Būsto pirkimas - vienas svarbiausių finansinių sprendimų gyvenime. Norint, kad investicija džiugintų ilgus metus, būtina atidžiai išanalizuoti visus etapus ir įvertinti galimus rizikos faktorius. Šiame straipsnyje aptarsime esminius buto apžiūros etapus, pradedant nuo finansinių galimybių įvertinimo ir baigiant nuosavybės įregistravimu.
1. Finansinių Galimybių Ir Poreikių Įvertinimas
Prieš pradedant būsto paiešką, labai svarbu atsakyti sau į klausimą, kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Žinoma, kad nusprendus pirkti butą miesto centre, jo kaina bus ženkliai didesnė nei perkant tokio pat tipo objektą gyvenamajame rajone. Nusprendus, kokio NT objekto jums reikia - buto, namo ar kotedžo - svarbu pasitikrinti savo finansines galimybes su bankais.
Labai svarbu išsiaiškinti savo finansines galimybes bei poreikius. Tai padės jums apsibrėžti biudžetą ir ieškoti būsto, kuris atitinka jūsų galimybes.
2. Naujo Turto Paieška Ir Senojo Turto Pardavimas
Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas, ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norimą gyventi vietą. Tokiu atveju paieškos spektras yra smarkiai apribotas. Neretais atvejais žmonės kreipiasi į taip vadinamus paieškų brokerius. Jų darbas dar prieš atvedant jus į būsto apžiūrą, nuvykti į parduodamą objektą bei įvertinti jo tinkamumą jums.
Kitas, nemažiau sudėtingas procesas, yra jūsų turto pardavimas. Gajus stereotipas tas, jog parduoti turtą yra labai paprasta ir nesudėtinga ir tam samdyti nekilnojamo turto brokerio nereikia. Tačiau reiktų įvertinti, tai jog savo srities profesionalas su daugybę metų patirties bei išmanantis derybų meną, galės gauti pačią didžiausią naudą jums ir parduoti jūsų turtą už kur kas didesnę kainą.
Tarpininkas reikalingas tada, kai arba pardavėjas neturi galimybių aprodyti buto kiekvienam besidominančiam, gyvenamoji vieta kitur, didelis užimtumas, ar dar kas nors. Arba, kai pirkėjas negali apžiūrėti, vėlgi dėl didelio užimtumo, dėl to, kad gyvenamoji vieta kita ir t.t.
Tačiau kiek teko apžiūrėti butus, kurie parduodami buvo su tarpininkais, tai visais atvejais likau nesupratusi kam jie? Kiekvienu atveju tarpininkas tardavosi kada gali šeimininkas, tada pirkėjas, šeimininkas ir tarpininkas visiems tinkamu laiku susitinka... O jau tvarkant dokumentus, jei nėra nestandartinės situacijos, tai irgi nematau reikalo, kad jis būtų.
Tarpininkų atlygis skaičiuojamas įvairiai: vieni ima tam tikrą procentą, kiti fiksuotą sumą. Procentas gali svyruoti nuo 2 iki...Man teko susidurti su didžiausiais Remax 5 procentais. Taip, jei jūs kainą nusiderat, tarpininko užmokestis mažėja, jei jis yra procentinis, jei pvz nustatytas fiksuotas 4000 lt atlygis, tada pardavimo kaina nesvarbi.
Dėl kainos mažinimo....Jei pardavėjas nutaria, kad parduoda už per didelę kainą ir ją sumažina, turėtų informuoti ir tarpininką, ypač, jei pardavėjui yra leista pardavinėti būstą ir pačiam, nes labai nenormaliai atrodo to paties būsto skelbimai su kainų skirtumu...Nuderėta kaina pardavėjas paprastai vis tiek pasako tarpininkui: reikia turbūt pasitarti ar ne per daug nuleido. Ar tai yra privaloma, reikėtų skaityti sutartyje.
3. Nekilnojamojo Turto Vertinimas
Sveikiname! Jūs jau esate visai netoli iki jūsų išsvajoto NT turto įsigijimo. Turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.
Nekilnojamojo turto vertinimo trukmė ir etapai
Nekilnojamojo turto vertinimo trukmė priklauso nuo vertinamo turto paprastumo, įmonės užimtumo. Vertinimo darbai gali trukti nuo 1 iki 5 darbo dienų nuo turto apžiūrėjimo ir visų reikalingų dokumentų gavimo. Sudėtingesni ar daugiau objektų vertinimas gali užtrukti ilgiau. Nekilnojamojo turto įvertinimas trunka nuo 2 iki 5 d.d.
