Butas - tai ilgalaikė investicija arba turtas, todėl jo pardavimas yra svarbus žingsnis. Šiame straipsnyje aptarsime buto pardavimo procesą, mokesčius, reikalingus dokumentus ir kitus svarbius aspektus.
Pirmieji žingsniai prieš pardavimą
Prieš pradedant pardavimo procesą, svarbu atlikti kelis parengiamuosius veiksmus, kurie padės užtikrinti sklandų ir sėkmingą sandorį.
Dokumentų tvarkymas ir nuosavybės įrodymas
Parduodant butą, svarbu turėti visus tvarkingus nuosavybės dokumentus. Tai apima:
- Nuosavybės dokumentą (pirkimo-pardavimo sutartį, paveldėjimo teisės liudijimą ar kt.).
- Registrų centro išrašą apie nekilnojamąjį turtą.
- Butui svarbius planus, projektus bei kitą techninę dokumentaciją.
Jeigu trūksta dokumentų, kreipkitės į VĮ Registrų centrą (www.registrucentras.lt).
Štai pagrindiniai dokumentai, kurie dažniausiai reikalingi parduodant butą Lietuvoje:
- Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Tai oficialus dokumentas, kuriuo pirkėjas ir pardavėjas oficialiai sutinka dėl buto pardavimo sąlygų, kainos ir kitų svarbių aspektų. Sutartis turi būti sudaryta parašu ir patvirtinta notaro.
- Nekilnojamojo Turto Liudijimas: Tai dokumentas, patvirtinantis, kad turite teisę į nuosavybę arba teisę naudotis nekilnojamuoju turtu, kurį parduodate. Tai gali būti nekilnojamojo turto liudijimas, dokumentas iš Registrų centro ar kitas atitinkamas dokumentas, įrodantis jūsų teisę į turtą.
- Techninės Būklės Aktas: Šis dokumentas yra būtinas, norint oficialiai patvirtinti buto techninę būklę. Jis yra parengiamas nekilnojamojo turto vertintojo arba atitinkamo specialisto, kuris įvertina buto būklę, techninį atitikimą ir galimus trūkumus.
- Energetinio Efektyvumo Sertifikatas: Šis dokumentas patvirtina buto energetinį efektyvumą ir gali būti privalomas tam tikrais atvejais. Jis gali būti išduotas atlikus energetinio efektyvumo audito arba sertifikavimo procedūras.
- Grąžinimo Įsipareigojimų Akto Kopija: Jei butas yra įsigytas iš statybos bendrovės ar kitos organizacijos, kuri yra prisiėmusi įsipareigojimus dėl statybos ar remonto, svarbu turėti grąžinimo įsipareigojimų akto kopiją.
- Kita Dokumentacija: Papildomai gali būti reikalaujama kitų dokumentų, priklausomai nuo situacijos. Pavyzdžiui, jei butas yra įskaitomas į bendrovės turtą, gali būti reikalingi įstatinio fondo įrašai, bendrovės sutartys ir kt.
Svarbu prisiminti, kad šios sąrašas gali skirtis priklausomai nuo konkretaus sandorio ir teisinės situacijos.
Buto būklės įvertinimas ir vertinimas
Rekomenduojama atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kurį atlieka sertifikuoti vertintojai. Jų kontaktus rasite Lietuvos turto vertintojų asociacijos interneto svetainėje. Vertinimas padeda nustatyti realią rinkos kainą ir išvengti kainos lūkesčių neatitikimų.
Rinkos analizė ir kainos nustatymas
Prieš nustatant pardavimo kainą, atlikite savarankišką rinkos analizę:
- Peržiūrėkite skelbimus internete (pvz., www.aruodas.lt, www.domo.plius.lt) ir palyginkite panašių butų kainas toje pačioje vietovėje.
- Atkreipkite dėmesį į buto plotą, būklę, aukštą, namo statybos metus bei netoliese esančią infrastruktūrą (mokyklas, darželius, viešąjį transportą, parduotuves).
- Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriais, kurie gerai išmano rinkos tendencijas ir gali padėti nustatyti konkurencingą, tačiau teisingą kainą.
Buto pardavimo procedūra ir formalumai
Pardavimo procesas apima kelis etapus, pradedant nuo preliminarios sutarties ir baigiant notarinio sandorio sudarymu.
Preliminarioji sutartis
Radus potencialų pirkėją, dažnai sudaroma preliminari pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje aptariamos pagrindinės sąlygos:
- Pardavimo kaina.
- Terminai, per kuriuos bus sudaryta galutinė sutartis.
- Avansas (jei mokamas) ir jo grąžinimo (ar negrąžinimo) sąlygos.
Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia aiškumo ir garantiją abiem šalims.
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Svarbūs aspektai sudarant preliminarią sutartį:
- Tikslumas: Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
- Esminės sąlygos. Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
- Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
- Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
- Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas.
- Notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminas: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.).
- Pirmasis mokėjimas arba avansas: Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos.
- Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
- Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis.
Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.
Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimas | Teisinėkonsultacija.lt
Notarinis patvirtinimas ir galutinė pirkimo-pardavimo sutartis
Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Notaras:
- Patikrina pardavėjo ir pirkėjo tapatybes bei nuosavybės teisę į butą.
- Užtikrina, kad abi šalys suprastų sutarties turinį ir pasekmes.
- Patvirtina sandorį, kad jis įgytų teisinę galią.
Notarų kontaktus rasite Lietuvos notarų rūmų tinklalapyje. Po notarinio patvirtinimo sutartis registruojama Registrų centre, o nuosavybės teisė pereina pirkėjui.
Atsiskaitymas
Atsiskaitymas dažniausiai vyksta bankiniu pavedimu į pardavėjo sąskaitą. Jei pirkėjas butą perka su būsto paskola, bankas paprastai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodytoje tvarkoje.
Mokesčiai parduodant butą
Parduodant butą, gali tekti mokėti tam tikrus mokesčius.
Pajamų mokestis nuo kapitalo prieaugio
Pardavus butą brangiau, nei jį įsigijote, gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM). Tačiau yra išimčių:
- Jei butą turėjote ilgiau nei 10 metų, GPM mokėti nereikia.
- Jei butas buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta tam tikrą laiką (pvz., bent 2 metus iki pardavimo), gali būti taikomos mokesčių lengvatos.
- Jeigu gautas pelnas atitinka tam tikras sąlygas (pavyzdžiui, per 1 metus perkate kitą gyvenamąjį būstą), galima dalį mokesčių susigrąžinti.
Daugiau informacijos apie mokesčių taikymą rasite Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) interneto svetainėje: www.vmi.lt.
Nekilnojamojo turto mokestis (NTM)
Priklausomai nuo turimo nekilnojamojo turto vertės, gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį (NTM). Šis mokestis paprastai taikomas brangesniam nekilnojamajam turtui.
Dažnai užduodami klausimai
Atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus apie buto pardavimo procesą.
Ar privalau parduoti butą per notarą?
Taip, Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris turi būti patvirtintas notaro, kad jis būtų teisėtas ir įregistruotas.
Kiek kainuoja notaro paslaugos?
Notaro paslaugų įkainiai priklauso nuo parduodamo turto vertės ir sudėtingumo. Tikslias kainas galite sužinoti kreipdamiesi tiesiai į pasirinktą notarą arba peržiūrėję informaciją Lietuvos notarų rūmų svetainėje.
Kiek laiko trunka pardavimo procesas?
Procesas priklauso nuo daugelio veiksnių: buto paklausos rinkoje, kainos, dokumentų tvarkymo spartumo, notaro užimtumo.
Naudingos nuorodos
- Skelbimų portalai: www.aruodas.lt, www.domo.plius.lt
- Valstybinė mokesčių inspekcija: www.vmi.lt
- Registrų centras: www.registrucentras.lt
- Lietuvos notarų rūmai: [Lietuvos notarų rūmų tinklalapis]