Būsto paieška retai kam būna lengva ir paprasta. Bet tai yra itin atsakingas procesas, kuris vėliau reikšmingai įtakos gyvenimo kokybę, todėl į jį negalima žiūrėti pro pirštus. Prieš įsigyjant būstą svarbu ne tik tinkamai įvertinti savo finansines galimybes, bet ir apie perkamą būstą gauti kuo daugiau informacijos.
Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą
Labai svarbu atsakyti sau į klausimą, kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Žinoma, kad nusprendus pirkti butą miesto centre jo kaina bus ženkliai didesnė nei perkant tokio pat tipo objektą gyvenamajame rajone.
Finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas
Nusprendus kokio NT objekto jums reikia - buto, namo ar kotedžo svarbu pasitikrinti savo finansine galimybes su bankais. Prieš pradedant ieškoti naują būstą neįvertinti savo finansinių galimybių.
Naujo turto paieška bei senojo turto pardavimas
Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norima gyventi vietą. Tokiu atveju paieškos spektras yra smarkiai apribotas. Neretais atvejais, žmonės kreipiasi į taip vadinamus - paieškų brokerius. Jų darbas dar prieš atvedant jus į būsto apžiūra, nuvykti į parduodamą objektą bei įvertinti jo tinkamumą jums.
Kitas, nemažiau sudėtingas procesas yra jūsų turto pardavimas. Gajus stereotipas tas, jog parduoti turtą yra labai paprasta ir nesudėtinga ir tam samdyti nekilnojamojo turto brokerio nereikia. Tačiau, reiktų įvertinti, tai jog savo srities profesionalas su daugybę metų patirties bei išmanantis derybų meną, galės gauti pačią didžiausią naudą jums ir parduoti jūsų turtą už kur kas didesnę kainą.
Nekilnojamojo turto vertinimas
Sveikiname! Jūs jau esate visai netoli iki jūsų išsvajoto NT turto įsigijimo. Turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.
Paskolos - kredito gavimas
Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui. Šiame etape, jūs lygiagrečiai galite pasirašyti ir preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
Sandoris
Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.
Jūsų naujo būsto įregistravimas
Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigyta turtą. Po jo jūs gausite nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą bei galėsite džiaugtis savo naujaisiais namais.
Klausimai apie būsto būklę
Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.
Renkantis tarp naujos statybos, dar neįrengtų objektų, svarbiausiais klausimais tampa statybos kokybė, galimybė esamą projektą koreguoti pagal savo poreikius bei galutinis darbų užbaigimo terminas.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Klausimai apie dokumentus ir sandorio eigą
Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą.
Svarbu atkreipti dėmesį, jog įprastinė, sklandžiai besiklostanti sandorio eiga trunka nuo kelių savaičių iki mėnesio. Tad jei prie įprastų procedūrų prisideda papildomi, su būsto istorija susiję trukdžiai, pardavimo eiga gali nusitęsti net iki kelių mėnesių.
Tęsiant toliau, preliminariąja būsto pirkimo-pardavimo sutartimi svarbu nustatyti ir kitus procesinius dalykus. Tai yra notarinių išlaidų padengimą bei senųjų šeimininkų išsikeldinimo klausimus.
Klausimynas sandorio eigai aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
Kuo daugiau atsakymų dabar, tuo mažiau klausimų ateityje
Būstas yra vienas rimčiausių pirkinių, kokį žmogus įsigija per visą savo gyvenimą. Tad siekiant, jog jis džiugintų dar keletą dešimtmečių į priekį, prieš perkant būstą svarbu gauti atsakymus į kuo daugiau reikšmingų klausimų. Jei būsite kantrūs ir dėmesingi detalėms, niekada nesigailėsite atlikta investicija.
Ieškote profesionalios pagalbos perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą? Kreipkitės į savo srities ekspertą - Giedrių Šmigelskį. Susisiekite jau dabar! Patarsiu ir padėsiu sprendžiant visus Jūsų NT klausimus.
Dažnos klaidos apžiūrint butą
- Pirkti pirmą pasitaikiusį patikusį būstą.
- Sugalvoti savo idealius namus ir metų metus jų ieškoti.
- Vykti į būsto apžiūras su vaikais.
