Kokie Dokumentai Reikalingi Parduodant Butą?

Butas - daugelio žmonių ilgą laiką kauptas turtas ar investicija, kurios pardavimas gali būti svarbus žingsnis gyvenime. Nepaisant priežasčių - ar tai būtų noras persikelti į erdvesnį būstą, poreikis gauti lėšų kitoms investicijoms, ar tiesiog sprendimas pakeisti gyvenamąją vietą - buto pardavimo procesas reikalauja atidumo, žinių ir laiko. Dokumentai, kurių reikia parduodant butą - išties svarbi viso sandorio dalis. Norint parduoti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį parduoti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus, ar gausite notaro leidimą butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų). Kai žinosite, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi - jausitės žymiai labiau pasitikintys savimi šiame procese. Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime, kaip vyksta buto pardavimas, kokie mokesčiai gali būti taikomi, kur kreiptis dėl informacijos bei kokias nuorodas verta žinoti, kad procesas vyktų sklandžiai.

Parduodant butą, svarbu turėti tam tikrus dokumentus, kurie patvirtina jūsų teisę į nuosavybę ir leidžia teisėtai perduoti turtą naujam savininkui. Štai pagrindiniai dokumentai, kurie dažniausiai reikalingi parduodant butą Lietuvoje:

Reikalingi Dokumentai Parduodant Butą

Štai pagrindinis dokumentų sąrašas, kuris reikalingas standartinėse situacijose:

• Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.). Atvykus į sandorį notaro biure turėsite pateikti šių dokumentų originalą.
• Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys. Jei du kambariai buvo sujungti į vieną, ar atvirkščiai - vienas padalintas į du, pasikeitė bet kokie kiti patalpų parametrai - turi būti suformuota ir Registrų centre užregistruota nauja kadastrinių matavimų byla.
• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas - pasas arba tapatybės kortelė - yra privalomi kiekvieno notarinio sandorio metu.
• VĮ Registrų centro išrašas. Jį Registrų centre galima užsisakyti artėjant sandoriui, tačiau svarbu įsitikinti, jog joje nebūtų pardavimą apribojančių žymų. Kitaip tariant, būstas negali būti įkeistas ar apribotas skolomis. Jei vistik Registrų centro pažymoje pažymėti tam tikri kliuviniai, jų sprendimo būdus reikėtų numatyti iš karto.
• Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti.
• Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti. Jums reikės gauti raštišką kreditoriaus leidimą parduoti įkeistą turtą, dokumente bus nurodyta neišmokėta skolos dalis. Notaras perkels šiuos duomenis į pirkimo - pardavimo sutartį, o pirkėjas pervesdamas pinigus už butą šią skolą padengs.
• Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas).
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
• Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą. Prieš parduodami butą nesusijusiam asmeniui, privalote per notarą informuoti bendraturtį, jog jis turi pirmenybės teisę nusipirkti parduodamą turtą tomis pačiomis sąlygomis. Jei šis asmuo nepasinaudoja savo teise per kalendorinį mėnesį, galite parduoti butą bet kuriam žmogui.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti. Parduodant turtą, kuris yra bendra jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pas notarą turi atvykti abu sutuoktiniai. Vienas iš jų gali neatvykti tik jei kitas turi notariškai patvirtintą įgaliojimą atstovauti savo sutuoktinį sandorio metu.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras. Energinio naudingumo sertifikavimas yra atliekamas užbaigus pastato (ar jo dalies) statybą, todėl jei pirkote butą daugiabutyje, greičiausiai jis jau turės šį sertifikatą. Jei nerandate jo taip dokumentų, informuokite apie tai notarą ir jis išrauks dokumentą iš Registrų Centro duomenų bazės. Tačiau jei atlikote patalpų rekonstrukciją ir pakeitėte paskirtį (pvz. Iš komercinių patalpų padarėte gyvenamą butą ar pan.), teks užsakyti naują energinio naudingumo sertifikatą.
• Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų. Jei namą administruoja bendrija, prieš sandorį būtina kreiptis į jos pirmininką, jog šis išduotų pažymą apie skolų nebuvimą sandorio dienai. Kai kuriais atvejais, tokios pažymos reikia ir iš daugiabučių administravimo įmonės.
• Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.

Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui. Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą. Pasiruoškite dokumentus iš anksto, kad atsiradus Jūsų buto pirkėjui, galėtume sklandžiai pereiti prie preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.

Svarbu: Kai kuriais atvejais, pavyzdžiui kai turtas areštuotas antstolio, parduodama tik dalis turto, yra keli vieno turto savininkai ir t.t., reikia papildomų dokumentų. Jei norite sužinoti, kokių dokumentų reikės Jums ir kaip greitai ir patogiai juos visus gauti, registruokitės konsultacijai paspaudę čia.

Pradedant buto pirkimo ar pardavimo procesą, dokumentų tvarkymas yra vienas svarbiausių žingsnių. Pardavėjui būtina iš anksto pasirūpinti visais reikalingais dokumentais, tokiais kaip įsigijimo sutartys, kadastrinių matavimų byla, kreditoriaus ar bendraturčių sutikimai. Daugelio šių dokumentų rengimas ir registravimas gali užtrukti kelias savaites ar net mėnesius, todėl pradėti šį procesą reikėtų dar prieš ieškant pirkėjo. Kitaip sandoris gali nutrūkti, o Jums teks ne tik grąžinti sumokėtą avansą, o ir sumokėti piniginę baudą. Pirkėjui, savo ruožtu, svarbu patikrinti, ar visi pardavėjo pateikti dokumentai yra tvarkingi ir atitinka teisės aktų reikalavimus - netvarkingi dokumentai gali sukelti problemų ir sandorio atidėjimą. Laiku pasiruošus dokumentus, sandorio procesas bus sklandus ir be netikėtumų.

Jei kyla klausimų dėl buto pirkimo - pardavimo dokumentų tvarkymo, paskambinkite mums ar parašykite užklausą.

Pirmieji žingsniai prieš pardavimą

Dokumentų tvarkymas ir nuosavybės įrodymas

Prieš parduodant butą, svarbu turėti visus tvarkingus nuosavybės dokumentus. Tai dažniausiai apima:

• Nuosavybės dokumentą (pirkimo-pardavimo sutartį, paveldėjimo teisės liudijimą ar kt.).
• Registrų centro išrašą apie nekilnojamąjį turtą.
• Butui svarbius planus, projektus bei kitą techninę dokumentaciją.

Jeigu ne visi dokumentai yra tvarkingi ar trūksta tam tikrų liudijimų, pirmiausia reikėtų kreiptis į VĮ Registrų centrą dėl duomenų patikslinimo ar papildomų išrašų. Registrų centrą rasite čia: www.registrucentras.lt.

Buto būklės įvertinimas ir vertinimas

Nors nebūtinai privaloma, rekomenduojama atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kurį atlieka sertifikuoti vertintojai. Jų kontaktų ir licencijų sąrašus galima rasti Lietuvos turto vertintojų asociacijos interneto svetainėje. Vertinimas padeda nustatyti realią rinkos kainą, padidinti pardavimo patikimumą bei išvengti per didelių ar per mažų kainos lūkesčių.

Rinkos analizė ir kainos nustatymas

Rinkos tyrimas

Prieš nustatant pardavimo kainą, naudinga atlikti savarankišką rinkos analizę:

• Peržiūrėkite skelbimus internete (pvz., www.aruodas.lt, www.domo.plius.lt) ir palyginkite panašių butų kainas toje pačioje vietovėje. Čia galite peržiūrėti panašių butų kainas, susipažinti su rinkos situacija, skelbti savo butą pardavimui.
• Atkreipkite dėmesį į buto plotą, būklę, aukštą, namo statybos metus bei netoliese esančią infrastruktūrą (mokyklas, darželius, viešąjį transportą, parduotuves).
• Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriais, kurie gerai išmano rinkos tendencijas ir gali padėti nustatyti konkurencingą, tačiau teisingą kainą.

