perkamą turtą.
• Pranešimas Nr. 2: Dėl visiško atsiskaitymo. Per 30 d. nuo pinigų pervedimo į pardavėjo sąskaitą pirkėjas kreipiasi į pardavėją dėl pažymos apie visišką atsiskaitymą. Išduota pažyma turi būti registruota VĮ „Registrų centras“.
• Komunalinės paslaugos. Pirkėjas, pasirašęs notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, sudaro tiesioginę paslaugų sutartį su elektrą, šilumą, vandenį tiekiančiomis įmonėmis.
• Apdaila. Apdailos darbai vidutiniškai trunka apie 3-4 mėnesius. Interjero projektas dažniausiai kuriamas 1-2 mėnesius, todėl tuo reikėtų pasirūpinti iš anksto. Vis dažniau butai parduodami su visa apdaila, nes, perkant būstą su statytojo apdaila, yra galimybė gauti iki 85 proc. dydžio paskolą nuo bendros pirkinio sumos: būstas + apdaila + automobilio stovėjimo vieta + sandėliukas.
• Laimingas įsikūrimas. Atlikę visus būsto įsigijimo žingsnius galite įsikurti naujuose namuose ir lengviau atsikvėpti.

Papildomos išlaidos

Pirkdami naują būstą, būtina atsižvelgti į papildomas išlaidas, kurios gali turėti įtakos galutinėms išlaidoms. Notaro mokesčiai yra svarbi papildomų išlaidų dalis, kurią pirkėjai privalo apskaičiuoti. Dažniausiai notaro paslaugos kainuoja nuo 0,45% iki 0,5% nuo sandorio vertės fiziniams asmenims ir juridiniams asmenims, atitinkamai.

Registracijos mokesčiai už nekilnojamojo turto registravimą yra dar viena svarbi išlaidų dalis. Lietuvoje registracijos mokestis gali siekti apie 25-200 Eur.

Šalia būsto kainos, kurią turite sumokėti pardavėjui, taip pat įtraukite ir su turto vertinimu, sutarties ir notaro mokesčiais susijusias išlaidas. Jei būstui įsigyti lėšų skolinatės iš banko, nereikia pamiršti ir palūkanų.

Būsto pirkimo išlaidos

Energetinis efektyvumas

Energetinis efektyvumas yra svarbus aspektas, kurį pirkėjai turi apsvarstyti perkant naujus butus Vilniuje. Naujai statomiems pastatams Lietuvoje, nuo 2021 m. Ši klasė nustato aukštus reikalavimus, užtikrinančius minimalų energijos suvartojimą. Naujosios technologijos ne tik taupo energiją, bet ir prisideda prie aplinkos tausojimo. Pirkėjai turėtų atkreipti dėmesį, kad pastatai, atitinkantys A++ klasę, dažnai pasižymi ir šiuolaikišku dizainu.

Statytojų patikimumas

Statytojų patikimumas yra esminis veiksnys renkantis naują būstą. Rinkoje yra tiek gerai žinomų, tiek mažiau pažįstamų statytojų, todėl svarbu atlikti tyrimus. Pirkėjai turėtų atkreipti dėmesį į projektų teisėtumą, statybos leidimus ir garantinius įsipareigojimus. Patikimi statytojai dažnai užtikrina aiškią informaciją apie pastatų techninius parametrus ir siūlo dokumentus, patvirtinančius suteiktas paslaugas.

Būsto draudimas

Būsto draudimas yra svarbus aspektas, kurį privalo apsvarstyti visi naujų butų pirkėjai Vilniuje. Pirkėjai turėtų pasirinkti draudimą, atsižvelgdami į savo poreikius ir situaciją. Prieš pasirenkant draudimo planą, rekomenduojama pasikonsultuoti su draudimo specialistu.

Parkavimo sprendimai

Parkavimo sprendimai yra svarbus aspektas renkantis naują butą Vilniuje. Pirkėjams rekomenduojama įvertinti, kiek vietų yra projekte. Vertinant parkavimo sprendimus, taip pat svarbu atsižvelgti į priklausomus automobilius. Investuotojai turėtų pasidomėti, ar projekte numatyti specialūs sprendimai elektromobiliams, pvz., įkrovimo stotelės.

Pilnai įrengti butai

Pilnai įrengti butai siūlo kelis privalumus pirkėjams. Pirmiausia, jie gali sutaupyti laiko ir pastangų. Taip pat, pilnai įrengtų butų pasirinkimas ypač tinka tiems, kurie perka pirmąjį būstą. Be to, pilnai įrengti butai gali būti patrauklūs ir nuomininkams.

Verta atkreipti dėmesį, kad pirkdami pilnai įrengtą butą, pirkėjai gali išvengti aukštų renovacijos kaštų.

Garantijos

Pirkdami naują butą, būtina žinoti, kokias garantijas teikia statytojas. Privalu atidžiai perskaityti pirkimo sutartį. Pirkėjas turi teisę reikalauti šių garantijų, jei pastebi defektus.

Viskas jūsų rankose

Viskas, darbas padarytas. Galite kraustytis, remontuoti, švęsti ir mėgautis naujais namais. Tikiuosi, kad šis tekstas pagelbės priimti sprendimus, suprantant visus etapus, be streso, be skubėjimo ...

tags: #busto #pirkimas #iki #pridavimo