Konkretaus turto objekto vertinimas prasideda nuo jo inspektavimo (apžiūros), pirminių duomenų apie turto objektą surinkimo ir analizės, aplinkos analizės, konkretaus nekilnojamojo turto sektoriaus rinkotyros. Vertinimo ataskaita yra rengiama vadovaujantis Tarptautiniais vertinimo standartais, Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu ir užsakovo technine užduotimi.
Turto vertinimo etapai:
- Vertinimo tikslo ir užsakovo duomenų išsiaiškinimas.
- Reikalingų dokumentų gavimas ir susitarimas dėl turto apžiūros laiko.
- Duomenų analizė, metodo parinkimas, rinkos analizė, skaičiavimai.
- Vertės nustatymas jos suderinimas su užsakovu, išsiuntimas dokumentų pasirašymui
- Ataskaitos įteikimas užsakovui.
4. Paskolos - Kredito Gavimas
Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui. Šiame etape jūs lygiagrečiai galite pasirašyti ir preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
5. Sandoris
Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.
Butas buvo parduodamas per tarpininką, jis suderino laiką su notaru, pateikė jam reikiamus dokumentus. Pas notarą susitikome abi pusės, perskaitėme pirkimo - pardavimo sutartį, pardavėjas parodė, kad apmokėtos visos sąskaitos (elektra, etc.), tada ėjome į banką, padarėme pavedimą (ar jei kas perka grynais - tokiu atveju paduoda juos), grįžome pas notarą ir pasirašėme sutartį, gavome buto dokumentus. Tada beliko su pirkimo-pardavimo sutartimi nuvykti į registrų centrą.
Viskas sutvarkoma greitai, per vieną dieną, tik vizito pas notarą laukėme nepamenu, gal savaitę (tokį laiką suderino tarpininkas, gal galima ir greičiau). Notarui mokėjome ~500 Lt., perpus su pardavėju, bet kaina dar priklauso ir nuo perkamo buto sumos. Registrų centre lygtais ~ 30 lt mokėjome. Bankas už pavedimą 3 lt nuskaite.
Aš preliminarią sutartį išsitraukiau iš interneto.
6. Jūsų Naujo Būsto Įregistravimas
Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigytą turtą. Po jo jūs gausite nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą bei galėsite džiaugtis savo naujaisiais namais.
Klausimai Apie Būsto Būklę
Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.
Renkantis tarp naujos statybos, dar neįrengtų objektų, svarbiausiais klausimais tampa statybos kokybė, galimybė esamą projektą koreguoti pagal savo poreikius bei galutinis darbų užbaigimo terminas.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Klausimai Apie Dokumentus Ir Sandorio Eigą
Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą. Svarbu atkreipti dėmesį, jog įprastinė, sklandžiai besiklostanti sandorio eiga trunka nuo kelių savaičių iki mėnesio. Tad jei prie įprastų procedūrų prisideda papildomi, su būsto istorija susiję trukdžiai, pardavimo eiga gali nusitęsti net iki kelių mėnesių.
Tęsiant toliau, preliminariąja būsto pirkimo-pardavimo sutartimi svarbu nustatyti ir kitus procesinius dalykus. Tai yra notarinių išlaidų padengimą bei senųjų šeimininkų išsikeldinimo klausimus.
Klausimynas sandorio eigai aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
Dažniausiai išsikraustymo terminas būna mėnuo nuo pinigų gavimo (arba nuo notarinės sutarties pasirašymo).
Jei parduodate be tarpininkų, tai viską patys tvarkotės ir tik turbūt sunkiau viskas.
Kuo daugiau atsakymų dabar, tuo mažiau klausimų ateityje. Būstas yra vienas rimčiausių pirkinių, kokį žmogus įsigija per visą savo gyvenimą. Tad siekiant, jog jis džiugintų dar keletą dešimtmečių į priekį, prieš perkant būstą svarbu gauti atsakymus į kuo daugiau reikšmingų klausimų. Jei būsite kantrūs ir dėmesingi detalėms, niekada nesigailėsite atlikta investicija.