Buto pardavimo procedūra ir formalumai

Preliminarioji sutartis

Radus potencialų pirkėją, dažna praktika - sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje aptariamos pagrindinės sąlygos:

• Pardavimo kaina.
• Terminai, per kuriuos bus sudaryta galutinė sutartis.
• Avansas (jei mokamas) ir jo grąžinimo (ar negrąžinimo) sąlygos.

Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo ir tam tikrą garantiją, kad abi pusės ketina užbaigti sandorį.

Notarinis patvirtinimas ir galutinė pirkimo-pardavimo sutartis

Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Notaras:

• Patikrina pardavėjo ir pirkėjo tapatybes, nuosavybės teisę į butą.
• Užtikrina, kad abi šalys suprastų sutarties turinį ir pasekmes.
• Patvirtina sandorį, kad jis įgytų teisinę galią.

Notarų kontaktus ir informaciją galite rasti čia: Lietuvos notarų rūmų tinklalapis.

Po notarinio patvirtinimo sutartis registruojama Registrų centre, o nuosavybės teisė pereina pirkėjui.

Atsiskaitymas

Atsiskaitymas dažniausiai vyksta bankiniu pavedimu į pardavėjo sąskaitą. Galima susitarti ir dėl kitų mokėjimo būdų, tačiau notaras bei bankas užtikrins teisėtą ir skaidrų atsiskaitymo procesą. Jei pirkėjas butą perka su būsto paskola, bankas paprastai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodytoje tvarkoje.

Mokesčiai parduodant butą

Pajamų mokestis nuo kapitalo prieaugio

Pardavus butą gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM), jeigu butą parduodate brangiau, nei jį įsigijote, ir tam tikrų aplinkybių nesilaikoma. Tačiau Lietuvos mokesčių sistema numato išimtis:

• Jei butą turėjote ilgiau nei 10 metų (nuo įsigijimo), pardavus jį dažniausiai GPM mokėti nereikia.
• Jei butas buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta tam tikrą laiką (pvz., bent 2 metus iki pardavimo), taip pat gali būti taikomos mokesčių lengvatos.
• Jeigu gautas pelnas atitinka tam tikras sąlygas (pavyzdžiui, per 1 metus perkate kitą gyvenamąjį būstą), galima dalį mokesčių susigrąžinti.

Daugiau informacijos apie mokesčių taikymą galima rasti Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) interneto svetainėje: www.vmi.lt.

Nekilnojamojo turto mokestis (NTM)

Priklausomai nuo turimo nekilnojamojo turto vertės, gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį (NTM). Šis mokestis paprastai taikomas brangesniam nekilnojamajam turtui (viršijančiam nustatytą neapmokestinamąją vertę).

Kaip paruošti butą pardavimui?

Butą prieš pardavimą reikia paruošti fotografavimui. Sutvarkykite ir papuoškite savo namus bei atlikite profesionalią fotosesiją. Kad sudomintumėte potencialius pirkėjus - Jūsų butas turi būti pateiktas estetiškai gražiai. Bendras estetinis vaizdas Jūsų norimą kainą gali padidinti arba sumažinti. Kai turėsite atrinktas geriausias buto bei namo aplinkos nuotraukas, tuomet galite pradėti butą reklamuoti, kaip parduodamą.

Sutvarkykite butą

Nė nekyla abejonių, kad sutvarkytas butas pritrauks daugiau potencialių pirkėjų. Kalbant apie estetiškai bei patraukliai atrodantį butą nebūtinai tai siejama su kapitaliniu remontu. Aišku, šiuolaikiškai suremontuotą butą galima parduoti brangiau, tačiau jei nenorite investuoti į kapitalinį remontą, tuomet pakaks butą kruopščiai sutvarkyti.

