Lietuvos nekilnojamojo turto rinka išlieka dinamiška, su skirtingomis tendencijomis Vilniuje ir Kaune. Šiame straipsnyje pateikiama išsami gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos apžvalga, daugiausia dėmesio skiriant Vilniaus ir Kauno miestams. Apžvelgiamos butų kainos pirminėje ir antrinėje rinkose, nuomos kainos ir pajamingumo rodikliai.
Pirminė NT Rinka Vilniuje
Pirminėje sostinės butų rinkoje, stebint nuosekliai augančią pasiūlą, nedidėjančią paklausą ir vietoje stovinčias kainas galima teigti, kad rinka vis dar nėra subalansuota.
Kovo mėnesį pirminėje Vilniaus nekilnojamojo turto (NT) rinkoje parduoti 199 butai arba beveik 20 proc. daugiau nei vasarį. Kovo mėnesį pirminei Vilniaus NT rinkai vystytojai pasiūlė 373 naujus butus.
Birželio mėnesį Vilniaus pirminėje butų rinkoje buvo parduoti 189 butai, tačiau fiksuoti 37 nutraukimai, tad bendras pokytis (kiek būstų išėjo iš sandėlio) buvo 152. Palyginti su 2022 m. birželio mėnesiu, kai buvo fiksuoti vos 97 pardavimai, jų kiekis šiemet yra beveik 60 proc.
Birželio mėnesį, palyginti su gegužės mėnesiu, naujos statybos butų pasiūla beveik nekito. Pirkėjai galėjo rinktis iš 3750 naujos statybos butų. Iš jų, apie 33 proc. yra jau pastatyti, 60 proc. - dar statomi, o likę 7 proc.
Šiuo metu didelę dalį rinkoje siūlomų būstų pirkėjai prieš pirkdami gali apžiūrėti gyvai. Nebėra skubėjimo priimti sprendimą, gali būstą apžiūrėti kelis kartus, parodyti savo šeimai. Todėl vertinama, kad rinka šiais metais grįžo į sveikesnį tempą, kuris buvo įprastas prieš pandemiją.
Kainos pirminėje rinkoje
„Numai“ analitikų duomenimis, kovą sostinėje vidutinė laisvų butų su daline apdaila kvadratinio metro kaina siekė 3337 eurus ir, lyginant su vasariu, reikšmingai nekito. Vis dėlto, lyginant dabartines kainas su buvusiomis praėjusių metų kovo mėnesį, stebimas 18,6 proc. augimas.
Birželio mėnesį sostinėje vidutinio 50 kv.m. buto su daline apdaila kaina siekė 167 500 eurų. Vidutinė kv.m. kaina buvo 3350 eurų.
Anot analitikų, kovo mėnesį dėl augančios butų pasiūlos tikėtasi pamatyti jų kainų korekcijas. Tačiau nustebino tai, kad augo tiek pasiūla, tiek kainos. Tai nėra racionalios rinkos požymis . Manoma, kad naujo turto kainos vis dar yra pervertintos daugiau nei 300 eurų už kvadratinį metrą. Vertinant šiuo metu pingančias statybos medžiagų kainas, tikėtina, kad vystytojų prašomos kainos turėtų leistis žemyn.
Antrinė NT Rinka Vilniuje ir Kaune
Visai kitoks vaizdas stebimas antrinėje Vilniaus ir Kauno butų rinkoje, kur kainos yra kur kas dinamiškesnės, o konkurencija veikia stipriau.
Visą šių metų pirmą ketvirtį matoma, kad antrinės būsto rinkos Vilniuje ir Kaune yra stabilios. Kainos ir pasiūlos pokyčiai yra nuoseklūs, nėra pastebimi kokie nors reikšmingi pokyčiai. Antrinėje NT rinkoje veikia stipri konkurencija, kuri riboja neracionalius dalyvių sprendimus.
Vertinant pirmąjį 2023 metų pusmetį, galima teigti jog antrinė Vilniaus ir Kauno butų rinka yra stabili, ir kainos geriau atitinka pirkėjų lūkesčius. Tai iliustruoja ir sandorių skaičius, kuris yra grįžęs į standartinį tempą.
Gegužės mėnesį sostinėje vidutinio 50 kv.m. buto su daline apdaila kaina siekė 167 000 eurų. Vidutinė kv.m. kaina buvo 3340 eurų. Gegužės mėnesį Vilniaus pirminėje butų rinkoje buvo parduoti 215 butų, tačiau fiksuoti net 69 nutraukimai, tad bendras pokytis (kiek būstų išėjo iš sandėlio) buvo 146. Palyginti su 2022 m. Gegužės mėnesį pirmą kartą po kelių mėnesių mažėjo naujos statybos butų pasiūla. Tačiau pagrindinė to priežastis - šį mėnesį rinkai pasiūlyti vos 42 butai. Šiuo metu Vilniuje galima rinktis iš 3750 butų su daline apdaila. Lyginant su 2022 m. „Rinkoje vis dar stebimas išsibalansavimas. Pasiūlai didėjant, o pardavimams stagnuojant būtų natūralu tikėtis kainų korekcijos. Tačiau kol kas rinkoje matome tik akcijas - siūloma nuolaidos įrengimui, sandėliukas ar virtuvė dovanų ir pan.