- Tartis su draugais ir tikėtis, kad jie Jus palaikys.
- Prieš pradedant ieškoti naują būstą neįvertinti savo finansinių galimybių.
Kaip rasti butą pagal biudžetą
Renkantis naują butą, biudžetas yra vienas iš svarbiausių veiksnių. Nesvarbu, ar ieškote būsto sau, šeimai, ar kaip investicijos, būtina žinoti, kaip optimizuoti išlaidas ir rasti geriausią variantą už turimus pinigus.
Norėdami rasti geriausią variantą, turėtumėte išanalizuoti nekilnojamojo turto rinką. Renkantis butą pagal biudžetą, svarbu atkreipti dėmesį ne tik į kainą, bet ir į buto dydį. Nors didesni butai gali atrodyti patrauklesni, jie dažnai kainuoja brangiau ne tik dėl kvadratūros, bet ir dėl didesnių komunalinių išlaidų.
Prieš pradedant derybas, būtina kruopščiai išanalizuoti rinkos situaciją ir žinoti, kokios nuolaidos gali būti realistiškos. Reikia atkreipti dėmesį į papildomas išlaidas, kurios atsiranda po būsto įsigijimo - komunaliniai mokesčiai, priežiūros išlaidos, renovacija ir draudimas.
Į ką atkreipti dėmesį perkant butą
Vieta pastate
Rinkdamiesi butą, žmonės daug dėmesio skiria rajonui, tačiau kartais pamiršta pasidomėti buto vieta pačiame pastate. Norintys šilčiau gyventi ar mažiau negu kaimynai mokėti už šildymą, senos statybos namuose turėtų rinktis vidinius butus. Dvi išorines sienas turintys kampiniai butai dalį šilumos „atiduoda“ į išorę.
Vėdinimas
Šiuo metu dauguma daugiabučių Lietuvoje turi natūralią vėdinimo sistemą. Deja, ji ne visada užtikrina gryno oro cirkuliaciją bute. Atsižvelgiant į energijos suvartojimą ir siekiant sutaupyti šildymo kaštus, naudingiau rinktis būstą su rekuperacine sistema, t.y. vėdinimu, naudojant šilumokaitį. Veikiant šiai vėdinimo sistemai ne tik užtikrinamas šviežias oras, bet ir neišleidžiama šiluma į išorę, neleidžiama susidaryti pelėsiui, nerasoja langai.
Natūralus apšvietimas (insoliacija)
Perkant butą svarbu apžiūrėti, ar kambariai turės pakankamai saulės šviesos. Būtina kiekvieno gyvenamosios paskirties buto insoliacija yra dvi valandos nepertraukiamos, pro langus patenkančios šviesos. Nutarę įsigyti butą, būtinai pasidomėkite, ar kaimynystėje neplanuojamos statybos.
Šiandien statomi itin sandarūs daugiabučiai vasaros metu gali sukelti papildomų nepatogumų gyventojams, kurių buto langai nukreipti į pietinę pusę. Itin šilti būna ir į vakarus orientuoti butai, kadangi Lietuvoje labai ilgai šviečia vakarinė saulė. Taip pat jeigu pietinėje ar vakarinėje pusėje yra miegamasis, jo langus taip pat reikės uždengti, nes šis kambaryje bus įšildytas nuo saulės spindulių.
Patalpų paskirtis
Šis faktorius ypatingai svarbus perkantiems vis labiau populiarėjančius lofto tipo butus. Taip pat verta atidžiai patikrinti ir dokumentus, jeigu įsigyjate negyvenamosios, o kitos paskirties patalpas. Taip pat įsigijus kitos paskirties patalpas gyvenimui galima susidurti su papildomais mokesčiais arba ribojimais, pvz.
Buto pasas
Tai dar vienas dalykas, kuriam naujakuriai neskiria pakankamai dėmesio. Šis dokumentas su garantijomis turėtų būti įteikiamas kiekvienam naujo buto šeimininkui. Būsto pirkėjai turi būti aktyvūs bei smalsūs ir reikalauti iš pardavėjo buto paso, kuriame būtų aiškiai nurodytos jo garantijos, eksploatavimo taisyklės, rangovai ir kontaktai, kur kreiptis esant garantiniam atvejui.