Ruošiant butą pardavimui labai svarbu tai, kad butas būtų švarus - išplautos grindys, nuvalytos dulkės, švarūs langai, išvalyti tualeto ir vonios kambariai. Taip pat atkreipkite dėmesį į buto kvapą. Gerai išvėdinkite butą, pamerkite kvapnių gėlių ar pasinaudokite specialiu namų kvapu. Ilgametė patirtis nekilnojamojo turto rinkoje rodo, kad švarus ir kvapnus butas savo pirkėjo sulaukia kur kas greičiau.

Dėmesys buto nuotraukoms ir skelbimui

Žinoma, tam, kad butas būtų parduotas pirkėjai turi apie jį sužinoti. Šiuo metu yra daugybė nekilnojamojo turto skelbimų portalų, kur galima patalpinti skelbimą apie parduodamą butą. Tačiau prieš tai reikia pasirūpinti estetiškomis buto nuotraukomis. Atminkite, buto nuotraukos turi būti vizualiai patrauklios, atskleisti visus buto privalumus ir išplanavimą. Naudinga žinoti, kad butą rekomenduojama fotografuoti dienos šviesoje.

Padirbėti reikia ir su skelbimu. Atkreipiamas dėmesys į tai, kad skelbimas turi būti informatyvus bei išsamus. Ruošiant skelbimą užpildykite visą skelbimo šablone prašomą informaciją. Nepamirškite paminėti ir buto privalumų - atlikti remontai, šildomos grindys, paliekami baldai ir kt. Išskirkite buto vietos privalumus - automobilių stovėjimo aikštelė, netoliese esančios ugdymo įstaigos, parduotuvės, sporto klubai ir kt. Taip pat būtinai nurodykite buto kainą.

Nekilnojamojo turto brokerio paslaugos

Pasitelkti profesionalų pagalbą gali būti naudinga, jei neturite laiko ar žinių patys analizuoti rinką, bendrauti su pirkėjais ar tvarkyti dokumentus.

Kiek kainuoja NT brokerio paslaugos parduodant butą?

Buto pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

• Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
• Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.

Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą Jūsų turtą.

Ką gausite manais?

Viso ilgo buto pardavimo proceso metu Jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas. Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, gebantis išvengti brangių, ne vieną tūkstantį eurų, kainuojančių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę. Konkrečiai Jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas.

Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus. NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į Jūsų objekto pardavimo procesą, dekoratorius, NT fotografus, drono opertaorius, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus. Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su Jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su Jūsų buto potencialiais pirkėjais. Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su Jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.

Pats žmogus dažniausiai nei nežino, nuo kuo pradėti pardavimo procesą. Ir tai normalu, nes tai nėra jo „duona“. Patikėkite savo buto pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių!

Dažnai užduodami klausimai

Ar privalau parduoti butą per notarą?

Taip, Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris turi būti patvirtintas notaro, kad jis būtų teisėtas ir įregistruotas.

Kiek kainuoja notaro paslaugos?

Notaro paslaugų įkainiai priklauso nuo parduodamo turto vertės ir sudėtingumo. Tikslias kainas galite sužinoti kreipdamiesi tiesiai į pasirinktą notarą arba peržiūrėję informaciją Lietuvos notarų rūmų svetainėje.

Kiek laiko trunka pardavimo procesas?

Procesas priklauso nuo daugelio veiksnių: buto paklausos rinkoje, kainos, dokumentų tvarkymo spartumo, notaro užimtumo. Dažnai nuo skelbimo paskelbimo iki notarinio sandorio gali praeiti nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių.

Svarbūs naujos statybos būtų pardavimo pokyčiai nuo 2024 - ųjų

Nuo 2024 m. pradžios nekilnojamojo turto (NT) vystytojai naujos statybos butus galės parduoti tik pačius daugiabučius užbaigę 100 proc. Tai numatyta Lietuvos Respublikos Seimo 2023 m. gruodį patikslintuose Statybos, Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros bei Architektūros įstatymuose. Naujos statybos butų pardavimas taps saugesnis Pirkėjams. Skaityti daugiau apie naujausius naujos statybos butų pardavimo pokyčius.

tags: #buto #pardavejas #nuosavybes #dokumentai