Gegužę vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina Vilniuje buvo 130 000 eurų arba 2500 eurų už kv.m. Vidutinis parduoto buto plotas 52 kv.m. Lyginant su balandžio mėnesiu buvo fiksuotas kainos mažėjimas.
Tuo tarpu Kaune antrinėje būstų rinkoje buvo fiksuotas kainų augimas. Gegužės mėnesį vidutinė pilnai įrengto buto kv.m. kaina Kaune buvo 1855 eurų, ir lyginant su balandžiu pakilo 4 proc.
„Kaune, lyginant su Vilniumi, būsto įperkamumas yra gerokai didesnis, todėl ten būsto rinka išlieka aktyvesnė.“, - sako A.
Kainos antrinėje rinkoje
Antrinėje Vilniaus NT rinkoje kovą vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina siekė 138 000 eurų arba 2625 eurų už kv. m. Vidutinis plotas - 53 kv. m. Per mėnesį, lyginant su vasariu, fiksuotas nežymus kainos padidėjimas. Didesnis kainų skirtumas pastebimas lyginant parduotų butų kainas su buvusiomis praėjusių metų kovą: jos padidėjo 15 proc. nuo anuomet buvusių 2355 eurų už kv.Birželį vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina Vilniuje buvo apie 138 000 eurų arba 2600 eurų už kv.m. Vidutinis parduoto buto plotas 53 kv.m.
Kaune vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina kovą siekė apie 87 250 eurų arba 1735 eurus už kv. m, o vidutinis plotas buvo 49 kv. m. Palyginti su Vilniumi, Kauno antrinėje NT rinkoje vidutinė buto kaina buvo apie 60 proc.
Tuo tarpu Kaune antrinėje būstų rinkoje buvo fiksuotas nežymus kainos sumažėjimas. Birželio mėnesį vidutinė pilnai įrengto 51 kv.m. dydžio buto kaina Kaune buvo apie 90 000 eurų arba 1760 eurų už kv.m. Lyginant su geguže kaina sumažėjo apie 5 proc. ir buvo tokia pati, kaip šių metų balandžio mėnesį.
Antrinėje rinkoje kainos svyravimų yra daugiau, kadangi būstų įvairovė didesnė, o konkurencija veikia kur kas efektyviau nei pirminėje rinkoje.
Nuomos Rinka Vilniuje ir Kaune
„Numai“ analitikų duomenimis, vidutinė išnuomoto buto kaina Vilniuje kovo mėnesį siekė 550 eurų ir, lyginant su vasariu, išaugo 50 eurų. Vidutinis išnuomoto buto plotas buvo 47 kv. m. Tuo metu Kaune vidutinė išnuomoto NT kaina buvo 30 proc. mažesnė nei Vilniuje ir siekė 400 eurų, vidutinis plotas - 45 kv. m.
Vidutinė išnuomoto buto kaina (mediana) Vilniuje birželio mėnesį buvo 550 Eur. Lyginant su gegužės mėnesiu, kaina nekito. Kaune vidutinė nuomos kaina augo. Birželio mėnesį vidutinė išnuomoto buto kaina siekė 450 eurų ir buvo maždaug 5 proc. didesnė nei gegužės mėnesį.
Vidutinė išnuomoto buto kaina (mediana) Vilniuje gegužės mėnesį buvo 550 Eur. Lyginant su balandžio mėnesiu, kaina paaugo 4 proc. Kaune vidutinė nuomos kaina taip pat augo. Gegužės mėnesį fiskuota vidutinė išnuomoto buto kaina siekė 430 eurų ir buvo 7,5 proc. Nuo metų pradžios stebimas nuoseklus nuomojamų butų pasiūlos mažėjimas. Lyginant su sausio mėnesiu Vilniuje nuomos pasiūla sumažėjo apie 20 proc., Kaune - 14 proc. “Išaugus EURIBOR, įmoka mokama bankui tapo didesnė, nei nuoma už tokį patį būstą. Todėl dalis pirkėjų nusprendė neskubėti įsigyti nuosavo būsto ir liko nuomos rinkoje.
„Numai“ yra pirmoji nepriklausoma „Nuomokis ir pirk“ paslaugos teikėja Europos Sąjungoje. Veiklą pradėjusi 2019 m. gegužę, kompanija šiuo metu yra įsigijusi ir išnuomojusi beveik 200 būstų, kurių vertė siekia apie 28 mln. eurų. Skaičiuojama, kad ateityje portfelio potencialas vien Lietuvos rinkoje gali siekti 100 mln. eurų.