Patarimai prieš apžiūrą
Planuojamų įsigyti naujų namų apžiūra yra atsakingas momentas. Tai žingsnis keliantis daug teigiamų emocijų. Prieš pradedant apžiūras derėtų ramiai apgalvoti, kokie Jūsų norai, poreikiai, kokie elementai būtini Jūsų komfortiškam gyvenimui.
Jei perkate butą, ar turite reikalavimų kokiame aukšte turi būti butas, kokia norima langų kryptis (vadovaujantis pasaulio šalių kryptimis)? Jei esminiai objekto kriterijai atitinka Jūsų poreikius, būtinai paprašykite susipažinti su objekto dokumentais t.y. išrašas ir nekilnojamojo turto registro (aktualia data) ir buto/namo kadastro byla, sklypo atveju - sklypo planu.
Nebijokite užduoti klausimus. Visi klausimai yra geri. Tik patys į juos neatsakinėkite ir nedarykite prielaidų, leiskite atsakyti parduodančiam asmeniui. Jei radote Jūsų poreikius atitinkantį būstą/objektą, prieš mokėdami avansą, sudarykite preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį.
Ar apžiūra - ne už dyką?
Nekilnojamojo turto skelbimų portale Aruodas.lt patalpintame skelbime rašoma apie Antakalnyje parduodamą vieno kambario butą, kainuojantį mažiau nei 100 tūkst. eurų. Pirmiausia vardo neatskleidžiantis pardavėjas aprašo savo parduodamą butą. Galiausiai pardavėjas informuoja, jog norintieji apžiūrėti butą gyvai už apžiūrą turės pakloti nemažą sumą pinigų. „Gyvai namo laiptinės, buto, koridoriaus apžiūrėjimas yra mokamas, vienkartinis 100 eurų mokestis“, - rašoma skelbime.
Pašnekovo teigimu, sužinojęs, kad buto apžiūra yra mokama, potencialus klientas į apžiūrą tikriausiai vyktų tik tuo atveju, jei jaustų, kad butas jam iš tiesų tinka. NT specialistas svarsto, jog galbūt minėtas butas visai nėra parduodamas, o pardavėjas gali pasipelnyti iš atvykusiųjų apžiūrėti jo turimo turto.
Kaip įsivertinti buto būklę?
Buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą. Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Kai pagrindinis tikslas yra spekuliacinė investicija su poreikiu greitai pigiai nusipirkti ir greitai brangiau perparduoti, įsigyjant turtą iš varžytinių, bankroto administratoriaus, susiruošusio emigruoti kaimyno/pažįstamo (ar suradus kitą labai pigiai parduodamą butą), Jums žodis „vieta“ neturės visiškai jokios reikšmės.
Likvidumo įvertinimas
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y. Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai.
- Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose.
- Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų.
- Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga.
- Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose.
- Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO.
- Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų.
- Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių.
Sienų keitimas
Paprasčiausia pokyčius daryti tuose butuose, kurie yra mūriniuose ir monolitiniuose namuose, nes šiuose namuose dažniausiai visos buto viduje esančios sienos yra tik pertvaros ir neatlieka kito konstrukcinio vaidmens. Blokiniuose statiniuose dauguma sienų yra konstrukcijos elementas, t.y. Tarkime, blokinio namo bute norite išgriauti sieną, dalį jos krūvio „perkeliant“ ant kolonos ar kitos atramos. Tokiam projektui gali tekti gauti 50% (plius 1) namo gyventojų sutikimų.
Dokumentų patikrinimas
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems. Suklastoti BUTO VĮ „Registrų centro“ nuosavybės išrašą yra ypatingai paprasta, nes tai dokumentas be „apsaugų“ ir jį padirbti gali bet kas, kas šiek tiek moka naudotis kompiuteriu ir spausdintuvu.
Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Svarbūs dokumentai
- Juridinis buto statusas, t.y.
- Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli. Šis dokumentas yra turto pasas, jis yra svarbus Jums dėl daugelio priežasčių, viena iš jų, kad galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku.
- Labai svarbi yra nuosavybės pažymėjimo išdavimo data. Nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu butu.
- Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje. Pasitikrinkite, ar tikrai perkate tą butą, kurį matėte ir kurį Jums parodė pardavėjas?
Pagrindiniai buto pirkimo žingsniai
- Vienas iš svarbiausių klausimų. Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
- Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos? Pasitarkite su NT brokeriu.
- Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
- Ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus? Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
- Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
- Kokio dydžio paskolą galite gauti? Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
- Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertini kainą ir kitus kriterijus?
- Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
- Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.
Jei norėtumėte sužinoti daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį. susijusias su nekilnojamuoju turtu.
Naujų butų įvertinimas
Nauji butai Vilniuje yra patrauklus pasirinkimas tiek jauniems specialistams, tiek šeimoms, ieškančioms modernių ir patogių gyvenimo sprendimų. Tačiau sprendžiant dėl tokios svarbios investicijos kaip būsto įsigijimas, būtina kruopščiai įvertinti buto kokybę.
Statybinės medžiagos
Pirmasis žingsnis vertinant buto kokybę yra statybinės medžiagos. Nors dažnai pirkėjai daugiau dėmesio skiria dizainui ir vietai, statybinių medžiagų kokybė lemia, ar būstas bus patikimas ir ilgaamžis. Pavyzdžiui, daugiabučiai, statomi naudojant energiją taupančias medžiagas, užtikrina geresnę šilumos izoliaciją ir mažesnes eksploatacines sąnaudas.
Apdaila
Būtina įvertinti apdailos kokybę - ar grindų danga tvirta, ar sienos dažytos kokybiškais dažais, ar durys ir langai sandarūs. Patikrinkite, ar langai yra daugiakameriniai ir ar turi gerą šilumos izoliaciją. Papildomai verta pasidomėti, kaip bute krenta šviesa skirtingais paros laikais.
Šildymo sistema
Šildymo sistema yra vienas pagrindinių veiksnių, lemiančių būsto komfortą ir eksploatacines išlaidas. Daugelyje naujų projektų naudojami modernūs šildymo sprendimai, tokie kaip grindinis šildymas ar centralizuota sistema su individualiais reguliatoriais. Patikrinkite, ar šildymo sistema yra lengvai valdoma. Galimybė reguliuoti temperatūrą kiekvienoje patalpoje suteikia daugiau komforto ir leidžia optimizuoti išlaidas.
Ventiliacija
Švarus oras yra gyvybiškai svarbus komfortiškam gyvenimui, todėl ventiliacijos sistema - būtinas aspektas. Rekuperacinės sistemos užtikrina nuolatinį oro atsinaujinimą, pašalina dulkes ir kitas kenksmingas daleles.
Triukšmo izoliacija
Triukšmo lygis bute yra dar vienas svarbus rodiklis. Net jei statybos projektas siūlo patogią vietą ir gerą infrastruktūrą, triukšminga aplinka gali gerokai sumažinti gyvenimo kokybę. Patikrinkite, ar sienos tarp kaimyninių butų yra pakankamai storos ir ar naudojamos kokybiškos izoliacinės medžiagos.
Papildomi privalumai
Nauji daugiabučių projektai dažnai siūlo papildomus privalumus, tokius kaip uždari kiemai, sporto aikštelės ar net bendruomenės susirinkimų erdvės. Apžiūrėkite laiptines, liftus ir koridorius - ar jie tinkamai įrengti, ar naudoja aukštos kokybės medžiagas. Liftai turėtų būti talpūs ir tylūs, ypač jei butas yra aukštesniuose aukštuose.
Automobilių stovėjimo vietų prieinamumas yra dar vienas aspektas, kurio negalima pamiršti. Moderniuose projektuose dažnai siūlomos požeminės automobilių stovėjimo aikštelės arba uždaros aikštelės kieme.
Įsigyjant būstą, svarbiausia yra atidumas ir žinios. Pasidomėkite, kokias garantijas siūlo statytojai, ar buvo atlikti nepriklausomi kokybės patikrinimai. Nauji butai Vilniuje dažnai pasižymi moderniomis technologijomis ir aukštos kokybės sprendimais, tačiau kiekvienas projektas turi savo ypatybių, kurias būtina įvertinti prieš perkant.