Nuo sausio mėnesio stebimas nuomos pasiūlos sumažėjimas, o mėnesio nuomos kaina nuo metų pradžios sostinėje paaugo jau apie 10 proc.
Balandžio mėnesį kainų augimas fiksuotas tiek Vilniaus, tiek Kauno antrinėse butų rinkose. Tačiau kainų skirtumai tarp miestų išlieka reikšmingi.
Vidutinė išnuomoto buto kaina (mediana) Vilniuje balandžio mėnesį buvo 540 eurų (arba 12 eurų už kv.m.). Lyginant su kovo mėn., kaina kito nereikšmingai. Nuo metų pradžios nuomos kaina sostinėje augo apie 10 proc., o butų nuomai pasiūla sumažėjo apie 20 proc.
Balandį vidutinė buto su pilna apdaila kaina Vilniuje buvo 141 000 eurų arba 2765 eurų už kv.m. Vidutinis parduoto buto plotas buvo 51 kv.m. Lyginant su kovo mėnesiu kv.m. kaina pakilo apie 5 proc. (kovo mėn. vidutinė kaina buvo 2630 eurų už kv.m.). Kaune taip pat buvo fiksuotas įrengtų butų kainos augimas. Vidutinė buto su pilna apdaila kaina buvo 95 000 eurų arba 1820 eurų už kv.m. Vidutinis buto plotas buvo 52 kv.m.
Balandį sostinėje vidutinio 50 kv.m. buto su daline apdaila kaina siekė 166 500 eurų. Vidutinė kv.m. kaina buvo 3 330 eurų. Balandžio mėnesį Vilniaus pirminėje butų rinkoje buvo parduoti 222 butai, tačiau fiksuota 19 nutraukimų, todėl bendras pokytis (kiek būstų išėjo iš sandėlio) yra 203. Palyginti su 2022 m. balandžio mėnesiu, kai fiksuota 276 pardavimai, jų skaičius šiemet yra apie 20 proc. Tuo tarpu pasiūlą pasipildė 317 naujų butų. Šiuo metu Vilniuje galima rinktis iš daugiau nei 3 850 butų. Naujų butų pasiūla auga nuo pernai metų balandžio mėnesio, kuomet pirkėjams buvo siūlomi 2350 naujos statybos butų.
“Pirminė Vilniaus butų rinka vis dar veikia neracionaliai. Pardavimų skaičiui toliau neaugant, o pasiūlai vis didėjant, būtų natūralu tikėtis atitinkamos kainos korekcijos. Tačiau vystytojai toliau siūlo akcijas pirkėjams, nekoreguodami kainų. Nors mūsų vertinimu siūlomos akcijos dažnai sudaro net iki 5-10 proc. parduodamo būsto vertės, kol kas panašu, kad siūlomos akcijos yra nepakankamos ir pirkėjai toliau netiki šiomis kainomis“,- sako A.
“Išaugus EURIBOR, įmoka mokama bankui tapo didesnė, nei nuoma už tokį patį būstą. Todėl dalis pirkėjų nusprendė neskubėti įsigyti nuosavo būsto ir liko nuomos rinkoje. Anot eksperto tiesioginės EURIBOR įtakos dauguma nuomotojų nejaučia, kadangi didelė dalis nuomai įsigytų būstų perkami be būsto paskolos, o jei būstas pirktas prieš kelis metus, kad ir su paskola, juntama įtaka gerokai mažesnė.
Nuomos pajamingumas
Abiejuose miestuose - Vilniuje ir Kaune - nuomos pajamingumas mažėjo dėl augusių būsto kainų ir siekė atitinkamai 4,8 proc.
Nuomos metinis pajamingumas Vilniuje birželio mėnesį kiek mažėjo ir siekė 4,8 proc. Numai analitikų vertinimų toks pokytis įvyko dėl paaugusių būstų kainų. Tuo tarpu Kaune nuomos pajamingumas buvo 6 proc.
Nuomos metinis pajamingumas Vilniuje gegužės mėnesį siekė 5 proc. ir dėl paaugusių nuomos kainų yra kiek didesnis nei buvo fiksuota balandį. Tuo tarpu Kaune nuomos pajamingumas buvo 5,42 proc.
Apibendrinant, nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje, ypač Vilniuje ir Kaune, rodo tam tikras tendencijas. Pirminėje rinkoje Vilniuje stebimas pardavimų augimas, tačiau analitikai įspėja, kad dar per anksti kalbėti apie rinkos atsigavimą. Antrinės rinkos Vilniuje ir Kaune yra stabilios, kainos geriau atitinka pirkėjų lūkesčius. Nuomos kainos Vilniuje yra didesnės nei Kaune, tačiau nuomos pajamingumas abiejuose miestuose mažėja dėl augančių būsto kainų.
| Miestas | Rinka | Vidutinė kaina (kv. m) |
|---|---|---|
| Vilnius | Pirminė | 3350 EUR |
| Vilnius | Antrinė | 2600 EUR |
| Kaunas | Antrinė | 1760 EUR |